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17/03/03 09:40
먼저 가계약금은 말씀하신 통영지원 판결대로 "가계약금은 본계약이 체결되면 계약금의 일부로 충당"하기로 하고 교부되는 것은 맞습니다.
그러나 위 통영지원 판결은 가계약금이라는 별도의 개념에 관한 일반법리를 선언한 것이 아니라, 유상계약의 일반법리에 따른 것에 불과합니다. ※ 다만 인용하신 부분 중 "매수자가 계약불이행하였어도"라는 부분은 이해가 되지 않는데요. 매수자가 계약불이행하였어도 가계약금 자체는 반환의무가 생긴다고 볼 수도 있지만 별도로 손해배상의무가 남게 되어 그 손해액만큼 공제되므로 일반적으로 쓸 수 있는 말은 아닙니다. 해당 판결의 원문은 인터넷에서 쉽게 검색되는데, 원문에는 그런 내용이 없습니다. 아마도 해당 판결을 해석한 사람이 임의로 넣은 것으로 보입니다. 아래에서 실제 상황을 따로 설명드립니다. ===== 일반적인 매매계약에서 계약금은 2가지 역할을 합니다. <해약금>과 <손해배상액의 예정>이 그것이죠. ===== 이 중 해약금은 상대방의 잘못 여부와 상관 없이 내가 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 권리입니다. 대신 받은 돈의 2배를 현실제공하거나(매도인) 포기의 의사를 밝혀야 합니다(매수인). 이러한 현실제공이나 포기 의사 없이 해제통지만 한 경우에는 해제의 효력이 없습니다. 민법에 규정이 있어서 계약의 내용으로 삼지 않아도 당연히 적용됩니다. 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 그리고 565조는 567조에 의하여 매매 외의 유상계약에 준용되므로, 계약금이 존재하는 임대차라면 마찬가지로 적용되겠습니다. 제567조(유상계약에의 준용) 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ===== 그러나 법령에는 <계약금을 손해배상액의 예정으로 한다>는 규정이 없습니다. 따라서 대부분의 매매나 임대차계약서에는 <계약금의 액수를 손해배상액으로 본다>는 취지의 조항을 기재해 넣게 됩니다. 이 약정에 의하여 계약금은 위약금의 성질까지 함께 갖게 됩니다. ===== 가계약금 또한 계약금의 성질을 가지는 점은 동일합니다. 하지만 가계약금은 계약서를 작성하지 않고 교부되는 것이 보통이므로, 대부분의 경우에는 손해배상액 예정조항이 존재하지 않습니다. 즉 가계약금은 해약금의 성질은 가질 수 있지만 위약금의 성질은 가질 수 없는 경우가 대부분이라는 것이죠. 위 통영지원 판결은 그와 같은 법리를 설명한 것에 불과합니다. 일부 공인중개사 블로그 같은 데 들어가 보면 가계약금은 당연히 위약금도 되는 것 아니냐면서 위 통영지원 판결을 비난하거나 가계약금은 통영지원 판결에 의하여 100% 반환이 가능하다거나 하는 내용이 있는데 법을 잘 몰라서 그런 소리를 하는 것입니다. ===== 위 통영지원 판결의 실제 사안은 다음과 같습니다. 가계약금 100만 원을 지급한 상황에서 본계약 체결을 하기 위해 모였는데, 근저당권 피담보채무 문제로 다투다가 임차인이 계약서를 못 쓰겠다고 했습니다. 이제 법을 모르는 사람들끼리 옥신각신이 벌어집니다. 임대인은 니가 가계약금 걸어놓고 안 한다고 했으니 이건 몰취 임차인은 무슨 소리냐 가계약은 본계약과 달라 계약 깨졌으니 가계약금 돌려줘 위를 읽어보셨으면 아시겠지만 둘 다 틀린 말입니다. 위 사정에 비추어 보면 임차인이 채무불이행을 했다고 보기도 어렵지만, 손해배상액의 예정으로 약정한 바도 없기 때문에, 상대방의 채무불이행사유를 찾아내고, 이를 지적하면서 실제 손해액을 산정하여 별도로 청구한 다음, 가계약금의 반환액과 정산하는 것은 몰라도 가계약금 자체를 위약금으로 몰취하는 것은 안 됩니다. 반대로 임차인은 해제를 주장하기는 하였으나 가계약금 포기할 의사가 없다고 하면서 해제를 주장했으므로 해약금에 의한 해제 효력이 발생하지 않습니다. 즉 계약은 깨진 적이 없고, 가계약금을 걸어놓은 상태 그대로 유지되고 있는 것입니다. 그런데 임대인은 착각으로 이건 이제 내거라고 생각하고 1주일 후에 다른 사람과 임대계약을 해 버리죠. 이제는 임차인이 계약을 해제할 수 있는 권한이 생겨버렸습니다. 계약 효력이 있는 상태에서 다른 사람에게 임대를 해 버렸으니 임대불가능이 되어 버린 것이지요. 위 통영지원 판결은 그 상황에서 계약이 깨졌으니 원상회복으로 돌려줘가 된 것이지 가계약금에 관하여 뭔가 특별한 이론을 설명한 것은 아니라는 것입니다. ===== 이제 본문에 관한 답변입니다. 2시간은 법적으로는 의미 없습니다. 10분만에 돌려달라고 했어도 마찬가지입니다. 4항은 본계약 체결의사가 있으면서 계약 체결과정에서 말이 달라졌다는 이유로 본계약 체결을 안 한 통영지원 사례와 같은 주장의 근거로서는 가능하나, 본계약 체결의사가 없으면서 계약장소에 아예 안 가려는 구실로서는 부족합니다. 즉 계약서 쓰러 갔는데 임대인이 나 500 깎아준다 이야기 안했다고 하면서 옥신각신하게 되면 하면 문제삼을 만한 소지가 있지만, 그 자리에서 어 500 깎아줄께 해버리면 그만이라는 거죠. 1, 2항 합쳐서 상대방의 채무불이행이 없는 이상 질문자에게는 해제권이 없습니다. 만약 일방적으로 해제하고 싶으면 해약금인 가계약금을 포기한다는 의사와 함께 해제를 하여야 해제의 효력이 생깁니다. 즉 당사자 사이의 합의 외에는 가계약금도 돌려받으면서 계약도 없던 것으로 돌리는 방법은 없습니다. 1-1. 물론 통영지원 사례와 같이 질질 끌다가 상대방이 무심코 타에 임대하기를 기다려(임대인 채무불이행 발생) 반환청구하면 될 가능성도 있습니다만, 상대방이 법을 잘 안다면 오히려 질문자의 채무불이행이 될 만한 사정을 만들고, 그로 인하여 입은 손해를 잘 계산해 놓을 것입니다. 계약서 작성을 위하여 만나자는 촉구를 수 차에 걸쳐 한 다음 이에 응하지 않음을 기화로 계약을 해제한다든가 한 다음에 임대를 놓지 못함으로 인한 손해를 계산할 근거를 열심히 만들겠죠. 제대로 대응만 한다면 질문자께서 방어하기 어려울 것입니다. 임차희망자는 많았는데 질문자와의 가계약 때문에 임대를 놓지 못하고 두세 달 지연되었으니 그 차임 상당 손해를 배상하여야 한다는 식으로 나오게 되면 손해가 200이 넘는 것으로 구성할 수도 있습니다. 위에서 말씀드렸듯이 가계약금은 위약금의 기능을 하지 않으므로 200이 상한이 되는 것이 아닙니다. 즉 법정다툼으로 가게 될 경우 못 돌려받고 더 내야 하는 위험도 있다는 말이죠. 법으로 가는 것은 거의 요행을 바라야 하는 것이라서 권하기 어렵습니다. 잘 협상하셔서 일부라도 합의로 돌려받으시길 권합니다.
17/03/03 10:06
상세한 답변 정말 감사합니다!!
우선 말씀하신대로 계약이 성립되었다고 본다면 200은 그냥 포기하고 선처를 바래야겠네요 ㅠㅠ 딱 두가지만 더 여쭤보겠습니다. 입금할때부터 지금까지 대금지급시기, 계약서 작성시기, 본계약시기가 정확히 결정이 되지 않았고, (4월~5월쯤에 하시는게 좋겠네요~정도) 또 입금당시 집주인과의 이야기 전혀없이 부동산 이야기만 듣고 입금하였는데요. (입금후에도 집주인과의 연락없음) 질문 1. 이 부분을 가지고 제가 계약이 성립되지 않았다고 주장하면 무리일까요? (부동산이 집주인 역할을 했으니 월권이며 따라서 월권에 따른 계약은 무효다.) 2. 입금시에 계약서 작성시기나 잔금지급시기는 차후에 협의하기로 하였으니 제가 계약서작성을 나중(극단적으로 몇달)에 하더라도 합의가 되지 않아 지연되었으니 손해배상 할 이유는 없다라고 주장하면 무리일까요? 도움주셔서 감사합니다. 좋은하루되세요~
17/03/03 11:08
두 점 모두 (기분 안나쁘게 조심해서) 말씀은 해 볼 수 있을텐데 법적으로 다툴만한 게 못됩니다.
1. 상대방이 대리권 준 거 맞는데요 해버리면 할 말이 없습니다. 사실 무권대리라는 법리는 본인이 대리인이라고 스스로 칭한 자에게 대리권을 수여한 바 없다는 주장을 하는 것을 전제로 한 법리입니다. 유리한 사람이 대리권 안 줬다 할 리가 없으니까요. 거래상대방이 대리권 없음을 주장하는 것은 실제로는 대리권이 없으면서 대리인을 자칭한 자(무권대리인)에 대하여 무권대리행위를 했으니 니가 대신 이행하라는 청구를 할 때에나 의미가 있습니다. 예컨대 이런겁니다. A가 B의 대리인이라고 하면서 C로부터 100만 원을 빌려갔는데 안 갚아요. C가 A를 상대로 청구했더니 대리권 수여사실이 없다고 패소합니다. 이럴 때 C가 B를 상대로 (차용증에는 A 이름이 적혀 있지만) 무권대리인이니 갚아라 청구할 수 있다는 것이죠. 즉 나의 대리인이면 몰라도, 상대방의 대리인에게 대리권이 없다는 점을 계약해제사유로 쓰기는 곤란합니다. 2. 뭐 불가능한 말씀은 아닙니다만, 쉽지가 않습니다. 먼저 증거가 이미 형성되었을 가능성이 있습니다. 전화로 이야기하신 것이라면 4-5월 잔금 및 입주에 관한 녹음이 되어 있을 수도 있구요. 이 상황이면 증인으로 등장할 중개사는 임대인 편을 들 겁니다. 게다가 법정에서는 정황(법적으로 간접사실이라고 합니다)을 꽤 보게 되는데요. 지금 임차인이 1년 후 계약이 종결되는 등의 특별한 사정이 있는데 집이 너무 좋아서 찜 이런 식이 아니라면, 1:1 임대차에서 가계약금을 지급하고 1년 후 본계약 이런 것은 상식에 반하기 때문에 법정에서 받아들여지기 힘듭니다. 보통은 가계약 후 1개월 이내 계약체결 그때부터 1~2개월 후 이행완료 이런 게 관례겠죠. 즉 본계약 체결을 하염없이 지연하는 건 불가능하다고 보입니다. 결국 상대방이 본계약 촉구를 하면 이를 거절하는 게 아니라 체결할 듯한 태도를 보이면서 계약조건의 문제를 파고들어가야 하지만, 이 상태에서의 임기응변은 건 맨 아래 문단에서 언급하는 정도의 법 실력이 있으셔야 해서 쉽지 않습니다. 또 하나의 문제는 질문자께서는 다른 집을 구하고 싶다는 이유 때문에 이 집을 포기하길 원하시는 것인데, 법으로 간다면 상대방이 다른 집 계약체결에 관한 사정만 밝혀내더라도 상당히 우위에 서게 됩니다. 그냥 조건이 안 맞아서 계약을 체결 안 한 게 아니라 저쪽 조건이 더 좋아서 이쪽 계약을 깬 건데 단순히 가계약금 포기하기 싫어서 버틴다는 사정이 적나라하게 드러나 버리거든요. 이 계약이 안 돼서 할수없이 다른 집 구했다는 식으로 논리를 구성할 수는 있지만, 그러한 할수없는 사정이 되려면 지금 계약하면 안 되고 몇 달은 지나야 하니 지금 원하시는 새로 본 집은 없어질거고요. 할수없이 다른 집을 구했다는 주장의 신뢰성이 법정에서 인정받으려면 그 집의 계약조건이 계쟁주택보다 나빠야 됩니다. 가계약금 200 돌려받자고 더 나쁜 조건에 임대차까지 할 이유는 없으니 저거 진짜 어쩔 수 없이 한거구나 하고 인정받게 되는 거죠. 그런데 질문자 입장에서는 그럴바에는 차라리 그냥 새로 본 집 포기하고 본계약 하는 게 나으니 그럴 수도 없습니다. 통영지원 사건도 1주일만에 임대인이 타에 임대했으니 그 판결이 나왔지 임대인도 같이 버텼으면 사실 쉽지가 않았을 사건입니다. 즉 가계약금 받으려면 임차인 역시 조건 좋다는 다른 집까지 함께 포기한 채 새로운 임차를 하지 않고 버텨야 된다는 의미가 되는데요. 이건 가계약금 자체가 목적이 아니라는 점에서 별 도움이 안 될 일입니다. ===== 법적으로 가면 배보다 배꼽이 더 클 겁니다. 200짜리 사건에 변호사 선임할 수도 없고요. 변호사 선임 안하면 제 답변 수준의 내용을 체계적으로 쓰고 즉답이 가능한 수준의 실력을 가지고 협상을 하고 법정 가셔야 하는데요. 계약의 해제와 손해배상에 관한 부분은 민법 중에 핵심적이지만 단순히 시험대비나 조문을 단편적으로 읽어서 개인적으로만 공부한 사람은 대부분 제대로 알지 못하는 경우가 많고, 네이버 지식인 등의 오류도 가장 많은 파트입니다. 체계적인 공부를 마친 변호사 아닌 사람은 본인소송 내지 협상이 거의 불가능한 수준으로 난해합니다(변호사 중에도 가끔은 제대로 모르는 사람도 있습니다 -_-). 사실관계 하나가 달라지면 전체 결론이 달라질 수준이라서요. 즉 상대방이 어떠한 사실관계를 만드는 과정에 있으면서 뭔가 말을 툭툭 던지는데, 이를 눈치채지 못하면 결론이 바뀌어버릴 수도 있다는 거죠. 로스쿨 반 이상은 다녀야 토대가 갖춰지고, 실제 실전 적용이 가능하려면 소송을 10례 정도는 해 봐야 임기응변대응이 가능한 수준의 내용이라서, 만약 그게 가능하시다면 차라리 지금부터 로스쿨을 다녀서 변호사가 되시는 게 나을 겁니다. ※ 만약 제 일이라면? 저라면 법적 대응은 하지 않을 겁니다. 개업변 시절이라면 당장 제 일이라 하더라도 저는 포기하는 쪽을 택하겠습니다. 그 논리 개발하는 시간이면 다른 사건 수임해서 돈 더 버는 게 낫겠죠. 지금은 개업변이 아니라서 해볼 여지가 있지만, 생각보다 번잡합니다. 통지서도 많이 보내야 하고 시간도 엄청 잡아먹을 겁니다. 차라리 협상을 택할 겁니다. (사실 그 전에 가계약을 안 했겠죠...)
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