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21/02/11 17:03
그리고 23 24의 강남 3만가구 공급 = 중요한 변수
25 이후의 3기 신도시 공급 = 중요한 변수 인거 맞는데 수요 이야기하신김에 저도 좀 이야기하자면 2021년 현재 1년에 죽는 사람(=소멸가구)보다 결혼하는 사람(신규 가구)가 많거든요? 근데 이 신규 가구라는게 단기 인구절벽인 80년대 후반생들입니다. 대한민국 출산 최후의 불꽃인 92년생들 결혼하거나 분가하기 시작하면 다시 수요가 폭발할텐데 강남 3만가구는 얘네들 결혼하는거 받아주기에도 턱없이 부족하지 않을까요?
21/02/11 17:10
강남 3만 가구랑 92년생들 결혼은 직접 관계가 떨어지는 것 같습니다. 사회 초년생들은 보통 전세살고, 강남에 살 수가 없습니다. 중저가 아파트 전세랑 관련은 있을 것 같아요.
저도 인구구조론에 관심이 많았습니다. 19~20년 집값 하락을 혼자 예상해봤던 이유 중 하나가 80초중반년생보다 줄어드는 80중후반년생 때문이었습니다. 결과적으로는 완벽히 틀렸습니다. 전세는 더욱 공급이랑 같이 봐야해서 어려운 것 같습니다. 그리고 저는 시장이 틀렸다는 말을 한 적도 없고, 지금까지의 시장 상승을 부정한 것도 없습니다. 앞으로 어떨지 관심을 가지고 혼자 스터디해보았습니다.
21/02/11 17:16
수요에 관심있으면 80년생이 결혼하는것과 20년생이 죽는것을 같이 보서야죠.
그리고 강남가구는 의미가 있습니다. 어차피 집이라는건 누구나 한채는 어떤 형태로든 깔고앉아야하는거고 두채 이상 깔고앉을수는 없어서 강남주택이 공급되면 연쇄적으로 모든 주택에 영향을 줍니다.
21/02/11 17:20
실수요는 존재하지 않는다에서 사실 더 이상 이야기하고싶지않기는 한데
"다주택투기꾼이 암만 활개쳐도 집값은 올릴 수 없다" 이게 이해가 가시나요?
21/02/11 17:27
특정 상황에서는 그럴 수 있다고 생각합니다. 제가 댓을 잘못 달았는데 아래 제 댓글 확인해주시면 고맙겠습니다.
그리고 제가 pgr 첫글이라 그런데 원래 공격적인가요? 더 이상 이야기하고 싶지 않으시면 안 하셔도 될텐데 왜 조롱하듯 답을 다시는지 모르겠습니다.
21/02/11 17:43
알맹이가 좀 빠졌지만 정성글인데, (사실 저도 키보드워리어지만) 아무 생각없이 시비거는 사람들이 참 많죠. (샤한샤님 댓글은 읽어보지 않았고) 예를들어 부동산에 대해 잘 모르지만, 나는 계속 오를거라생각하는데 내린다라는 글이 있으면 어떻게든 꼬투리잡고 시비걸죠. 심심하면 같이 키배하면서 노시면 되고 아니면 무시하면 됩니다.
하나 좀 이상한건 후반에 볼드체로 21년도에는 20년만큼의 상승을 이끌어내진 못할 것 같습니다. 근데 요약은 21년에는 상승세가 꺾이고 하락할 가능성이 있다. 라고 하셨네요. 100프로 모순은 아니지만 좀 맞지 않는듯 합니다
21/02/11 17:17
네 갈아타기도 있습니다. 그런데 제 유년기 경험이기도 한데 아파트가 오를 것이라는 기대가 없으면 갈아타기를 안 하고 전세로 옮겨다녔습니다. 물론 아닌 사람도 많을 것입니다.
21/02/11 17:14
완전히 반대로 갔을 때 틀린 게 무언지 혼자 생각 많이 했고 그 부분에 다음에 시간이 되면 공유해보겠습니다.
제가 이전에 시장을 예측하지 못했음은 자기 과신을 막기 위함이었는데 오히려 읽는 분들을 갸우뚱하게 만들었나 봅니다.
21/02/11 17:17
지금 계속 상승률이 역대급으로 지속되고 있어서 많이 올랐으니 상승이 이제는 멈출 것이다는 언젠가는 멈춘다의 근거이지 그게 22년 혹은 23년이 아닌 21년에 멈춘다는 주장의 근거가 되긴 힘들죠
21/02/11 17:29
네네 맞습니다. 22년이 아닌 21년에 상승이 멈춘다는 주장은 근거가 빈약하긴 하네요. 금리 상승 논의가 활발해지고, 역대급 30대 매수, 대출 조이기 지속 등을 근거로 들긴 했지만 그게 왜 21년이어야만 하냐는 질문에는 답변이 어럽네요 ...
21/02/11 17:23
네 저도 그건 알고 동의합니다. 그리고 샤한샤님이 관심을 많이 가져주셔서 고맙습니다만, 저는 실수요에 집중하여 글을 써보았습니다. 기회가 닿는다면 인구구조론적으로 접근하는 글을 써보겠습니다.(사실 이미 써둔 것도 있습니다.)
예전 노무라의 '결혼 후 10년차 모델'이라고 있는데 그 모델에 따르면 부동산 시장에 영향을 미치는 수요층은 신혼부부가 아닙니다. 다양한 의견이 있을 수 있다는 점 말씀드립니다. 20년생의 죽음과 80년대생의 결혼을 같이 봐야한다는 말씀 아주 깊이 공감합니다.
21/02/11 17:43
결혼 10년차 부부는 평균적으로 애가 학교 입학할 시점이 되니까 매매 수요에 직접 영향을 주게 되겠죠.
신혼부부는 일반적으로 매매할 여력이 안되므로 전월세 시장으로 진입하겠습니다만 이 모든것은 연결되어있죠 전세가가 쳐지면 매매가가 힘을 잃는 것이고 전세가 폭등하면 매매가도 밀려올라가는 수 밖에 없습니다. 전월세와 매매가 다른 시장이 아닙니다. 수요자는 언제든지 더 저렴한 주거형태로 갈아탈 수 있어요. 공급자도 자신에게 더 이득이 되는 방향으로 주택을 공급할 수 있습니다.
21/02/11 17:29
(수정됨) 말씀 하신 수요를 대기수요로 만들지 실수요로 만들지는 결국 기대 공급이 정하는건데 기대공급의 수,수준에 대한 생각없이 글을 쓰니 이런 요상한 글도 나오는군요
21/02/11 17:35
향후 공급 3~5년치는 이미 나왔고(본문에 언급), 그 이후의 공급은 신도 모릅니다. 다음 정권이 누구일지에 따라 달라질 수도 있구요. 기대공급의 수와 수준을 알면 너무 좋겠지만 5년 이후 공급은 알기가 어렵습니다. 불가능합니다. 공급을 늘려야한다는 문제의식은 모두가 알지만 그걸 실현하는 건 별개인 것 같습니다.
이재명이 대통령이 되어서 불도저식 정치로 공공주택 100만호를 5년 내 지어버린다고 하면 또 달라지겠죠. 사실 부동산에 고려할 게 정말 너무 많습니다. 정책, 정치, 금리, 인구, 소득, 트렌드 등 정말 정말 너무 많습니다. 이런 팩터들은 상호연관이 있어서 맞물려 같이 바뀌기도 합니다. 단순하게 살펴보려고 다른 요소들은 현재와 같다고 전제를 두었습니다.
21/02/11 17:49
예로 드신 재건축 지역은 공급은 맞고 비교적 품질을 가진 공급이 맞긴하지만 모두 고분양가이고 재건축 특히 아파트 재건축은 기존 조합원이 가져가는 물량을 함께 봐야하기 때문에 순수 공급량이라고 보기에는 무리가 있습니다.
3만가구가 예정되어있다고 하셨는데 그중 절반이상은 조합원 물량이고 나머지 물량이 같은 시기에 일제 공급되는 것도 아니기 때문에 많은 물량이라고 보기에도 어렵습니다. 더욱이 고가 아파트이고 9억이상 주택이 될 가능성이 높아서 지금과 같은 잠재수요에 맞지도 않습니다. 그리고 말씀 하신 그 공급이 2000년초반부터 시작된 민간 도시정비사업(재개발/재건축)공급물량의 마지막이고 입주시기가 비슷한것 역시 현 정부가 삽질하고 있는 대책 중 하나인 고 분양가 통제에 의해 미루다 미루다 더 미루지 못하고 입주시기가 비슷해진 곳이 대부분이고요. 그럼 그 공급 물량이 끝나면 민간쪽은 전 서울 시장이 민간 도시 정비사업은 막기에 바빳고 현 정권은 거기에 동조하는 정책으로 기대 공급량을 모두 줄였고 공공 방식은 아직 부지확보도 향후 5년내에 힘들곳이 대부분인데 어떤 공급량이 있다고 말씀 하시는건지는 잘 모르겠네요. 그리고 향후 공급 되는 것도 공공방식의 비선호 방식 즉 상대적으로 기대 품질이 떨어지는 주택이 공급될것이라는 신호가 계속해서 오니 대기수요도 모두 실수요로 변질되는 즉 수요가 많아져서 현재의 주택 가격 형성에 일조한것이 있는데 그러한 공급에 대한 분석은 없고 탐욕에 의한 수요이기 때문에 일시적으로 떨어질 것이라는 분석을 하시니 요상한 글이라고 표현했을뿐입니다.
21/02/11 19:49
위에 언급하신 강남권 재건축 중에 하나에 대해 아주 잘 알고 있는데
서울시의 노골적인 훼방으로 23~24년 공급이 어렵게 됐습니다. 여기에 강동구 둔촌동 1.2만 세대도 빼면 언급하신 3만에서 반토막도 더 나는 셈이네요 그리고 남은 1.5만 중에서도 오롯이 시장에 공급된다고 볼 수 있는 일반분양 물량은 3분의 1 정도?? 5,000세대도 채 안될 겁니다. ex) 1+1 고려하면, 반포경남 3,000세대 중 250세대 / 잠실진주 3,000세대 중 500세대 / 잠실미크 1,900세대 중 250세대 등등
21/02/11 17:46
무주택자가 갭으로 구매하는 건 투자가 아니라, 향후 입주할 집을 미리 사두는 형태의 가수요성 실수요죠. 양도세 얼마 낼지만 계산해 봐도 저게 아직도 투기로 보인다는 건 너무 쉽게 생각하는 듯 싶습니다. 주택 투자해서 손쉽게 돈벌고 빠져나오기 쉽지 않습니다. 특히 지금과같이 평균이 10억 정도 되는 구간에서는 최소 4-5년 정도는 보유 및 실거주 해야 본전이에요. 그럼에도 산다는건 이게 단순히 정신나가서 사는게 아니라 정말로 오래 살 실수요의 집을 사는거라고 봐야겠죠.
21/02/11 18:02
둔촌 주공, 개포 주공, 반포 경남이 막차 격입니다. 그 이후로는 거의 대부분의 인기 지역 재건축이 스탑 상태에요. 그거 다 합쳐도 기존 물량 공급 속도보다 느리고, 그거보다 문제는 그 이후가 없어요. 재건축 이야기 나오고 실제 입주까지 10~15년 정도 걸립니다. 말씀하시는 2-3년 후가 지나면 한동안 없어요... 공급 절벽이 맞습니다. 이게 막차가 아니라는 무언가라도 있어야 집값이 떨어질 기대를 하죠. 지금 이야기 꺼내서 빨리 진행해봐야 10년 이라 최소 5년은 공백기가 있습니다.
21/02/11 18:03
무주택자에서 1주택 갭으로 사는 사람이 가수요라는 말에 동의하지 않습니다.
저 집에 들어가 살고 싶으나, 부동산이 급등하는 상황에서 더 늦기 전에 갭이라도 쳐두고 부족한 돈은 월급을 모아서 입주하겠다는 사람들이 주변에도 그렇고 많습니다. 특히나 요즘같은 상황에선 9억 이상의 고가 아파트를 단순히 갭투자 하겠다는 관점에서 접근하기엔 수익성 측면에서 리스크 대비 별로입니다. 다주택자가 아니라, 1주택자임에도 그럴 정도로 규제가 강력합니다. 단순히 갭을 끼고 샀다고 가수요로 보기에는, 이러한 무주택자와 상급지 갈아타기나 평수를 넓히려는 1주택자 실수요도 굉장히 많습니다.
21/02/12 01:53
'더 늦기 전에 사야겠다' 가 가수요라는 것입니다. 제가 지금 그게 나쁘다 좋다를 말하는 게 아닙니다. 가수요 정의가 원래 그런겁니다. 급등한다는 공포가 가수요를 일으켰다는 것입니다. 적정한 수준에서 오를거라 생각하면 예금, 펀드, 주식으로 적당히 돈 굴리다가 타이밍 보겠다 하겠지만, '급등 공포' 탓에 지금 당장 영끌하는 것이겠죠. 이게 바로 가수요죠.
급등 전에 사야겠다는 영끌 매수전략은 부동산 시장에서 자주 보기 힘듭니다. 물론 뉴노말 시대가 열렸을 수는 있습니다.
21/02/12 10:55
(수정됨) 내가 거주하기 의해 집을 사고자 하는 주목적을 제쳐두고 가수요의 정의를 그렇게 확장해버리면 다른 댓글에서 지적했듯이 많은 분들과 의사소통하는데 문제가 있을 것 같습니다. 부동산 급등을 이런 수요자들이 조장한 것도 아닌데 시세 차익을 목적으로 하는 가수요라는 용어로 묶어버리면 부동산 투기 적폐몰이에 나라가 시끌한 상황에서 이들을 오해하기 딱 좋다고 보거든요.
영끌 매수 전략은 작년부터 줄기차게 뉴스에서 보도되어 왔구요. 김현미 장관도 영끌 매수족들 안타깝다 분양 기다려라고 말했던 것을 기억하실 겁니다. 저 또한 작년에 개인적인 사정으로 부동산 업자들과 얘기를 나눌 기회가 많았는데요. 대부분 매수 목적이 실거주에 기반한 증여 아니면 영끌 매수였습니다. 괜히 뉴스에서 시끌시끌했던게 아니겠죠.
21/02/12 14:16
가수요가 시세 차익 목적이라는 건 아닙니다. 라면값 오를 것 같아 라면을 미리 왕창 살 때 마음이 '중고나라 되팔기'가 아닌 것과 같습니다. 1주택 무주택자 갭투자를 적폐 취급할 마음이 추호도 없습니다. 오히려 그들이 가수요를 일으킬만큼 공포를 느끼게 만든 정치인들과 정책입안자들은 역사적 죄인으로 남길 바라는 중입니다.
21/02/11 18:26
(수정됨) 둔촌주공은 강동구인데 강남 입주물량에 포함하지면 안됩니다 크크
둔촌주공만 1.2만 가구인데... 결국 강남 3구에 앞으로 4년동안 2-3만가구 입주인게 많은건가 싶네요 크크크 강남 2구로 치면 더 처참해지고요. 반포 경남, 개포주공. 반포주공1단지 뿐이네요.
21/02/12 02:01
둔촌주공 정도면 입주 후 예상 가격이 애매한 강남 구축보다는 훨씬 높기 때문에 넓은 의미에서 강남구로 보았습니다.
많다 적다는 결국 상대적인 것입니다. 강동구 제하고 강남3구 향후 약 3만가구 입주가 지금까지 세곡/내곡 입주 제하면 유례없이 많은 물량입니다. 역대급 물량인데 그래도 적다고 생각하실 수는 있습니다만 크크크라 하시면서 웃을 정도는 아니라고 봅니다. 분석전문가님이 정리한 붇옹산 카페글 참고해주세요. 그리고 강남2구에 반포 경남보다 규모가 큰 방배재개발은 빼신 것 같네요. 또한 개포주공만 앞으로 1.3만 세대 입주 예정입니다. 대치 구마을 재개발도 있고, 반포 자잘한 재건축도 있고, 청담 상아였나요? 그것도 있고 자잘하게 많습니다.
21/02/12 06:18
(수정됨) 흑석/용산도 웬만한 강남구축보다 비싼데 그럼 여기도 넓은 의미의 강남인가요? 행정구역이 엄연히 다른데 둔촌주공은 빼는게 당연하다고 봅니다.
6,500세대 규모 방배5/6/13.14구역은 각각 철거/이주/이주계획수립도 못 마쳤습니다. 글에서 언급하신 폭발적인 공급 시기에 공급이 불가능 합니다. 개포주공은 기존 조합원이 많아 일반분양 물량은 3,000세대 수준이며, 기타 언급하신 반포경남, 대치구마을, 삼성동상아 등등은 일반분양 물량 다 합쳐봐야 2,000세대나 될까요? 정말 짜잘짜잘 수준이라고 할 수 있죠
21/02/12 08:08
(수정됨) 제가 하고 싶은 말을 다 적어주셨네요. 감사합니다.
첨언하면 방배 13이랑 14는 그나마 가능성이 있을거 같습니다. 올해 이주 계획 공고하거나 공고 예정이죠. 다만 14구역은 세대수가 작아서 크크. 삼성동 상아는 제가 빠트렸네요. 개포에 두 단지 추가로 입주할거고... 청담 삼익은 폐기름 이슈로 24년 넘길게 뻔한 상황... 서울시 연간 적정 수요가 연 6만가구인데 강남 3/2구에 저정도면 적정할지 생각을 해봐야겠죠.
21/02/12 08:17
서초구에서는 몇 안되는 2,000세대 이상 대단지일 텐데 방배13 구역을 깜빡했네요
청담삼익에는 폐기름 이슈가 있었군요 역시 도시정비 사업은 쉽지가 않네요
21/02/12 09:27
강남 4구라는 말을 제가 만든 것도 아니고, 언론에서도 충분히 많이 언듭되는데 너무 엄정한 잣대로 평가해주시네요.
일반분양 물량만 따지면 이전보다 더욱 많은 숫자입니다.그동안 강남에는 천 단위의 일반분양 공급이 없었습니다.세곡, 내곡지구를 제외하면 그렇습니다.(첨언하면 분양 당시 세곡, 내곡지구를 강남으로 치는 강남 사람들도 없긴 했습니다.) 강남에 신규 택지도 없고, 대규모 재건축 단지도 없었으니 당연한 얘기겠죠. 많고 적음은 상대적으로 해야 의미가 있다고 봅니다.
21/02/12 18:30
저와는 관점의 차이가 있으신 것 같습니다.
강남4구는 정부규제나 언론에서나 언급되는 것이지 현실에서 강동구 살면서 강남 산다고 하면 비웃음 당하기 딱 좋을 겁니다. 부동산에서 강남이라고 하면 강남2구+잠실까지, 넓게 봐도 딱 송파구까지라고 생각해요
21/02/11 18:54
정성껏 쓰셨는데 제입장에서는 너무 틀린내용이 많아서 지적을 해드리고 싶은데 사실 어디서 부터 얘기드려야 될지 모르겠습니다. 일단 말씀하긴 수요에 대한 내용이 현대 경제학 원론과 너무 동떨어진 내용입니다. 특히 실수요에 대한 관점은 그렇게 적용한다면 현대 모든 재화에 대해서 실수요가 없다고 봐야 합니다. 수요를 얘기할때 절대 빼놓을 수 없는 화폐 디플레이션에 대한 개념도 전혀 반영되지 못했고 현대 자본주의 사회에서 투자 수요의 의미와 역할에 대해서도 좀 고민해보셔야 할거 같습니다. 주택이란 재화가 좀 특이한 부분이 있기는 하지만 꼭 주택이 아니더라도 쌀 밀가루 콩 원유 등 모든 재화가 실수요와 투자수요를 모두 가지고 있습니다. 왜 선물과 옵션이라는 거래가 발생했는지 이로 인해 도박에 가까운 투기장이 발생하더라도 유지해야 할정도로 이 투자 수요가 시장 안정화에 얼마나 중요한 역할을 하는지 생각해 보셔야 할거 같습니다. 저는 반대로 이렇게 얘기 하고 싶습니다. 주택 시장에서 투기/투자 수요라는 말은 허상이다. 일부 불법적인 거래를 제외한다면 모든 수요는 실수요다 라고 생각합니다. 내가 실제로 살지는 않더라도 노년에 월세를 받을 목적으로 집을 구매한다고 했을때 이를 실수요가 아니라고 봐야 할까요? 내가 거주를 하든 임대를 주든 어떤 사용의 목적으로 거래를 한다면 저는 이를 실수요라고 생각합니다.
21/02/11 19:29
저는 반은 맞고 반은 틀리다고 보는데 지금처럼 돈이 계속 풀리면서 절대 가격은 계속 상승하지만 재화 가치로 바라보면 보합 정도로 2021년을 전망합니다.
21/02/11 20:05
모든 재화가 가격이 상승할꺼라고 예상되면 수요는 증가하죠. 딱히 집만 그런게 아니고 차도 그렇고 사치품도 그렇고 심지어 생필품도 그렇구요.
결국 사람들이 왜 가격이 상승할 꺼라고 생각하는지가 중요한데, 주택 수요라는게 그렇게 하나로 뭉뚱그려서 생각할 수 있는것인지 모르겠습니다. 당장 이번 영끌을 주도한 30대 전문직, 대기업 맞벌이 부부 정도 되면 공공이나 임대 주택은 아예 가능성도 없고 생각도 안합니다. 그렇다고 앞에 나온 강남 재건축에 이 사람들이 들어갈 수 있을 확률은 가점제 때문에 아예 제로죠. 결국 눈높이에 맞는 주택이 공급될 가능성이 별로 없으니 가격 상승을 예상하고 산다고 생각합니다.
21/02/11 20:58
3줄 요약이 전부 반박가능하고 결론에 끼워맞추기식이네요.
1. 실수요도 결국 투자심리에 크게 영향을 받는다. -> 1주택자는 부동산 하락장에도 버틸수 있습니다. 직장,학교가 극단적으로 멀지 않은이상 10년이상 장기로 가져갈 수 있기때문이죠. 큰 금융위기가 올 때 10~20%하락할수도 있습니다. 그런데 10년 후에도 지금 부동산 가격이 더 하락해 있을까요? 지금 실수요자들은 원리금만 감당가능하면 영끌해서 1주택 들어가서 단기간 떨어져도 버틸수 있는 사람들입니다. 근로소득보다 자산가격이 급등하는게 문제지 그냥 투자해서 돈벌래로 퉁칠 만한 현상이 아니에요 2. 1주택 갭투자는 실수요가 아니라 투자수요(가수요)이다. 지금 갭투자라도 하는 이유는 각종규제로 갭투자라도 해서 막차타는 사람들이 더 많아요. 보통 갭투자는 다주택자들이 하는 방법이었는데 이제는 세금폭탄이고 갭투자는 흙수저 고소득 연봉자들이 신용풀로 땡겨서 그나마 지금이라도 레버리지 일으키는거죠. 3. 2020년 상승은 결국 투자심리(가수요)에 의한 상승이었기 때문에 21년에는 상승세가 꺾이고 하락할 가능성이 있다. 2020년 상승을 투자심리로 결론짓는다면 현 정부의 진단과 똑같은겁니다. 30번 가까이 실패하는데도 진짜 그게 정답이라고 생각하시나요? 지금은 수요보다 공급이 막혀서 오르는거에요. 그리고 인허가 물량을 보면 21년은 더 절벽이고 22년도 암울합니다. 그냥 부동산 가격 너무 올랐어. 떨어지겠지. 인디언 기우제 같네요. 윗분들 말씀대로 직접 이 시장에 뛰어들어보면 느껴집니다. 생각보다 촘촘하고 인과관계가 있어서 결정되는 가격이에요
21/02/12 01:42
끼워맞추기라고 말씀하면서 반박해볼게요
막차라도 표현을 하셨는데 그게 바로 가수요라는 점을 강조하고 싶습니다. 6.25 이후에 우리나라에 주택이 부족했던 적이 과연 있었나 싶습니다. 언제나 주택은 부족해왔지만 막차를 타듯 주택을 구매하는 시기는 한정되어 있었습니다.보통은 버블시기였습니다. 재건축 규제로 '서울 입지 좋은 곳의 신축'은 바로 지금이 최저점이라는 표현이 맞을 수도 있겠습니다. 하지만 서울 교외 지역은 대체할만한 곳이 정말 많습니다. 3기 신도시 아직 분양도 안 했습니다. 이런 상황에서 갭투자라도 해서 파주, 다산 이런 곳도 매수하려는 것 자체가 위험 신호라는 것입니다. 은마만 보면 현재 19년 고점을 못 뚫고 있습니다. 그리고 1주택자는 하락장에 버틸 수 있다는 것도 지금 기준의 생각입니다. 대출 낀 주택을 가진 분들이라면 지금이라도 빨리 팔아서 자본잠식 상태는 피하려고 할 수 있습니다. 뭐 아닌 분들도 많겠죠. 존버하면서. 그런데 상승장보다 하락장에 1주택자가 주택을 더 많이 팔 것입니다. 라면값이 오를 것 같아 라면 사재기 현상이 일어나면 소비자를 탓합니까? 저는 집값이 오를 것 같은 불안감을 심어준 정부 정책이 가장 큰 문제라고 생각합니다. 다주택자의 진입을 상당 부분 통제했음에도 부동산 상승이 이어지는 이유는 정부가 공급 시그널을 너무 안 줘서 시장이 겁을 먹었기 때문이라고 봅니다. 서두에도 수요에 대해서만 말을 하겠다고 했고, 정부 지지는 한 적도 없습니다. 가격은 수요와 공급곡선이 만나는 점에서 결정됩니다. 20년 공급은 평년대비 많았습니다. 20년은 공급곡선이 아니라 수요곡선이 가격을 결정한 해였습니다.
21/02/12 03:03
답글을 보니 본인 의견을 계속 고수할것 같아 kb부동산 보고서로 답변을 대신하겠습니다.
https://www.kbfg.com/kbresearch/report/reportView.do?reportId=2000119 20년 공급이 많았다는점, 수요곡선이 가격 상승의 원인이라는점, 21년에 하락장이 올 거라는점, 20년 왜 30대가 많이 구매했는지 다시 생각해보세요.
21/02/12 09:26
(수정됨) 댓글 피드백을 내용을 보니 피드백 주시는 분들의 내용을 별로 이해하지 않을것 같긴합니다만
3기 신도시 분양도 안했다고 하셨는데 거기 아직 부지확보도 안끝났습니다. 공급 시기조차 가늠하기 어렵다는거죠. 그리고 1주택자가 자본잠식으로 주택을 매도하는 선택을 한다고 하셨는데 1주택자의 주택은 필수재입니다. 1주택자가 주택을 매수한건 대부분 그곳에 직장/교육등의 환경을 고려하여 매수한건데 그 집이 자본잠식이 우려되어서 매도하면 그 사람의 선택은 임차 즉 월세나 전세를 선택해야합니다. 근데 월세/전세는 주거가 안정되기 힘들고, 주거비용이 다시 발생하며 매수 수요가 줄면 즉 하락기에는 전월세 수요가 많아지기 때문에 임차를 선택하면 주거 비용은 올라갑니다. 주택의 용도는 생각하지 않고 손실/손익에 따라 매도 매수를 판단한다고 생각하시는데 왜 사람들이 지금 시점에 매수를 선택할 수 밖에 없는지를 생각해보셔야 할 것 같습니다.
21/02/12 09:39
충분히 그렇게 생각하실 수 있습니다. 동의합니다. 그런데 부동산 침체기에는 그렇게 생각하지 않는 사람도 정말 많습니다. 무조건적으로 1주택은 필수재라는 건 누군가에게 해당되지 않습니다. 제 뇌피셜은 아니고 부동산 침체기에 실제로 그랬습니다. 전세가가 매매가보다 높았던 이유가 왜이겠습니까. 부동산이 필수재라는 게 모두에게 어느 상황에나 적용된다면 있을 수 없는 상황이겠죠.
제가 지금 시점에 매수를 선택할 수밖에 없는지 생각했고, 그걸 공포라고 생각했습니다. 그런데 매수한 사람들이 '나 공포에 샀어'라고 누가 말하겠습니까. 개개인만 보면 최선의 선택을 한 것입니다. 비트코인을 살 때도 분석하고 사는데요. 다만 기존 1주택자의 매수와 다른 모습을 보이기 사람들이 많아졌기 때문에 그렇게 판단했습니다. 실제로 집 사는 이유가 '지금 사지 못하면 영영 못사겠다','너무 오르니까 무서워' 라는 말이 많아졌다는 게 공포라는 것입니다.
21/02/12 10:20
전 정부 정책을 옹호한 적이 없습니다. 정말. 화가 나요 저도. 정부 정책에 신뢰가 없어서 공포가 생겼다고 봅니다. 어쨋든 공포에 산다는 점을 말하고 싶었습니다.
어디까지가 기존 1주택자이냐는 말씀이 무엇이죠?
21/02/11 21:03
수요 측면에서 결혼 예정인 세대 인구가 더 크다는 말은 위에서 다른 분이 하셨으니 이걸 비틀만한 요소가 있다면 아마 경제문제겠죠. 대규모 실업과 대공황이 오면 집을 안팔고야 버틸수가 없을테니 폭락이 오긴 할겁니다. 그런데 그럴 가능성이 있기는 한가요?
21/02/11 22:52
말씀하시려는 부분에 동의하고 말고를 떠나서 .. 19년에 떨어질거라고 예상하셨지만 .. 20년에는 오를거라는걸 맞추셨는지 궁금하네요.
사실 언젠가 떨어지긴 하겠죠. 근데 202X년에 어느 20XX년만큼 떨어질지 그걸 맞추는게 어려울 뿐...
21/02/11 23:52
정성스러운 글 잘 봤습니다.
다만, 실수요 존재 자체를 부정하는 전제로 글을 작성하신 점에 비추어볼때(예를 들어, 향후 가격 상승이 없다면 전세로만 거주할 것이라는 전제), 작성자분은 주택을 투자로 보는 입장에서만 접근하신 것 아닌가 하는 생각이 듭니다. 주거용 부동산은 필수재에 가깝다고 생각하기에 실수요를 부정할 수 없으며, 현대사회에서 필수적인 일자리와 결부시켜 생각하면 일자리에 가까운 주거용 부동산의 수요는 실수요라고 생각하기 때문입니다.
21/02/12 07:49
https://news.v.daum.net/v/i3AGHJNNKl?f=p
투기적 가수요 때문에 집값이 올랐고 곧 거품이 꺼질거라고 얘기한 선대인의 2016년 인터뷰입니다.투기적 가수요란 얘기는 이 분이 제일 많이 얘기했는데 지금은 부동산 얘기는 아예 안 꺼내고 있어요. 실수요 자체를 부정하는 정부의 정책이 24번이나 실패했는데 그런 관점에서 예측을 하면 맞출수가 있을리가요.
21/02/12 09:21
1. 선대인이 16년에 했던 주장을 21년에 다시 한다고 틀렸다고 하시기엔 상황이 너무 다릅니다.
2. 정부는 지금까지 실수요 자체를 부정한 정책을 편 적이 없고(있으면 댓글 부탁드립니다.), 다주택자'만' 잡겠다는 과오를 범했습니다. 정부 정책 실책에 대해서는 저도 할 말이 정말 많습니다. 후..
21/02/12 09:53
제가 정부 대변인도 아니고 ... 그걸 왜 저한테 말씀하시는지 모르겠습니다. '실수요 부정'이라는 뜻을 서로 다르게 이해하고 있는 것 같습니다. 저는 정부가 실수요라는 것 자체를 부정하지 않았기 때문에 3기 신도시를 추진하는 것이라고 생각합니다. 또한 15억 초과 아파트는 무주택자에게도 대출 불가입니다. 실수요의 무서움을 알기 때문이겠죠. 물론 저는 서울에 대규모 신규택지를 개발하지 않은 점이 매우 매우 불만입니다.
참고로 부끄러운 얘기지만 19년말부터 부동산 하락을 예견한 이유 중 하나는 '부동산 집값 낮추는 방법인 뻔한데, 180석 민주당이 뭐라도 해서 집값은 잡겠지' 라는 생각이었습니다. 정부의 무능력함을 대변하고 싶지는 않습니다.
21/02/12 10:03
2. 정부는 지금까지 실수요 자체를 부정한 정책을 편 적이 없고
-> 이 말씀을 쓰셨으니 쓴 댓글입니다. 1수요 차단책은 그냥 대출 규제만 봐도 알 수 있고 서울내 공급 축소 일변도 정책도 사실 다 1주택자가 피해 보는 정책입니다.
21/02/12 10:16
(수정됨) 가난한 무주택자에게는 서울 재개발/재건축이 별로 달갑지 않습니다. 오히려 3기 신도시로 공공분양 들어가는 것을 반길거에요.
제가 왜 자꾸 정부를 지지하는 것처럼 보이는지 모르겠는데 서울에 남은 재건축 단지 몇 없습니다. 재건축을 규제한다고 공급축소라 하시면 곤란합니다. 용적률 200정도면 사업성 자체도 없고, 당연히 공급 효과도 없습니다. 100채 뿌셔서 105채 공급하면 어떤 의미가 있을까요. 뿐만 아니라 재건축을 하면 집값 오르고, 주변에 호재로 작용하는 것은 주지의 사실 아닌가요. 재건축해서 집값 떨어졌다는 말 들어보신 적 있으세요? 재건축/재개발은 호재입니다. 공급 축소 일변도 정책이라고 비난하고 싶진 않고, 서울 내 신규택지를 개발하지 못하는 쫄보 환경론자라고 비난하고 싶습니다. 이명박 때처럼 그린벨트 과감하게 풀었어야 했습니다.
21/02/12 11:08
앞 뒤가 안맞는데요.
지금 주택시장에서 수요자로 참가하는 사람들에게 필요한 공급이 필요하다는건데요. 공공택지공급가격과 (강남은 지역이 아닌 )서울내에서 공급된 재개발 재건축의 일반 분양 공급가격으로비교하면 수요자가 겹칩니다. (미래 기대 소득을 생각해도 주택 시장에 참여가 어려운 사람들에게는 복지의 영역으로 다가서야 하고요) 오히려 비슷한 입지에 공공이 더 비싼경우도 있는데요? 왜 그린벨트를 풀어야하죠? 재건축의 주택효과가 적어도 주거지 개선을 위해서는 해주는게 맞고 재개발의 경우 노후 빌라나 단독주택을 정비하는거라 공급량이 꽤 나오는데 꾸준히 해줘서 노후 주택을 신규 주택으로 공급해나가는 기존 방법이 있는데요 그걸 다 막은게 최근 서울시장/현 정부고요 그걸 다 막는다는 시그널을 보내니 수요가 늘어나는거라고 하는건데요
21/02/12 10:27
정성스레 쓰시긴했는데, 머랄까요.. 또 틀리시겠군요.
부동산 투자에 있어서 수요를 공급물량보다 더 우선시여기는 투자자는 없습니다. 투자자들 대부분 추가투자시 고려하는건 입지 이후 향후 물량입니다. 공급부분은 제하고 수요만 논한다? 솔직히 이야기드리면 이거 어느정도 부동산해보신분들은 아시겠지만 말도안되는 소리죠. 가수요, 실수요 구분? 1주택 갭투를 가수요로 계산해버리는건 또 신박하네요.. 적어도 투기꾼 프레임에서 다주택자들을 계산하는건 봤어도, 1주택 갭투를 가수요로 보내는건 좀 멀리나가셨다생각합니다. 1주택 갭투하신분들 이 정권하에선 그 어느분들보다 '실수요'로 잡으셔야죠. 19년부터 하락에 배팅하셨다는데.. 글쎄요. 제 기억상 이 정권정책 나온후로 하락에 배팅하신분들은 좀.... 누가봐도 하락할 건덕지가없는데요.. 공급부족이 악의적이다..?? 선생님 공급을 이야기할때 강남물량만 가지고오시면 어쩝니까. 거기다 3만가구 뿐인데요. 공급폭탄을 이야기하자면 강남 1급지 재.재 쪽들만 가져오시면 안되죠. 부동산에서 공급물량으로 가격이 낮춰지는건 초 1급지 재.재뿐 아니라 전체 지역의 물량이 연쇄적으로 들어오면서 지역전체적인 순환이 가능할때의 일입니다. 지금 강남 3만가구의 재.재는 1급지내에서의 손바꿈과 그로인한 가격리딩의 결과만 가져오는 겁니다.. 마지막으로...수요.... 그 수요부분이 해결이 전혀안되니 추격매수가 나오는겁니다. 지금 HUG에서 신규분양가를 주위 주택의 80-90프로로 올린다그랬죠. 그러면 다음차례는 결국엔 그 보다 낮은 급지로 사람들의 매수세가 몰릴뿐입니다. 가격은 높여놓고, 분양바라보던사람들까지 먼산보게 만드는 이상한순서의 정책을 펴니 사람들이 아 안되겠다 사야겠다하는거죠. 이런경우 임차인분들이나 무주택자분들은 결국 내가 뉘일 집 찾게됩니다. 공포는 지금 같은때에 이야기하는건 아니죠. 향후 공급폭탄이 예견되있거나, 혹은 분양시장이나 전세시장에서의 변동이 감지될때하는말입니다. 지금 공포를 이야기하시는건 소위말하는 금융분들이 부동산시장 평할때 말하는 우를 그대로 반복하는것과 비슷한것같네요
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