최근에 미분양 아파트 잔여분을 계약했다가 고통받았던 이야기 입니다.
내집마련은 이곳 피쟐에서도 심심찮게 나오는 이야기이고,
혹시 다른 이들은 저같은 고통을 겪지 않기를 바라는 마음에서 적어봅니다.
내용이 다소 길 수도 있습니다.




저는 2012년 겨울에 결혼해서 첫 집은 전세로 시작했고 다음해인 2013년 9월에 처음으로 내집마련을 했습니다.
신축아파트에 입주했는데, 분양을 받은건 아니었고, 분양 후 입주를 앞두고 있었던 아파트 였는데,
당시 전국적으로 널리 퍼져있던 미분양의 여파로 3차에서 마감이 된 아파트 였습니다.
그만큼 입주전 분양권을 매매할 때 프리미엄이 높지 않고 거의 제가격에 살 수 있었죠.

나름 제가 사는 도시에서 신도시로 조성된 곳이고, 메이져 건설사였고, 완공된 모습을 보니 단지도 예쁘고 전반적인 평가가
집도 잘 지어졌다는 의견이었습니다. 사실 저는 아직도 선분양제가 미덥지가 않습니다.
큰 돈 들여 계약하면 물릴 수도 없을 뿐더러 결과물을 보고 살수가 없기 때문이죠.
대신 분양권을 매매하면 선분양제의 단점을 커버할 수 있습니다.
완공된 단지를 확인하고 살 수가 있고, 원하는 동 원하는 층에 원하는 형을 선택할 수가 있죠.
물론 프리미엄이 높지 않다면 말입니다.

그렇게 입주 직전 분양권을 매매해서 입주를 하게 되었습니다.
생전 처음 경험하는 신축아파트는 생각보다 신경써야 할 것들이 많더군요.
일단 하자보수. 크고 작은 하자들이 꽤 있습니다. 제가 계약한 집은 큰 하자는 없었고,
자잘하게 고칠게 있었는데, 큰 스트레스 없이 바로바로 해주었던 것 같습니다.

지금에 와서 생각해보면 당시의 건설사는 하자보수에 임하는 자세나,
입주자 대표단과의 조율에 대하는 자세가 그야말로 신사급이었습니다.
아무래도 국내 Top5안에 드는 회사라 그런건지 몰라도 일처리 하나는 제대로 하더군요.  
그 이후에 경험한 지방 중소 건설사의 행태는 그야말로 헬이었습니다. 그 이야긴 나중에....

각설하고, 그외에도 선출된 동대표 중심으로 공용하자나 막상 입주하고 나니 불편한 것들을 건설사와 조율해 나가는 과정이 좀 있었습니다.
이 과정에서 입주민들의 의견일치와 단결이 중요한데, 당시 아파트 입주민들은 이 과정이 꽤 잘 진행된 것 같습니다.
지금에 와서 생각해보면 말이죠.

그렇게 공용 및 개인 하자보수하고 단지내 미비된 것들 정비하고, 교통문제 등과 관련된 부분은 구청등과 협의하고 어쩌고 하면,
단지가 안정되는데 보통은 1~2년은 소요됩니다.

그렇게 2년 반 정도 흐른 2015년 겨울, 저는 집을 팔기로 결정합니다.
살아보니 단지 자체는 참 맘에 들고 나름 애정을 갖고 단지를 가꿔왔는데, 다소 부족한 부분도 눈에 띄더라구요.
일단 교통이 당시 신도시 내에서 썩 좋은 편은 아니었습니다. 위치가 다소 어정쩡 했죠.
그래서 출퇴근 시간 러쉬아워에 꽤 시달려야 했습니다. 민원을 넣어서 도로를 넓히고 몇가지 조치를 해서 많이 좋아졌지만,
그 영향인지, 단지의 완성도와 브랜드에 비해서는 가격도 주변에 비해서 크게 오르진 않더군요.
(평당 가격은 높은데, 브랜드 아파트라는 이유로 분양가도 비쌌었기 때문에 오른 폭은 크기 않은 케이스 였습니다.)

그리고, 한번쯤 내 재산을 현금화 해보고 싶은 생각이 들었습니다.
내 전재산이 이곳에 들어가 있고, 가격도 올랐는데, 그건 현금화 해보지 않으면 의미가 없는 돈 같았습니다.
그래서 전부 현금화 해보고 싶어졌죠.

또, 그동안 스트레스 받으면서 너무 집에 집착했었기에,
조금 멀리 떨어져 관망하며 정말로 어디에 오래 정착할지 천천히 생각해 보자는 생각이었죠.
제가 사는 도시 한정으로 집값은 더이상 크게는 오르지 않을 거란 생각도 들었구요.

이렇게 세가지 정도의 이유 때문에 저는 집을 팔고 근처로 월세로 옮겼습니다.
월세로 옮긴 이유는 2년 정도 현금 유동성을 가지려는 이유가 가장 컸습니다.
전세로 가봐야 정말로 원하는 집이 생겼을 때, 자금 사정으로 잡을 수 없을 수도 있거든요.
그래서 2년 정도는 월세 손해보더라도 보증금 적은 월세를 선택했습니다.

그렇게 총각때 이후 다시 돌아온 월세는 확실히 스트레스는 적더군요.
월세만 내면 뭐 이건 내집이 아니라, 오르던 말던, 단지내 무슨 문제가 있건 없건 그냥 신경을 끄게 됩니다.
그 이전에 내집을 신축아파트로 마련하면서 겪었던 스트레스에서 벋어나니 조금은 맘이 편해지더군요.

그런데 이건 양날의 검입니다.
내집이 아니라 없어지는 스트레스도 있지만, 내집이 아니라 생기는 스트레스도 있더군요.

너무 집에 신경을 안쓰게 된다는 겁니다. (어쩌면 신경을 쓰고 싶어도 쓸 수가 없죠.)
'어짜피 내집도 아닌데 뭘' 하는 생각으로 대충 씁니다. 잘 꾸미지도 않지요.
거기에 아이가 하나 더 태어나면서 둘이 되니, 이건 더 난장판 입니다.

안그래도 35평에서 28평으로 평을 줄여온 터에, 아이가 더 생겨버리니, 애들 장난감과 육아용품이 집 여기저기 굴러다닙니다.
큰 맘먹고 샀던 리클라이너는 아이들 옷걸이가 되어버린지 오래입니다.

그렇게 또 1년 하고도 7개월이 흘러, 계약을 5개월 남겨둔 시점이 되었을 무렵,
저는 한 모델 하우스를 방문하게 됩니다. 모든 사건의 시작이었죠.

이전의 첫 구입한 아파트가 3차에서 분양이 완료되는 바람에 프리미엄이 높지 않았다면,
이 아파트는 입주가 시작되었음에도 미분양이 있는, 악성으로 꼽히는 '준공후 미분양' 아파트였습니다.
그래도 미분양 물량이 많지 않은 관계로 할인 분양까지는 하고 있지 않았지만,
중도금 납부를 몇달 유예해주고, 원한다면 중도금을 내년 중반 까지도 더 미뤄주는 혜택이 있었습니다.
물론 중도금 유예기간 이후까지도 중도금을 미루려면 집단대출로 발생된 금액에 대한 이자는 내야합니다.
명의를 내것으로 하는데 유예기간을 더 주는거죠.

일단 동네는 그 이전 동네에는 못 미치지만 그래도 그래도 괜찮은 동네에 속했습니다.  
그 동네에서 다소 외진 위치지만, 어짜피 차량으로 이동하는 저에겐 큰 문제가 아니었습니다.
단지 앞으로 지나는 버스도 두개나 있었구요.
입주 후 당분간 건설사에서 셔틀버스도 운행해준다고도 하더군요.
그럼 일단 위치가 애매한 점은 패스.

좀 구석에 위치한 대신 단지는 산으로 둘러쌓인 위치입니다.
그래서 단지 외관이 좋았습니다. 사이드에 위치한 동은 창 밖에 숲인 곳도 있었죠.
산 옆에 위치한 탓에 고도제한이 있어 층은 7~9층의 저층구조였습니다.
때문에 용적율을 맞추려고 동간 거리는 좀 짧았습니다만, 전반적으로 낮은 건물들이 산속에 파묻힌 모습이 리조트를 연상시켰습니다.
일단 실제로 본 단지 느낌은 괜찮았습니다.

그리고 중요한 가격. 가격도 근래에 분양한 아파트 치고는 저렴한 편이었습니다.
인기 없는 동에 저층은 당시 같은 평 신규 아파트에 비해서 평당 백만원 까지도 저렴했습니다.

이제 월세도 좀 벋어나야하고, 둘째 태어난 이후 집도 좀 넓히고 싶었던 우리가족에겐 꽤 구미가 당기는 아파트였습니다.
결국 계약하기로 했습니다.

사실상 이 글은 이 아파트를 계약하면서부터 생긴 일들에 대한 이야기 입니다.

뷰를 포기하고 저렴한 가격으로 갈 것인가, 그래도 돈을 좀 주고 좋은 뷰를 택할 것인가로 고민 끝에 후자를 선택합니다.

그리고 계약을 하고 중도금을 치루고, 아직 월세집 보증금이 묶여 있는 관계로 대출도 좀 받았습니다.
최근 월세를 찾는 사람이 없어, 그 집은 몇달 더 기다려야 할지도 모르기에 일단 계약을 먼저 했습니다.
월세로 살면서 자금 여유를 남겨놓았기에 가능했던 부분이죠.

그리고 은행대출 완료되고 중도금 모두 치루고 키도 받고, 그 집은 완전히 제 집이 되었습니다.
다만 아직 이사는 가지 못하는 상황입니다. 현재 집이 나가지 않았기 때문이죠.
보증금도 묶인 상태에서 집을 비울 수 없고, 어짜피 신축 아파트는 몇달간 여기저기 고치느라 정신 없을 것을
이전 경험으로 알았기에 이사를 서두르지 않았습니다.
그냥 천천히 왔다갔다 하면서 하자보수나 하고 바꿀 가구는 미리 들여놓을 생각이었습니다.

그리고 내집이 되면서 입주자 카페에 가입하게 되었습니다.
신축 아파트의 경우 입주자 카페를 통해서 얻는 정보가 많고, 개인 및 공용하자도 공유하고,
건설사와 입주자 대표단 간의 조율 등의 그곳을 통해 공개되기 때문에 가입 및 활동이 필수입니다.
이전의 아파트에서도 입주자 카페를 통해서 입주민들이 의견을 모았고, 활동이 꽤 성공적이었죠.

그래서 당연스럽게 가입을 했는데... 문제는 여기서부터 시작되었습니다.
입주자 카페를 가입해야만 알 수 있는 문제들이 보이기 시작한거죠.
여러가지 문제들이 산적해 있더군요.

첫번째, 건설사의 태도.
해당 건설사는 지방의 중소 건설사 입니다.
사실 이번에 계약하면서 처음 듣게된 이름입니다.
나름 이쪽에 관심이 많아서 많이 안다고 생각했는데, 정말 처음 들었습니다.
그런데 이건.. 정말이지 와.. 양아치가 따로 없더군요.
몇가지 나열해 봅니다.

1. 특별한 이유없이 앞당겨진 입주날짜

원래 입주 예정에서 3~4개월 정도 당겨진 상황이더군요.
저는 당연히 몰랐습니다. 왜? 굳이? 원래 지정된 입주 날짜보다 입주일을 당겼을까.
건축이란건 서둘러서 좋을게 없죠. 입주날짜를 서둘러서 입주민이 얻는 이득은 별로 없습니다.
거기에 구청은 입주민과 건설사를 중재하면서까지 사용승인을 정정된 날짜로 내줍니다.
뭔가 구린 냄새가 나죠?

2. 이행되지 않는 약속들

최초 모델하우스 때는 있었던 건축물이나 편의시설이 없습니다.
건설사는 모델하우스는 모델하우스 일 뿐, 그것이 꼭 들어가야 하는건 아니라고 합니다.
그리고, 약속했던 셔틀버스도 차일피일 미루고 있었습니다.

3. 각종 하자들.

저는 집을 미리 보고 들어간거라 심하진 않았습니다만,
각종 개인 및 공용하자들이 정말 많더군요. 이전에 신축 아파트 때에도 자잘한 하자는 있었는데
이곳을 보니 그곳은 정말 양반 중에 양반이었습니다.
그리고 입주를 여름으로 당긴 탓에 입주 후 장마철을 맞았는데, 곳곳의 시설물에서 물이 새기 시작합니다.
그래서 보통의 아파트는 가을에 입주합니다.
처음 시멘트를 바르면 완전히 굳기 전까지는 수분을 머금기 때문에 비가 스미기도 합니다.
그래서 가을에 입주하고 겨울에 난방을 떼야 비로소 완전히 굳게 되는게 보통이죠.
그런데, 이건 그냥 비를 머금는 수준이 아니라, 지하주차장은 거의 홍수가 나다시피 하더군요.
안그래도 주차장 바닥 재질은 타이어 미끄럼 방지 코팅 때문에 특정 부분은 물기가 있으면 상당히 미끄럽습니다.
저도 크게 넘어질 뻔 한적이 있습니다.

보통은 장마철을 피해서 입주하는게 보통인데 왜 건설사는 굳이 입주를 앞당겼을까요?
그 이유는 사실 정확하진 않지만, 제가 추축하기로는 미분양이 생각보다 심각했던 것 때문이 아닌가 합니다.

네, 바로 두번째, 가장큰 문제. 미분양 이었습니다.

제가 계약을 하던 시점에도 잔여물량은 30개가 넘지 않는다고 했습니다.
그래서 처음엔 저층만 남았다고 비인기 동 저층 유도하더군요.
결국 돈을 더주고 좋은 동을 골라서 가긴 했습니다만...

그렇게 30개가 넘지 않고, 다음날 가면 또 나가서 진짜 몇개 없다던 물량은, 왠일인지 줄지 않았습니다.
실입주는 입주 시작후 두달이 되어가는데도 여전히 절반을 넘지 않았으며,
시에서 공표하는 미분양 물량은 왠일인지 매번 40개로 유지되고 있었습니다.
여기서부터 기분이 쎄하더군요.

저는 건설사가 미분양 물량은 일부러 조금씩 털고 있다고 생각했습니다.
준공 후 미분양의 물량이 너무 많으면, 오히려 사람들은 계약을 하지 않으려고 할겁니다.
뭔가 단지에 문제가 있다고 생각할게 뻔하거든요.
좋은 예로 그곳에서 얼마 떨어지지 않은 곳에 위치한 10위권 메이져 건설사의 아파트는 25대 1을 훌쩍 넘겨 마감되었습니다.
그런데 불과 몇키로 밖에 떨어지지 않은 단지는 준공 후 미분양이 30, 40%에 육박한다면?
이건 사고 나서 집값에도 영향을 미치기 때문에 계약에 더 신중해질 수밖에 없죠.

그래서 30개씩 남았다고 하면서 일단 저층부터 털려고 하는게 아닌가 합니다.
그리고, 결론부터 얘기하면 지금은 털고나왔습니다만, 여전히 해당 모델하우스와 사무소에서는
여전히 잔여세대 계약분을 받고 있습니다.
그리고 여전히 시에서 발표하는 미분양 수량은 여전히 40개로 유지되고 있습니다.

어떻게 이런 일이 가능할까?
간단합니다. 직원 분양과 협력사 직원을 활용하면 됩니다. 대부분의 건설사가 미분양이 생겼을 때 사용하는 방법이죠.
직원들과 협력사 직원들 명의로 일단 미분양을 물량을 돌립니다. 미분양이 소진이 빠른 속도로 이뤄지면 다시 계약 철회로 돌리면 그만이고,
분양율을 뻥튀기 하기에 딱이죠. 물론 그 직원들은 실제로 계약금 조차 내지 않은 경우가 대부분 입니다.
직원 분양은 불법도 아닙니다. 현대차 직원이 현대차를 사도 별 문제 없는 것과 같습니다.
어쨌든 누군가 명의로 분양은 받아졌기 때문에 이 물량은 미분양에서는 빠집니다.

이거 분양율 뻥튀기 하려고 하는거 아니냐? 라고 따지면
원래 그 사람들이 다 들어와 살려고 분양 받았다가 여의치 않아서 계약 취소한거다. 라고 우기면 끝입니다.
그 사람들은 계약 취소한다고 위약금 있을까요? 아니죠. 그정도 혜택은 줄 수 있습니다.
아파트 계약도 어짜피 이해당사자들간의 합의이기에 사측이 안받으면 끝입니다.
물론 일반 시만의 계약은 룰대로 하기 때문에 중간에 파기하면 위약금을 물어야죠.

그렇게 직원 명의로 분양한 물건들을 적당한 수량은 40개 정도로 유지하면서 하나둘 털고 있는거죠.
어쩌면 대부분의 직원 명의로 분양한 물건들은 분양율 뻥튀기로 쓰인 이후 이미 건설사 명의로 옮겨졌는지도 모릅니다.
건설사가 내년 중순까지 대출이자만 낸다면 명의변경 없이 중도금을 유예해준 이유도 이러면 설명이 됩니다.
계약자가 중도금을 치루고 키를 받지 않고 중도금 유예를 받고 있다면 그 호수의 명의자는 등기부등본상 건설사입니다.
등기부 등본을 떼어봤을때 다수의 호수가 명의자가 건설사로 되어있어도 전혀 이상하지 않은 상황을 만들어 놓은 것이죠.

문제는 그럼에도 미분양이 물량이 남게되는 경우,
정말 최악으로 치닫는 것이 '할인 분양' 입니다.
2000년대 말에서 2010년 초 가량 수도권 및 몇몇 광역시 지역에서 실제로 이런 할인 분양으로 크게 문제가 된 일이 있죠.
중도금 유예 및 명의이전까지 미뤄주다가 답이 안나오면 건설사는 할인분양에 들어갈 수도 있습니다.
방법은 여러가지 입니다. 직원 분양으로 개인 명의로 된 것을 부동산에 마이너스P 로 돌려서 하는 방법이 있습니다.
이 경우 개인들의 거래이기 때문에 기존 입주민들도 이의를 제기할 명분이 없습니다.
건설사 입장에서는 기존 입주민과의 마찰은 피한다는 장점이 있지만 미분양 물량 소진에 시간이 걸린다는 단점이 있습니다.
그냥 모르겠다. 무조건 빨리 털자. 로 가버리면 대규모 할인 분양으로 가는거죠.
아직 이곳 인근 지역에선 유례가 없는 일이다 보니, 그렇게 간다면 꽤 파장이 클겁니다.

여기까지는 어디까지나 제 추리에 근거한 이야기 입니다.
물론 근거는 팩트에 의한 것이지만, 어디까지 사실인지는 저역시 알 수 없습니다.

사실 이 부분에서 저는 이 아파트를 털어버려야겠다는 결심을 했습니다.

그리고, 또 마지막으로 단지내 관리문제 였습니다. (건설사도 양아치 관리사무소도 양아치..)

최초 관리사무소는 건설사에서 지정하고 입주자 대표단이 넘겨받습니다.
이 과정에서 관리사무소의 주체가 맘에 들지 않으면 교체도 가능하지만, 업무공백상 쉬운 문제는 아닙니다.
하루라도 관리실 직원이 없으면 꽤 자잘한 문제들이 발생합니다.
때문에 보통은 입주자 대표단이 꾸려져도 최소한의 기간은 기존 관리사무소와 일을 진행하는 경우가 많습니다.
일단은 단지를 안정화 시키는게 우선이기 때문입니다.
입주초기 아파트 단지는 관리사무소가 할일이 꽤 많거든요.

그런데, 상당기간 미입주로 입주민이 전체의 절반을 채우지 못하다보니 입주자 대표단이 꾸려지지 못했고,
그러면서 관리사무소를 컨트롤할 주체가 없었습니다.
이 과정에서 관리비 과다청구 문제, 단지내 관리 미흡 문제들이 터져 나왔고지만 제어할 방법이 없더군요.
그렇게 관리사무소는 지들 맘데로 아파트를 운영하기 시작합니다.

결국 우여곡절 끝에 과반이 채워져서 대표단이 꾸려졌습니다.
다시 제대로 관리소를 제어해 보려 했지만 이번에는 나 그만둘께. 로 나가버리더군요. 그리고 태업.
뒤늦게 다른 업체를 섭외해 보지만 여의치가 않고, 아파트의 관리는 또 산으로 가버리고 말았습니다.
단지내 주차장외 공간의 차량출입 문제부터, 제초작업도 되지 않아 풀들은 무성해지고,
계속된 누수, 누수에 방역은 되지 않아 먼지다듬이를 비롯한 벌레들 문제까지.

결국 저는 두손 두발 다 들고 이곳을 팔고 빠져나왔습니다.
아직 이사를 오지 않은 상태였기 때문에 곧바로 부동산에 내놓고 팔고 빠져나왔죠.

그 과정에서 가장 조마조마 했던건, 제가 의심하던 생각보다 많을지 모를 미분양 물량이었습니다.
이미 몇몇 부동산 업자들 사이에서는 이 건설사가 조만간 마이너스 천만원 정도로 미분양 물량을 쏟아낼 것이고
관련 팀을 꾸렸다는 소문도 나고 있더군요.
그전에 팔려야 손해를 안볼텐데 어찌나 불안하던지...
다행이 나름 괜찮은 동에 괜찮은 층을 골라놨던 터라, 집은 생각보다 일찍 나가게 되었습니다.
그리고 대출 승계와 그에 따른 서류적 절차들이 비로소 지난주에 끝이 났습니다.
몇달 간의 이 아파트에 관련해서 받은 스트레스 에서도 벋어나게 된 것이죠.
물론 그 과정에서 손해 본 돈이 없진 않습니다. 부동산 복비에 이것저것 해서요.
하지만, 타이밍 놓쳐서 떨지 못하면 최소 1년에서 2년까지 받을 스트레스가 눈에 보이더군요.

적어도 저에게 그 아파트는 '입주민들과 합심해서 고쳐보고, 해결해서 잘 가꾸면 나아질' 정도의 수준을 벋어나 있었습니다.

그리고 그 이후 저는 다시는 신축아파트에는 들어가지 않겠다고 결심을 했습니다.
그리고 가격은 좀 되더라도 정말로 살기 좋은 기존 아파트를 알아보고 있습니다.
아직 월세도 기간이 남아있어서 심사숙고해서 알아보고 있습니다.

정말 바램이 있다면, 대한민국에서 사전분양 제도는 좀 없어졌으면 좋겠습니다.
전재산을 투자하는 내 집을 사는데, 여전히 완성된 제품을 볼 수 없다는 점,
계약 시점과 분양 시점에서의 건설사의 태도에 따라, 입주민들이 고통을 받을 수 밖에 없다는 점,
등등 개인에게 있어 정말 불리할 수 밖에 없는 분양방식이라고 생각합니다.

물론 건설사들의 재원마련 문제등도 없진 않겠지만, 뭔가 절충안이 마련되어야 하지 않나 생각합니다.
그래야 제가 겪었던 이런 일들이 다시 벌어지지 않겠지요.