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09/05/11 19:01
주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 주택임대차보호법 시행령 제2조 (차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 즉, 5%의 인상제한은 계약기간 중에 엄청난 경제상황 변동이 있는 경우 계약내용대로의 이행이 현저히 불합리한 경우를 상정한 것으로서, 계약기간이 종료되고 재계약하는 경우에는 적용이 없습니다. 따라서, 답변은 다음과 같습니다. 1. 재계약인 경우는 적용되지 않습니다. 2. 묵시의 갱신에 따라 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차관계가 성립되어 있다고 주장하는 것이 가능합니다. 다만 임대인으로서는 위 증액청구권을 행사할 수 있는 상태가 됩니다(묵시의 갱신으로부터도 1년 이내에는 증액청구권을 행사할 수 없다는 이설 있음). 3. 당사자의 의사에 달린 문제입니다. 다시 계약을 체결하여 새로 임대차계약기간이 시작되는 경우에는 재계약이고, 그렇지 않고 묵시적 갱신상태에서 보증금 부분만 다시 정할 수도 있습니다.
09/05/11 19:05
1.5%인상요구 할 수 없는 건 맞지만 재계약시는 해당 안됩니다.
2.묵시적 갱신은 전임대차와 동일조건으로 계약으로 간주됩니다. 거부가능 합니다. 문제는 여기서 묵시적 갱신을 증명하는게 어렵습니다. 임대인쪽에서 말만했다고 해도 이게 구두계약이 되버리니 묵시적 갱신을 증명하기가 힘듭니다. 3.음.. 이건 저도.. 근데 이걸 적고 보니 위 고수(은별)님께서 잘 적어노셨네요. 근데 실무적으로 말하자면.. 법적으로 부딪쳐봐야 좋은거 아무것도 없습니다. 임대인과 잘 말해서 설득시키세요. 서로 감정만 상합니다.
09/05/11 19:45
은별님// 강아지님// 정성스런 답변 정말 감사합니다.
그럼 묵시적 갱신 시에는 전세금 인상액의 제한 5%이 가능한건가요;; 부동산 아저씨도 말씀하시는게 진짜 500은 바라지 않으시는거 같던데..-_-;;
09/05/11 20:02
강아지님//
주택임대차보호법에서는, 묵시적 갱신의 입증책임은 임차인이 아니라 임대인에게 있습니다. 따라서 계약종료 6월~1월 사이에 갱신거절통지를 하였다는 점을 임대인이 입증하여야 합니다. 증액청구권에 관하여는 통설과 소수설의 개념이 아니라, 그냥 견해가 갈려 있다 정도로 이해하시면 될 듯합니다(사실 이 점을 지적한 문헌은 찾아보기 어렵습니다). 민법의 묵시의 갱신과 달리 주택임대차보호법상의 묵시의 갱신은 임대인에게 가혹한 면이 있어서(민법 - 임대인이 해지통고하면 6월 후 종료, 임차인이 해지통고하면 1월 후 종료; 주택임대차보호법 - 임대인은 해지통고권 없음, 임차인이 해지통고하면 3월 후 종료) 재계약의 경우와 달리 종전 계약의 연장으로 보아 증액청구권은 인정하여야 하는 것이 아닌가 하는 논란이 있습니다. 아직 사건화된 것은 발견되지 않는데, 증액청구권 자체가 실무상 거의 등장하지 않기 때문에 판례가 나오지는 않을 듯합니다. 아참, 질문자께 중요한 답변을 빼먹어서 부기합니다. 제가 위에서 한 답변에 불구하고, 강아지님도 말씀하셨듯이 법적으로 다투는 것은 권하기 어렵습니다. 그 정도 사건으로 법정으로 오면 무조건 손해입니다. 변호사를 선임하지 않더라도, 일단 송사라는 것 자체가 있다는 사실만으로도 500만 원을 훨씬 초과하는 스트레스를 받습니다(수명이 줄어든다는 통계도 있습니다). 결국 양쪽 다 손해입니다. 법은 정말 최후의 수단이므로, 계속 거주하실 예정이라면 요구액의 반 정도를 올려 주는 선에서(어차피 이사하면 이사비도 발생하고 중개수수료도 다시 발생하니까요) 적절하게 합의하시는 것이 좋겠습니다.
09/05/12 11:12
강아지님//
퍼가시겠다고 하여 몇 가지를 추가합니다. 민법에서는, 강아지님께서 말씀하신 대로 묵시의 갱신에 대한 입증책임은 임차인에게 있습니다만, 주택임대차보호법(또는 상가건물 임대차보호법)에서는, 묵시적 갱신의 입증책임은 임차인이 아니라 임대인에게 있습니다. 따라서 계약종료 6월~1월 사이에 갱신거절통지를 하였다는 점을 임대인이 입증하여야 합니다. 이러한 차이는, 민법과 주택임대차보호법(또는 상가건물 임대차보호법)이 서로 조문 형식을 달리하고 있다는 데 있습니다. 입법할 당시부터 임차인의 보호를 위하여 입증책임을 뒤바꾼 것이지요. 민법 제639조 (묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. 즉, 민법은 (1) 기간 만료 후에도 임차인이 임차물의 사용 또는 수익을 계속한 사실, (2) 위와 같은 사실을 임대인이 알았다는 사실, (3) 임대인이 위와 같은 사실을 안 후, 임차인의 사용수익 계속에 관하여 이의를 제기하지 않은 사실을 임차인이 각 주장 입증하도록 하고 있습니다. 실무상으로는, 월 차임을 아무 이의 없이 수령하였다는 점에 관한 증거를 제출하는 방식으로 이를 입증합니다. 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (단서 및 단서 각 호 생략) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 본다. 주택이나 상가건물의 경우에는 '아니한 경우에는 ~~~ 다시 임대차한 것으로 본다'라는 규정을 두고 있습니다. 즉, 기간이 만료된 때에 당연히 법정갱신이 되며, 갱신이 되지 않는 조건을 충족한 경우에만 갱신이 되지 않습니다. 따라서, 갱신이 되지 않았다는 조건을 충족하였다는 점에 관한 입증책임은 임대인에게 있게 되는 것입니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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