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16/10/26 20:16
먼저 임대인과 임차인을 거꾸로 쓰셨습니다. b가 임대를 받은 사람이니 임차인(=전대인)이고, a가 임대를 준 사람이니 임대인입니다.
먼저 각 보증금 규모는 법에 규정이 있는 것은 아니지만 정상적인 구조는 아닙니다.(자세한 내용은 아래 2.참조) 1. 계약은 유효합니다. 다만 a는 c에 대하여 아무런 책임을 지지 않습니다. 전대차에 동의한 경우에도 마찬가지입니다. 전대차는 임대차 범위 내에서만 유효하므로, b의 잘못이 있어 임대차가 해지되면 전차인 c가 아무런 잘못이 없어도 비워줘야 됩니다. 간단하게 b가 두달만 연체하면 c는 아무리 잘못이 없어도 나가야 됩니다. 2. c 입장인가요? 제 입장이라면 당연히 계약을 하지 않겠습니다. 1항의 사유 말고도 너무 위험합니다. 전대차를 하는 이유는 당연히 이득이 생기는 구조이기 때문입니다. 자기가 낸 보증금보다 적은 보증금을 받더라도 월세를 더 받으면 은행에 넣는 것보다 득이니까요. 예컨대 대기업 계열사 중에는 전대차를 전문적으로 하는 업체가 좀 있습니다. 좀 큰 건물 주인이 호실별로 관리하기 귀찮으니 고수익 대신 공실의 위험을 전대차전문업체에 다 떠넘기고 중수익을 택하는거죠. 자기 돈으로 리모델링을 해 주고 20년 임대차 이런 식으로 하기도 합니다. 그러나 이런 업체들은 예외 없이 임대차 차임보다 전대차 차임을 더 받습니다. 그래야 회사가 흑자가 나니까요. 그런데 말씀하신 사례는 전대차의 보증금이 더 크고 월세가 더 적습니다. 만약 보증금/월세가 반대라면 3000만 원(보증금 차액)을 빌려 주고 30만 원(월세 차액)을 받는 수익사업이 됩니다. 연 12%니까 꽤 쏠쏠한 사업입니다. 그런데 본문 사안은 상식에 반하는 것으로서, 간단히 이야기해서 3000만 원(보증금 차액)을 빌려서 이자를 월 30만 원(월세 차액)씩 내는 구조와 완전히 동일합니다. 연 12%의 이자에 돈을 쓰겠다는 겁니다. 돈 빌려주는 사람과 이자 받는 사람이 다를 뿐이죠. 수익보다는 목돈이 필요하다는 뜻이고, 연 12%에도 돈을 쓰겠다는 것을 보면 웬만한 금융기관의 돈줄이 다 막혀서 자금사정이 어렵다는 점을 추단할 수 있습니다. 떼일 가능성이 엄청나게 높습니다. 3. 의사표시는 반드시 서류로 할 필요는 없습니다. 하지만 나중에 허락해 준 적 없다고 하면 증명을 못 합니다. 무단전대는 그 자체로 임대차계약 해지사유인데, 전대허락을 받은 쪽에 증명책임이 있습니다. 구두로 했다면 거의 증명이 불가능합니다.
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