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통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2016/12/04 12:55:25
Name 삭제됨
Subject [질문] 아파트 구입 질문[대출 포함] vs 전, 월세
작성자가 본문을 삭제한 글입니다.

통합규정 1.3 이용안내 인용

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이혜리
16/12/04 13:05
수정 아이콘
대출금액은 무리가 아닙니다.
충분한 가용 자금이있다면 월세보다는 구입이 무조건 낫고, 집은 추후에 신혼 집으로도 할 수 있으니 고려해서 구입하셔요.
월세 vs 구입 보다는 어떤 집을 살지 잘 고려하시는게 낫습니다. 출퇴근 거리에 드는 기름값, 이후 쉽게 매매할 수있는지여부 말이죠. 오를지에 대해서는 모르는거니깐요.
16/12/04 20:33
수정 아이콘
감사합니다!!!
포도씨
16/12/04 13:38
수정 아이콘
주택구입은 고려할게 더 많습니다. 우선 말씀하신 증여세도 문제고 일반적으로 무주택자가 집을 살때 얻게되는 각종 금융&세제혜택들도 없어지죠.
또한 지금 구입하시려는 25평은 결혼하시고 자녀가 생기게되면 좁은 공간이 됩니다. 그리고 더 큰 집이 필요하게된 시점에서는 노후아파트가 되어서 리모델링이나 재건축 이유들이 나올 수 있고요. 그렇게 까지 보유할 생각이 없다면 앞서 말씀드린 무주택자로 가지는 혜택이 좀 아깝죠.
저라면 집을 부모님이 구입하시고(현재 1주택자시라면) 그것을 아들에게 전세주시는게 최선이 아닐까 하네요. 전세대출보다 담보대출이 더 저렴하기도 하고요.
16/12/04 20:33
수정 아이콘
감사합니다!! 다 고려해 보겠습니다.
cadenza79
16/12/04 19:58
수정 아이콘
법 현업 종사자로서, 질문 보자마자 증여세 쪽이 신경쓰이는데요.
초년생이신지, 아니면 교사생활을 몇 년쯤 하셨는지가 문제되겠습니다.
상속세 및 증여세법 제45조와 동법 시행령 제34조를 일단 참조하신 다음 진행하시는 게 좋겠습니다(먼저 검색하시고 아래 부분을 읽으세요).
이제 전역하셨다니 아마도 40대 이상의 세대주는 아니실테고, 법 제45조 제3항의 배제조항은 적용되지 않을 것입니다.

원칙적으로 모든 과세는 과세관청에 증명책임이 있지만, 이 증여추정 규정은 증명책임을 전환하여 납세자가 자금출처를 증명해야 하는 제도입니다.

말씀하신 주택에 관하여 대략 각종 비용 등을 합하면 2.5억 정도는 될 것입니다.
대출이 5천만 원이고 과거 10년 내에 부모로부터 증여를 안 받았다면 일단 0.51억 정도로 증여신고를 하여 100만 원에 대한(5천만 원은 공제됨) 소액의 증여세신고를 하여 자료를 만들어 놓는 것이 좋습니다.
이제 나머지 1.5억 정도를 본인이 증명하여야 하는데, 80% 이상을 증명하면 됩니다.
결국 지금까지 1.2억 이상의 과세소득을 벌었음을 증명하여야 합니다. 그런데 군대 막 다녀오셨다니 교사생활이 그리 길지 않아 보이네요. 거의 증명이 어렵겠습니다.


이 과정에서 착각하기 쉬운 것이, 본인이 이미 통장에 모아 놓은 5천만 원은 증명자료가 되지 않습니다. 그것 역시 위 과세소득에서 나온 걸로 볼 수밖에 없으니까요.
집 사면서 위 5천만 원을 그대로 두면 법 제45조 제4항에 따라 취득재산을 3억 원으로 보게 됩니다. 3억 원이면 증명대상액은 대출과 증여를 빼고 2억 원이 됩니다. 즉 그 5천만 원을 집 사는 데 썼기 때문에 취득재산이 2.5억 원으로 줄어든 것이고, 이에 따라 증명대상액수도 함께 1.5억 원으로 줄어드는 것이죠.

대출상환을 보조해 주는 방법도 있습니다만, 이것도 법 제45조 제2항의 증여추정을 신경써야 합니다. 일단 대출을 냈으니 취득과정에서는 넘어가더라도, 나중에 부모가 한방에 갚아주면 또 증명의 문제가 생긴다는 말입니다.

개인적으로는 무리하지 마셨으면 합니다. 월세보다 대출이자가 더 나온다는 건 계산이 맞나 싶긴 한데 그러면 더더욱 할 필요가 없어보입니다.
만약 대출이자 부담할 각오로 실제로 집을 사야 한다면 세금 가지고 머리 싸매기보다는 본인 증명능력 초과부분은 모두 대출을 냈다가, 결혼할 때 받은 축의금을 모아 대출을 갚는다는 포지션을 취하는 게 차라리 낫습니다.
16/12/04 20:40
수정 아이콘
댓글 정말 감사합니다!!! 큰 도움이 되었습니다.
cadenza79
16/12/05 11:30
수정 아이콘
제 정보를 보시면 쪽지답변은 못 드린다고 되어 있는데 못 보셨나보네요. ^^;;;
(원칙적으로 제가 답변하는 모든 내용은 다른 분들의 참고를 위한 것이고, 개업변이 아니므로 1:1 답변은 하지 않습니다)

쪽지이니 사실관계는 언급하지 않지만(위와 같은 이유로 질문내용이 없는 상태로 답변하지 않습니다만, 모르고 보내신 듯하고 질문내용이 공개하기 곤란한만큼 이번만큼은 예외로 하겠습니다), 말씀하신 바와 같이 하고 있는 집은 꽤 많습니다. 부모님이 대단하신 분이고, 충분한 경제적 지식도 있으신 것으로 보입니다. 자식에게 목돈을 물려주는 것보다 스스로 자립할 만큼의 돈을 모을 수 있는 배경을 만들어 준다는 것의 중요성을 충분히 파악하고 계십니다.
함께 생활하고 있는 이상 생활비 정도는 구태여 조사까지 하지는 않습니다만, 생활을 같이하지 않는다면 이론상 증여가 되는 것은 맞습니다. 예컨대 연말정산 당시 카드사용액공제 등 본인이 사용한 돈의 공제를 받게 되면 그 부분은 과세관청에서 증여라고 주장해도 할말은 없습니다. 본인이 3천만 원을 벌었는데 3천만 원을 다 저축하고 1천만 원을 카드사용하고 500만 원을 월세로 지출했다고 해서 연말공제신청을 하거나, 조사 등의 방법으로 과세관청이 카드사용액을 알아내게 되면(물론 과세관청도 비용대비 효율을 따지기 때문에 해봐야 푼돈 수준인 세금을 걷기 위해 실무상 이런 것까지 하진 않습니다만, 어디까지나 원칙을 말씀드리는 것입니다), 과세관청에서는 해당 연도에 모은 돈은 최대 1,500만 원일 수밖에 없다고 주장하면서 나머지 1,500만 원은 증여를 받았다고 하여 과세할 수 있는 것이죠. 위 규정은 어디까지나 증여추정일 뿐 과세관청이 구체적으로 증여를 증명하는 것을 차단하는 것이 아니니까요.
따라서 본문과 같이 집을 매수하시려면 그 집을 사서 거주하는 것이 아니라 임대를 주고 모든 증여세 이슈가 소멸될 때까지 부모님과 함께 사시는 것이 바람직합니다.

윗 댓글을 읽으면서 착오하신 부분이 있는 듯한데, 2.5억 원짜리 집을 사고 0.5억 원의 대출을 내면 일단 2억 원이 증여추정금액이고, 여기서 80%인 1.6억 원을 벌었음을 증명하셔야 합니다. 다시 말씀드리지만 이미 모은 5천만 원은 고려하지 않습니다. 어차피 번 돈으로 모아 놓은 것이니까요.

다시 풀어서 말씀드리면, 증여추정은 두 가지입니다.

1. 재산의 취득(집을 사든, 예금을 하든 모든 재산의 취득)
2. 채무의 변제

즉 1+2의 합계액의 80%를 증명하지 못하면 증여세를 내야 합니다. 부모의 도움을 받아 대출(임대를 줬다면 임대차보증금)을 빨리 갚아도 문제된다는 것이죠.
예컨대 본인이 연 3,000만 원의 소득자라면, 2.5억 원의 집을 매수했을 때 증여세 안 내는 한도인 5천만 원을 부모로부터 증여받고 나머지 2억 원을 대출이든 뭐든 증여세 이슈를 완전히 종료시키려면 1.6억 원에 대한 증명이 가능한 기간, 즉 6년이 필요하다는 의미입니다.
내가 집을 살 때 이미 3년간 돈을 벌었던 상태라면(9천만 증명 가능), 2년 안에 대출을 전부 상환하면 안 되고 3년까지 기다려야 하며, 5년간 돈을 벌었던 상태라면(1.5억 증명 가능) 앞으로 1년만에 대출을 전부 상환해도 문제가 안 된다는 말이지요.

그리고 증여세는 개개의 증여행위 기준이 아니라 받는 사람 기준으로 이른바 공돈이 생긴 합계만큼 과세되는 것입니다. 그래서 부모가 나눠서 증여하든 한 사람이 증여하든 증여받은 사람이 내야 할 증여세액은 동일합니다. 단지 직계존속(부모뿐만 아니라 조부모, 증조부모까지 포함)으로부터 받은 건 마지막 증여일로부터 10년분을 합산해서 5천만 원을 공제(증여 안 받은 것으로 쳐 준다는 의미)해 줄 뿐인 것이지요.

사람들이 잘 몰라서 실무상 꽤 많이 문제되는 경우가 증여세를 대신 내 준 경우입니다. 증여를 했더니 증여세가 나오고, 그래서 그 증여세를 낼 돈이 없다 보니 다시 그 증여세를 내 줍니다. 그러나 이러한 경우에는 그 내 준 증여세도 다시 증여가 되어 그 액수에 대한 증여세가 또 나옵니다. 무한등비수열의 합이 되는 것이지요.
16/12/05 12:32
수정 아이콘
진짜 장문의 답변 감사합니다!!!!!!!
다음번에 증여세에 대하여 찾아보는 분들도 이 댓글을 보고 많은 것을 알아가면 좋겠습니다. 정보를 못보고 쪽지를 보내다보니 그걸 몰랐네요ㅠㅠ 다시한번 감사드립니다!!
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