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15/12/24 13:57
단기적으로는 가계대출과 2017년 물량폭탄이 문제지만 장기적으로 인구구조가 부동산에 영향을 줄겁니다.
관련기사를 잠깐 검색해보니 http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2015122211500885396&outlink=1 정도가 있겠네요.
15/12/25 16:00
전 인구 구조 문제가 인구 절벽과 크게
다르지 않게 부동산 흐름에 심각한 영향을 준다고 봅니다. 우리나라는 출생률이 1.20(2014년 기준) 입니다. 일반적으로 출생률이 2.1이 되어야 인구구조가 유지되지만, 우리나라의 경우 늘어나는 노인층 인구들이 인구감소를 떠받치며 막고있는 구조죠. 전세계 최저수준의 출생율은 경제활동인구 의 급감을 조만간 가져올겁니다. 이미 20년전부터 1.5정도의 수준이었거든요. 노인비중이 급격히 늘어나면 대출을 받아 집을사고 갚아나갔던 보통의 모습들이 현저히 줄어들겁니다. 실제 수요 자체도 굉장히 줄겁니다. 돈을모아 집을 늘리는 젊은 사람들이 줄고 재산 유지조차 쉽지 않은 노년층이 늘어나니까요. 앞으로 짧으면 5년 길면 10년 내에 인구구조 노년화로 인한 다양한 문제들이 사회문제의 중심에 설겁니다.
15/12/24 14:03
전 은행 종사자입니다.
주택담보대출이 원리금 균등상환으로 돌아온 순간 부동산은 급격히 악화될겁니다. 저는 이미 퇴사했지만 현재 지인들은 아직도 은행원인데 매일같이 사람들이 찾아와서 원리금 균등상환에 대해서 물어보고 걱정을 합니다. 이유는 대부분이 대출비율이 너무나 높기때문입니다. 현재까지 이자만 돌려막기식 대출은 한계가 분명히 있습니다. 이 한계를 맞는건 분명 원금 상환일거구요. 내년에는 대출 비율 및 대출 이자가 많이 조정될거으로 예상되는데 부동산은 차츰 내려가지 않을까 생각합니다. 어떤분들은 기득권층 및 권력있는 사람들이 가만 있겠냐 이러는데 그분들은 오히려 좋아합니다. 왜냐면 투자할때거든요.. pb에 있으면 가끔 오시는 부유층 손님들은 툭하면 나라가 어려워져야 좀 돈벌길이 생기는데 라는 말같지도 않은 소리를 뱉지만 그들 통장을 보면 아 이래서 그렇구나를 알게 됩니다. 만약 부동산 상승에 다시 한번 큰 호재가 오려면 외국인에 대한 부동산 개방뿐이 답이겠죠.. 여기까지 전 은행권 부동산 x문가의 의견이었습니다.
15/12/24 14:06
저는 말씀하신 부분을 잠재적 악재를 털어 시장을 더 건강하게 유지시켜주는 요인이라고 여기고 있습니다. 일시적 하락에는 동의합니다.
15/12/24 14:51
아마 지역마다 다르지 않을까 합니다. 꽤나 많은 분들이 예측하듯이 서울 주요지역은 원리금 상환이 들어가더라도 하락을 기대하기는 어려울 듯 하고 근교 위성신도시나 정책적으로 공급된 지역의 경우 외부상황 변화에 따라 가격조정이 있을 것 같습니다.
15/12/24 14:06
거액 투자자들과 별개로 개미들이 어느정도 추세를 결정하는 주식시장과 마찬가지로, 적어도 주택 부분만큼은 결국 수요공급 문제라 투기자본만으론 부동산이 계속 치솟을 수만은 없다고 생각하고, 해서 아주 나이브하게 10년 안으로 부동산 대란이 한 번은 터질 것이라고 예상합니다. 저도 뭐 근거와 논리는 대단히 미약합니다만.;
역피라미드를 향해 이미 달려가고 있는 인구구조에 소득양극화가 끼얹어지면 장기적으로 수요공급 밸런스가 맞춰지기란 힘든 일이겠죠. 결국 건설사 구조조정이나 분양 관련법 조정 등이 획기적으로 이뤄지지 않는 이상 가능한 해법이란 모기지 같은 것밖에 없을 텐데.... 그냥 짧은 생각으론 이정도가 떠오르네요. 곪은 곳을 도려내든 다음 정부로 미뤄버리든 간에 정부가 힘을 쏟아 해결할 일이겠죠. 어쨌든 장기간(수년간을 넘는)에 걸친 부동산 호황이 찾아오지는 않을 듯..? 불황이 무조건 닥칠 것이다, 란 예측에 대해선 의견이 갈릴 수 있겠지만요.
15/12/24 14:11
부동산은 며느리도 모르죠 크크 제가 아는 돈번 사람들은 모두 집 세네채 사서 묵혀둔 사람들이라 저도 이렇게 하는게 좋지 않나 고민하고 근거를 생각해 보았던 것입니다. 아직 주택보급률은 상승하는것이 맞아서 저는 최소한 제가 경제생활하는 기간에는 괜찮지 않을까 판단하고있습니다.
15/12/24 14:10
1. 전세자금 대출이 저 포지션에서 얼마나 차지할까요? 자료가 없긴한데 주택구입에 대한 부분은 다른 차원이고 금리인상에 대한 압박은 작은 부분이라고 생각되지 않습니다.
2. 주택가격 자체가 크게 떨어질일은 당분간 없다고 보입니다. 뭐 그들이 유지하는 가격이니까요. 하지만 부동산도 이미 계층이 나뉘어져 있다고 보면 가장 큰 문제가 되는 부분이 아직 부동산이 없고 앞으로도 없을 계획인 사람들이겠죠. 그들이 사줘야 하는 부분을 포기하고 이러한 상황은 부동산의 영향보다는 사회 구조적인 부분이 뭔가 크게 개선되어야 하는데 그게 보이지 않는 지금 장기적으로 딱히 좋을 요소도 없어 보입니다. 원래 여러가지 조건이 좋은 부동산은 가격도 가격이거니와 전혀 다른 부분이니 논외로 하구요. 3. 그러한 이유 때문에 뭐 어쩔 수 없으니 부동산은 아니라고 봅니다. 이것도 일정 수준 이상이 되어야만 생각 할 수 있는 부분인데 일정 기간의 예상되는 금리 등을 고려해서 리스크를 취할 수 있느냐를 보면 뭐 그게 일정부분은 되어야 투자할까 말까 결정을 하겠죠. 당연히 입지가 괜찮은 지역의 투자는 그럭저럭 흘러갈껍니다. 문제는 부동산 자체가 예전처럼 빵빵 터지는 대박은 아니라는 것과 그러한 입지를 갖고 있는 부동산이 상당히 제한적이기 때문에 이러저러한 이유로 결론은 부동산이다. 라는 느낌 자체가 과거와는 크게 다르단 거죠. 당연히 투자처로 부동산은 없어질 수 없는 부분이구요. 뭐 하나마나하 결론이 되겠네요. 개인적으로 부동산은 그닥이라고 생각하는 것이 가장 기본적으로 관심과 지식의 문제라고 보는데 가장 손쉬운 투자였던 저축이 사라지고 주식이나 부동산이나 훨씬 더 많은 관심과 지식, 경험 같은 것들이 요구되게 되었습니다. 사회가 나름 완만하게 성장하는 국면에 들어선 이후 뭐 크게 매력적인 투자처가 없죠. 그냥 돈놓고 돈먹기 정도로 생각하는 것이 국내 투자자들의 대부분의 현실인데 그래도 돈을 버는 사람들은 훨씬 더 많은 노력이 필요합니다. 물론 노력만으로 안되죠. 운도 있어야겠고요. 어쨌든 정말 더 시간이 지나면 투자로 성공하기가 어려워질 것입니다. 그러면 내가 그것을 할 수 있느냐가 문제겠죠. 지금부터 꾸준히 여러가지 경험과 공부를 하면서 말마따나 전업이 되어야겠죠. 전업수준이 아니고는 만족할만하게 투자로 성공하긴 갈수록 어려울 것입니다. 부동산도 같은 방향에서 그러할 수 있다면 리스크를 감수하고 도전할만 하겠지만 적성에 맞는 부분이 아니라면 별로라 보이구요. 제대로 자산에 관심을 갖고 모든 방면으로 꾸준히 몸에 체화시키는 것이 아니라면 직관적으로 판단하는 것은 성공하기 불가능하다고 생각됩니다. 물론 그런 큰 돈이 들어가는 투자에 그런식으로 단순하게 접근하는 사람은 없겠죠.
15/12/24 14:11
서울이 전세계 도시순위로 몇순위 안에 꼽히는데 그걸로 따지면 결코 비싼게 아니라고 들었는데
도쿄, 뉴욕, 런던에 비교하면요 서울이 급락하는 일은 없겠죠?
15/12/24 14:13
저 또한 서울에서 주택매입을 고려해야 하는 상황인데, 작금의 상황은 정말 어려운 상황은 맞는 것 같습니다. 현재의 서울권역 주택가격이 분명 사회초년생에게는 부담스러운 가격임은 분명하고, 매수자 입장에서는 막대한 자산을 투입한 동산의 가치가 떨어지는 것을 당연히 원치 않죠.
개인적으로는 일부 초고가빌라 등의 수요층이 한정적인 부동산을 제외하고 일반적인 부동산이 급락하는 일은 없을것으로 생각합니다. 단, 상승은 급락보다 더 어려울 것으로 생각해요. 거시적으로 국가 전체 대출 한도는 남아있는 것이 사실이지만, 현실적으로 신규 주택의 주 소요층이라 할 수 있는 계층의 대출 한도는 최대 2억원 남짓이고 이건 겨우 서울에 방 한두칸을 얻을수 있는 돈이지, 전체 부동산 시장의 상승을 주도할 수 있는 금액은 결코 아니거든요. 대출을 받지 않고 40대까지 돈을 벌더라도 복지 및 사교육의 부담이 큰 우리나라에서 일반적인 40대가 주택에 투자할 수 있는 금액에는 한계가 있다고 생각합니다. 강남이 아니라 마포, 관악과 같은 지역도 30평 아파트가 8억 가까이 하는데 이를 쉽게 부담할 수 있는 40대 가장이 과연 몇이나 있을까요? 무엇보다 현재 원자재가격이 최저치를 기록하고 있는 가운데 무역수지 흑자를 겨우 유지하고 있는데, 향후 원자재가격이 상승한다면 과연 그때 우리나라의 무역수지 흑자를 어떻게 유지할 수 있을 것이며 이에 따른 불안심리 및 투자위축을 과연 정부에서 어떻게 해결할 수 있을지 의문입니다. 그럼에도 불구하고, 저는 정부가 어떻게든 부동산 부양정책을 통해 가격 하락을 막으려 하기 때문에 부동산이 큰폭으로 하락할 일은 없을 것이라 생각합니다. 그래서는 안되지만 이미 우리나라에서 부동산이 너무나도 많은 사람들의 목숨줄이 되어 버렸어요. 다만 정부가 이러한 선택을 했을 때, 다른 경제지표가 어떻게 될지는 암담한 일이 되겠지요.
15/12/24 14:16
결국 서울에 인접하고, 교통편이 좋은 곳만 보합세.. 나머지는 하락세로 예상해봅니다. 개인적으로는 올해 부동산 시장 과열은 정부의 정책때문에 비정상적으로 상승했다고 봅니다. 따라서 정부가 대출규제를 하면 부동산시장은 죽을 수 밖에 없다고 생각합니다. 다만 집단대출을 세대당 1회만 허용하고, 2회의상은 규제해서 투기세력의 접근을 막고, 실수요자 중심으로 가길 바랬는데 거기까지는 안가네요. 선거가 이어지니 강도높은 대출규제도 쉽지 않을 것 같지만, 분양권 3~4개 씩 들고 있는 사람들 보면 어차피 실수요자는 배려하지 않는 정부의 움직임같네요.
15/12/24 15:02
실수요자들이 시장을 이끌어야 한다는데 동의합니다. 아직 우리나라 주택 보급률은 한참 멀었어요. 제도적 장치가 필요해보입니다.
15/12/24 15:12
저는 주택공급률은 괜찮다고 봅니다. 단지 수치상의 보급률로만 따지면 그렇다는 것이지요. 사실 가장 좋은 것은 정부가 임대주택 정책을 강화하여 실수요자들에게 안정적인 주거환경을 제공해야 하는데 전국적인 단위로만 계산하니 문제라고 생각합니다. 실제 수요가 많은 서울이나 서울과 교통편이 양호한 지역은 임대주택도 경쟁률이 미어 터지지만, 서울 출퇴근 권에서 멀어지면 미달투성이 입니다. 정책적으로 서울과 인근지역에 많은 임대주택을 공급해야 한다고 생각합니다. 어차피 신도시지어서 분양해봤자, 결국 투기자본이 달려와서 똑같이 되고, 실수요자는 그림의 떡이 될 가능성이 큽니다. 단 임대주택에 대해서 형성된 편협한 이미지를 해결해야 하는 것이 우선과제일 테지요.
15/12/24 15:24
서울이랑 그동안 공급이 부족했던 광역시 학군 좋은 곳들은 오히려 더 오를 수도 있다고 생각합니다. 서울과는 달리, 아직 광역시에서는 학군 좋은 지역들이 상대적으로 저평가 되어 있다고 생각합니다.
단, 서울 위성 도시나 광역시 안에서도 학군이나 공장 등의 버프를 받기 힘든 곳들, 그리고 그 외 일반 시군은 위험할 수 도 있다고 봅니다. 글 잘 읽었습니다.
15/12/24 15:39
저도 올해 처음으로 전세자금 대출을 받았는데요. 원리금 상환은 꿈도 못꾸고 있습니다.
그냥 싼 월세 살고 있다고 생각하고 살고 있습니다. 2년 후에 전세값이 오른다면 다시 어디론가로 움직여야 되는데.. 한편으로는 차라리 집값이 확 떨어졌으면 좋겠다라는 생각도 듭니다.
15/12/24 15:49
1번 같은 경우에 전세금은 집주인 입장에서는 빚이거든요. 집값의 8090프로 육박하는 전세가는 세입자
입장에서도 위험하고 1순위에 안정장치 다하고도 전세금을 대부분 날리는 경우도 심심치 않게 목격됩니다. 높은 전세금과 전세자금 대출이 많다는건 집주인 세입자 양자가 더 위험한 상황이라고 봅니다. 인구감소와 맞먹게 단독 세대주도 빠르게 증가하는 추세라 서울에서도 역세권 학군 좋은 소형 주택만 현재 가격을 유지할 것 같고 지방부터 수도권 그리고 서울까지 집값 하락은 있겠다 싶어요. 완만하게 하락만 하면 가격의 조정이라 보고 긍정적으로 봅니다. 이미 일시에 한번에 많은 돈을 벌수 있는 투기로서의 주택은 끝났다고 보고 실소유 1주택은 있어야 한다고 보지만 서울도 보급율이 100프로는 넘었고요.
15/12/24 16:12
그래요. 다만 집주인들도 전세금 오른다고 마냥 좋아하지 말고 오르면 오르는데로 올리지 말고 결국 내줘야
하는 부채라고 생각했으면 하고 세입자분들도 전세만이 최고라는 인식에서 안전성에서는 월세도 괜찮다는 인식이 있었으면 해서요.
15/12/24 15:58
근데 궁금한게 거품 터져서 부동산 폭삭 주저앉은게 역사적으로 일본 이외에 다른 케이스가 있기는 있나요?
글구보면 서브프라임 모기지 터졌던 미국 부동산도 잘 버티고 있는 것 같고.. (한때 미국에 멀쩡한 집이 1달러로 나왔니 어쩌니 하는 글이 참 많았는데...) 사람들 얘기하는거 보면 일본 이외의 다른 경우는 전혀 못들어봤네요. 거품은 반드시 터진다고 얘기할만큼 거품이 터진 사례라는게 많기는 많은건가요?
15/12/24 16:01
부동산에 한정하면 일본과 서브프라임정도 외에는 잘 모르겠네요. 다른 분야에서는 튤립투기나 해지펀드와 같은 사례가 있긴 합니다.
15/12/24 16:08
서브프라임때 미국뿐만 아니라 다른 유럽국가도 집 값 하락이 있지 않았나요?
저도 궁금하네요. 그리고 요즘은 중국인들 때문에 캐나다 호주 이런 나라는 집 값이 너무 올라서 걱정이라는 소리도 많고. 근데 근본적으로 다른게 다른 나라는 우리나라처럼 자산의 대부분이 집값에 집중이 되질 않아서 오르락 내리락이 장기적으로 큰 문제가 아닐수도 있는것 같아요. 주거안정이 선진국은 잘되어 있고 우리는 당장 길거리에 나앉아야 한다는 것 같아서ㅜㅜ
15/12/24 16:42
인터넷 서핑하다가 본 초등학생들 조회하는 사진에서, 1학년 숫자가 6학년의 3분지 1 정도 되는 사진 본 뒤로, 집 값 하락 안할래야 안할수가 없을 것 같더군요.
15/12/24 17:53
인구절벽과 겹치면서 역대 최악 되지 않을까합니다. 다른 악재야 대한민국 수립후 경험해보거나 극복해본 적있지만 인구절벽은 전대미문이죠.
15/12/24 19:38
인구절벽이 꼭 부동산의 파멸을 의미하는것은 아니라고 생각합니다. 임대업이 노인들의 주 수입원이 될테니까요. 정말 무서운건 경제 그 자체가 내려 앉을까봐...
15/12/25 19:17
인구절벽에 대해 많이들 착각하시는데 인구절벽은 무조건적인 인구감소가 아니라, 유년층,생산가능인구의 급격한 감소를 의미합니다. 그 기준으로 한국은 2018년부터 인구절벽 확정입니다. 그리고 늘어나는 인구의 다수는 노년층이며 이층의 절대비곤 비율이 매우 높은 나라이고요. 부동산을 유지해줄 절대 인구가 점점 부족해진다는 의미입니다. 정책적 부동산 돌려막기가 어디까지 과연 이루어질지는 관점에 따라 다르겠죠.
15/12/24 21:55
서울은 오히려 공급이 부족하다고 하더라구요
요즘 언론에서 계속적으로 부동산하락을 예측하던데 이유가 궁긍합니다 돌이겨보면 언론의 예상과 부동산의 흐름은 대부분 반대던데 향후 어떻게 될지 기대되네요
15/12/24 22:47
그 공급이 부족한게 한사람이 여러개씩을 가질수 있는 현재의 대출 제도 때문에 그러한거지요.
만약 대출 퍼센테이지를 80%가 아닌 60%정도로만 해도 그정도의 집값을 내면서 소유할수 있는 사람수는 훨씬 적어지고 자연스레 집값이 떨어져서 집이 필요한 사람에게 공급할 수 있겠죠.
15/12/24 23:03
일반 서민들 입장에서는 큰 돈을 벌 수 있는 수단이 거의 유일하다고 봐야겠죠.
그래서 정부에서도 계속 대책을 내놓을 것 같습니다. 서민 투자수단에 부동산이 빠진다면 서민경제는 그야말로 프리징될게 뻔하니까요.
15/12/25 00:45
1. 크게 반박할 부분은 없는지라 패스 하겠습니다.
2. 분양물량의 증감은 입주시기보다, 분양하는 시기의 주택시장과 관련이 있습니다. 언급하신대로 2012~2014에는 공급이 평균에 미치지 못하였다 하셨는데, 수도권 및 지방에 대규모 미분양 사태가 벌어졌던 것이 2009~2011년입니다. 때문에 그때 분양시장이 얼어붙었고 그대로 2012~2014년 공급으로 연결되었고, 2017년 최대 물량은 현재와 관련이 있죠. 최경환 부총리의 초이 노믹스로 대표되는 저금리로 '빚내서 집사는' 정책의 결과물이라고 봐야합니다. 건설사들이 이미 잡아놓았던 분양할 토지들을 국가정책이 받쳐줄때 찬스다 싶어서 쏟아낸거라고 봐야죠. 즉, 2012~2014년에는 평균에 못미쳤던 분양물량이 균형을 맞추기 위해서 2017년에 쏟아져 나오는게 아니라, 당시의 국가정책과 시장상황의 영향이라고 봐야 합니다. 때문에 '전체로 보면 균형이 맞는다' 라는 논리는 딱 들어맞는 설명은 아닙니다. 3. 물가가 오르는 한 집값이 오른다는 이야기도 무의미할 수 있습니다. 이미 전세계는 물론 국내도 디플레이션 기조로 들어갔다고 봐야합니다. 불경기가 겨울이라면, 장기 침체는 빙하기죠. 현재의 상황은 후자가 더 맞다고 보여집니다. 최근에 집을 처분해본 경험을 토대로 말씀드리자면, 상당히 유망한 이른바 핫한 지역에 단지내 초등학교 있는, 지은지 5년 미만의 브랜드 아파트, 호가보다 저렴하게 내놓았음에도 8월에 내놓은 집이 이제야 팔렸습니다. 중간중간 거래 직전까지 갔다가 같은 단지 내에서 급매로 시세보다 싸게 내놓는 분들 때문에 그쪽으로 옮겨가서 무산된 경우도 두세번 있었습니다. 네이버 부동산에 올려진 금액이 문제가 아니라 이미 매매시장이 얼어붙고 있음을 느낍니다. 많은 집가지신 분들이 희망섞인 말씀으로 하시는 얘기가 있죠. "자기가 산 가격보다 싸게 내놓는 사람은 없을테니 떨어지지는 않을 것이다." 그런데 문제는 가격을 유지하고 싶어도 버티지 못하는 사람들이 생겨나는 경우지요. 미국의 금리인상이 그래서 국내 부동산 시장에 외부 충격파가 될 가능성이 제기되는겁니다. 이미 주택구매시 대출을 많이 끼고 구매한 사람들이, 원금상환 없이 거치기간의 이자로 버티던게 저금리 기조에서는 가능했었겠지만, 그게 미국발 금리 인상으로 부담으로 버티지 못하는 사람들이 생겨나는 순간 도미노처럼 던져지는 상황이 최악인거죠. 결론은, 글쎄요... 단정하긴 어렵지만, 미국의 금리인상이라는 외부요인, 이미 정부에서도 2016년 가계대출 규제를 천명하며 정책적으로도 탄력을 받기 어려운 상황, 점점 힘들어지는 서민경제, 계속되는 청년실업 등으로 인한 주택구매여력 등등... 조정국면에 들어갈 여지가 더 많이 않을까 생각됩니다.
15/12/25 08:56
부동산 관련 글에서 자게든 질게든 의견을 자주 나누곤 했었는데 결론은 항상 비슷합니다.
1. 대폭락은 없다. 대 폭락하면 살 집은 더 없다. 2. 서울 시내는 내년까진 오르긴 오른다. (아파트 기준) 3. 지방은 내년부터 2-3년간 투기 수준 (대구경북은 쳐다도 보지 말아야..부산은? 모르겠다. 용인과 김포에서 내후년이면 폭탄이 불어올 것 같은데..) 4. 빌라는 살기엔 굿, 되팔기엔 배드 (신축도 매한가지) 5. 주담대 대출규제를 대비해 은행에서 각종 변종상품을 이미 내놨음. (대출금의 40%만 원리금 갚는다던가..) 6. 결국 부동산은 싸이클이고 이제 곧 돈 있는 사람은 돈 벌수 있어진다. 정도 인 것 같아요.
15/12/25 13:40
제가 사는 충북의 인구 20만 규모의 소도시에
최근 분양한 브랜드 아파트의 분양가가 30평 기준 2억5천이고요 확장하고 옵션 하면 3억 근사치까지 옵니다 도시 자체가 작고 대학도 2개 대기업도 없다시피 소득수준도 그리 높지 않은것 같은데 가격은 계속 올라가기만 하더군요 주택 구매를 생각하고 있는 입장에서 고민은 마니 됩니다. 지금 이도시에 분양되는 신규아파트만해도 5천세대가 넘고 몇년안에 택지 개발되는 지역도 있는데 그 물량이 다 소화가 될지 대출없이 차를 사고 주식을하고 집을 사면 고민이 안되겠지만 대출이라는게 십년이상 장기라 그런지 선택 장애가 많이 생기네요
15/12/25 19:21
부동산 불패의 가장 큰 기여요소는 한국의 경제 상승이죠 앞으로 한국 경제 자체가 상당히 기울경우 부동산이 버티려면 중국 자본 허용밖에 없다고 봅니다
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