부동산 관련 내용이지만 내용이 다수 정치 얘기를 포함하고 있어서 정치탭으로 설정했습니다.

계엄과 탄핵 부결로 나라가 혼란스러운 와중이라 많은 관심을 못받고 있지만 부동산 관련해서 상당히 흥미로운(?) 발의가 있었습니다. 링크의 기사 뿐 아니라 다른 기사를 보실 수도 있을 거고, 부동산 관련 커뮤에서는 상당히 화제가 되고 있는 '무제한 전세권'의 발의입니다.

이미 알고 계시는 것처럼 문재인 정권 시기가 부동산 폭등기였고, 이를 정권교체의 원인 중 하나로 보기도 합니다. 원인이 여러가지가 있었지만, 2020년 당시 여당이었던 민주당이 발의하고 야당이었던 국민의힘이 불참한 가운데 통과된 임대차 3법이 원인 중 하나였다는 것을 부정하는 의견은 이제는 없다고 해도 될 겁니다. 임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 그리고 전월세신고제를 포함하는데 전월세신고제는 당장 시행되지 않아서 임대차2법이라고 부르는 경우도 많았습니다.

임대차 3법 중 하나인 1회의 계약갱신권이란, 2년의 최초 계약 후에 임차인은 최소한의 임대료 인상만으로 (5%이내) 1회에 한하여 계약갱신권을 쓸 수가 있고, 임차인이 계약갱신권을 쓰는 경우에 임대인은 특별한 이유 (예를 들어 본인이 거주) 가 없다면 임차인의 계약갱신권을 거절할 수 없다는 겁니다. 기본적으로 임대인이 원하지 않아도 임차인이 원하기만 한다면 2년을 더 살 수 있다는 거죠. (흔히 1+1로 표현하더군요. 마트 세일도 아니고 원플러스 원이라니…)

이것이 부동산 폭등의 원인이 된 이유는, 이전에는 임차인이 2년의 계약 기간이 끝나고 오른 주변 전세가격을 맞춰줄 수 없다거나 하는 등의 이유로 임대인이 전세를 해지할 수 있었는데 이제 [적어도 4년]은 그럴 수가 없어지게 되니, 임대인이 4년의 상승분을 선방영하려고 하게 되었기 때문입니다. 심지어 이 법안의 발의자 중 한명이었던 민주당 박주민의원은 본인 소유 부동산의 전세를 법안 시행전에 미리 대폭 올린 것이 알려져서 물의를 빚었고, 과연 이 법안이 그 목적이라던 임차인의 주거 안정성을 개선하는데 도움이 되는가에 대한 의문에 좋은 반증이 되었습니다.

임차인의 주거 안정성이란 도대체 무엇을 말하는 것이고 우리 사회는 이것을 어디까지 보장(?)해 줘야 하는 걸까요? 임차인이라고 뭉뚱그려 불러도, 회사의 발령 등으로 회사에서 지불하는 비용으로 단기임대를 사는 경우부터 수입이 도저히 집을 살 여건이 안되서 거의 평생을 임대를 사는 경우까지 다양한 상황이 있을 수 있습니다. 누군가가 2년을 계약 했는데 임대인이 6개월밖에 안지난 시점에 갑자기 임대료를 올리지 않으면 계약 기간 중에라도 나가라고 한다면 말도 안되는 경우일 겁니다. 그런데 경제적 사정이 어려운 임차인이 주변 시세에 맞는 임대료를 낼 수 없으니 정부에서 임대료를 억지로 무한정 못올리게 하면서 평생을 살게 해주는 것이 과연 우리 사회에 가장 바람직한 방향일까요?

위에서 [적어도 4년]이라고 한 이유는, 현재에도 최초 2년의 계약 기간이 끝나가는 특정 시기(계약 종료 6개월에서 2개월 이전)에 임대인이 재계약을 요구하지 않는 경우 '묵시적 갱신'이라고 해서 자동으로 현재 계약조건으로 연장되고 이는 임차인이 아직 계약갱신권을 쓰지 않은 것으로 해석을 해주기 때문에 임차인에게 유리한 상황이기 때문입니다. 4년이 자동으로 6년이 되는 거죠. 반면에 임대인은 계약을 해지하고 싶다면 종료 6개월에서 1개월 전까지 통보를 하면 됩니다.

심지어 많은 분들이 모르시는 것인데, 한번의 묵시적 갱신 이후에는 다시 2년이 되지 않아도 언제든지 임차인은 나간다고 3개월 전에만 임대인에게 통보만 하면 됩니다. 묵시적 갱신 이후에 6개월이 지나 1년 6개월이 남은 시기에도 임대인에게 3개월 후 나간다고 통보만하면 된다는 것이지요. 임대인은 깜빡 잊거나 사정으로 재계약을 못해서 묵시적 갱신이 되면 다음 재계약기간까지 무조건 2년을 기다려야 하는 것에 비하면 비교하기 힘들 정도로 임차인에게 유리한 조항입니다.

임차인이 임대를 살면 당연히 주거 안정성은 자가 소유의 집에 비해 떨어집니다. 집 뿐 아니라 어떤 재화든지 임대를 한 것이 소유한 것보다 안정성이 떨어지는 것이 당연합니다. 원하건 원하지 않았건 임대를 선택한다는 것은 그것을 감안한다는 것이고, 안정성을 원한다면 소유를 해야하는 겁니다. 임대가 소유와 완벽하게 안정성이 같다면 우리는 임대와 소유의 정의를 다시 생각해 봐야겠지요.

현재 대한민국의 임차인들의 주거 안정성은 결코 다른 선진국에 비해 낮지 않습니다. 전세라는, 다른 OECD 선진국, 심지어 전세계적으로도 유래를 찾기 힘든 제도에 더불어 월세는 비슷한 소득의 국가들에 비해 현저히 낮습니다. 거기다가 현행법은 2개월 월세를 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다지만 (심지어 발의된 법안은 3개월로 늘리자고 합니다), 현실적으로 이정도가 되면 요즘 임차인들은 고분고분 나가지 않고 임대인들이 현실적으로 임차인을 억지로 내보낼 수가 없으니 명도소송을 할 수 밖에 없는데, 보통 1년을 예상합니다. 너무나도 뻔한 계약 미이행에도 1년정도의 [주거안정성]을 확보하게 되는 셈이죠.

이렇게 1번의 계약갱신권으로도 부동산 시장에 큰 충격을 주었는데, 이번에 발의된 법안처럼 임차인이 계약갱신권을 무제한으로 보장하게 되면 어떤 상황이 벌어질까요? 한번 들어온 임차인은 최소한의 인상분으로 평생을 살 수 있게 됩니다. 이런 방식으로 임차인들의 주거 안정성이 보장되어서 누구나 행복하게 거주할 수 있는 대한민국이 될까요, 아니면 부동산도 어차피 수요와 공급의 시장경제의 틀 안에 있으니 임대공급의 감소등 자연스러운 시장경제의 흐름을 방해해서 결국 경제적 약자인 임차인들의 손해로 귀결될까요?  

현행 임대차 3법을 옹호하는 분들의 주장은 그래도 임차인들의 주거안정성에 기여했다고 합니다. 위에서 계약청구권을 설명하면서 묵시적 갱신을 얘기했는데, 임대인은 이제 그런 상황을 피하려면 무조건 한도내에서 인상하면서 재계약을 하지 않을 수가 없게됩니다. 그것이 과연 임차인의 주거안정성에 도움이 될까요? 그럴 리가 없고 임대인과 임차인은 서로를 언제나 등칠 수 있는 상대로 보게 되었을 뿐입니다.

목적이 임차인의 주거안정성 확보였지만 결과적으로 실패한 다른 예로 전세보증보헙을 들 수 있습니다. 전세보증보험을 만들면서 내건 이유가 서민의 주거안정이었는데 결과적으로는 자연적으로 소멸할 전세를 억지로 살려서 요즘의 이른바 전세사기와 부동산 상승동력을 제공하게 되고 말았습니다. 전세보증보험이 생기니 그에 맞게 전세금이 올라가고 이는 매매가격도 올려서 서민들의 내집 장만은 더 어려워졌지요.

전세보증보험은 초기에는 액수가 크지 않았지만 이제는 HUG가 매년 2~3조 손실을 입는 상황이 되었습니다. 이 금액은 누군가가 세금으로 메꾸는 수밖에 없습니다. 애초에 시작하지 말았어야 했던 전세보증보험은, 누구는 해주고 누구는 안해주냐는 정치적 압력으로 계속 증가할 수 밖에 없었던 것이고, 1회의 계약갱신권으로 부족하다고 느끼는 임차인들의 요구를 들어주기 위해 이제는 무제한 계약갱신권까지 발의하는 지경이 되고 말았습니다.

자본주의의 근본은 재산권의 보장, 계약의 이행입니다. 그리고 시장참여자들의 자연스러운 선택이 결국 가장 합리적인 상황을 만든다는 것이 시장경제의 기본 믿음입니다. 하지만 아직 대한민국에서는 계약의 엄중함보다는 일반적으로 인식되는 해석이 우선하거나, '사정이 딱하니' 계약은 그렇게 했어도 봐줘야 한다거나, 혹은 우르르 몰려가서 드러누우면 안될 일이 되는 것이 다반사입니다.

혹자는 부동산은 다른 재화와 달리 인간의 삶의 필수요소이기 때문에 완전한 시장경제에 맡길 수 없다고 합니다. 그런데 부동산만 필수요소인가요? 음식은 어떻습니까? 교통은요? 그리고 혹자는 선진국들 중에 우리보다 임차인의 주거안정성에 더 신경쓰는 나라들이 있고 그 나라들에 비하면 우리는 심하지도 않다라고 하기도 합니다. 주로 유럽 국가들인데 이 국가들의 공공임대주택정책, 임차는 고사하고 심지어 점거만 하면 나가기 힘들게 만든 법안 등은 결국 임대가격의 상승만 불러왔을 뿐입니다. 결국, 선진국들의 이런 저런 정책의 시행착오 끝에, 부동산 가격 안정과 국민들의 주거 안정은 결국 시장 경제가 잘 돌아가도록 꾸준한 공급을 해주는 수밖에 없다는 결론을 내렸다고 해도 될 것입니다. 부동산을 완전한 시장경제에 맡길 수도 없지만, 그렇다고 억지로 임대료를 통제하고 임대인의 정당한 이익을 침해하는 방식으로는 역시 성공할 수 없다는 것이지요.

이번 발의를 보면서, 이 법안이 바로 통과될 가능성은 높아보이지 않지만, 우리 사회 일각에서는 이런 방향을 원하는 분들이 생각외로 많지 않은가 생각하게 됩니다. 지난 정권에서도 무제한 갱신권은 그렇게 목소리가 높지 않았지만, 1+1을 1+1+1로 늘려야 한다는 주장은 꽤 있었습니다. 저는 정권이 교체되지 않았다면 1+1+1은 실현되지 않았을까 생각해 봅니다.

자본주의와 시장경제는 필연적으로 승자와 패자를 낳게 되는데, 이렇게 자본주의의 근간을 무시하면서까지 임차인들의 거주 안정성을 우선해야 한다는 주장의 근간에는 [나랏님이 어린 백성을 보살펴야] 한다는 전통적 개념이 남아있는 것은 아닐까 하는 생각도 해봅니다. 그리고, 우리는 [사촌이 논을 사면 배가 아픈] 민족이라 그런지 모든 것을 남과 비교하고, 경제활동을 하면서 특정 계약의 당사자로 보는 것이 아니고 갑을 관계로 인식하거나 감정을 이입하는 경향이 아직도 강하지 않나 생각해 봅니다.

사회적 약자를 돌보는 것은 필수불가결한 사안이지만, 그것이 자본주의와 시장경제를 거슬리면서까지 모두를 억지로 평등하게 만들려고 하거나, [임대인과 다주택자를 때려잡아서 속히 후련한] 방향으로 가는 것은 결국 모두가 망하는 귀결이 된다는 것은 이미 역사적으로 검증되었다고 할 수 있는데 우리는 어째 요즘 부동산으로는 그쪽 방향으로 가려는 거 아닌가하는 생각이 드는 기사였습니다. 참, 우리는 그방향을 [사회주의, 혹은 공산주의]라고 부르기로 하지 않았나요?