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17/03/12 21:56
선순위 근저당은 전부 말소된 상황이고 현재 전입신고 및 확정일자부여까지 된 상황이시면 근저당권자보다 선순위로 전액 배당을 받을 수 있습니다.
1)의 경우에는 현재 전세권이 등기가 되어 있는 상태는 아니실거고...아마 농협 쪽에서 임대차 조사를 대충했거나 뭔가 아는 방향으로 둘러서 대출을 받은게 아닌가 싶네요.
17/03/12 22:26
네 이상하네요. 금융권이 손해보는 일을 하지는 않을 것 같은데, 그래서 먼가 계약서가 잘못 되어 있다거나 신고나 확정일자에 문제가 있는지 한번 확인해 볼까 합니다.. 조언 감사합니다.
17/03/13 10:40
친구라는 게 걸리네요.
금융기관의 임대차조사에서는 해당 호실의 주민등록상황 제출을 요구하고, 거주자가 있는 경우 그 사람이 임차인이 아니라는 자료를 요구합니다. 이 때 보통 등장하는 것이 무상사용확인서입니다. 실제 임차인이면서 임대인과의 인적 관계 때문에 무상사용확인을 해 주게 되는 경우가 종종 있는데, 이 경우 신의성실의 원칙상 우선변제를 주장하지 못하고 순위가 밀리게 됩니다. 또 하나 전입신고 여부가 본문에 기재되어 있지 않네요. 전입신고가 없다면 위의 문제도 안 생기겠죠. 축협에서는 거주자가 없는 것으로 생각할 것이고, 거주자가 있다 한들 우선변제권이 없으니 신경쓸 필요도 없으니까요. 1) 해당 시세가 맞다면, 말씀하신 의문이 타당합니다. 뭔가 모르는 뒷사정이 있습니다. 2) 전입신고가 없다면 2순위도 아닙니다. 무상사용확인서를 써 주셨다면 2순위입니다. 무상사용확인서를 써 주신 적도 없고 전입신고도 정상적으로 되어 있으면 1순위입니다. 3) 증거가 없다니 그 부분은 무시하면, 지금 내용증명 통지 후 도달일로부터 3개월이 경과하면 계약은 종료됩니다(아래 조문 참조). 다만 이런 경우 언제나 등장하는 쟁점은, 현실적으로 돈을 돌려줄 자력이 없으니 문제가 생긴다는 것이죠. ========== 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
17/03/13 12:54
Cadenz79님 자세한 조언 먼저 감사 드립니다.
확인해 보니 말씀하신 것처럼 전입신고가 안되어 있는 상황 같습니다. 오늘 어머니 친구분과 통화했는데, 우리도 사정이 이러하니 더 이상 기다릴 수가 없다. 이 상황을 정리하여 내용증명을 보내겠다. 아드님의 주소 혹은 전화번호를 달라 라고 했더니, 화내시더니 끊어버리시네요. 그 후로 어머님께 아들이 무례하게 하여 실망이다. 이달 내로 집세는 주겠다고 문자는 보냈다고 하는데, 이미 믿고 기다리긴 힘든 시점인듯 하구요. - 2) 항목에 답변 주신대로라면 현재 2순위도 아닌 상황이겠네요. 이제라도 전입신고를 하는 것이 조금이나마 효력이 있을까요? - 실 계약자의 연락처나 주소를 알수 없어 내용증명을 보낼 수가 없는 상황인데, 이 경우 실 계약자의 어머니에게 내용증명을 작성해 그 내용을 문자(사진 첨부)로 보내는 것이 효력이 있을까요?
17/03/13 17:40
1.
지금 전입신고를 하면 등기되지 않은 다른 채권자들에 대하여 우선변제권을 취득합니다. 그 효력은 신고 다음날 00:00부터 발생합니다. 축협보다는 후순위이나 다른 채권자보다 앞순위는 된다는 것이죠. (그럴 리는 없겠지만) 오늘 다른 등기가 있게 되면 그 채권자보다는 후순위가 됩니다. 2. 계약서에 주소가 안 적혀 있나요? 어쨌든 모에 대한 통지가 본인에 대한 통지로서 일반적인 효력을 갖기는 어렵습니다. 그것이 인정되려면 의사표시의 수령대리권이 인정된다고 볼 만한 특별한 사정이 있어야 합니다. 주소를 알 수 없다면 민법 제113조의 규정에 따라 법원에 계약해지통지서를 공시송달신청하는 수밖에 없습니다. ※ 다만 모가 전세금을 주겠다고 문자를 보냈다는 것은 (본인이 아니라) 모의 변제약속으로서의 효력이 발생합니다. 집주인으로부터 돈을 받지 못하면 모로부터 받을 수 있는 청구권이 생긴 것으로 보입니다.
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