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09/03/12 10:46
판님이 소환되어야 할듯한데....
이 부분에 대해서 잘 모르지만 확정일자라는 것은 매우 중요한 것으로 이것을 받아야지만 문제발생시 자신의 전세자금이 보호 되는 것으로 알고 있는데요 글 내용만으로 보면 집의 문제를 떠나 사기에 가깝게 보이네요. 아무튼 판님 출동~
09/03/12 18:33
위의 질문을 읽고 떠오르는 사실관계는 두 가지이군요.
첫번째는, 질문자께서 생각하시는 바와 같은 A와 중개사의 공모입니다. 두번째는, 중개사가 중간에서 농간을 부린 경우입니다. 이 경우에도 두 가지 가능성이 있는데, 최초 임대차계약 당시부터 속인 경우와 기간 만료 후 속인 경우입니다. 전자의 경우에 해당하는지를 알기 위해서는 먼저 위임장의 양식이 어떻게 되어 있었는지가 중요합니다. 즉, 위임장에 전세계약이라고 명시가 되어 있었는지 여부와 위임장에 날인된 인장과 동일한 인영의 인감증명서가 첨부되어 있는지에 따라 달라집니다. 전세계약이라고 명시되어 있지 않다면, 임대를 일임받은 중개업자가 소유자에게는 월세계약이라고 속이고 임차인으로부터는 전세보증금을 받아서 자기가 월세를 내고 전세보증금을 사용하다가(돈 빌린다는 사실을 알리지 않고 자기 마음대로 이자만 내고 돈을 빌려 쓰고 있는 것과 유사한 구조가 되지요) 터지는 것이 종종 발생하는 사건입니다. 후자의 경우는 단순하게 A로부터는 전세보증금을 반환받은 후 임차인에게는 월세방을 얻어 주고 거짓말을 한 것이 되지요(결국 경제적 구조는 전자와 같습니다). 1. A에게 청구할 수 있는지 여부는 제시하신 사실관계만으로는 알 수 없습니다. 공모자라면 당연히 청구할 수 있지만, 그 공모여부가 불확실하고, 중개업자가 중간에서 농간을 부린 경우라 하더라도 대리권이 입증되거나 표현대리(표현대리 일반론을 다 설명하자면 수십 페이지가 될 수 있으므로, 사실관계가 확정되기 전에 표현대리에 대하여 상세히 설명할 수 없음을 양해하시기 바랍니다)에 해당하면 청구가 가능할 수 있기 때문입니다. 2. 고소는 할 수 있습니다. 다만, 공모를 했든 중개사가 혼자 농간을 부렸든 간에 사건이 터졌다는 것은 이미 돈의 상당부분이 회수불가능한 상태에 빠져 있다는 것이므로(틀림없이 그 돈으로 다른 데 투자를 하였거나 펀드 등으로 날려먹었을 것입니다), 돈을 받을 수 있을지 여부는 불확실합니다. 피해를 입은 것은 사실이므로, 무고는 걱정하실 필요가 없습니다(사실관계를 잘못 알게 된 데 그럴 만한 사정이 있었다면 무고죄는 성립하지 않습니다). 3. 확정일자를 받지 않은 상태이므로, 해당 부동산이 경매로 처리되는 것은 최악의 상황입니다(한 푼도 못 받을 가능성이 큽니다). 회수가능성 0을 예상하시고, 그때그때 상황에 따라서 대처하라는 말씀밖에 드리기 어렵네요. 이 사안은 구체적 사실관계에 따라 결론이 수십 가지 나올 수 있는 사안이어서, 그냥 인터넷 게시판에서 상담하는 것으로 적절한 결론을 얻으시기 힘들 것입니다. 다른 피해자들을 만나서 최대한 사실관계를 확인하시고 자료도 최대한 구해서 정리한 후, 변호사나 법무사를 직접 대면하여 상담해 보시는 것이 좋겠습니다(같은 이유로, 쪽지를 주시더라도 지금 드린 말씀 이상의 답변을 드릴 수 없음에 대하여 미리 양해를 구하겠습니다). ※ 비용을 두려워할 사안은 아닙니다. 아주 부자이거나 높은 월급을 받는 사람 등을 제외하면, 전국민의 절반 이상이 법률구조공단의 구조대상에 해당하므로, 가까운 법률구조공단을 찾아가시면 무료상담을 받으실 수 있고, 승소가능성이 있으면 소송 자체도 실비만 받고 수행해 주니(법률구조공단에서는 승소하는 경우 변호사비용을 상대방으로부터 환수합니다) 부담없이 찾아가시면 됩니다.
09/03/12 20:31
친구분이 처음 계약서 작성할 때 당연히 그 당시의 등기부등본을 확인하셨겠지요? 의외로 확인을 안하시는 분이 많아서 뒤늦게 피해를 보는 경우가 많더라고요...
A에 대한 청구가 가능한지 여부에 대해서는, 어떤 소송을 제기하느냐에 따라 준비할 일이 달라질 수 있습니다. 위 사안에서는 두 가지 정도가 가능한 것으로 보이는데, 우선 하나는 A를 상대로 불법행위(기망행위)에 기한 손해배상청구를 하는 것입니다. 이 경우는 A와 중개업자를 공동 피고로 해서 소송을 제기하는 것으로, A와 중개업자가 공모했는지 여부를 입증하는 것이 핵심이 되고, 이는 글쓰신 분의 친구분이 입증을 해야 합니다. 다른 하나는 임대차계약서상에 A가 임대인으로 기재, 날인되어 있다면 임차계약 만료에 따라 임차보증금반환청구소송을 제기하는 것입니다. 이 소송에서는 중개업자가 정당한 대리인인지 또는 친구분이 그 중개업자가 대리인이라고 믿을 만한 정당한 사유가 있었는지(은별님이 말씀하신 표현대리 문제입니다)를 입증하는 문제가 핵심이 됩니다. 이또한 친구분이 입증해야 합니다. 이 소송의 경우는 계약서에 날인된 인장이 누구것인지, 계약서상 임대인이 누구로 기재되어 있는지, 위임장의 기재내용 등에 따라 소송의 결과가 하늘과 땅차이가 날 수 있습니다. p.s 은별님께서도 말씀하셨듯이 인터넷으로 법률문제를 논의하는 것은 자료가 제한될 수 밖에 없어 그 답변이 적절하지 않은 경우가 많습니다. 따라서 인터넷 게시판에서 이루어진 답변은 그냥 문제를 해결하는 단서 정도로만 활용하시고 보다 정확한 것은 전문가와 대면상담을 통해 해결하시는 것이 좋습니다.
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