요즘 취미 생활로 인터넷에 돌아다니는 데이터 정리와 관련 글을 작성하고 있습니다. 평소에 부동산 매매 관련 뉴스는 접할 일이 많지만, 부동산 경매 관련 뉴스는 접할 일이 없다 보니 개인적으로 요즘 경매 시장 분위기는 어떨지 궁금해서 블로그에 정리했던 내용을 올립니다.
(블로그 글이라 평서체로 썼습니다.)
최근 부동산 시장을 논할 때 매매가격과 전세가격 그리고 향후 공급 물량을 중심으로 분석하고 있다. 하지만 법원에서 진행하는 아파트 경매도 부동산 시장의 현재 위치를 판단할 수 있는 의미있는 자료라고 생각하기에 경매 데이터를 중심으로 아파트 시장의 현재를 살펴보고자 한다.
전국에서 서울의 집값이 가장 비싸고, 강남 3구(강남, 서초, 송파)는 서울 부동산 가격의 상징과도 같은 존재이기에 서울과 강남 3구 지역을 대상으로 데이터를 확인해보자.
전반적으로 서울 전체의 경매 및 매각 건수 추이와 강남 3구의 경매 및 매각 건수 추이는 비슷한 흐름이 나타난다. 그래프에서 두 가지 흥미로운 점이 보인다.
1. 서울과 강남 3구의 아파트 세대수는 재건축과 신규 개발로 인하여 증가하고 있기에 경매의 대상이 될 수 있는 물량이 증가하지만, 경매 건수는 오히려 최근까지 감소하였다. `13~`14년부터 시작한 아파트 가격 상승세와 저금리 기조의 영향인듯하다.
2. `08년 금융위기와 `20년 코로나 팬데믹 위기 이후의 움직임이다. `08년 금융위기 당시에는 아파트 가격의 큰 하락과 함께 경매 건수가 큰 폭으로 증가하였으나, `20년 아파트 가격은 큰 하락 없이 폭발적인 상승을 하였고 동시에 경매 건수도 지속적으로 하락하였다. 하지만 본격적인 금리인상 시작과 함께 아파트 가격은 크게 하락하고 경매 건수는 상승추세로 전환하였다.
서울과 강남3구의 매각가율과 매각율을 비교한 그래프에서 나타나는 `02년부터 `22년까지의 서울전체(실선)와 강남3구(점선)의 경매 데이터 특징은 아래와 같다.
1. 서울 전체와 강남 3구는 동일하게 경기상황에 따라 매각가율과 매각율이 영향을 받는다.
2. 일반적으로 강남 3구의 상승 폭과 하락 폭이 서울 전체보다 크게 나타난다.
3. 그러나 `22년말의 경우 이전 기간과 다르게 서울 전체의 하락 폭이 더 크게 나타났다.
`22년 말 기준 강남 3구의 하락 폭이 더 낮은 이유는 둘 중 하나로 설명할 수 있다.
A. 과거와 다르게 이제부터는 강남 3구 아파트 경매 하락 폭은 서울 전체보다 낮아질 것이다.
B. 과거와 같이 강남 3구 아파트 경매 하락 폭은 결국 서울 전체 하락 폭보다 낮은 수준으로 수렴할 것이다.
A와 B 중 어떤 내용이 맞을지는 각자의 판단 영역이므로 이 내용은 여기까지만 알아보고 지금부터는 아파트 경매에서 서울 전체 대비 강남3 구의 비중이 어느정도 차지하는지 알아보자.
매각 금액 기준(매각가비율)으로는 서울 전체 매각금액에서 강남 3구의 매각금액 비중이 역대 가장 높은 수준이다. 그리고 매각 건수(경매비율) 기준으로는 강남 3구의 매각 건수 비중은 `09년 피크를 찍고 하락 추세가 나타났다. 하지만 최근들어 상승추세로 전환했다.
우선 강남 3구의 매각 건수 비중은 왜 높아졌을지 생각해보자. 만약 서울 전체 아파트 세대 수에서 강남 3구 아파트 세대 수의 비중이 증가했다면 최근의 경매비율 상승은 자연스럽게 설명 된다. 강남 3구 세대 수 비중을 확인해보자.
확인결과 큰 변동폭은 작지만 강남 3구의 세대 수 비중은 오히려 감소하고 있다.
* 강남 3구 공동주택 세대수 비중 : (`17) 21% -> (`18) 21% -> (`19) 20% -> (`20) `20% -> (`21) 19%
강남 3구의 세대 수 비중은 감소하였으나, 전체 경매에서 차지하는 비중의 증가는 의외의 데이터다. 강남 3구는 규제로 인하여 대출을 통한 매매가 어렵고 많은 현금을 보유해야 진입할 수 있기에 고금리의 영향을 다른 지역보다 덜 받는다고 생각하였기에 의외였다. 아마도 경매로 나오게된 강남 3구 물량은 소유자가 다양한 방법을 동원해서 매매자금을 마련했던게 아닐까 싶다.
그 다음으로 강남 3구의 매각금액 비중이 높은 이유는 단순히 강남 3구의 부동산 가격이 다른 지역보다 많이 올랐기 때문인지 구별로 가격을 비교해보자.
위의 그림은 `20년과 `22년 3분기 기준 아파트 실거래 매매지수를 비교했을 때 가격 상승폭이 높은 순으로 나열한 그래프다. 1~5위는 중랑구, 노원구, 구로구, 도봉구, 영등포구이며, 서초구는 중위권, 강남구 및 송파구는 하위권에 있다.
강남3구의 아파트 가격의 상승폭은 타 지역보다 높지 않았기에 단순히 강남3구의 아파트 가격 상승으로 인하여 강남3구의 경매 매각금액 비중이 높아졌다고 판단할 수 없다. 추측해보자면 강남3구 아파트 중 초고가 아파트 위주로 경매 물건이 나왔기에 강남3구의 금액 비중이 급격히 증가한게 아닐까 싶다.
세 줄 요약
과거에는 강남 3구의 경매가격 및 매각율은 서울 전체보다 하락폭이 컸는데 현재까지는 서울 전체의 하락폭이 더 크다.
서울 아파트 전체 경매 건수에서 강남3구가 차지하는 비중이 증가하고 있다. 그러나 강남3구의 세대 수 비중은 오히려 감소 중이다.
서울 아파트 전체 경매 금액에서 강남3구가 차지하는 비중이 유래없이 높은 수준이다. 그러나 `20년 이후 강남3구의 아파트 가격 상승폭은 타 지역보다는 낮은 수준이다.