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16/04/06 20:08
확정일자 + 전입 신고하면 전세권 설정한 것과 같습니다..
전세권을 설정하든 확정일자 + 전입신고를 하든 6억 7천 + 다른 원룸세대의 월세 보증금 or 다른 원룸세대의 전세금 다음이 '토요일에만나요님'의 순위입니다. 원룸이 어느 지역에 있는 건물인지 모르겠는데..... 건물 시세 파악하셔서 계산을 좀 해보셔야 할 것 같습니다.. 다가구 원룸 전세가 좀 위험한 부분이 있죠...문제 생겼을 때.
16/04/06 22:35
굳이 비용들여서 공증 받을 필요는 없군요. 근저당은 대략적인 시세로 봣을땐 문제없...어 보이기는한데 정확한 시세를 알아보려면 역시 다른 부동산밖에 없을까요? 질문 하나가 해결되면 또 하나가 생기니 이거야 원 ㅠㅠ
16/04/06 20:36
공증을 받을 이유는 전혀 없는걸로 압니다. (원룸전세에서는) 말씀해주신 확정일자 + 전입신고로 완전하게 대체가 됩니다.
또, 이 확정일자 + 전입신고는 무조건 받으세요(단호). 그러니까 고민의 여지가 없습니다. 고민하실 부분은 이 집을 계약할 지 여부입니다. 다른 집의 전세금과 시세를 고려해서 6억7천+전세금이 시세의 80퍼센트를 넘어간다면 위험하다고 봐야죠. (경매로 넘어가면 제가격못받으니까요.) 소액보증금우선변제 라는것도 약자를 보호하기위해 있기는 합니다. 전부 고려해서 스스로 결정하셔야겠...죠.
16/04/06 23:01
주택임대차보호법 제3조의6 제1항은 소위 '확정일자 부여기관'이라는 걸 규정하면서
주민센터, 등기소, 공증인 등을 열거하고 있습니다. 말하자면 위 기관들이 발급해주는 확정일자는 모두 법적으로 동일한 효력을 가지는 것입니다. 전세금을 공증받으면 나중에 법원의 판결 없이도 강제집행절차를 개시시킬 수 있다는 이점은 있습니다. 다만 보통의 주택임차인들은 직접 강제집행절차를 진행해야 할 경우가 별로 없습니다. 다른 권리자가 경매절차를 개시시키면 거기 올라타서 최우선변제권 또는 우선변제권을 행사하면 될 뿐이죠. 최근 과세관청에서 주민센터의 확정일자 발급기록을 임대인에 대한 과세근거자료로 활용하면서 임대인들이 조세회피 차원에서 임차인에게 확정일자를 공증인에게서 받으라고 요구하는 일이 있다고 합니다. 아마 그런 차원에서 공증을 받는 의미가 있기야 하겠지요. 덤으로 글쓴이께서는 보증금이 5천만원이므로 전국 어디서 주택임대차를 체결하셨든 소위 '소액임차인'에 해당하여 주택임대차보호법 상 최우선변제권을 취득할 요건을 갖추셨습니다.(물론 확정일자 받으셔야 합니다.) 그 액수는 서울 기준으론 3400만원입니다.(다른 지역들은 조금 더 적습니다.) 위 액수에 대해서는 기존에 깔려있는 근저당권보다 앞서서 배당을 받을 권리를 가지신 셈입니다.
16/04/06 23:29
상세한 정보 정말 감사합니다.
공증의 필요 유무는 이제 어떤 수준인지 알겠습니다. 질문이 하나 덤으로 생겨났는데요, 제가 소액임차인으로 최우선변제권을 취득하였다 하더라도 전세보증금을 전액 보장하는건 아닌걸로 알고있는데요(저의 경우는 부산입니다), sgi서울보증보험 등에서 상품으로 내는 전세보증보험 같은경우 보험료도 꽤 저렴하고 100%보장(자기네들 말로는) 가능하다고 하는데 이게 사실이라면 아주 좋은 방법이라고 보는데 어떻게 보시는지...요?
16/04/07 00:37
전세보증보험은 임대인이 전세금을 못주거나, 임차인이 배당절차에서 전세금을 다 못받게 되었을 때
못받은 금액을 보험사가 임차인에게 보험금으로 지급해준다는 취지의 계약입니다. 일단 가입이 되면 100% 보장된다는 말 자체는 사실인데 가입심사를 통과할 수 있어야 합니다. 특히 중요한게 인수조건인데 서울보증보험의 전세보증보험의 경우엔 이런 조건이 붙어있습니다. * 인수조건 - 선순위 설정최고액 + 임차보증금(전액) ≤ 추정시가의 100% - 선순위 설정최고액 ≤ 추정시가의 60% - 단, 다가구주택은 임대차계약 당시 이미 다른 임대차계약에 의한 임차보증금이 존재하는 경우 선순위 설정최고액에 포함하여 산정함. 참고로 가입심사 단계에서 '추정시세 확인자료'라는 걸 스스로 제출하셔야 하는데 관련 자료로는 이런 것들이 있습니다. * 아파트, 주거용 오피스텔 - KB부동산 및 부동산테크 시세 - 감정평가금액(단, 청약일 기준 1년 이내) - 청약일 기준 해당주택(세대)의 최근 1년내 매매가격(부동산등기부등본 확인) - 분양가격의 90%(단, 청약일 기준 1년 이내 준공된 주택에만 적용) - 공인중개업소 2곳의 주택시세 확인서 중 낮은 시세 적용 가입이 된 후에도 집주인이 바뀐다든가 임대차가 갱신된다든가 하는 경우에 보험계약 갱신을 안하면 나중에 보험금 지급거절사유가 될 수 있다는 것도 주의해야 합니다.
16/04/07 15:17
와 이렇게 자세히 알려주시다니... 감사합니다 ㅜㅜ
이런거 저런거 고민하는 사이 집주인이 전세권설정 하자고해서 이것으로 대체 하고자 합니다. 확정일자도 효력은 같은거라 받는게 좋겠...죠? 답변 정말 감사해욧!
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