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08/02/29 11:16
그걸 알면......벌써 부자가 되었겠지요.--;
저도 현재의 부동산시장은 당췌 이해가 가지 않습니다. 상식이 통하는 곳이 아니예요. 특히 서울,수도권은 더하고요(뉴타운으로 한정지을 필요가 없습니다. 주변 위성도시들의 개별시세도 이해안가는 곳이 많아요.--;) 그나마 없어지진 않으니...로 위안삼고 있달까요.--;
08/02/29 14:57
너무 어려운 주제인가요.
주위 사람들에게 물어본 결과 10에 10명은 떨어지지 않는다. 이명박정부에서는 절대 떨어지지 않는다 라는 말을 듣습니다. 흥미롭습니다.
08/02/29 15:00
redsaja님// 저도 사실 같은 생각입니다.
정확히는 떨어지지 않는다-가 아니라 떨어뜨리지 않을것이다-입니다만. 상식적으로는 이미 고점 돌파한지 오래지만..--; 앞서 말했다시피 상식이 통하는 곳이 아닌지라.
08/02/29 16:12
이상하죠?
자기가 '가진' 집은 떨어지지 않기를 바라면서.혹은 더 올라서 더 큰 이득을 보기를 바라면서.. 정작 자기가 '살' 집은 가격이 싸지 않아서 '부동산 정책이 망했다'라는 얘기를 하는 꼴이라니요.. 글쓰신 분을 말하는게 아닙니다. 부동산 정책을 노 전대통령이 망쳐놨다고 하시는 분들의 얘기죠. 우리나라 사람들의, 집에 대한 생각이 '사는 곳'으로 완전히 박히기 전에는 어떠한 부동산 정책도 욕먹을 수 밖에 없을겁니다. (집에 대해서 '투자'라는 개념이 더 강하게 부각되는 한 말이죠.) 독이 든 성배로 마실 바에야, 자신이 관련되거나 자신과 같은 사람들 이익을 생각하면서 마시는 걸 더 좋아하겠죠. 그나마 가능성이 있었을 때에도 기득권에 막혀서 안되었었는데 이제는 뭐...가능성은 없는거죠,뭐.. 웃기는 건, 집값이 오르면 팔아서 이사를 가야할텐데.. 모두가 집을 우선 '투자'의 대상으로 생각을 하니 싸게 살수 있겠습니까? 1. 대출을 받아서까지 우선 집을 사고, 집값이 오르면 팔고 이사를 간다. 2. 그런데 모두가 그러니, 싼 곳은 없고 집값은 오르고(바로 말하자면 올리고 있는거지만) 3. 이제는 팔고 싶어도 싸게 팔고싶지는 않고. 당연히 비싸게 사려는 사람은 없고요. 4. 당연히 집값이 올랐으니 내야할 세금도 오르고. 5. 이러니 세금폭탄이니 뭐니 말이 나오고..
08/02/29 17:11
집값은 오르는게 당연한거 아닌가요?? 그 오르는폭이 크기때문에 우리나라 부동산정책이 잘못되었다는거지 집값이 떨어지는 것이 옳은 부동산 정책인가요? 이사를 공짜로 하는게 아니구서야 집값은 오르죠
08/02/29 19:03
모든 물건은(주식과 부동산 포함) 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 아마도 어딘가에서 읽으셨겠지만 인구는 변화가 없어도 가족의 숫자가 점차 줄면서(핵가족화, 독신세대증가등) 앞으로도 10여년정도는 주택의 수요가 계속 증가한다고 합니다. (정확한 시기는 기억이 안나는군요)
문제는 부동산을 투자의 개념으로 생각하는 것, 그중에서도 '주택'을 투자의 개념으로 생각하는 것(옳으냐 그르냐를 떠나)과, 이러한 투자수요가 있는 환경에서 그에 따르는 공급을 해주지 않고 공급자들끼리 가격담합을 하는 것을 방치해 생기는 시장의 '왜곡' 입니다. 사실 설사 주택을 투자대상으로 생각한다고 해도, 마땅한 대체재가 더 나은 가격에서 공급된다면 주택가격은 많이 오를수가 없습니다. (물론 모든 물건이 마찬가지지만 소비자 입장에서 더 나은 가치를 가졌다고 판단된다면 20-30%의 추가된 가치는 두배의 가격을 형성할 수 있습니다.) 대출을 받아 집을 샀는데, 주변에 새로 지은 집들이 현재 살고있는 집보다 새것이면서 가격이 같으면 지금 사는 집은 가격이 떨어지기 쉽습니다. (지금 북경이 그렇답니다. 하도 새 아파트가 많이 들어서서 몇년전 지은 아파트는 아예 거래가 안된다는군요.) 그럼 집을 '투자'로 생각하신 분들은 '이익'이 발생하지 않으니 다른 투자대상을 찾게 됩니다. 또 급하게 돈이 필요해지는 사람은 항상 있기 마련이기 때문에, 비싸게 사려는 사람이 없다면 가격이 오를수가 없는 법이죠.
08/02/29 19:12
저도 전문가는 아닙니다만, 앞에서 언급한 것들, 다시말해
1. 수요가 있다면 그를 잘 예측해 적절하게 수요에 맞게 공급을 해준다 2. 공급자들이 담합을 하거나 시장지배를 할 수 없도록, 다시말해 적절히 경쟁을 할 수 있는 체제를 만든다. 3. 소비자가 원하는 '가치'가 무엇인지 파악하여 대체재들을 공급할때 이를 고려한다. 이렇게만 되면 어떤 물건이든 적절한 가격에서 공급될 수 밖에 없습니다. 노대통령때 부동산시장이 왜곡된 것은 몇가지 요인이 있는데, 1. 수요와 공급이라는 측면이 아니고 '가진 사람이 더 가지는 구조를 없앤다'라는 측면에서 부동산시장을 바라보았다는 점 2. 공급에는 새로 만드는 주택도 있지만 기존의 주택을 파는 것도 상당부분인데, 보유세와 거래세를 모두 중과세하여 거래자체를 불가능하게 만들었다는 점 (선진국 세금제도를 정말 제대로나 알아보고 만들었는지. ^^) 3. 본인도 인정했다시피 정책이 한박자씩 늦게 나옴으로 인해서 가격이 오르고 나서 뒷북을 친 셈이 되었다는 점 등등이 있겠습니다. 저는 주택공사와 토지공사가 좀 더 저렴하면서도 중산층도 살고싶어할만한 주택을 공급해주고, 대기업들간의 가격담합을 차단하고 교육인프라를 공급해준다면 주택가격은 지금보다는 떨어질 것이라 생각합니다.
08/02/29 20:52
NonStopRunner님 좋은 정보 주셔서 감사합니다.
제가 경제분야에 일을 하면서도 워낙 부동산에 관심이 없어서 최근의 집값 오름세는 도무지 이해가 가질 않더군요. 토론게시판에 올린 질문이 앞으로 몇년 동안 집값이 오를까요 가 아니라 어떤 정책이나 국민들의 집에 대한 인식이 많이 바뀌어야 한다라는것으로 주제를 올려야 했네요. 사실 직장생활 15년동안 집한채 없이 그저 월급받아서 저축 또는 재테크 개념만 생각했는데, 이미 가지고 있는 집이 몇 채 있었다면 제가 부동산 시장에 많은 지식을 가졌을텐데 오늘 많은 정보 배웠습니다. 리플달아주신 모든 분들께 감사합니다. 앞으로 모든 사람들이 집문제로 고민하지 않는 날이 오기를 기대하면 순진한 생각이겠죠?
08/02/29 23:37
저는..시간이 지나면 떨어질 거라고 생각합니다.
집은 서울이고, 회사는 수원쪽에 있는 직장을 다니는데.. 수도권이라고 불리우는 동네의 아파트값들은 도무지 이해가 되지 않습니다. (동탄신도시서 강남오는데 2시간이 걸리더군요.. 이게 어떻게 수도권인지..참.) 집이 필요한 사람보다, 생기는 집이 더 늘고 있는거 같습니다. 저도 곧 결혼하면..한 10년정도는 집 안사고 살 생각입니다. 다만..서울 강남권은 예외인듯 싶네요..사실 그 동네는 안떨어졌으면 합니다. 거기 떨어지면 나라가 휘청일지도..땅부자들 앞으로 어떻게 살아가라고.. 저는 땅부자도 아니고, 그냥 회사를 다니는 서민(?) 이기에.. 40살 언저리쯔음해서 모은돈으로 분양받아서살렵니다.. 직장 선배들 보면 집사려고 아우성이고 대출받아서 월급의 대부분이 빚갚느라 빠져나가는데.. 솔직히 꼭 저래야하나 싶기도 하구요.. 결혼하고 애키우고 집사려면..대한민국 아빠,가장 젊은이들에겐...휴..힘든 여건이 맞긴 맞네요..
08/03/01 14:01
제가 베이붐 세대입니다. 초등학교(국민학교) 시절 한반에 80명씩해서 오전오후반 수업하던 세대지요. 베이비붐 세대(현재 30대 중반에서 40대중반)의 내집 장만 시기가 얼추 끝나는 몇년 후 부터는 수요공급의 법칙상 특정 지역을 제외하고는 지금까지와 같은 상승은 힘들지 않으까 짐작은 해봅니다만 짐작은 짐작일 뿐이라...
08/03/01 15:06
얼마전 서점에서 관련책을 읽었습니다.
노무현 정부에서 부동산 정책을 실패한 가장 큰 이유는 부동산 문제의 핵심을 잘못 판단했기 때문입니다. 노 정부는 부동산 문제는 부동산 상승의 주범이 강남의 몇몇 투기꾼이라고 생각하고 그들을 잡기 위한 정책들을 썼는데 실제로 집값이 오른 이유는 투기꾼 때문이 아니라 지방에서 지속적으로 유입되는 주택실소유주들 때문입니다. 따라서 집을 사고자 하는 사람은 많고 실제로 공급은 부족하여 자연적인 시장의 원리에 의해 집값이 상승한 것이죠. 그리고 그에 대해 많은 투기꾼이 아니라 실소유자들이 부동산 정책에 의해 규제를 당하게 되자 민심이 돌아서게 된 것이구요. 향후 몇 년(5~10년)간은 적어도 수도권 지역은 집값이 떨어지진 않을 것 같습니다. 다만 베이비붐 세대가 은퇴하게 되는 시점 (5년~10년 후) 노후대책으로 현금은 부족하고 가진건 부동산밖에 없어서 대거 물량이 풀리는 시점에 하락이 이루어지지 않을까 생각합니다. 그러나 또 다른 관점에서는 앞으로 실버세대의 증가, 청년들의 조기 독립(20대 초반) 등의 사회적 여건의 변화로 중대형 평형 대신 소형 평형 주택의 수요가 증가하여 소형 주택의 집값은 상승하지 않을까 싶습니다. 요새 재테크쪽에 공부를 하다가 가장 근거있는 주장인 것 같아서 말씀드립니다.
08/03/01 20:15
부동산가격의 버블과 공급과잉.. 거기다 수요억제... 떨어질 수 밖에 없는 상황이지만,
그걸 지탱해주는 전국민과 금융기관,기업의 심리적 지지역할이 작용하죠. 아직은 풍부한 유동성으로 버티고는 있지만, 한순간이라 봅니다. 가격상승폭을 감안하면 IMF때의 부동산 가격하락때 보다 훨씬 클거라 예상합니다. 그 후유증은 일본의 경우보다 더 길지 않을까요?
08/03/01 23:12
애국청년님 의견에 대체로 동감합니다.
혹시 읽으신 책이 '인구변화가 부의 지도를 바꾼다'라는 책이 아니셨는지 모르겠네요. 제목은 재테크 책 같지만 상당히 내용이 알찬 책이더군요. 대강의 논리는 현재로 부터 10년은 베이붐 세대가 가장 경제적으로 윤택해지는 40-50대에 접어들기 때문에 중 대형 평형의 아파트 수요가 증가한다네요. 반대로 10-15년 후면 베이비 붐 세대가 은퇴 연령에 접어들어 소득이 줄고 자식들도 분가하기 때문에 큰집의 수요가 급격히 줄어든다고 합니다. 이 때 집갑 하락의 가능성이 크다고 합니다. 일본의 부동산 대 폭락도 이 시기와 겹쳤다고 하네요.
08/03/03 01:51
작년에 직장 구해서 20대 후반입니다.
제가 도봉구쪽에 사는데요. 20년동안 살던 빌라가 제건축 되어서 아파트로 들어갔는데요.. 33평짜리로요. 근데 이 아파트가...... 4억원을 넘어갔습니다. 부모님은 어안이 벙벙하시구요. 물론 여기서 계속 살테지만 부모님은 좋아하시더라구요. 언제 갑자기 빵 터져서 집값이 폭락할지 걱정입니다. 제발 적정한 가격으로 집값이 형성 되었으면 합니다.
08/03/04 03:53
단기시세는 물론 수요와 공급이 가격을 결정하지만...
가격이 너무높아 공급자의 이익이 크면 공급이 증가하고 가격이 너무 낮으면 결국 공급이 줄어들게 되어 결국엔 장기적인 평균시세는 결국 적정가격(!)으로 수렴한다고 보는 입장입니다(물론 이렇게 될수 있도록 올바른 정책을 시장에 펴야하겠지만요). 이점은 주가나 주택가격이나 다른 가격에도 대부분 통용되는 원리이죠. 적정가격 산출법은 뭐... 증권에 계셨다니 그리고 가치투자하시는 분이면 나름의 계산기 뚜드려 보시면 될것이라고 생각합니다.
08/03/04 17:29
핵심을 잘못 짚은건 아니죠. 노무현정부는 문제의 핵심을 수도권에 집중되는 부와 인구로 본 것 같습니다. 지방은 인구유출과 침체되는 경제로 휘청이고 수도권은 나날이 비대해지며 집중화로 인한 문제점들이 심화되고 있는게 사실입니다.
결국 부동산 이전에 이러한 추세를 역전시키지 않으면 안된다는 인식 하에 수도를 충청권으로 옮긴다는 정책을 세웠다가 역풍을 맞고 좌절했죠. 하지만 국민들 특히 인구의 절반을 차지하는 수도권은 당장 내 집값이 떨어질걸 염려했고 이것이 그대로 노무현 대통령에 대한 반대로 이어진 것 같습니다. 아는 사람이 이렇게 말하는걸 들었습니다. 그 때 한참 강남부동산이 올라갈 때인데 부동산 폭등시켜 서민 죽이는 노무현을 욕한다음 이어서 바로 온갖 규제로 자기가 소유한 집값이 안 오르게 하는 노무현을 성토하더군요. 이분 이명박이 당선되자 자기일처럼 좋아했습니다. 과연 이명박대통령이 부동산 문제를 잡아주리라 기대했을까요 아니면 부동산으로 한몫잡을거 같아 좋아했을까요.
08/03/07 16:16
저도 될대로되라 님과 같은 생각입니다.
노 전 대통령이 집값에 대한 핵심을 잘못 잡은건 아니었다고 생각합니다. 얼마전 이명박 대통령의 이번 정부의 장관 인사에서도 보았듯이, 현 시점에서는, 돈 있는 자들은 집을 사면 그 집이 어느 정도 가격이 올랐다고 해서 팔지 않습니다. 그저 가진 시점에서 더 갖고 있으면 '알아서 집값이 오르기 때문에' 팔지 않고 임대를 줘버리죠. 이것은 단순히 '세금이 비싸서 안판다'는 것이 아니라 갖고 있으면 '이득이 되기 때문'에 가지고 있는 동안 임대로 줘버리고 임대료를 받는 장사를 하고 있는 겁니다. 이들이 세금 운운하는 것은 그저 핑계죠. 충청권으로 행정수도를 옮긴다는 계획, 공약. 필요성에 대한 것은 이해하지만 안된 다는건, 자기가 살고 있는 집값이 떨어질가봐.. 어차피 집은 프로스포츠의 이적료 같은 것이라 생각합니다. 묶여 있는 돈이라는 거죠. 함부로 빼쓰기는 어려운. 대출을 하던지, 갖고있던 자기 돈으로 사던지. 집을 사면 그 집에 묶여있을수 밖에 없습니다. 프로스포츠의 선수처럼 가치는 오를수도 있고 떨어질수도 있습니다. 이를 애초에 감안하고 주거의 개념으로 집을 마련해야하는데.. 우리나라에서는 주거보다는 '투자'의 개념으로 '갖고있다 팔 생각'이 우선적으로 되어버리니 집값에 대한 성토가 안나올래야 안나올 수가 없다는 얘기이죠. 어차피 집을 가지고 있는, 그리고 그 집에서 살고 있는 사람은 그 지역이 서울이건, 수도권이건, 어디건 간에 그 집을 팔고 다른 곳으로 이사갈 수가 있어야 있어야 그집을 팔수 있는 것이 아닌가요? 가진 집을 팔고 전세든 월세든으로 바꾸더라도 마찬가지입니다. 적어도 다른 곳에 살 곳을 마련할 만큼의 돈은 남아야 가진 집을 팔던가 어쩌던가 해서 유동재산으로 환산할수있는거 아닌가요? 그런데 빚을 내서 집을 마련하고. 그 빚과 이자를 꾸역꾸역 갚아나가면서, 집값이 오르면 팔아서 이득 볼 생각만 하고있으니 볼멘 소리가 나오는 거라 생각합니다. 마치 우산장수와 나막신장수를 아들로 둔 어머니의 얘기처럼 말이죠.
08/03/14 19:47
일본과 미국의 예에서 보듯이 집값이 내릴 시점은 예상 불가능입니다.
그게 예상되는 시점에서 이미 집값은 겉잡을 수 없이 폭락하기 시작했을테니까요. 집값에 수요-공급의 법칙을 들이대 봐야 소용이 없습니다. 집값이 오르는 것은 [집값은 계속 오른다]는 믿음에서 기인하는 투자개념이기 때문입니다. 만약 어느날 갑자기 거품이 꺼져서 집값이 내리기 시작한다면, 부동산 부자들의 타격이 제일 크겠지만 그들에게 돈을 빌려준 은행도 치명타를 입고, 국가 경제는 수렁으로 빠질 것입니다. 처음 집값이 내리기 시작하면 어차피 다시 오르겠지 라는 생각으로 관망하게 됩니다. 그러다가 계속 내리면 너도 나도 발을 빼기 위해서 집을 내놓게 되고 더욱 큰폭으로 떨어지게 되죠. 그렇지만, 집은 팔리지 않습니다. 내리고 있는 데 살 이유가 없죠. 그렇게 끝없이 내리다가 바닥을 치고 나면 국부는 동강나고, 경제는 끝없는 수렁으로 빠져드는 겁니다. 이를 막기 위한 방안은 결국 연착륙 밖에 없을 테인데, 일본과 미국의 쓰라린 경험을 보면서도 한국 정부는 되려 거품만 키우고 있네요. 일본이나 미국이니까 버티기나 했지, 한국이 그 충격을 버텨낼 수 있을까요. 언젠가는 터지겠지만, 그걸 알면서도 그 터지는 기간을 되도록 연장해 보려는 게 아닌가 하고 생각합니다. 마치 폭탄 돌리기 놀이를 하고 있는 듯한 아슬아슬한 시점인데 말이죠.
08/09/15 00:00
얼마전에 인구변화에 따른 경제 변화에 관련된 책을 읽은 적이 있습니다.
간단히 요약하자면, * 베이비붐세대가 은퇴하는 2015년 ~ 2020년에 대거 큰집을 팔고, 작은집으로 옮기려 할것이다.(집값하락) 제가 읽은 또 다른 책에는 이렇게 적혀있었습니다. * 통수권자라면 누구나 집값이 갑작스럽게 폭락해서, 서민들이 대출금을 갚게 어렵게 되고, 그로인해 은행과 건설사들이 부실해지는 상황을 그대로 두고 보고 있지 않을 것이다. 그리고 경기에 가장 큰 영향을 받는 업종중 하나가 건설/토목 임을 생각해볼때, (경기 동행 지수에도 시멘트 판매량이 포함되어 있죠.) * 추가로 다른 업종들에 더 나아가 경기에 영향을 줄 것 이라고 판단이 되네요. 이미 베이비 붐 세대의 은퇴를 경험했던, 일본과 미국은 부동산 버블의 폭락으로 어려움을 겪은 바 있으므로, 우리 정부는 연착륙을 시도 할 것으로 생각됩니다. --> 쓰고보니 윗분도 비슷한 의견을 쓰셨네요. 조금 논지가 다르지만.. 다만 강남은 별 변화가 없을 것으로 생각이 되며(이미 인프라 구축이 완료된 상태), 수도권의 경우 서울에 가깝거나, 회사(사무실)가 밀집해 있거나, 일부 수도권 대도시 (수원, 인천, 부천, 성남(분당)정도..)를 제외하고는 위의 판단에 따라 집값이 서서히 떨어질 것으로 생각이 됩니다. 그렇게 해서 균형점을 찾게 되면 다시 조금씩 오르긴 하겠지만(인플레), 예전처럼 투자(혹은 투기)의 대상으로 매력은 잃을 것 같습니다. 마찬가지 관점에서 일단 큰 평수(40평 이상?)의 가격 하락이 두드러지게 나타날 것이나, 작은 평수 (17~33평?)들은 수도권으로 유입되는 인원 및 신혼 부부의 수요로 인해 하락이 심하지는 않을 것 같습니다. 다만 난개발(?)로 유명했던 용인의 일부지역들 특히 전철이 없거나, 도로사정이 좋지 못한 곳은 아파트 공동화 현상도 나타날 것 같습니다. 지방의 경우에는 인구의 큰 변화가 오히려, 수요를 채우는 기회가 될수도 있습니다. 노령층의 증가는 큰 관리비용을 요구하는 서울에서의 생활을 어렵게 하는 것이죠. 2000년대 들어서 지방에서 큰 상승세를 보인 곳은 부산의 해운대나 대구의 수성구 정도를 제외하고는 찾기 힘든 것으로 알고 있으며, 그마저도 (대구 범물지구 경우) 비슷한 시기에 개발을 시작한 분당과는 상승폭의 차이가 있으므로, 더 하락폭은 크지 않을 것입니다. 마지막으로, 정부가 일을 제대로 한다면, 베이비 붐 세대가 은퇴를 시작하는 시점부터 서서히 부실 건설사들, 부실(우려가 있는) 채권들을 정리하라고, 종용 해야 할 것 같습니다. 은행의 지급 준비율을 높이든, 건설사들 감사를 들어가든, 조치가 있어야 할 것으로 생각이 됩니다. 나름대로 짧은 지식으로 써봤습니당.
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