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20/08/01 08:13
집값이라기 보다 정확히는 전세금이 폭락해야 위험한건데
현재 서울 아파트 평균 전세가율이 (집값대비) 50% 정도라 그닥 위험한 상황은 아닙니다. 오히려 정부정책 때문에 전세가 상승 + 세금인상이 예정되어있어서 더 위험한 상황으로 몰고가고 있죠.
20/08/01 08:19
서브프라임 모기지 사태는 신용불량자에게 까지 대출을 해주던 상황이고
(서브 프라임 자체가 프라임 단계보다 낮은 저신용자를 뜻하는 단어) 현재 한국은 ltv 를 매우 보수적으로 잡고있기 때문에 가능성이 희박한 시나리오 입니다.
20/08/01 08:27
저도 부린이지만.... 그냥 생각하는 것 공유하는 차원에서 말씀드리자면...
1. 서울 아파트 기준 - 서울 아파트는 일반적으로 전세율이 60% 이하 입니다. 전세 계약기간이 한바퀴 도는 사이에 집값이 40% 이상 떨어지기는 쉽지 않을 거라고 생각합니다. 머리속 이미지의 투기꾼처럼 수십채 사 놓을 수도 없어요. 한 채 갭투자 해놓는데 최소 3억씩 캐시가 들어가요. 2. 빌라 기준 - 빌라는 전세율이 엄청 높습니다. 90% 넘는 곳도 많아요. 이런 곳이 티비에 나오는 주택 수십-수백채 가진 케이스의 대부분 입니다. 이런 경우는 집값이 내려가면 줄줄이 손해를 볼 수 있죠. 지난 3년간 부동산 상승은 아파트를 위주로 진행되었습니다. (서울) 아파트의 갭투자는 기껏해야 남의집 살면서 언젠가 들어가 살기를 기대하며 한 채 사놓거나, 1주택자가 여윳돈이 겨우 생겨 한 채 더 사놓는 정도에요. 아파트로 수십 채 가진 사람 - 없지는 않겠지만 드뭅니다. 그 정도 캐시가 있으면 돈 벌 방법은 더 많을거에요. 정부가 갭투자를 못하게 하는 건 위험해서라기 보다는 그걸 아파트 가격 상승의 원동력이라고 보기 때문인 것 같습니다.
20/08/01 08:38
설명감사합니다. 얼마전에 다주택자 순위 올라온거 보고 저게 다 갭투자인가 싶어서 질문글 쓴건데 좀 의문이 풀리네요. 빌라는 생각도 못했네요
20/08/01 09:09
서울 주요지 2주택이 되는순간 매해 발생하는 보유세만 해도 거의 버티지 못할정도로 높게 나옵니다.
이제는 법인이고 개인이고 종부세율을 말도 안되게 높여놔서 보유세를 감당하며 더욱이 매도시에 차익의 70%를 국가가 세금으로 가져는 형식으로 징벌적 과세를 하고 있는 상황에서 2주택자 이상이 서울에 많이 남아 있을거란식으로 현 정부가 상대적으로 부동산에 관심이 적은 일반 임차인들을 호도하는 것이 가장 문제라고 생각합니다. 즉 현재 전세를 주고 있는 사람들은 대부분 보유 소유분 하나를 전세를 주고 업무나 자녀 교육 같은 목적으로 타 지역에 전세를 살거나, 담보대출이 안나오니 전세제도를 활용해서 집을 사두고 본인은 다른 곳에서 임차를 하는 방식으로 전세 공급하는 케이스가 상당히 많습니다. 현 정부는 저 경우도 갭투자라는 프레임으로 규제를 하고 있는데.. 사실 갭투자라고 불릴만한 저 방식은 이미 30년도 넘은 아파트 구매 방식입니다. 왜 갑자기 현 시점에 문제가 되는건지는 생각해볼 필요가 있습니다. 그리고 결국 서브프라임 같은 자산 버블의 핵심은 한 사람이 다주택을 취득할때 과도한 대출을 활용해서 주택을 구매하는 했던 것이 큰 원인인데 우라나라 대출 규제는 굉장히 강한 편이라 저런 방식으로 자산버블이 생기기 어렵습니다. 예를 들면 서브 프라임은 아래와 같이 해준거죠 - 한 사람이 3주택이 취득할때 주택당 시세의 90% 대출이 가능 - 소득도 제대로 안봄 - 소득도 제대로 안보는 대출이니 특약기간(2~3년)정도에는 대출이자가 낮지만 특약 기간 종료시 금리가 2~3배 상승 - 집값이 계속 올라가는 상황에서는 대출 갈아타기를 활용해서 회피가 가능했지만 정점에 가니 대환 불가 - 결국 연체율 상승으로 채권 부도율이 올라가고 모기지 시장 붕괴라는 느낌으로 보면 됩니다. 반면에 우리나라는 - 서울과 같은 투기과열지구는 한사람이 실거주 목적으로 들어갈 1주택에 한해서만 대출이 가능 - 9억미만 40% / 9억 초과분 20% /15억 초과 시 대출 불가 - 금리는 코로나 영향으로 역대 최저 보시면 알겠지만 서브프라임과는 상당히 다릅니다. 반대로 정부가 신규,기축 공급을 계속해서 억제하고, 거기에 수요 즉 기존에 가능하던 대출 방식(담보대출,전세활용해서 주택 구매등)을 모두 제한 하는 방식으로 가기 때문에 정상적이었면 공급이 되었어야할 공급이 되지 못하고 정상적이었으면 굳이 주택을 구매하지 않아도 될 사람들까지 불안 심리를 자극해서 공급이 제대로 되지 않은 상황에서 무리하게 구매를 진행하게 하는 것이 제일 문제라고 생각합니다. 그리고 그것이 현재 서울 시장 가격 상승의 가장 큰 원인이라고 생각하고요.
20/08/01 11:07
금융위기로 이어진 서브프라임 모기지 사태는 파생상품에 기인한것입니다. 실제 부동산대출이 쉽게 이루어진건 맞지만 그걸로 인해서 금융위기까지 온게 아니에요. 금융회사들이 서브프라임 채권으로 파생상품을 만들어서 실제 주택시장의 수십,수백배 규모로 돈놀이하다가 문제가 생긴겁니다. 전세는 그렇게까지 위험한 상품이 아닙니다. 갭투자가 파산하기 힘든게 비용이 안듭니다. 경제위기 등으로 집값이 정말 폭락을 해야 문제가 생길정도인데 그럴경우 갭투자자보다 그집에 전세사는 사람들이 훨씬 위험합니다. 전세가율이 60-65%정도라고 치고 10억짜리 집을 3.5억들고 6.5전세 구해서 사는거에요. 3.5억만 있다면 6.5억에 대해서는 이자부담도 없습니다. 정부가 말로는 갭투자자 때려잡는다고 하는데 사실 전세라는 제도를 없애려고 하는 것이라고 봅니다. 그럼 전세대출을 막으면 될 것 아니냐 하겠지만 이럼 정말 너무 반발이 클게 뻔하거든요. 전세대출=서민이라는 인식이 많기때문에. 그래서 전세라는 제도를 떄려잡기위해 갭투자자=적폐라는 프레임을 씌워서 떄려잡는 중이에요. 갭투자자가 없어지면 당연히 전세도 사라집니다. 월세화 되거나 해당 주택으로 실거주하겠죠.
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