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18/05/14 15:59
(수정됨) 1. 서울시내 주요 스팟의 84(33평형)는 자금이 상당히 빡빡하지만 불가능 까지는 아닐 것 같습니다. 저는 4인가족 기준 월 400정도를 서울 생활비로 잡는데요. 월 소득 600이상을 꾸준히 상환 하실 수 있다면 약 3.5억에서 최대 4억까지 대출을 받아 생활할 수 있다고 봅니다. 입주 시점의 금리 인상을 고려하면 4억 대출이 힘겨울 수는 있겠지만...애들 학원 안보내면 되죠...
전 학원보다 집이 더 중요하다고 생각해서 그 편을 택했습니다. '집에 몰빵하면 아무도 학원 보내라고 안하겠지' 뭐 이런 생각을... 그런데 이 가정에서는 향후 최소 20년에 대한 안정적 수익이 담보되어야 합니다. 공무원이라든가, 공무원에 준하는 고용안정성 말이죠. 아님 증여가 예정되어 있거나 해야 합니다. 이게 안 되면 2.5~3억 정도로 잡고, 59(24평형)에 집중하시는 것이 자금상 날 것 같습니다. 2. 계약금 10%, 대출 40%에 잔금 50%가 될텐데, 입주시기에 한방에 내야 합니다. 팁을 드리자면... 생각하시는 것보다 대출이 조금 더 나옵니다. 중도금 대출에서 주담대로 전환될 때, 입주 때의 거래가 수준에 맞춰서 LTV를 책정하거든요. 예를들어 8억에 분양받은 집이 입주 때 10억이 됐다면 3.2억이 아니라 최대 4억까지 대출이 가능합니다. 정 안되면 신용대출 끌어 써야죠... 오히려 전세로 잔금 맞추기가 어려울 수도 있습니다. 최근 입주물량이 폭발하면서 전세가가 지속적으로 하락하는 추세입니다. 더구나 첫 입주 때에는 전세물량이 워낙 많으니 그만큼 '할인 전세'가 되기 마련입니다. 시세 판단을 정확히 하셔야 할 거예요. 3. 55점이 참 애매한데, 인기지역의 경우 59는 어렵고 84는 해볼만 합니다 .물론 59 역시 타워형에 전략적으로 청약할 경우 당첨확률은 훨씬 더 올라가겠죠. 저는 실거주라면 84(아무데나), 투자라면 59 타워형에 넣는 것을 추천합니다. 사실 점수는 위치나 분양물량에 따라서 널뛰기가 꽤 심해서... 그때 그때 생각을 잘 하셔야 합니다. P.S. 근래에 분양을 앞둔 곳 중에서는 신길8구역이 가장 핫한 곳인데, 여긴 59물량이 거의 없습니다. 이런 곳은 55점으로 59형 분양받는 건 매우매우 어려울 거예요.
18/05/14 16:18
귀중한 시간 내시어 정성스러운 답변 주셔서 먼저 대단히 감사드립니다.(__)
1. 저는 고용이 불안한 사기업에 재직중이라 장기간 대출금을 차근차근 다 갚을 자신이 없어서, 거주하다가 전매제한이 풀리고 난 이후 시세차익으로 대출금을 갚을 계획입니다. 2. 일전에 보라매 이편한은 분양대금 납부방법이 10 / 60 / 30 이더라구요... 집단대출이 40 밖에 안되는데 나머지 20을 충당할 여력이 안되서 포기했습니다. 이런 경우 추가로 대출을 받을 수 있는 방법이... 신용대출 밖에 없나요... 집단대출을 끼는데 신용대출이 가능할런지 모르겠습니다. 3. 상기의 이유로 84는 힘들지 싶은데, 돈 나올 구석이 더 있는지 소개좀 부탁드립니다.(보금자리론 같은...) 신길8구역은 잘 메모하겠습니다. 다시한번 답변 감사드립니다.
18/05/14 16:27
1. 결국 분양받은 곳보다 조금 더 싼 곳으로 옮기실 생각이시면야, 대출을 있는 힘껏 당기셔서 시세차익을 가장 크게 노릴 수 있는 곳으로 가시는게 맞겠네요. 그럼 2년 정도 고생한다고 생각하시고 그냥 풀로...땅기시면 됩니다.
2. 서울시내 분양은 대체로 다 10 / 60 / 30 입니다. 계약금까지 해서 총 30%를 어떻게든 내돈으로 메워야 하죠. 우선 집단대출이 있는 상황에서도 신용대출은 가능합니다. 그리고 사내 대출도 받을 수 있지 않으실까요? 부부 모두 신용대출을 내는 수밖에 없습니다. 그리고 어쨌든 마지막 20%는 입주 직전에 내게 되니까, 분양 확정 후 2년 후 쯤이죠. 2년 동안 정말 열심히 모으기도 해야죠. 3. 시세차익을 거둘만한 곳에서의 84는 쉽지 않으실것 같긴 합니다만 불가능까지는 아닐 것 같습니다(이 부분은 스스로 판단하셔야겠죠. 내가 얼마까지 빚을 감당할 수 있는가). 문제는 59가 가점 기준이 팍팍하다는 점이죠. 일단 누가 뭐래도 타워형으로만 공략을 해서 저층 당첨을 기도하십시오!! 흐흐. 그러면 승산이 생기겠죠.
18/05/14 16:38
역시 2번이 가장 큰 걸림돌이 되겠군요. 전세금이 묶인 상황에서는 60%의 20%을 마련하자니 가슴이 답답해집니다. 하하... 답변 감사드립니다.
18/05/14 16:13
전문가는 아니라 도움 드리지는 못할거 같긴 한데 그래도 의견 드려봅니다.
1. 인기 지역 당첨만 될수 있다면야 돈은 대부분 문제가 되지 않더군요. 어떻게든 해결됩니다. 마침 광고에 문래 e편한세상 분양광고가 떠서 봤는데 59타입니 오억이천 정도네요. 분양 지역에 대출 제한이 50% 인지 40% 인지 확인해 보시면 됩니다. 좀 간당하긴 하지만 당첨 되고 몇년 있다 입주니 그때가서 고민하시면 뎁니다. 정책이 어떻게 바껴 있을지 시간 많아요. 2. 중도금 대출이 쭉 이어지는 걸로 이해하신거 같은데 보통 입주시기에 만료 됩니다. 잔금+중도금 해결 하셔야 됩니다. 오억 짜리로 예상하면 50% 대출 다 나오면 문제 없을거 같네요. 다만 이억 넘게 대출 받을시 매달 나갈 금액 미리 고려해 보세요. 월급의 절반 가지고 생활 하셔야 될수도 있습니다. 3. 이건 잘 모루겠네요. 네이버 카페 보시면 원하시는 지역 부동산 관련 카페들 가입해서 질문 올리는게 빠를거예요. 신혼부부 특별 공급울 위주로 노리시면 그래도 꽤 당첨 확률 높을겁니다.
18/05/14 16:24
귀중한 답변주셔서 먼저 대단히 감사드립니다.(__)
1. 문래 이편한 살펴보았는데 부동산 카페의 주류 의견은 꾸준한 거주 목적이 아닌 투자가치는 좀 떨어질 수 있다는 의견이었습니다. 가점이 낮은 경우에는 도전해봄직 하다는 의견이어서 넣을지 말지 고민중에 있습니다... 서울 등 투기과열지구는 집단대출이 40%밖에 안되더라구요. 2. 중도금은 대출을 갈아타는 방법이 있다고 들었습니다. 지적해신 부분은 좀 더 고민해보겠습니다. 다시한번 답변 감사드립니다.
18/05/14 16:36
1,2번은 다른 분들이 잘 알려주셨구요.
3번만 얘기해보면 5~6월에 핫한 분양지역은 신촌힐스테이트(원탑) 고덕자이, 신정래미안, 신길파크자이, 청량리롯데캐슬 홍제효성해링턴 이렇게 입니다. 이중에서 55점으로 신촌 59, 84는 불가능이구요. 고덕~청량리는 59는 어려움(신길은 59가 매우적어 불가능), 84는 가능성 있음 정도네요. 홍제는 고덕~청량리보다는 좀 더 가능성 있을거구요. 그리고 위에 neogeese님이 언급하신 문래 e편한세상 정도면 84는 거의 되실듯 해요.
18/05/14 16:48
(수정됨) 저도 최근에 서울쪽에 집을 구하려고 이것저것 알아봤는데, 중복될만한 부분은 제외하고 의견 드립니다.
(저는 분양이 아니고, 서울에서 해당 지역을 많이 알아보진 않았습니다) 1. 전용 59 or 84 서울 동작구 근처의 84 라면 상환금 부담이 매우 클 것 같습니다. 물론 질러만 놓으면 돈이야 무슨 수를 써서라도 마련할 수 있지만, 그 과정 중의 스트레스와 삶의 질은 담보할 수 없습니다. 삶의 질이 크게 훼손되지 않는 선에서 고르신다면 6.5~7억 정도가 마지노선이지 않을까 싶습니다. (저는 6억을 마지노로 잡고 진행했습니다. 그 덕분에 서울 포기... ㅠㅠ) 2. 대출 가능 금액 이 부분은 은행을 가셔서 직접 물어보시는 게 낫습니다. 4월쯤에 규정이 또 한 번 바뀌었고, 빠나나님 조건에 따라 대출 제한 금액이 바뀝니다. 제 경우, 최초구매 + 월수입 (외벌이 or 맞벌이) 등의 보정으로 서울에서도 70% 가능하다고 답변받았습니다. 100% 정확하진 않아도 90% 수준의 답변은 은행에서 해 주는 것 같습니다. 3. 실거주 + 재테크 전매 후에 시세차익으로 대출금을 상환한다고 하셨는데, 이러면 실거주라기보다는 투자용 아파트를 구매하시는 겁니다. 회사 내 부동산 컨설팅 서비스를 이용해보니, 둘 중 하나를 확실히 고르라고 하더군요. 사람들이면 누구나 다 두가지를 동시에 취하고 싶어해서, 현실적으로는 실거주+재테크를 만족시키기 어렵다고 합니다.
18/05/14 17:04
먼저 귀중한 시간 내어 답변주셔서 대단히 감사드립니다. (__)
1. 스트레스와 삶의 질...을 언급해주시니 그냥 지금 빌라에서 살까 하는 생각이 들었습니다... 6억 마지노선이 맞는거 같습니다. 2. 제가 생각지 못한 정보군요. 은행가서 알아봐야겠습니다. 3. 투자도 투자지면 몇년은 살아야 하는 집이니 두 가지 요소를 볼 수밖에 없는거 같습니다. 이 악물고 투자용으로 굳혀야겠네요. 답변 다시 한번 감사드립니다.
18/05/14 18:20
(수정됨) 처음엔 귀중한 청약통장을 최고 좋은 입지에 제일 좋은 평형에 써야지 하고 시작하지만 결국은 아무데나 막 걸려라 하고 넣게 되어있습니다. 위에 문래동 이야기 나왔는데 그정도면 엄청 좋은 분양물건입니다!!
저도 처음엔 신촌 마포 용산 등 넣는데 하도 안되니 막 되는대로 되라 하고 여기저기 넣다가 동작구 당첨되어 어쩌다보니 계약하게 되었습니다. 서울내에서는 일단 아파트 분양가가 비싸보여도 최소 마이너스 프리미엄은 여간해서는 안 붙는다고 생각하시면 됩니다. 동작구 주변이라면 일단 흑석 넣어보시고 같은 7호선 라인 쭉 보시며 살피세요. 동작구에 오래된 빌라가 너무 많아 향후 신축 아파트 Vs. 구축아파트+빌라의 괴리가 커질겁니다. 이는 금호, 옥수 쪽에서 잘 나타난 바 있습니다. 첨엔 겁 먹으실수 있는데 일단 한번 당첨되면 저절로 공부가 되어 위에 나온 댓글들 전부를 이해하실 수 있게 됩니다. 저도 부동산 분양받기 전엔 경제지에 나오는 부동산 기사는 그러려니 하고 피상적으로 이해했습니다.일단 재정적 고민이나 기타 문제는 사실 당첨되고 생각할일입니다.
18/05/14 19:49
귀중한 시간 내어 답글 달아주셔서 먼저 감사드립니다. 지금 제 생각이 딱 그런데요. 15년 가입기간이 아까워서 최대한 신중하게 고민중인데 말씀 들어보니 그다지 경쟁력있는 통장이 아닌거 같네요. 의견 감사드립니다.
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