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17/01/24 13:25
부동산에 대해서 자세히는 모르지만 저라면 안들어갑니다.. 근저당 6억 + 보증금 1억 4천이면 7억 4천인데요 매매가의 80프로를 넘네요
17/01/24 13:31
먼저 확인해 보셔야될게 근저당이 6억이라는 말이
원금 6억을 말하는건지 채권최고액이 6억인지를 명확히 아셔야합니다. 보통 1금융권은 원금의 20프로까지 채권최고액을 잡으므로 만약 원금이 6억인 경우 채권최고액이 7.2억이 됩니다. 다시말해 집이 경매로 넘어갔을경우 채권최고액 7.2억 + 전세보증금 1.4억 = 8.6억 이하로 집이 매매되는경우 집이 팔리는 가격과 8.6억의 차이만큼 손해를 입을수 있는 가능성이 있습니다. 또한 말씀하신 건물매매가 9억의 기준이 무엇인지 아셔야 합니다. 보통 상황과 판매 절차에서는 매매가가 9억이 나올수 있는 건물도 경매로 들어가면 훨씬 낮은 가격에 매매 될 가능성도 있기 때문에 건물의 현재 청산가치를 정확히 알아보셔야 합니다. 결론적으로 1, 근저당이 채권최고액 기준으로 6억인지 7.2억인지 확인하시고 2, 채권최고액과 보증금의 합이 최악의 상황을 가정한 건물매매가보다 낮은지 확인하셔서 그에 따른 리스크가 있을 시 리스크를 가지고 들어가셔서 괜찮은지 생각해 보시면 되겠습니다.
17/01/24 13:41
원금이 5억 채권최고액이 6억이고요
매매가는 10억 5천인데, 경매로 넘어가면 낮게 잡아도 9억은 될거라고 중개사분이 말씀하시더라구요
17/01/24 13:49
말씀하신 경우만 놓고 본다면 문제는 없어보입니다만..
원룸이고 매매가 10억 건물의 전세가 1.4억이라고 하시면 다세대 주택으로 보이는데 다른 집은 전세가 없나요? 계약하실 때 등기부등본 잘 살펴보시기만 하면 제가 봤을때 문제 없어보입니다.
17/01/24 14:09
조심스러운 문제네요
7.4억이 먼저 빠지네요. 집주인이 거주한다니 조금 안심하셔도 되지만 혹시나 집주인 직업도 여쭤보세요. 전 여쭤보고 합니다. 혹시나 급전이 필요한 직업이면 저같은경우에는 우선순위에서 배제합니다.
17/01/24 15:21
보통 방보러가면 공인중개사들이 주로 하는 얘기가
1. 우린 중개사고보험 1억 들었으니 안심해라. 2. 이정도 근저당은 건물가가 X억이니 안전하다. 일단 1번. 중개사고보험이란게 물건을 중개한 공인중개사가 '중대한 실수'로 인해 중개사고가 발생했을때 보상해준다는거지, 지금 처럼 근저당껴있는 물건 중개해주는게 문제는 없습니다. 그렇기 때문에 소개해준 물건이 사고터진다고 중개보험으로 보상은 못받습니다. 그리고 2번. 윗분들이 써주셨습니다만, 간단하게 예를들면, - 건물 매매가는 10억. - 근저당 6억(채권최고액으로 7.2억) - 먼저살고 있는 세입자의 보증금 1억. - 글쓴이의 보증금 1억. 자, 사고가 터졌습니다. 경매로 넘어갑니다. 그러면 그 건물이 매매가 10억으로 팔리느냐? 아닙니다. 통상 70~80% (7억~8억)에 팔리는게 보통이고 위치에 따라 60%(6억)에 팔리는 경우도 허다합니다. 그럼 그 건물이 8억에 팔렸다 치고, 이 8억가지고 권리를 가지고 있는 사람들이 나눠먹습니다. 경매에서 선순위와 비율이 상당히 복잡한게 걍 간단하게 설명하면, 근저당권자가 6억정도 먼저 가져갑니다. 2억 남았습니다. 먼저 살고있던 사람이 1억 가져갑니다. 1억 남았습니다. 글쓴이가 남은 1억을 가져갑니다. 이러면 모두 해피엔딩인데, 만약 집주인이 사업하는 사람들이라 체불임금이 있으면 그게 선순위로 먼저 빠지게 될 수 있고요, 세금밀려있으면 이건 짤없이 선순위로 가져갑니다. 해당 건물에 월세로 살고있는 사람들이 있을겁니다. 그러면 끽해야 보증금 500만원이나 1천만원정도 걸었을텐데 이건 또 주택임대차보호법상의 최우선변제대상 소액보증금으로 먼저 빠집니다. 그러면 결국 글쓴님은 마지막 순위로 가져갈 돈이 거의 없게 될 수 있는거죠. 저라면 안들어갑니다.
17/01/24 18:37
네...방은 너무 맘에 들어서
전세말고 월세를 좀 내더라도 반전세로 들어가기로 했습니다 건물이 경매로 넘어가더라도 천오백만원은 소액보증금 변제로 받을수 있다고 하더라고요 자세히 설명해주셔서 감사합니다^^
17/01/24 21:16
주택임대차보호법상 소액보증금 최우선변제권은 보증금이 일정액 이하일때만 인정됩니다.
그리고 최우선변제되는 금액도 지역에 따라 다릅니다. (과거에는 보장금액이 현재보다 적었는데, 보장금액은 전세계약하는 현재 시점이 아니라 근저당권 설정 당시 시점이 기준이니 유의하셔야 합니다) 주택임대차보호법 및 시행령 한번 찬찬히 읽어보시길 바랍니다. 몇조항 되지 않습니다. 최우선변제권이 인정된다고 하더라도 등기부는 필히 확인하셔야 합니다. 가압류, 가처분, 가등기가 먼저 되어있으면 최우선변제권도 소용 없으니 이부분 확인 필요합니다. 부동산 너무 믿지 마시고 직접 확인해보세요. 부동산 믿다가 소송하는 사람 많습니다.
17/01/24 19:32
1500 보증금은 나라에서 보증하는거라 하나도 안위험합니다..허위정보는 알려주지마세요 질문자께서 현명하게 답을 찾으신거같네요
불안한데 맘에드는집이니 맞는선택하신거같습니다
17/01/24 22:15
1500 보증금이 나라에서 보증하는 것이 싸이유니님의 말씀을 허위정보라고 단정하시는 근거인가요?
법으로 먹고살지만 1500 보증금을 나라에서 보증한다는 말은 처음 듣습니다. 소액보증금도 요건이 있습니다. 무조건 되는 게 아닙니다. 지역이 어디인지, 최선순위 근저당권이 몇년도 것인지, 그리고 임대차보증금이 얼마인지, 다른 임차인의 보증금 합계 등에 따라 보장금액이 0일 수도 있고 3,400만 원일 수도 있습니다.
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