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23/05/15 13:58
피터린치, 워렌버핏 같은 구루들도 일단 실거주 집을 사고나서 본격적으로 투자하라고 조언하긴 하는데
말씀하신 것처럼 현대의 집, 특히 한국의 서울 및 주요지역 집값은 너무 비싸서 저도 정답을 모르겠습니다 다만 집이 있는 상태에서 투자하는 것과, 집 없이 투자하는 것은 심리적 안정감의 차이는 하늘과 땅입니다
23/05/15 14:22
물론 시장의 평가에 의해서 좋은 집은 비쌀 수 밖에 없는걸 부정할 수 없지만..
실거주의 목적의 집을 (시세차익을 감안해서 이사갈 생각이 아니라면) 정말 무리해서 사는게 맞나 싶어요. 기본적으로 대출을 전제로 해서 구매하는건데... 구매를 어찌저찌해서 갚았다한들, 정말 내 손에 금융자산은 실거주 집을 매도해서 더 싼 곳으로 이사해서 남는 금액이 정말 내가 "돈을 벌었다" 라고 정의할 수 있는데.. 그래서 정말 실거주의 비중을 자산 포트폴리오에 높게 가져가는게 맞나.. 라는 생각이 들었습니다
23/05/15 14:06
이 글에 관련하여 제 인생계획이 과연 맞는건지 하는 의문이 듭니다..
==> 마흔 전까지 서울에 실거주 자가 한 채 마련한 다음 빚을 갚아나가고.. 그 다음에 빚 다 갚으면 은퇴할때까지 현금 꾸준히 모아서 적금수익/배당수익 세팅하고 은퇴한 후에는 국민연금+개인연금으로 300만원+@ 해서 먹고사는거요
23/05/15 14:24
(수정됨) 우선 제가 금융자산 관리를 잘하는건 아니지만,
지금 당장의 생각의 적어도 초선진국 부동산/서울 부동산(장기적으로는 이게 맞을지도 잘 모르겠네요)을 제외하면 부동산 투자가 별로 매력적이지 않을거같다는 생각이 듭니다. 인구 감소는 확실하게 예정되어있으니.. 결국 정부는 양도세/보유세 강화 등등 세금 인상으로 돌아서는 것 말고는 대안이 없을테니까요
23/05/15 14:20
이런 경우 근로소득이 끊기면 남는건 집 한채밖에 안남아서
결국에는 가진 집을 매도 + 저렴한 아파트로 이사가서 차액으로 생활 이거는.. 집을 '주택연금으로 넘겨버리고' 나오는 돈 + 국민연금 + 내 개인 자산으로 생활.. 이 가능합니다. 주택연금이 안될 정도의 고가의 집이면 애초에 생계에 별 문제가 없는거고 그 이외의 경우라면 자녀에게 내 집을 물려줘야지! 내 재산을 물려줘야지.. 가 아니라면 집이 있으면 주택연금+국민연금+남은 재산 으로 그냥 생활 가능합니다.
23/05/15 14:27
개인적으로 주택연금도 쉽지 않아보입니다. 우리나라 정서상 자녀에게 물려줘야지! 라는 생각은 강력하게 자리 잡혀있고+ 주택연금도 결국 많이 지급액이 감소하지 않을까 싶어요.
지금까지는 금융자산을 불리는데 공부를 많이하는게 정답이다 라는 생각이 듭니다
23/05/15 14:26
슈카가 현재 집이 없는 이유가 말씀하신 것 처럼 돈은 있는데 집이 너무 비싸다 보니 묶이는 수익율 생각 하다 보면 손이 안 가서 라고 하더군요.
정답은 없는 문제지만 그래도 살 집은 있다와 집도 절도 없다는 심리적인 차이가 커 보이긴 합니다. 최근엔 집만 있고 다른 재산은 없는 경우엔 집을 담보로 사망 시까지 연금을 받는 상품도 있다고 들었습니다.
23/05/15 14:30
(수정됨) 인간이 기계가 아니기때문에 절대 심리를 무시할수 없지만
단순히 계산기 두들겨보면 + 한국이 돌아가는 상황을 감안하면 한국 부동산 자산의 매력도가 앞으로 올라가긴 어렵지 않을까 하는 생각이 듭니다. 그리고, 단순 제 생각이지만, 정부 입장에서 세수 문제가 앞으로도 어려워질 거 같아서 모든 중류의 연금액 자체를 줄이거나 지급 시기를 늦추지 않을까 싶어요.
23/05/15 14:38
정답이 없는 문제입니다. 향후 집값의 예측과 선생님의 금융자산 수익률에 달린 문제라고 봐요. 이제까지 똑똑한 실거주 1채, 혹은 부동산 갭투자가 정답이었던 이유는 집값상승률이 일반적인 직장인의 저축+금융수익률을 훨신 상회했기 때문입니다. 그렇다면 우선 영끌로 집을 구매한 후, 대출을 갚아나가는것이 정답이었겠죠. 그런데 집값상승률이 정체되고 금융수익에 대한 예상이 증가하면서 그게 애매해졌다고 생각합니다.
그러면 미래는 어떨것인가? 집값의 급격한 상승은 이제 끝났는가? 나는 투자의 귀재인가? 누구도 정답을 알려줄 수는 없습니다. 제가 생각하기에는, 현시점 특별히 자산도 없고 남들과 다른 수익률을 이끌어낼 인사이트도 없고, 본업이 있어 투자에 낼 시간도 없는 저를 비롯한 대부분의 직장인들은 불안감을 안고 모든것을 병행하는것이 가장 안전한 선택이라고 생각합니다. 그래서 저는 원리금 상환이 아주 부담되지는 않는 집을 구매했습니다. 현재의 재무계획으로볼때 10년정도 후에는 대출상환이 가능합니다. 그 10년동안 남은 현금흐름은 모두 노후에 투자합니다. 이 노후를 위한 투자는 연금저축과 배당주식, 그리고 하이리스크한 투자를 포함합니다. 그 후 10년정도 후에 대출상환이 완료되는 포트폴리오를 조정하려고 합니다. 결국은 저는 이런 문제에 있어서 중요한건 밸런스이지 최대수익이 아니라고 생각합니다.
23/05/15 14:43
아파트 가격인상만큼을 다른 소득으로 따라잡기 쉽지않고, 주택담보로 대출을 일으킬 수 있다는 점과 주택구입도 장기투자의 하나라는 관점 등 기타 여러 이유로 실거주 한채는 기본이라는 게 대세인 것 같아요. 슈카형처럼 돈을 잘 굴릴 수 있다면 다르겠지만요.
23/05/15 15:00
한 번 뿌리 깊게 자리 잡은 생각, 사회적 인식이 변경 되기 까지는 시간이 걸리게 되어 있습니다.
일부 전문직을 제외하고, 주택담보대출 나오는 규모만큼 저 금리로 대출을 일으킬 수 있는 방법은 없습니다. 몇 억의 초기 자본금 없는 상태로 투자소득을 발생 시켜 봐야 몇 백 몇 천이예요, 투자소득으로 집을 사고자 한다? 그러면 최소한 주거 비용으로 들어가는 금액 이상을 투자소득으로 벌어야 한다는 건데, 초기 자본까지 적은 상황에서 그게 쉬운 일이 아닙니다.
23/05/15 15:02
슈카든 누구든 그돈을 굴려서 실거래로 인한 편리함 + 인플레수준의 집값 상승분을 능가하는 수익을 올릴 자신이 있으면 비중 줄여도 되죠
하지만 개미들 수익율.. 아시죠?
23/05/15 15:45
금융자산이 얼마나 안정적인가에 따라 달린거같습니다..
그런데 안정성이 수익률하고 반비례하니까 조금만 공격적인 포지션을 잡아도 하락하면 버티는게 힘들죠. 그에 비해 실거주1채는 버틸만하다는것이 다른점이고 또 하나는 실거주1채가 육아시 안정감에 많은 도움을 줍니다. 이런 요소를 투자 선택에 있어 고려할지 말지는 본인 선택인거라 정답이 없죠..
23/05/15 16:21
균형잡힌 포트폴리오가 좋은 건 누구나 알죠. 그렇게 못할 뿐이죠 ㅠㅠ
대부분의 사람은 집 한 채 장만하고 나면 더 이상의 경제력이 없으니.. 저절로 자산 비중의 대부분을 차지하게 되는 것 아니겠습니까? 그렇다고 무시하기에는... 전월세로 2년마다 이사다니는 경제적/기회적/심리적 비용이 워낙 크고.. 다른 자산과 다르게 주거라는 소유 시 와닿는 부분이 있다 보니 (주식이나 예금이나 그걸로 서비스나 가치를 구매하기 전까지는 숫자니까요..) 평범한 사람들의 자산 대부분이 집인게 아닐까 합니다.
23/05/15 16:41
주위 평범한 친구들을 보면 주식 백만원,천만원 굴리는것도 덜덜 떠는데.. 분양받은 입주 아파트는 자기자본 몇억에 추가 몇억씩 대출받아서 하더라구요. 하락하는것만 아니라면 수익률이 차이가 날지언정 배팅금액(?) 차이에서 넘사벽인것 같습니다.
23/05/15 17:10
(수정됨) 정답이 없죠.
다만 대한민국에서 부동산만큼 안정적으로 고수익 내주는 종목이 잘 없고 (실제로도 그렇지만 세간의 인식은 더욱 그러하죠) " 주식 얼마 있다" 보다 "나 어디 살아'가 부의 지표를 나타내는데에 확실히 좋고(보여주기가 중요한 나라니까요) 금융자산이 갖는 부가적 효과는 없다시피 하지만 좋은 동네에 비싼 아파트에 사는것은 그것 자체 만으로도 많은 효과를 주기때문에 (치안 교육 인프라) 대한민국에서 대세는 부동산이 될 수 밖에 없죠. 이 프레임은 안 깨질거라고 봅니다. 20대때 썩다리 동네에 썩다리 건물들 좀 팔고 주식 사라고 말했는데 폭등기에 부모님이 가지고 계신 건물들이 십억 이십억씩 오르는거 보고는 좀 많이 부끄럽더군요
23/05/15 17:34
리스크 대비 땡기는 레버리지가 어마어마하니까 집부터 샀던거죠.
주식하는데 은행돈 5억씩 땡길수 있나요? 주택이 주식보다 수익률이 낮아도 레버리지로 굴리는 금액자체가 차원이 다른데요. 심지어 주식에 비해 집은 하방까지 튼튼했으니까요. 주거비용 없는건 덤이죠.
23/05/15 18:09
지금까지 부동산은 불패였습니다 그러니 그런 인식이 있는거에요
물론 미래에도 불패일 지는 모를 일이지만 금융자산을 굴려서 서민이 얼마나 남길 수 있을까도 같이 고려해야겠죠
23/05/15 19:48
나중에 집을 구매할 정도가 되는 돈이 모였을때 <- 애초에 초고소득이 아니면 서울집을 대출 없이 살 정도 돈을 모으는거부터 불가능합니다.
23/05/15 20:05
근로소득자면 여전히 진리라고 봅니다. 물론 원리금이 부담되지 않는 선에서요. 굴려봐야 은행이자 언저리고 폭락한다면 다른 자산이라고 안전하진 않을테니까요.
23/05/16 11:42
좋고 나쁘고의 문제가 아니긴하죠. 금융자산이 많은 사람이 부자인건 맞는데 부자가 자신의 집한채도 안가지고 있진 않으니까요.
또한 일반적인 경우 실거주 한채가 자산의 70-80%를 차지하는 사람들은 거의다 부자가 아니인거구요. 근데 그나마 한국에서 안정적으로 인플레이션 헷지하면서 살아가는 방법이 실거주 한채이었던거구요. 부자가 되려면 금융자산이던 부동산이건 투자를 잘해야하긴 합니다. 확률이 높진 않지만요.
23/05/16 15:09
금융자산만으로 실거주 집 만큼의 자산을 이룬 사람이 평범한 우리중에는 별로 없습니다.
그리고 그 자산으로 여러 선택권을 가질수 있습니다. 저는 보통 얘기하는게 사든 말든 부동산말고 아파트라도 제대로 공부해보고 선택하라고 합니다. 부동산 제대로 아는 사람은 거의 없어도 아파트 제대로 아는 사람들은 많습니다. 쉽기 때문이죠.
23/05/16 15:49
원론적으로 자산 배분 측면에서 부동산 몰빵은 좋지 않습니다. 리스크가 너무 커요.
근데 레버리지 유무 따져보면 부동산만한 게 없어서... 갭투자든 주담대든요. 딴 자산은 저렇게 못하니까요. 잘 선별해서 가격 상승의 확신이 있다면 이만한 게 없죠. 거기다 다른 금융자산이랑 다르게 강제존버가 가능하단 장점도 있고요. 딴 자산 수익률이 더 높다 해봐야 일반인은 하락장에 못견디고 팔아버리는데 부동산은 그렇지가 않으니... 제일 좋은 건 자산의 일부를 부동산으로 둬서 인플레이션 헷지 + 추후 차익실현 노리는 건데... 사실 이정도 자산규모를 갖추기가 쉽지 않죠. 대부분 집 한 채 땡기는 걸로 벅차니까.
23/05/29 18:09
우리나라는 주식에 좀 문제가 있잖아요.
외국사람이 보기엔 한국주식은 코인하면서 안정적인 금융자산이라고 생각하는것처럼 보일거같네요 적당한 대체 금융자산이 또 뭐있을까요.
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