일단 미국 유럽은 단독주택이 주류이고 도심에 월세 많이 주는 건물은 주인이 통째로 건물을 소유하고 호실을 나눠 월세주는 형태가 많고 세대마다 분양된 고층 건물은 기둥식 구조로 수명이 100-150년입니다

같은 동아시아지만 일본 역시 미국 유럽처럼 단독주택이 주류에 도심의 맨션은 기둥식 고층 건물이 대부분이고요

반면 한국은 미국 유럽 일본과는 달리 단독주택 비중이 적고 콘크리트 아파트가 주류이고 또한 지금까지 아파트의 가치가 유지돼온건 30-40년 마다 가격이 올라가면서 분담금 거의 없이 재건축을 할 수 있었기 때문인데

이미 대부분의 아파트가 용적율 200%전후 이상인 지금 강남 몇 개 단지 빼놓고 재건축 불가능해진건 업계 사람들은 이미 다 아는 사실입니다

분담금 몇 억 씩을 대부분의 조합원이 찬성하는 상황이 올 수가 없어요 용적율을 400-500%로 올려준다 어쩐다 하는 것도 현실성이 없고 다른 인프라가 2-3배로 증가하는 인구를 감당하게 돼있지가 않은데 말이죠

거기다가 한국 자체가 인구 감소기로 이미 몇 년 전에 들어섰고 그래서 한국 부동산이 거품경제 붕괴 직후 일본의 그것을 따라가는 거 아니냐 맞냐로 싸우고 있는 경우가 많은데

많은 사람들이 놓치고 있는게 이거입니다

"한국은 일본과 달리 콘크리트 아파트라는 공동주택이 주류라는 것. 그것도 기둥식이 아닌 벽식으로"

그리고 한국 아파트 자체가 공중에 떠있는 콘크리트 + 경계가 없는 수치 상의 대지지분 뿐이라는 것, 그것도 내력벽에 온갖 배관이 파묻혀 있는 벽식으로 말입니다

단독주택은 전체 땅이 온전히 개인 소유이므로 개인이 돈을 들여 건물을 다시 짓든 더 화려하게 짓는 게 가능하지만 콘크리트 아파트는 그게 안되니 재건축이 조합원 투표를 통과해야 하는데, 개인이 자신의 아파트를 다시 짓고 싶어도 그럴 수가 없습니다

그런데 이미 대부분의 국내 아파트는 용적율 200%전후이고 분담금 몇 억 씩은 확정이고 신규 분양 물량은 많지 않고 이게 어떻게 재건축이 됩니까 반대하는 집주인이 1-2% 수준이면 몰라도

사실 기둥식인 단독주택도 진행이 쉽지 않지만 단독주택의 골자인 기둥과 보 자체는 수명이 100년 -150년 정도 합니다 이게 왜 중요하냐면 기둥-보는 철거 안 하고 리모델링 하기가 벽식인 콘크리트 아파트에 비해 훨씬 수월하다고 해요 그리고 각종 배관을 기둥과 보를 안 건드리고 철거 및 설치할 수 있어서 평소 정비도 가능합니다

한국의 부동산 상황은 벽식 공동주택이 주거의 주류인 나라가 인구 감소기에 들어간 거라 일본은 물론이고 외국에도 동일한 사례가 없다고 보거든요 그나마 최근의 중국 정도면 가장 근접하겠네요 여기도 상해 북경같은 대도시권은 한국같은 벽식 콘크리트 아파트가 대부분의 주거 형태니까요

한가하게 일본 유럽과 비교하며 어떻게 될까를 예상할 문제가 아닌 겁니다 한국의 아파트는 단독주택보다 훨씬 더 가치가 떨어지는 겁니다 한국의 아파트들이 여러 문제를 이유로 재건축이 어렵게 된 순간부터 말이죠

이러니 아무리 생각해봐도 한국 부동산의 미래는 서브프라임 붕괴 떄 미국의 부동산 붕괴, 자국의 거품경제 붕괴 때 일본의 부동산 붕괴보다 훨씬 더 떨어질 가능성이 매우 높다는 결론밖에 도출이 안되더군요 한국 부동산에 대해 일본 부동산 정도의 전철만 밟을 거라는 분들은 다들 한국이 미국, 유럽, 일본과는 달리 벽식 아파트가 가장 보편적인 주거 형태라는 것을 간과하고 있는듯 합니다