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08/04/29 12:46
새로 계약서를 작성한 날짜는 2006년 12월 31일이었습니다.
그러니까 계약서를 서로 주고 받은 것은 딱 두번이었습니다. 계약한 날짜에 따라서 제가 취할 수 있는 조치가 달라지는 건가요?
08/04/29 13:52
06년 12월이면 재계약도 다시 갱신된거니까 해지통고하시고 3개월간 계시다 버티면 강제경매신청하는 수순일듯 싶은데. 제가 전문지식이 있는 것이 아니라서 답변드리기가 조심스럽네요. 제 얕은 지식으로는 12월까지 임대료 낼 필요없고 최대 3개월치는 책임이 있는것 같습니다. 능력자분들 뭐하시남요~~ ;;
08/04/29 14:11
주택인지 아닌지, 그리고 상가건물인지 아닌지, 보증금과 월 차임이 얼마인지에 따라 답변이 달라질 수 있습니다.
(3가지를 모두 설명하기에는 시간도 충분하지 않고, 너무 길어지는데다가 불필요한 설명이 너무 많이 붙어 오해하실 가능성이 있으므로, 그렇게 설명하지는 않기로 합니다.) 또한 2006. 12. 계약서의 임대기간이 12개월인지 24개월인지에 따라 달라질 수도 있습니다. (계약기간은 12개월이고 임대인이 묵시의 갱신을 주장하고 있는 것으로 보이기는 합니다만, '임대기간'이 수정되었다고 하셨기 때문에 설명하신 것에 약간 오해의 여지가 있습니다. 물론 자세히 읽으면 임대기간의 기산일이 변경되었다는 취지로 보이기는 합니다만... 그래서 윗분도 2007년이 아니냐는 반문을 던지신 것으로 보입니다. 뭐... 원래 자기 이야기를 객관적으로 쓰기는 좀 어렵긴 합니다. ^^) 또, 묵시의 갱신의 경우 계약기간에 관한 특약이 존재하면 일반론이 적용되지 않을 수도 있습니다. 2004년과 2006년 계약서의 내용을 좀더 상세히 적어 주셔야 답변이 가능할 것으로 생각됩니다.
08/04/29 15:01
건축물 대장에 의하면, 제가 임대한 층(4층 건물의 3층을 임대한 상태입니다)의 용도는 의원으로 되어 있습니다.
현재는 제가 PC방을 운영중이구요, 제가 임대를 하기 전에도 PC방이었습니다. 만약 5월부터 12월까지의 임대료를 보증금에서 빼고 지불을 받는다면 3백만원도 채 안 남겠네요. 2006년 12월 31일 계약서에 명시된 임대 기간은 12개월입니다. 계약서는 총 14개 항목으로 되어 있는데, 2항과 3항만이 2004년 계약서와 2006 계약서가 다릅니다. 2항은 임대료에 관해서 변경된 사항이 있었습니다. 문제의 3항은 다음과 같습니다. "3. 임대기간은 2006년 12월 31일부터 12개월 간으로 한다." 부동산 임대법에 관해서 무지하다 보니 참 답답하네요. 답변 주신 분들 모두 감사 드리구요, 가능하시다면 더 확실한 답변 부탁드리겠습니다.
08/04/29 16:20
보증금에서 얼마가 남는지가 문제되는 것이 아니라, 보증금과 차임이 얼마인지에 따라 적용되는 법이 달라지기 때문에 이를 알려 달라고 말씀드린 것인데요. ^^
지금 온라인이 아니시라 쪽지로 설명을 구하기도 적절하지 않은 듯하여 나누어서 설명합니다. 상가건물임대차보호법 적용대상은 다음과 같이 계산합니다. 일단 (임차보증금 액수) + (월 차임의 100배)를 계산합니다. 그 액수가 서울특별시 : 2억 4천만 원 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울 제외) : 1억 9천만 원 광역시(군지역과 인천 제외) : 1억 5천만 원 그 밖의 지역 : 1억 4천만 원 이 넘는 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않고, 민법이 적용됩니다. < 공통설명 > 2006. 12. 31.자 계약서에 의하여, 계약기간은 그날로부터 12개월로 변경되었습니다. 따라서 5월 31일이 계약종료일이라는 주장은 할 수 없습니다. 그러나, 2007. 12. 31.이 계약 종료일이고, 이날이 경과하면서 '묵시의 갱신'이 된 것이므로, 그 계약기간은 다시 12개월이 아니라 기간의 정함이 없는 것이 됩니다(민법 제639조, 제635조, 상가건물임대차보호법 제10조 제4항). 이하의 설명은 나누어집니다. < 상가건물임대차보호법 적용대상이라면 > 묵시의 갱신이 있는 경우 임차인은 아무때나 계약을 해지할 수 있고, 그 효력발생일은 해지통고일로부터 3개월이 지난 날입니다(상가건물임대차보호법 제10조 제5항). 임대인에게도 계약기간은 존재하지 않지만, 임대인에게는 계약기간이 없는 경우 이를 1년으로 보는 의제조항이 있으므로(상가건물임대차보호법 제9조 제1항), 임대인은 1년의 계약기간에 구속되며, 그 기간 중에는 임차인의 계약위반이 없는 한 임의로 계약을 해지할 수는 없습니다. < 민법 적용대상이라면 > 묵시의 갱신이 있는 경우 쌍방 모두 아무때나 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제639조, 제635조 제1항). 그 효력발생일은 임차인의 경우 해지통고일로부터 1개월, 임대인의 경우 해지통고일로부터 6개월입니다(민법 제635조 제2항). 언뜻 보기에는 민법이 임차인에게 더 유리해 보이기는 하지만, 민법 적용대상인 경우에는 특약에 의하여 묵시의 갱신 부분에 관하여 법률과 다른 약정을 할 수 있는 데 반하여(민법 제652조에 제639조가 기재되어 있지 않음), 상가건물임대차보호법 적용대상인 경우에는 묵시의 갱신 부분에 관하여 법률과 다른 약정을 한 경우 그것이 임차인에게 불리하면 약정이 무효가 되므로(상가건물임대차보호법 제15조), 이쪽이 임차인 보호에 더욱 강력합니다. 그 강력한 보호를 하는 만큼, 보증금반환을 준비하는 기간을 충분히 주었다고 생각하시면 되겠지요. 결국, 지금 통지서(증거관계상 내용증명우편이 바람직)를 발송한다고 할 때, 민법 적용대상이면 통지서 도달일로부터 1개월(도달일은 빼고 다음날부터 셉니다), 상가건물임대차보호법 적용대상이면 통지서 도달일로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료됩니다. < 이하는 제 조언입니다 > 다만, 위 설명은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있음을 부언합니다. 또한 웬만하면 잘 설명해서 설득을 하시기 바라며, 혹시 내용증명우편을 보내더라도 '심기를 상하게 할 생각은 없으며 단지 증거관계상 어쩔 수 없었다'는 취지의 문구를 넣는 것이 좋습니다. 법률만 잘 알면 분쟁 자체가 되지 않을 것이, 한쪽 또는 쌍방이 법을 잘 몰라서 법정까지 오는 낭비를 여러 번 보게 되는데, 이 사건에서는 쌍방이 오해를 하셨던 것으로 보입니다. 즉, 질문자께서도 2006년 계약으로 임대차기간의 기간일이 적법하게 변경되었음에도 불구하고 2004년에 약정한 5월 31일이 계약종료일이라고 주장하고 계셨던 것이고, 상대방도 계약종료일이 12월 31일이라는 주장 자체는 맞지만, 질문자께서 언제든지 해지할 수 있는 권리가 있다는 것을 간과하고 별 의미 없는 주장을 하고 계셨던 것이지요. 제 설명을 읽어보셨다면 아시겠지만, 묵시의 갱신이 된 경우에는 최초 계약일이 큰 의미가 없습니다. 경기장은 잠실인데 두 분 다 목동에서 경기를 준비하고 계셨다고나 할까요. 어차피 법정에 가면 12월까지의 차임이 모두 공제되는 것은 아니고, 1~3개월분을 제외하면 나머지 보증금은 돌려받을 수 있겠지만, 그때까지 드는 시간 및 정신적 스트레스가 만만치 않습니다. 법원의 사건폭증으로 일부 작은 법원을 제외하고는 2,000만 원 초과사건은 소장 접수 후 4~6개월, 2,000만 원 이하 사건은 3~4개월 후에야 첫 기일이 잡히는 경우가 허다합니다(그렇다고 지금 소장 넣는 것은. 아직 계약이 해지된 상태가 아니라서 보증금반환의무가 없으므로 소장기재 자체로 이유없다고 패소할 가능성도 있으니 그렇게 하는 것도 위험합니다). 보증금이 여윳돈이라면 일단 퇴거한 후에 소송을 하실 수도 있겠습니다만, 그렇지 않다면 가급적 임의이행을 할 수 있도록 잘 설득하시고, 약간 양보의 여지를 두시는 것이 조기에 해결하는 방법입니다.
08/04/29 17:22
2006년 12월 계약서의 2항은 다음과 같습니다.
"2. (갑)은 본건 부동산을 월세보증금 일천이백만원에 매월 삼십일에 월세금조로 임대료 일백오만원과 부가세 10% 십만오천원(1,155,000)을 받는 조건으로 (을)에게 임대하고 월세보증금은 전액을 기히 수령한 사실을 (을)에게 확인한다." 부동산법에 관련해서 무지하다 보니 은별님께서 질문하셨던 것이 정확히 무엇이었는지 몰랐던 것 같습니다. 제가 은별님 글을 제대로 읽었다면, '아마도' 상가건물임대차보호법 적용대상인 것 같습니다. BlazinBeat님께서도 그런 맥락에서 말씀하셨던 거 같고요. 어제부터 건물주와 원만한 해결을 위해서 계속 연락을 시도하고는 있습니다. 한번 통화가 가능했지만, (물론 제 입장에서입니다만)계약서 내용에 대해서만 주장을 하시면서 어떤 합의점을 찾으려고는 하시지 않는 것 같습니다. 바쁘시다면서 통화를 해도 자꾸 끊자고 재촉하셔서 제대로 말도 못 해 본 실정입니다. 만약 이런 상태가 지속되어 쌍방간에 원만한 해결이 불가능하다면 통지서를 발송해야 한다고 하신 것 같은데, 그 통지서 발송은 어떻게 하는 것인지 알 수 있을까요?
08/04/29 17:38
말씀하신 바에 의하면 기준액이 1억 1,700만 원이니 상가임대차에 해당되는 것이 맞는 것 같네요.
통지서의 형식은 보통 내용증명우편을 등기로 보냅니다. 내용증명우편은 내용 자체가 진실이라는 증명은 아니고, 어떠한 내용으로 언제 보냈다는 것에 대한 증명입니다. 그리고 상대방이 받아야만 기간이 진행하므로, 그 도달일을 확정하기 위해서는 등기우편으로 보내야 하는 것이지요. 내용증명우편에 관한 설명과 임대차계약 해지통고서의 양식에 관하여는 인터넷 검색으로 쉽게 찾으실 수 있을 것입니다. 상대방이 오해를 하고 있음이 확실하다고 생각되면, 해지의 의사표시 외에 해지권에 관한 설명을 곁들여 보내는 것도 한 방법입니다. 예컨대, "죄송하오나 ~~에 의하면 ~~할 수 있도록 되어 있는데, 이 부분에 관하여 오해가 있으신 듯하니 널리 해량하여 주시기 바랍니다." 등의 문구가 그것이지요. 제 직업상 일반론을 말씀드리는 것은 괜찮지만, 특정 사건에 대한 구체적인 대응방법 등의 상담은 직업윤리에 저촉될 위험이 있어서 직접 통화로 말씀드리기는 좀 어렵구요. 혹시 해지통지서를 작성하신 후 그 내용을 올려 주시고 다시 "이런 내용으로 보내면 될까요" 정도로 질문하시면 그에 관한 답변은 가능하리라고 생각됩니다.
08/04/29 18:54
은별님 답변 감사히 잘 읽어보았습니다. 진심으로 감사드립니다.
한번만 더 질문 올립니다. 제가 만약 임의 이행이 불가능하다고 판단이 되서 통지서를 발송하게 된다면, 임대인과 저는 법정에 가게 된다는 말씀이신지요? 제가 워낙 무지한 관계로 은별님 글을 몇번씩 읽어보아도 이해가 안 가는 부분이 많아서 자꾸 귀찮게 해 드리는 것 같습니다.
08/04/30 10:46
현재 알려진 연구결과에 의하면, 분쟁이 생겼을 때 일방의 양보로 끝나는 것이 약 55%이고, 타협으로 종결되는 경우가 40%, 법정에까지 이르는 경우가 5%입니다. 아직 40%의 타협단계에 있으니 알 수는 없습니다만, 합의가 안 된다면 법정으로 오시게 되겠지요.
통지서를 발송하였다고 하더라도 바로 5%의 단계로 넘어가는 것은 아니고, 합의가능성은 여전히 남아 있습니다. 따라서 반드시 법정에 가는 것은 아닙니다. 다만, 제가 말씀드린 것은 대한민국에서 뭔가 내용증명우편을 보낸다는 것은 일반인들에게 선전포고의 의미 비슷하게 받아들여지는 경우가 많다는 것입니다. 즉, 나는 그런 생각이 없어도 상대방은 '이제 갈데까지 가자 이거지?'라는 식으로 받아들이는 것이지요. 그래서, 부득이하게 통지서는 발송할 수밖에 없지만, 가급적 문면을 부드럽게 하여 타협의 여지를 남겨놓으십사 하는 말씀이었습니다. 통지의 도달은 계약해지의 효력발생요건이고, 법정에 가기 위한 절차는 아닙니다. 원래 통지는 어떤 방식에 의하더라도 효력은 있습니다. 말로 해도 되고, 전화로 해도 되고, 통지서를 발송해도 되지요. 그런데 구태여 통지서 말씀을 드린 것은, 말이나 전화로 한 것은 증거가 안 남는다는 것입니다. 녹음을 하면 통지를 했다는 증거는 남지만, 언제 했는지는 확인이 안 되지요. 주말 정도까지 협상을 해 보시고, 그 안에 합의가 되지 않으면 일단 통지서를 발송한 후에 계속 협상을 해 보시기 바랍니다. 설명을 쉽게 드렸어야 하는데, 가급적 잘 해결하십사 하는 마음이 앞서다 보니 설명에 다소 부족함이 있었던 듯합니다. 도움이 되셨길 바랍니다.
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