|
:: 게시판
:: 이전 게시판
|
- PGR21 관련된 질문 및 건의는 [건의 게시판]을 이용바랍니다.
- (2013년 3월 이전) 오래된 질문글은 [이전 질문 게시판]에 있습니다. 통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
통합규정 1.3 이용안내 인용"Pgr은 '명문화된 삭제규정'이 반드시 필요하지 않은 분을 환영합니다.법 없이도 사는 사람, 남에게 상처를 주지 않으면서 같이 이야기 나눌 수 있는 분이면 좋겠습니다."
17/01/25 13:07
등기부등본이 호수마다 별도로 있다는게 전유부분을 말씀하시는건가요?
원래 아파트, 빌라와 같은 집합건물의 등기부등본은 전체 건물의 형태와 층별 면적 그리고 용도가 나와있는 것과 전유부분에 대한 것 두 가지가 함께 있는데요. 근저당은 아파트와 연립같이 호실별로 분양을 받은 경우가 아니면 건물전체에 설정됩니다. 어느곳에 있는 건물인지는 몰라도 5층건물 7호실이면 10억 안팍일텐데 3억5천씩 7군데 잡혀있을 수는 없겠죠. 근저당이 1억5천이라면 신경쓰실만한 금액은 아닙니다만 나머지 6군데가 모두 전세라면 전세권설정이나 확정일자가 모커리님보다 빠를테니 만약에 문제가 발생해서 집이 경매처분된다면 가장 후 순위가 되기에 대충 시세가 어느정도인지 확인해보시는것은 필요할 듯 합니다. 간단히 말해 집주인이 현재 남에게 줘야할 돈이 7개 호실 전세금 9000*7=6억3천 은행=1억5천 해서 약 8억가량이 있다는 의미거든요. 건물시세가 12~3억쯤 된다면 막말로 떼 먹힐일은 없고 10억 이하면 위험한데 부동산에서 말하는 얘기는 애초에 있던 대출을 갚아나가고 있기때문에 경매까지 넘어가는 상황은 없을것이다. 라는 말입니다.
17/01/25 13:55
답변 감사드립니다 ^.^ 전유부분이 맞는 것 같습니다. "전유부분의 건물의 표시"라고 되어있고 '건물번호'에 각 호수가 표시되어 있습니다. 다시 한 번 감사드립니다. 나머지 세입자들이 전세인지 월세인지도 알아봐야겠습니다.
그리고 채권최고액을 잘못 읽었는데, 취소선 없는 금액을 모두 합계해야 하는군요ㅠ 5억9천에서 3억8천으로 줄어들었습니다.
17/01/25 16:43
덧붙이자면 채권최고액이 꼭 대출금액은 아닙니다. 보통 금융권에서 1억 대출시 채권최고액은 120~130% 잡습니다. 그리고 그 안에 대출금액을 일부 상환했더라도 채권최고액을 수정하지 않았다면 처음 그 금액 그대로입니다. 다만 본문을 보면 최고액을 계속 감액하는거보면 (등기비용지출에도 불구하고) 이유는 있겠지요.
17/01/25 18:07
포도씨님 답변이 좀 이상한데요.
집합건물이면 그냥 각 호실이 하나의 주택입니다(아마도 표제부에 다세대주택이라고 기재되어 있을 것입니다). 경매도 호실 단위로 진행되므로, 다른 호실은 신경쓰실 필요가 없습니다. 물론 소유자와 채권자가 동일하면 하나의 절차로 전체를 다 경매할 수도 있습니다만, 그때도 매각금액의 배당은 각 호실별로 진행되므로 다른 주택의 임차인의 보증금이나 담보채권이 내 배당액에 영향을 미칠 일은 없습니다.
17/01/25 21:39
저는 원룸이라고 말씀하시고 처음근저당설정이 3억5천이었던 점 등을 볼때 다가구 주택으로 생각했는데 이 댓글을 보니 이상하긴 하네요. 다가구면 집합건물이 아니라 건물인데...
17/01/25 21:48
@포도씨님~ 콘크리트지붕 5층 공동주택이라고 적혀있고, "집합건물"로 나오고 있습니다. 각 호실별로 등본이 다르구요. 다만, 총 15가구라고 하는데 등본으로 나오는 호실 개수는 7개입니다. 해당 부분은 부동산에서 남는 공간을 쪼개어 사용한다고 답변받았는데 명확한 느낌을 받진 못했습니다.
그리고 방금 부동산 다녀왔는데, 해당 3억 9천 근저당은 건물 전체에 대한 것이 아니라 각 호실에 대한 개별항목이라고 합니다. 겨우 1억 조금 넘는 호실 하나에 근저당이 3~4억 된다는 것이 잘 납득이 안되고, 이거때문에 오늘 하기로 한 계약을 보류하고 돌아왔습니다.
17/01/25 21:45
답변 감사드립니다. 표제부에는 '공동주택'으로 되어 있습니다. 다른 호실을 신경 쓴 이유는, 집주인의 채무 수준이 어느정도인지 알아야 위험성을 체크할 수 있다는 생각이었는데 맞는지는 잘 모르겠네요. 호실 단위로 완전 별개라면 제가 계약할 6~7평짜리 단일 호실의 채권최고액만 3억 9천입니다. 국토부 부동산 공시가격 조회 결과 해당 호실은 1억2천3백인데요. 이렇게 봤을 땐 아무리 3개월만에 채권액이 2억이 줄었다지만 수치 자체가 너무 높아서 걱정됩니다. 섯불리 입금했던 가계약 50만원이 날아가는 걸 감수해야 한다고 생각 중인데요. 완전 초보로서 찾아본거라 cadenza79님 의견 한 번 주시면 정말 감사하겠습니다(_ _)
17/01/25 23:26
추가 댓글을 보고 대충 감이 잡혔습니다.
이런 질문에 있어서는 등기사항전부증명서를 (인적사항 부분만 편집해서 가리고) 적어도 표제부와 을구 부분만큼은 올려 주시는 게 도움이 됩니다. 이 게시판 검색해 보면 실제로 그렇게 하셨던 분도 있고, 답도 쉽게 드렸던 기억이 납니다. 일단은 전체 호실의 등기사항전부증명서를 모두 발급받아 보시는 게 좋겠습니다. 1. 근저당 관련 액수가 전 호실에 동일하다면, 그것은 공동담보일 가능성이 높습니다. ※ 혹시 지금 가지고 계신 등기사항전부증명서 근저당권란에 공동담보라고 표시되어 있지 않은지 보시기 바랍니다. 공동담보의 경우에는 근저당권란에 공동담보 부동산의 지번이 기재되어 있고, 공동담보부동산 숫자가 다수이면 공동담보목록 제oooo호라고 기재되어 있을 것입니다(이때는 발급 옵션에서 공동담보목록 포함 열람을 선택하여 발급받아야 그 목록을 볼 수 있습니다). 공동담보는 담보물을 하나만 잡는 게 아니고 여러 개를 잡는 것입니다. 이 경우 채권자는 전부를 경매할 수도 있고, 그 중 아무거나 선택해서 경매할 수도 있습니다. 일부만 매각되는 경우 경매순서에 따라 후순위자들의 이해관계가 달라지는데, 후순위자의 대위 등에 관련하여 거의 로스쿨생 사례문제 하나가 성립될 수준으로 어렵습니다만, 결과적으로는 복잡한 구상관계를 거치고 나면 선순위자가 매각금액에 비례하여 나눠서 가져간 걸로 치고 후순위자의 이해관계를 조정합니다. 예컨대 채권액이 7억 원이라면 선순위자는 무조건 먼저 경매하는 것부터 시작하여 7억 원이 될 때까지 매각금액을 먼저 다 가져갑니다만, 그렇게 하면 먼저 경매되는 호실 후순위자는 손해를 보죠. 그래서 실제로 어느 호실에서 가져갔는지를 무시하고 선순위자가 각 호실의 매각금액 비율대로 가져간 것으로 간주한다는 것입니다. 즉 7개 호실의 매각가격이 모두 동일하다면 각 호실에서 1억 원씩, 매각가격이 4:1:1:1:1:1:1이라면 첫번째 호실에서 2.8억 원을 가져가고 나머지 호실에서 7천만 원씩을 선순위자가 가져간 것으로 치고, 나머지 금액을 조정하여 후순위자 배당을 하게 됩니다. 그런데 이미 선순위자가 돈을 가져가 버린 다음에 나중에 경매되는 부동산 매각가격 가지고 조정하는 것이므로, 이것은 법원이 당연히 해 주는 게 아니고 일정한 절차를 밟아야 합니다. 일반인이 스스로 하기 힘듭니다. 즉 일단 내 호실에서 전액을 가져갈 수도 있기 때문에, 저 복잡한 절차를 스스로 밟을 것이 아니라면, 내 호실에서 다 가져간다는 것을 전제로 계약을 결정해야 합니다. 1-1. 만약 공동담보인데 부동산에서 각 호실에 대한 개별항목이라고 설명했다면 제 첫 댓글의 내용을 설명했다고 보셔야 할 것입니다. 즉 다른 호실의 임차인이나 등기기록상 채권자가 이 호실에 대한 경매에 영향을 미치지 못한다는 취지의 원론적 설명입니다. 1-2. 알고 하신 생각은 아니고 그냥 막연한 느낌이셨겠지만, 공동담보의 경우라면 당연히 집주인의 채무 수준을 신경써야 합니다. 하나의 경매신청으로 절차가 개시되더라도, 집합건물은 각 호실을 별도로 매각합니다(통으로 매각하는 것보다 그게 쉽기 때문입니다 - 반대로 집합건물이 아니라면 토지와 그 지상 주택은 묶어서 매각합니다 - 대지나 지상 건물만 따로 살 사람이 없기 때문이지요). 결국 어느 호실이 먼저 매각되어 버릴 지 아무도 모르기 때문에 내 물건이 1번으로 매각될 수 있다는 생각을 해야 합니다. 2. 15가구가 7개의 집합건물을 쪼개어 사용한다는 것은, 결국 1개 호실에 하나의 임차인만 존재하지 않는다는 의미가 되겠습니다. 나보다 선순위 임차인이 한둘 더 있다는 것이지요. 이것도 위험성을 가중시키는 요인이 되겠습니다. 결국 등기도 추가로 떼어 보고 좀더 알아보셔야겠지만, 지금까지 나온 자료만 놓고 보면, 제 친구가 한다면 말릴 것 같습니다.
17/01/26 00:19
답변 정말 감사드립니다. 가계약금 50만원 때문에 판단이 흐려질까봐 주변 지인 분께도 도움을 청했지만, cadenza79님처럼 잘 알고 계신 분은 없는 것 같습니다. 인터넷 상에서 이렇게 친절하신 분을 처음뵙게 되어 너무 다행스럽게 생각합니다. 이제 여차하면 50만원을 날릴 각오는 했구요. 최대한 많은 정보를 모아보았습니다. 제가 봤을 때는 애매하지만 그래도 괜찮게 볼 수 있는 측면도 있는 듯 합니다.
감사하면서도 정말 죄송하지만, 등본 업로드 및 아래 모든 내용 종합했을 때 어떻게 보이시는지 혹시 의견 주실 수 있으면 감사하겠습니다(_ _) *알아본 내용 - 등기부 등본을 본 게시물에 PDF로 업로드했습니다. 핵심 내용만 남기고 아주 약간이라도 문제될 것 같은 부분을 가렸습니다. - 일부 다른 호실 2곳을 샘플로 등본 뽑았습니다. 2개 호실은 모두 제가 고른 302호와 근저당 관련 내용이 완전하게 동일했습니다. 나머지도 동일할 것이라고 생각했습니다. - 총 15가구 거주. 등본에 없는 가구는 남는 공간 개조 - 제가 입주할 302호는 개조없는 단독 건물 (부동산曰, 녹음O) > 최종 추가 확인 예정. " '302호'에 다른 거주자가 있는지?" - 세입자 보증금 (전세 : 4.5억, 월세 4.5억) - 집주인 거주 아파트 약 4.5억 (네이버 부동산 직접 검색) - 신축 건물이라서 매매된 적이 없어 매매가를 알 수 없다 (부동산 답변) - 국토부 부동산공시가격 조회 결과, 등본이 있는 7개 호실 가격 합산금액 = 8억3천5백. 그 중, 302호는 1억2천3백 *의문 사항/미확인 사항 1-1) 부동산에게 질문 : "각 호실 채권최고액이 3.9억이면, 총 7개 가구이므로 다 합치면 20억이 넘는다는 말인가? >> 답변 : 그렇다 1-2) 1-2에 대한 추가 질문 : "공시가격 조회결과 302호실은 1.2억 밖에 안하는데, 왜 근저당이 3.9억이냐? 이해 안된다 >> 답변 : 그럴수 있다 1-3) 1-2 답변에 대한 제 반응 : 건물 총 가격이 겨우 10억이 좀 넘어보이는데 빚만 20억이 넘고, 보증금이 9억이라는게 말이 되나?? 1-4) 1-3에 대한 부동산 반응 : 위험해 보이지 않고, 한 번도 문제 있었던 적 없다. 15년 말에 신축했는데 벌써 파산하는게 말이 안되고, 빚은 3개월만에 2억이 줄었다. 괜찮다. 50만원 날리는 건 아니라고 생각한다. (15년 말 신축 논리에 대해서는 심정적으론 납득함) >>전체적으로 근저당 액수에 대한 부동산 답변이 잘 이해가 안 됨. 부동산이 잘 알고 대답하는지 의문이 들었음. >> 생각하시기에 부동산에서 말하는 '근저당 20억↑'이 맞는 답변 같으신가요? 심지어 "그럼 근저당을 각 호실에 N/1로 쪼개어 표시한 건가요?"라고 물어봐도 '맞다' 라고 대답했습니다. *결정할 부분 - 각 호실별 채권최고액 3.9억인 경우 >> 무조건 계약X. 이해는 안되지만 각 호실별 채권액 3.9억이라고 부동산 쪽에서 설명했기 때문. - 건물 전체 채권최고액 3.9억인 경우 >> "문제 발생 시 먼저 처분되지 않도록 특약 추가 가능할지??" 또는 계약X - 기타 추가 사항 고려 필요
17/01/26 00:54
공담 부분은 예상대로네요. 2건의 근저당 모두 전 호실 공담입니다.
1. 개조는 애매한데, 표제부의 면적부분이 가려져 있어 정확히는 알 수 없지만, 단순히 호실을 나눈 게 아니라면 불법증축입니다. 임대차목적물이 원래의 호실에 걸쳐져 있으면 큰 문제가 없어 보이나, 임차면적 전체가 불법개조 부분이면 보호가 되지 않습니다. 철거될 운명에 있는 부분을 임차한 셈이 되니 배당받을 금액이 없습니다. (불법증축 부분은 주인이 바뀌어도 철거될 수밖에 없기 때문에 경매 감정평가에도 반영되지 않습니다) 2. 부동산 답변 1-1) 부동산이 잘못 알고 있거나, 전달과정에서 오해가 있을 수 있습니다. 전자면 실력부족이지만, 후자일 가능성이 높습니다. 하나씩 경매되면 그 채권최고액까지 선순위자가 가져갈 수 있다는 말을 잘못한 것이 아닌가 싶습니다. 1-2 이하는 서로 다른 말을 하고 있었을 가능성이 있습니다. 부동산에서는 질문자의 이야기를 못 알아듣고 전체 건물에 3.9억 + 보증금 9억이니 문제가 없는 거 아니냐고 답변한 것 아닌가 싶습니다. 3. 결국 각 호실별 채권최고액 3.9억은 아니고, 건물 전체 채권최고액 3.9억입니다. 다만 예정하신 시나리오는 불가능합니다. 임대인과의 계약에 먼저 경매되지 않도록 하는 조항을 넣는다 한들 은행을 구속하는 효력이 없기 때문입니다. 어차피 경매라는 것은 집주인이 돈을 못 갚았을 때의 문제이니 은행이 집주인 의견에 따라 특정 호실부터 경매를 할 리가 없지요. 은행은 자기 맘대로 경매신청을 할 수 있고, 이러한 형태의 사안이라면 거의 99% 일부경매가 아니라 전체 일괄경매신청을 할 것입니다. 그리고 그 과정에서 어느 호실이 먼저 경매될지는 신만이 아실 것입니다. 경매라면 연체이자가 산더미처럼 불어나므로 지금의 실채권액(대략 최고액의 80% 수준)은 의미가 없습니다. 경매라면 실채권액 3.6억 정도 잡아야 할 것이고, 가려놓으신 표제부에서 2-5층의 면적이 모두 동일하다는 전제로 계산해 보면, 2-4층 2세대, 5층 1세대이므로 각 호실별 비례액은 2-4층 6개 호실 각 4,500만 원, 5층 1개 호실 9,000만 원으로 예상됩니다. 물론 각 호실의 개별 매각가는 다 다를 것이므로 여기서 가감될 수 있는 러프한 계산입니다. 위 4,500만 원에 선순위 임차인의 보증금(302호 외에는 공실이 없어서 최대한인 14명으로 잡더라도 평균 6,500만 원 정도 되네요)을 가산한 금액을 빼고 남은 금액이 질문자에게 배당될 수 있는 금액이 되겠습니다. 즉 302호의 선순위 임차인이 있으면 경매에서는 손실을 피하기 어렵습니다. 또한 4,500만 원 뿐이고 선순위 임차인이 없더라도, 재수없게 내 호실이 먼저 매각된다면, 모든 호실의 매각대금을 동시배당하는 것이 아닌 한 복잡한 절차를 거쳐야 할 가능성이 높다는 건 위에서 말씀드린 바와 같습니다. 원래대로라면 비슷한 케이스에서는 근저당권말소조건으로 임대차계약을 하는 경우가 많은데요. 공동담보라 그게 불가능합니다. 이 호실만 빼달라는 요구를 은행에서 들어줄 리가 없거든요. 결국 여러 가지 사항을 비교하여 본인이 선택하셔야 할 것입니다. 임대인을 믿을 수 있을 것인가. 그리고 위에서 제가 말씀드린 선순위자의 채권액 중 이 호실에 대한 실질액은 얼마인가, 302호의 다른 임차인이 있는가, 그리고 공동담보의 문제에 있어 번잡한 절차를 감내할 각오는 되어 있는가 등등이 고려사항이겠지요. 물론 저보고 하라면 50만 원은 인생수업료 낸 셈 칠 것 같습니다.
17/01/26 01:29
늦은 시간 답변 감사드립니다. 덕분에 인생공부 크게 하고 있습니다 ^^;; 면적+공시가 기준으로 계산해보니 5300만원쯤 러프하게 나오구요. 별로 안전하지 않은 것으로 결론낼 수 있을 듯 합니다. 가계약금 반환 불가 관련해서 충분히 설명을 들어서 돌려받긴 어렵겠지만 한 번 시도 해보려고 합니다. 부동산의 설명 부실 및 보증금 9억에 대한 설명 누락 관련으로 트라이 할 거고, 애초에 꼼꼼하게 물어보지 않은 본인 책임도 있겠으나 말싸움&논리싸움으로 가볼까 합니다.
어쨋든 모든 내용이 거의 이해되었고 정리되었습니다. 위와 같은 '공동담보' 형태는 유사한 리스크가 계속 있을 것 같아서 다음 매물은 주의하고 찾아봐야겠습니다. 정말 선의로 이렇게 까지 잘 도와주셔서 진심으로 감사합니다!
|
||||||||||