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23/09/29 19:55
공신력 있는 나라도 있겠죠..그런데 우리는 일제가 처음 만든데다 전쟁 나면서 소실 된 것도 있고 소유자가 사망하거나 실종되면서 권리관계가 복잡해진 사연도 있어요. 거기에 토지와 건물이 등기부가 따로이기도 하고..
23/10/01 01:06
등기부등본 서류 자체의 위조가 아니라
집주인이 등기소에 제출한 근저당 말소 신청시 첨부한 추가서류(은행대출상환관련)를 위조한거죠. 민약 등기부등본 자체를 위조했다면 저건 공문서 위조입니다
23/09/29 20:08
IT와 상관없이 이걸 확인하려면 실사도 나가야 하고 예전 부동산 확인도 해야하고 뭐 복잡해서 배보다 배꼽이 더 큰걸로 알고 있습니다.
그래서 등기 시간이나 확인 시간이 지금보다 몇 배나 드는 것도 생기고. 역대 정부에서 검토 안 한것은 아닌데 그래서 다들 엄두를 못 내고 있는 상황이죠.
23/09/29 22:37
기술적 측면으로 보자면 부동산의 키값과 부동산 담보대출의 키값을 일치시켜서 보여주기만 하면 되죠.
법으로 강제하고 시스템 구축하면 됩니다. AI 데이터 구축한다고 몇백억씩 쓴거 비하면 이게 더 필요한 거죠.
23/09/29 19:56
전에 피지알에도 올라와서 한참 댓글도 달렸었는데... 그 글은 못찾겠네요. 아무튼 쉬운 문제는 아니더군요. 아예 나무위키에 [등기의 공신력] 이라는 항목도 있죠 크크 https://namu.wiki/w/%EB%93%B1%EA%B8%B0%EC%9D%98%20%EA%B3%B5%EC%8B%A0%EB%A0%A5
23/09/29 20:05
안그래도 그냥 하면 안되나 싶었는데 전쟁 때 전국토가 쑥대밭되면서 소유 관계가 개판난 영향이 적지 않다고 하더라고요
저희 세대는 고통 받겠지만, 시간이 많~이 지나면 괜찮아지지 않을까 싶습니다
23/09/29 20:54
그래서 등기가 공신력이 없으니까 의미없다고 할거면 절차에서 빼던가. 최소한 돈이라도 받지 말던가..
공신력이 없어서 문제라고 생각하면 방법을 생각하던가 둘 중에 하나는 해야지 문제 생기면 그냥 떠넘기는 건 너무 어처구니 없다고 생각합니다 당장 안되면 점차 해나가서 30년, 50년 뒤에라도 고치려고 하고 있다던가.. 마냥 손 놓고 있는건지;; 이런 사기 방법에는 답이 없다는 의미 아닌가요? 이게 사기 장려가 아니고 뭡니까;;
23/09/29 22:15
일제시대, 625 거치면서 등기가 엉망이 되서 그거 바로잡으려면 노답이라는 말이 있더군요
근데 그건 니들이 알아서 할 일이고 공신력 없으면 받는돈 내려서 싸게 하든가 (2)
23/09/29 22:46
어차피 공신력 인정됐어도 피해자가 근저당권자가 될 뿐이지 다를건 없죠. 해당 문제를 회피할 수 있는건 실질적 심사인데, 그 문제로 들어가면 결국 '그 예산을 들여서 실질적 심사를 해야돼?'라는 난맥이 나오니까요.
23/09/29 21:02
등기의 공신력을 부정할거면 물권 성립할 때 등기를 성립요건으로 넣으면 안 되죠.
법리가 어쩌구저쩌구 하기에도 논리적인 정합성이 현저히 떨어지는 상황이라고 생각합니다.
23/09/29 21:09
저거 서류 위조해서 등기소에 빚을 갚았으니 저당 등기 말소해달라고 한 걸로 알고 있는데, 등기에 공신력이 있을려면 지금 비용의 100배는 받을겁니다. 시간도 엄청 걸릴거고요. 등기 말소 수수료 삼천원입니다. 등록면허세 확인 영수증이 7200원+ 수수료 3000원. 취득세랑 헷갈려하시면 곤란합니다.
저런 사고를 예방(?)하기 위해 부동산 취득시 들 수 있는 보험이 있는 걸로 알고 있는데 비용이 제법 되죠. 잘 알려지지 않았고요.
23/09/29 21:44
그게 전부가 아닙니다. 법적 지식을 갖춘 공무원(등기관)들이 대거 필요하니 필요한 예산 자체가 영구적으로 늘어나겠죠. 그리고 등기신청 후 등기경료까지 시간이 걸릴테니, 잔금을 맡아줄 에스크로나 공탁 등에 추가 비용이 들겠죠? 그리고 일단 소유권 정리가 되야하니 법적분쟁을 조정할 기간을 둬야되는데 그 소송 다 마무리되려면 시간이 한참 걸리겠죠. 차라리 그 기간동안 위조방지기술이 발전하지 않을까요?
이미 법무부에서 2000년대에 계산기 두드려 봤는데 도저히 답이 안나와서 포기한 문제입니다. '100만원 추가지출'로 끝나는 문제가 아니에요.
23/09/30 13:58
방법을 찾으면 큰 돈 안 들이고 가능할 겁니다.
방법을 찾으려는 노력을 안하니 문제지요 잠깐 생각해 본 바로는 가등기 개념을 두는 거죠. 가등기는 법적 효력이 없는 것으로 하구요 계약과 동시에 거래전 가등기를 걸어놓고 계약시에 등기를 완료하는 것이죠 등기완료 반드시 쌍방이 와서 등기해야만 효력이 있게 하구요 대출도 대출전에 가등기를 하고 대출 완료시에 등기완료를 하고 대출상환도 상환시에 가등기를 하고 말소는 반드시 채권자가 말소해야만 하구요
23/10/01 11:53
1. 등기청구권 보전 가등기는 지금도 가능합니다. 그런데 왜 거래관행상 안하느냐면, 매도인에게 지나치게 불리해서 그렇습니다. 매수인이 중도금, 잔금 지급을 불이행해서 계약이 해제된 경우, 매수인이 가등기 말소 협력을 안해주면 매도인이 새 매수인 찾기가 어렵습니다(설령 계약이 해제되어도 누구 귀책사유로 해제되었는지 합의가 안되면 매도인이 가등기말소를 안해주겠죠). 누가 가등기 달린 토지를 사고 싶어하겠습니까. 그리고 등기청구권 보전가등기는 민법상 보장된 매수인의 해약권을 침해할 우려도 큽니다. 때문에 보통 매수인이 불리한 지위에 있지 않으면 잘 선택되지 않는 계약형태인데 이걸 의무화하는건 매도인의 권리를 상당히 침해할 우려가 큽니다.
2. 등기는 지금도 쌍방신청이 원칙입니다. 그런데 매도인이 돈 받고 나서 협력을 안해주죠. 그래서 매도인이 매수인에게 등기신청을 위한 위임장이랑 인감증명서를 교부하면 매도인이 그걸 들고가서 등기를 처리하는게 관행입니다. 쌍방이 반드시 출석해야한다면, 매도인이 출석하기 어려운 경우(와병중이나 출국 상태라거나) 등기신청 자체가 지연될 우려가 큰데, 이러면 대부분 부동산 거래에 중도금 관행이 있는 거래관행상 매수인에게 매우 불리합니다. 3. 그렇다고 1, 2를 결합할 경우 거래방식이 매우 경직적이 될겁니다. 매도인은 해약이 어렵고, 매수인은 등기가 어려워질겁니다. 4. 그리고 등기공신력을 어떻게 해결할 것인지는 법무부, 법원, 학계가 꾸준히 논의 중인 문제인데, 어느 주체의 연구에 따르더라도 막대한 비용부담은 불가피하다는건 공통됩니다. 그걸 감수하고서라도 공신력을 인정할 것인가 하는게 남아있죠.
23/09/29 21:14
등기의 공신력을 인정하는게 꼭 좋은건 아닙니다. 다 일장일단이 있어요.
등기를 믿고 산 사람을 보호해준다는건 반대로 말하면 위조서류에 의한 등기로 원래의 권리자가 그 권리를 잃을 수 있다는 의미이구요 (결국 둘 중 누구를 보호하느냐의 문제입니다) 등기 심사가 강화되면 비용도 비용인데 절차가 복잡해지면서 소요되는 기간이 훨씬 늘어날 수밖에 없고 등기의 공백으로 인한 피해도 가능합니다.
23/09/29 21:43
원칙적으로 저렇게 사기당하면 소송해서 돈받아내는겁니다. 다른 서류공증 관계 문제에서도 공증 기관에 작정하고 사기친거에 대해 공증기관에서 보상받는 일은 보통 없습니다. 당사자 원칙을 유념해야합니다.
23/09/29 21:47
사실 등기공신력이 문제되는 대부분 사건들은 '서류위조' 빼고는 웬만하면 다른 규정(통정허위, 착오, 사기의 제3자 보호규정, 표현대리, 등기 추정력 등)으로 보호가 가능하니까요.
23/09/29 22:19
https://m.blog.naver.com/PostView.naver?blogId=pyjlawyer&logNo=222684703105&navType=by
등기가 공신력이 없어서 이런 사례도 있죠
23/09/29 22:35
사례의 사기꾼은 등기의 공신력 있던 말던 매매대금 받고 도망갔으니 아무 상관이 없죠. 기존의 근저당권자가 손해를 보냐 매수인이 손해를 보냐의 문제일 뿐입니다. 다른 사례도 마찬가지로 사기 피해자가 누구냐가 달라질 뿐이에요.
23/09/29 22:31
등기의 공신력은 위와 같은 상황에서 누구를 지켜줄까의 문제라 은행과 매수인 모두를 지킬 방법같은건 없습니다. 입법적으로 선택의 문제고, 어느쪽이 반드시 옳다고 보기는 어렵습니다.
이래서 부동산 거래시 꼭 권원보험 드셔야 합니다.
23/09/29 22:31
사실 억단위 부동산 사기면 사실상 경제적 살인과 마찬가지라고 생각해서 법적으로라도 살인에 준해서 엄벌을 내렸으면 좋겠습니다. 사기꾼들도 지 인생 걸려봐야 그래도 덜 하겠죠..
23/09/29 22:33
1) 등기의 공신력을 인정하면 실제 소유자가 피해를 보겠죠. 누군가가 서류를 위조해서 자기 명의로 등기를 한 후 제3자에게 팔아먹으면 집에서 쫓겨남..
2) 이러한 피해를 최소화하기 위해서는 등기관에게 부동산 거래의 세세한 내역을 조사할 수 있는 '실질적 심사권'이 부여되어야 함(현행 제도는 서류를 잘 갖고 왔는지만 심사하는 형식적 심사권). 3) 이 경우 (a) 등기관의 법률실력이 우수해야 하고(적어도 법무사 수준) (b) 등기절차 비용이 많이 들며 (c) 등기에 걸리는 시간도 엄청 증가함 4) 결국 (a') 등기공무원 시험의 난이도를 대폭 높여야 하고 (b') 등기수수료를 대폭 올려야 하며 (c') 등기공무원 정원을 대폭 늘려야 함 5) 난이도만 대폭 증가시키면 가성비 똥망인 시험이 되므로 등기관의 처우를 행시합격자 수준으로 대폭 올려줘야 함
23/09/29 22:44
등기에 무슨 장점이 있는건가요??
금융 실명제처럼 부동산도 한국 부동산거래소? 같은거 만들고 부동산계좌 같은거로 관리하는게 나을것 같은데.. 신규아파트부터라도 슬슬 넘어가다보면 언젠가 문제가 없어지지 않을까요?
23/09/29 23:21
부동산에 어떤 사람의 어떤 권리가 있다는 것을 대외적으로 공시하는 역할을 하죠. 등기가 없으면 이 집이 누구 집인지 이 땅이 누구 땅인지 알 수 없잖아요. 사기사건때문에 등기가 아무짝에도 쓸모없는 제도로 폄하하지만 절대다수의 거래에서는 매우 유용한 시스템임.
사기피해는 실제 권리자가 소송이란 고된 싸움 끝에 자신의 권리를 증명해서 잘못된 등기의 효력을 깨트렸기 때문에 발생한 것이지 등기가 무용지물이라서 발생한 것이 아님
23/09/30 15:51
등기가 효용이없다는게아니라,
증권거래처럼 실제결제는 2일 뒤라던가 재산세나 전세권 같은 절차를 모두묶어서 사고발생을 막는 절차들을 붙인 계좌형태가 더 나아보이는데(소유권 저당같은 조회 가능하게) 등기 제도를 유지하고 그 뒤에 이런저런절차를 붙이는 이야기들만 나오니 등기제도에 어떤 장점이있는건가 궁금해서요.
23/09/29 23:27
다른분이 엄청 드물다고 말씀하셔서 궁금한데,
저런 사례가 극히 드문가요? 평균적으로 한해에 몇건정도 일까요? 궁금해서 구체적인 숫자가 나온걸 찾아보려는데 안나오네요
23/09/30 08:24
권영준 교수(현 대법관)의 논문(등기의 공신력-1957년, 그리고 2011)에 따르면, 법원행정처에 위조문서에 의한 등기'신청'이 있었다고 보고되는 건수가 1년에 20-40건이라고 합니다. 그렇다면 등기신청이 실제 불실기재로 이어지고, 거기서 다시 실제 사기로 이어지는 건수는 그보다 더 적을 것 같습니다.
23/09/30 01:58
기술적으로 한번 브레인스토밍해보고 싶은 문제인데, 그냥 딱 보고 든 생각은 이러한 이슈들이 탈중앙화의 고민이 필요한 이슈들이 아닌가 생각이 들었습니다.
23/09/30 11:14
단순하게 해결하려고 하면 외부키를 쓰는 쉬운 방법이 있지만, 외부에 데이터 히스토리 공개 방안 등을 고려해보면 아무래도 모든 기관들이 보수적으로 움직일 것 같아서요. 결국 모든 히스토리가 외부에 같이 공유되고 변조를 하지 못하게하는 것이 궁극적으로 좋지 않을까 생각해보았습니다 크크
23/09/30 09:44
실질적 심사주의와 등기부등본의 공신력 두가지중 하나를 해준다면 좋겠지만 어렵겠지요.
실질적 심사주의는 피해보상제도가 마련되어야 하고 부동산거래가 있을때마다 일일이 직원을 보내서 부동산소유주의 이름이나 거주지, 근저당여부등을 따지는 일을 수없이 해야될 겁니다. 등기부등본의 법적효력을 인정하자니 국가가 피해보상을 다해주기엔 역사적상황상 그렇지 못하는 부분이 있을거고요. 두가지 방법중 어느 하나도 할수 없는건데 등기부등본을 본인이 발급받으면 해결될 문제입니다.
23/09/30 10:08
(수정됨) 등기공신력 문제는 사기가 밝혀진 뒤 피해를 근저당권자가 감당하느냐, 매수인이 감당하느냐의 차이지, 사기꾼 입장에서는 문서위조해서 돈 받으면 끝나는 문제라 그거랑 별 관계가 없습니다. 문서위조로 사기치는건 어제오늘 일이 아니고요.
23/10/03 10:10
등기 공신력 문제는 이미 오래 된 문제이니 이제와서 바뀔 건 없죠. 그리고 사기꾼 입장에서 공신력이 인정 되든 안되든 차이가 없을텐데요.
23/09/30 10:22
문제있다고 외치는 건 쉽지만,대안을 제시하는 건 어렵습니다.
예를 들어서, 모바일뱅킹/온라인뱅킹으로 사기치는 일 숱할겁니다. 그걸 막는 가장 확실한 건 당사자 불러내서 확인하는 겁니다. 당신 여기 이 돈 송금하는 거 맞냐고. 그러면 사고는 막을 수 있지만, 모바일/온라인 뱅킹할 까닭이 없죠. 부동산 등기 공신력도 마찬가지 문제가 발생할 겁니다. 그냥 돈 좀 더내면 된다는 수준으로 끝나지 않으니까 지금까지 저러고 있는 겁니다.
23/10/02 04:04
큰 이야기로 나갈 것 없이 저런 사기유형이라면 등기소에서 은행에 전화 한 통화 걸면 확인될 텐데.. 그 정도 서비스도 안 해주나 모르겠네요.
23/10/02 18:12
지금 원하는 목표가 제출하는 서류 전부 검증해야 이루어지게 되는데, 한두개 검증하는 절차를 실행한다고 해 봤자 의미가 있나요.
그리고 은행에 확인하는 절차도 전화 한통으로 끝나는 게 아닙니다. 전화를 했는지도 검증해야 하고, 전화를 해서 나눈 말들이 사실인지도 검증해야 되고, 전화로 검증한다고 해도 목적에 따라서 그 절차가 복잡해집니다.
23/10/02 19:16
쉽게 진위 확인되는 금융기관 서류 위조라도 막자는 건데 그게 왜 의미가 없다고 생각하시는지 이해가 안가는군요
당장 저 피해자는 안 생겼을거 아닙니까
23/10/02 20:55
그 서류 위조를 전화 한통으로 간단히 확인하는게 불가능하니까 그렇습니다.
님이 간단한 거라고 생각해도 정식으로 공신력을 가지려면 복잡한 절차를 거쳐야 됩니다. 간단한 거라도 그럴진데, 복잡한 내용을 확인하거나 전 영역에 확인하는 건 거의 불가능한거죠.
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