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23/06/22 11:16
이런 글 볼 때마다 전세집 다섯번 이동하면서 한 번도 보증금 밀리거나 수선비 등으로 시끄러웠던 적이 없었던 경험이 운이 좋았다는 생각이 드네요.
당시엔 아무 생각 없이 그냥 당연한 거구나라고 생각해왔는데 말이죠.
23/06/22 11:18
대체로 전세가가 시세에 비해 좀 싼 집들이 골때리는 주인인 경우가 많은듯...
물론 정상가로 올렸다고 다 정상인것도 아니지만 대충 경향성이 그랬었습니다.
23/06/22 11:28
이 글도 여러번 올라왔었는데... 사실 둘 다 생길수는 있지만 한사람한테 연달아 벌어질정도로 자주 있는 일은 아니고, 두번째 사례는 정말 특수사례긴 하죠.
물론 요즘 전세 사기에 휘말리거나 (사기까진 아니더라도) 그냥 전세가 안나가서 전세금을 제때 못돌려받는 케이스가 많이 발생하는 상황인데.. 그런 경우에도 '세입자 구해지면 바로 줄게요 조금만 기다려줘요~' 같은 식이지 저렇게 당당하게 '좋은집 잘살았으면 고마운줄 알아야지 어디~ 더 좋은 조건으로 구하기 전까진 못돌려줘!!' 하고 호통치는 집주인은 흔하지 않은 미친 사람이라서요. (더군다나 상승장이면 전세도 잘 나갈텐데...) 두번째 케이스는 집주인이 저런 상황이면 중개사 몰래 다이렉트로 부탁하면 모를까 중개사가 저런 통보를 대리해서 하기 어려울것같기도 하고... 그냥 겪었던 사례에 양념 좀 치고, 주변에서 들었던 사례들 버무려서 재밌게 잘 쓴 글 아닐까 싶습니다. 댓글 평가대로 글은 참 잘 썼다고 생각하긴 합니다..
23/06/22 12:23
수선비는 임대 내본 입장에서 어지간하면 넘어가는데..
강화마루바닥 작살내거나 벽지를 그냥쓴게아니라 다찢어놓거나 대리석에 지워지지않는 얼룩을 만들거나 하는경우를 눈으로봐서 그냥 어느정도 곱게 쓰면 별말안하겠는데 두번정도 집을 개박살내는 걸 경험해서 뭐가 맞는건지 모르겠네요.
23/06/22 15:29
(수정됨) 집을 개박살낸 임차인에게는 임대인으로서의 정당한 권리를 행사하시면 됩니다. 임차인들의 윗 댓글과 같은 행위가 본문 글의 임대인들 행위, 새로운 세입자가 와야 보증금을 돌려주겠다는 행위를 정당화 시킬수는 없습니다.
마찬가지로, 임대인들의 본문 글과 같은 행위가 있기 때문에 임차인들이 개판쳐도 된다고 할수도 없겠죠. 다만 집을 엉망으로 만든 임차인을 받아서 보셨을 고통과 피해에 대해서는 저도 마음이 좋지 않네요.
23/06/23 11:51
맞습니다.
이게 애매한게 보증금 돌려주면 저런문제에 대해서 논하기 힘들더라고요 일단 원상복구하면 주겠다 또는 빼고 주겠다고 견적받아서 잔여분 돌려주겠다 하지않음. 처리가 잘안되다보니 했던 이야기였습니다.
23/06/22 14:37
집주인 vs. 세입자 라고 하니 왠지 집주인이 우위에 있는 거 같지만,
본질은 채무자 vs. 채권자 라고 봐야죠. 그래서 전세 제도는 임대차에서 없애서 개인간 대출 거래로 정의해야한다고 봅니다.
23/06/22 15:17
임대차에서 전세제도를 제외시키면 전세임차인은 임대차보호법의 적용을 받지 못합니다.
정말 그렇게 되면 임대인들만 좋은 일 시키는 거라고 봐야죠. 전세계약하면 임대차보호법을 신경 안써도 되니까 말입니다.
23/06/22 16:03
대출 계약이니 담보 설정, 신용도 조사 등 채권자가 대출 시에 원금 회수를 위해 해야하는 절차를 하게 해야죠.
채권자로써 거액을 빌려주는데 그정도도 안하면 안된다고 봅니다.
23/06/22 16:09
임대차법에 의해서 전세보증금은 담보 설정이 더 쉽게 됩니다.
근저당 설정하는 것보다 확정일자 받는게 행정절차로 따졌을때 훨씬 더 쉽고 빠르거든요. 근데 임대차법에서 전세를 제외해 버리면 그런 쉽고 빠른 절차를 버리고 일반적인 근저당 설정하는 식으로 복잡한 과정을 거쳐야 되죠. 신용도 조사는 임대차법이 있는 지금도 할 수 있으며, 개인이 신용도 조사한다고 해봤자 어차피 한계가 있습니다. 원금회수 절차는 이렇게 하건 저렇게 하건 어차피 경매 넘겨야 하는건 똑같아요. 모든 원금회수 절차는 경매로 통일됩니다. 전세를 임대차 제외시켜봤자 좋아지는 것은 없고 전부 불편한 것만 생깁니다.
23/06/22 16:15
네 불편하게 해서 궁극적으로는 fade-out 시켜야한다고 봅니다.
전세의 본질이 결국 레버리지를 조달해서 주거용 부동산에 투자하는건데, 금융이 제대로 발전되지 않았던 옛날도 아니고, 이제는 개인간의 사적거래가 아닌 제도화된 경로를 통해 레버리지를 조달해서 투자하게 해야죠.
23/06/22 16:21
전세를 fade-out 시키고 싶으면 월세비용이 올라가는 걸 감당해야죠.
월세 가격을 억제하고 있는게 전세제도의 존재였는데, 전세가 없어지면 경쟁자가 사라진 월세가격이 당연 올라가겠구요. 근데 이런 현실을 동의하는 사람이 정말 대다수인지는 모르겠습니다. 그것부터 확인하고 나서 전세를 없애든지 해야죠. 미국이나 유럽 대도시처럼 살인적인 월세가격을 감당하면서 전세를 없애는데 동의하는 사람이 그리 많을지는 의문이긴 하네요.
23/06/22 17:15
사실 정상적인 전세입자, 즉 본인의 자본으로 전세금을 조달할 수 있는 사람은 집을 구매할 수 있는 여력이 충분한 사람이죠.
그리고 전세제도가 없다면 외국처럼 실거주의 경우 LTV 80% 장기 모기지론 대출도 가능할겁니다. 정부에서 대출을 통해 투자수요와 실수요를 구분해서 컨트롤할 수 있으니까요. 우리나라는 투자수요 대부분이 전세라는 사금융을 통해서 레버리지를 조달하니, 정부의 대출 규제가 투자자에게는 영향을 미치지 못하고 애꿎은 실수요자만 제한하는 문제점이 발생했죠.
23/06/22 17:31
그렇진 않습니다. 서울 기준으로 84형 매매-전세 가격차가 7억인데, 이 금액을 극복하는 건 상당히 어려운 일이거든요.
그리고 투자수요와 실수요를 구분하는 것은 상당히 어려운 일입니다. 전세를 줬다고 해서 이게 투자수요고, 월세를 줬다고 해서 이게 실수요라고 쉽게 구분할 수 있는 것은 아니니까요. 전세가 없는 외국에서도 대도시의 주택가격과 월세는 상당히 높은 것을 보면 집값상승의 원인을 온전히 전세에 돌리는 것도 그렇죠. IMF의 예를 봐도 제도적 제약은 나중의 부동산 수혜자를 서민이나 중산층에서 부자들로 옮기는 것일 뿐, 집값 자체를 완전 억제하지 못한다는 것을 보여줬구요.
23/06/22 18:39
전세를 주는 것, 월세를 주는 것 모두 투자수요죠.
저도 월세받는 상업묭 부동산 다수를 투자하고 있고, 물론 전부 자기자본이 아닌 금융사를 통한 레버리지를 조달해서 투자를 했습니다. 집값 상승의 원인이 온전히 전세라는 건 아니지만, 상업용 부동산 투자를 하면서 느낀 것이 전세를 이용한 주거용 부동산 투자가 너무 쉬운 것이 투기적 과수요에 큰 역할을 담당하고 있다는 생각이 들더군요. 일단 투자 난이도 자체가 차이가 꽤 큽니다. 예를 들어 상승기 때는 주말에 서울에서 버스타고 와서 지방 부동산 수십채를 쓸어갔다 이런 말들이 나오는데, 이게 다 전세 덕분에 가능한거죠. 갭 금액만 있으면 하루에도 여러채 계약해서 쓸어갈 수 있으니... 은행 레버리지를 껴야하는 다른 부동산처럼 대출 심사받고 여러 은행 간의 금리 차 계산에 대출이 얼마나 나올건지 등등 신경써야할 일 없이 간편하고 신속하게 투자가 가능한 것이 전세 덕분이니까요.
23/06/23 08:31
지구돌기 님// 직장 변경이라던가 해외출장이라던가 이런 이유로 주거를 옮겨야 되는데 현재 살고 있는 집을 팔기 싫거나 안팔리면 결국 집을 가지고 있는 사람도 전세나 월세를 이용할 수 밖에 없고 자신의 집을 전세나 월세로 줄 수 밖에 없습니다.
저는 이런 경우를 구분해야 하지 않나 싶은데, 이런 경우로 전세나 월세를 주는 것도 다 투자라고 한다면야 모든 전월세 자체를 구분할 필요가 없다는 말이 됩니다. 전세로 인해 부동산 투자가 쉬워진다고 해서 전세를 막아버리면 거꾸로 부동산 투자는 부자들만의 몫이 되겠죠. 일반 서민들은 전세자금을 조달하는 방식이 막히니까 부동산 투자시장에서 떨어져 나갈 거고, 자금력이 있는 부자들만이 전세제도가 없어짐으로 인한 과실을 따먹게 되는 상황이 올 거구요.
23/06/22 17:10
사실 은행이 사채의 자금원 역할을 하는 전세대출 같은 건 만들어지지 말았어야하는 제도죠.
개인적으로 우리나라 부동산 관련 정책 중 가장 악영향을 미친 정책이 전세대출제도의 전면적인 활성화라고 봅니다.
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