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09/09/14 22:47
집주인 본인이 아닌데 구두건 뭐건 무슨 권한이 있나요? 제 생각에는 1번은 걱정할 게 아니구요.
계약기간이 있는데 버틴다고 소용이 있나요. 가장 좋은 건 아는 부동산이나 업자에게 상담해보시는거에요.
09/09/15 00:09
법적으로 집주인은 세입자에게 3개월 전에 계약의 지속유무를 전달해야 하는데요
계약기간이 지날때 까지 아무런 언급이 없으면 계약기간이 자동 갱신됩니다. (보통 전세계약을 2년으로 하기 때문에 전세계약은 자동 2년 연장, 월세는 1년단위 계약을 하기때문에 월세는 1년 연장) 이런것들은 임차인을 보호하기 위한 법인데요, 세입자가 왜 버티겠다고 그러는지 이유를 물어보세요... 보통은 계약기간이 지나서 자동연장이 되어서 세입자가 맘편히 있을 때 갑자기 집주인이 등장해서 집을빼달라고 하면 그 반발로 그렇게 말할텐데요... (저같아도 따질 듯 하네요... 적어도 이사비용은 받아야겠죠..) 법적으로는 3개월전에 통보지만 1달 정도면 어느정도 여유도 있고 보통 그정도에 다들 하기때문에...(법보다 이런 암묵적인 룰들이 더 가깝게 다가오죠) 이게 서로 좋게 해결해야하는게 2번 질문과 연관이있는데, 계약기간이 끝났다고 해도 집주인이 집에 들어가서 강제적으로 세입자를 끌어낼 수 있는 법적근거가 없거든요... 정당한 계약의 종료에도 불구하고 세입자가 버티는 경우도 재판을 통해서 가능한데 이것도 강제력이 없다고 하더라구요..
09/09/15 01:02
1의 답변은 wook98님의 말씀과 같고(물론 구두계약도 계약은 계약이지만, 본인이 안 했으니 효력이 없지요), 2의 문제는 ISUN님의 말씀과 같습니다.
재판으로는 100% 집니다. 좋게 해결 보셔야겠습니다. 이사비라도 줘서 내보내야 할 상황인데요(임차인이 그것도 싫고 무조건 2년 더 살겠다고 하면 별 도리가 없습니다). 2천만 원의 2년 이자는 예금이라면 150만 원 정도일거고, 대출이라면 350~450만 원 정도겠지요. 따라서 임차인이 이사비라도 받아서 나가겠다고 하더라도, 돈이 급해서 대출이라도 받으셔야 할 상황인 경우에만 의미가 있겠죠. 예금 깨서 해결할 수 있는 상황이라면 2년 더 살게 하시는 게 나을 수도 있습니다. ============================================ 아래에 일부 수정했습니다. 10월까지라는 것을 '10월이 되면'으로 보았는데, '10월말'일수도 있어서 일부 추가해 놓았습니다.
09/09/15 09:28
글쎄요... 너무 집주인 분에게 불리한 답글만 달려있군요.
물론 우리나라 주임범이 임차인에게 유리한 반향으로 되어있는건 맞지만, 윗 글처럼 너무 잡주인에게 일방적으로 불리하진 않습니다. 근데 미리 말씀 드리자면 결론은 어차피 윗 답글에서 말씀하신대로 서로 좋게좋게 해결하시는게 제일 좋습니다. 우리나라에서는 법대로 해서 좋은 사람은 변호사 밖에 없습니다. 1번은 일단 패스 하고요.(2번부터 하는게 순서 같네요.) 2번을 보자면 우리나라 주임법은 임대차 계약의 갱신에 대해 아래와 같이 정하고있습니다. "주택임대차 보호법 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.<개정 1999.1.21> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.<신설 1999.1.21>" 윗분들이 말씀하신 글은 1항입니다. 즉 계약이 만료되기전 6개월에서 1개월(실제로는 3월입니다. 시행령에서 그렇게 정하고있죠 시행령까지 쓰다보면 글이 길어지니.. )전까지 아무런 언급이 없다면 기존 계약대로 재계약한걸로 봅니다. 하지만 여기서 (임대인 입장에서) 중요한건 2항으로 그 존속기간은 없다고 보는것입니다. 즉 계약기간이 만료 되었고(실제로는 만료되기 1개월전이지만 하여튼) 재계약을 하지 않은 상황이라면 집주인은 3개월 전에는 어느때나 3개월 후에 계약의 만료를 주장할수 있습니다. 즉 3개월 줄테니 나가든지 전세비 올려줄 금액을 구하든지 할수 있는 시간을 주는 것이죠. 만일 질문자꼐서 말씀하신대로 임차인께서 금액도 못 올려주고 나가지도 못하고 버티신다면... 3개월전에 내용증명으로 계약의 만료를 보내시고요, 공증도 하면 좋겟지요. 3개월이 지난후에 재판을 걸어서 즉심을 받으시면 됩니다. 법원의 명령서 한장이면 퇴거를 요구 할수있고 이 명령서에 임차인이 불응하면 검찰 고발 까지 가능합니다. 근데 이거는 어디까지나 법적인 사항이고... 실제로는 법원에 소장 제출해서 명령서 받고 퇴거 조치 취하고 어쩌고 하는데에 짧게는 몇개월에서 길게는 소송이 어디까지 가느냐에따라 몇년까지 걸립니다.(사실 몇년은 좀 오바긴 한데...) 이상황에서 1번이 걸리기 시작합니다. 만일 두분 사이가 완전히 틀어져서 소송까지 갔는데 임차인께서 "임대인의 어머니가 그냥 살라고 했다: 라고 증언하였고 어머니께서 " 내가 그렇게 말하긴 했다." 라고 말씀이라도 하신다면 소송의 승리조차 불투명해집니다.(이건 전적으로 판사의 판단) 게다가 비용도 만만치 않죠. 변호사를 구하신다면 기본 2~300이 깨질것이고, 법무사로 구해서 직접소를 하신다고 하여도 1~200은 가볍게 나갑니다. (어디까지나 수임료만, 인지세 등등은 따로입니다.) 사실 소에 관련된 사항은 많이 과장한 바가 없진 않은데, 하여간에 결론은 좋게좋게 해결하는것이 제일 좋은 방법입니다. 일단 잘 타일러 보시구요, 정 안되겟으면 주변에 경찰이나 법계통에 아시는분 있으면 같이가서 조문 조금 늘어 놓으면서 압박한번 해 보세요. 우리나라 사람들 법에 약해서 의외로 잘먹힙니다. 좋은 결과 있으시길 빕니다. 그럼 이만..
09/09/15 10:33
일단 주택임대차 보호법 제6조 제2항이 '존속기간은 2년으로 한다'로 개정되었습니다. 올해 8월에.
그리고, 주택임대차 보호법에 임대인에 의한 계약해지통지 규정은 없으나, 민법 635조에 기간 약정없는 임대차의 해지통고는, 임대인이 통고한 경우 6월후에 해지의 효력이 있다고 적혀 있으므로, 이에 해당한다는 견해도 있습니다. 가장 좋은 것은 좋게 좋게 타협하는 것이고(기간에 여유를 드릴 테니 몇 월까지 비워주세요. 라는 식으로), 궁극적으로는 6개월 후에 명도소송에서 승소하여, 짐을 꺼낼 수 있고, 소송비, 이사비, 이사짐 보관비(살림이 손상되면 배상해야 된다고 하네요.) 등은 보증금에서 제외하면 된다고 하니, 세입자도 무작정 버텨봐야 유리할 것이 없습니다.
09/09/15 10:39
그리고, 구두 계약 말인데,
구두 계약도 계약으로서 효력이 있다고 합니다만, 실질적으로는 증인이 없다면 효력이 없는 것이 마찬가지입니다. 그런 말 한 적 없다하면, 증인이 증언해 주지 않는 한 무슨 수로 증명할 것입니까? 글쓴이의 어머니가 계약을 대리할 권리가 있었느냐 하는 문제도 있구요.
09/09/15 13:10
어? 다들 3개월이라고 하시네요.
(물론, 법에 1개월이라고 쓰여 있는 것을 시행령이 맘대로 3개월로 고치는 것은 법률체계상 불가능합니다.) 제가 ISUN님 글에서 3개월 부분은 잘못 읽었습니다. 계약기간 종료 전 6개월~1개월입니다. 결론에 영향이 없다 보니 잘못 읽은 듯합니다. 착각하신 분이 있다면 죄송합니다. (혹시 질문자가 말씀하신 10월이라는 게 '10월이 되면'의 뜻이 아니라 '10월말까지'라고 한다면 지금이라도 그냥 갱신거절통지하시면 되고, 이하의 글은 무의미합니다.) 흠냐님의 통지하고 3개월 경과하면 무조건 해지된다는 해석은 찬성하기 어렵습니다. 묵시적 갱신의 효력은 갱신거절이 가능한 기간이 도과하는 즉시 생기는 것으로 봅니다. 즉 2번째 계약이 1번째 계약 종료 전에 이미 성립(계약은 미리 체결한다고 하여 그 효력에 아무 영향이 없는 것과 마찬가지입니다)하여 있는 이상, 1번째 계약에 대한 해지통고가 2번째 계약에 대한 해지의 효력이 생기지 않습니다. 또한, 주택임대차보호법상 통지 후 3개월 경과로 해지되는 것은 오로지 임차인의 권리일 뿐입니다. 종전에는 묵시의 갱신이 된 경우 주택임대차보호법 4조1항을 취하여 이를 2년짜리 신계약으로 보느냐 아니면 이 경우에는 위 4조1항의 적용이 배제되어 기간의 약정이 없는 것이 되느냐가 문제였는데, 전설인 경우에는 임대인에게는 해지권이 없고, 후설인 경우는 민법 635조에 의하여 임대인도 통지 후 6개월 경과로 해지할 수 있게 됩니다(Jastice님이 말씀하신 견해이고 종전의 제 사견입니다). 그러나 대법원 판례는 2년설을 취하고 있었고, 따라서 실무상으로는 임대인에게는 해지권이 없다고 볼 수밖에 없습니다. Jastice님이 말씀하신 견해는 제가 전에 취하고 있던 사견과 같습니다. 하지만, 올해 개정으로 위 판례에 따른 2년설이 법에 명시되어 버렸으므로, 이제는 그러한 해석이 불가능하다고 할 것입니다. 민법 635조는 기간이 정해진 임대차에는 적용할 수 없으니까요. 흠냐님이 말씀하신 [3개월이 지난후에 재판을 걸어서 즉심을 받으시면 됩니다. 법원의 명령서 한장이면 퇴거를 요구 할수있고 이 명령서에 임차인이 불응하면 검찰 고발 까지 가능합니다.] 부분에 관하여는 아무런 근거를 찾지 못하였습니다. 형사적으로, 임차인은 계약기간 후에 퇴거하지 않는다고 하더라도 퇴거불응죄가 되지 아니합니다. 경매에서 낙찰된 부동산의 경우에는 인도명령이라는 것을 법원에서 발령할 수 있습니다만, 일반 주택의 경우에는 정식재판 후 판결로 인도를 명할 수밖에 없습니다.
09/09/15 13:26
은별님// 이 문제에 대해 생각을 많이 해 보신 분 같아서 질문 드립니다.
개정된 임대차 보호법에 따르면, 임대인이 전세 만료 1개월전에 통지를 하지 않으면, 자동으로 2년 계약이 됨에도 불구하고, 임차인은 1개월전에만 통지하면 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있는 것으로 이해하고 있는데요, 이경우(임차인이 해지를 요구한 경우)에 부동산 중개 수수료는 누가 지불해야 되는 것으로 판단해야 될 까요? 보통 2년이라는 계약 기간을 못 채우고 임차인이 해지를 요청하는 경우 임차인이 수수료를 대납하는 것이 상도인데, 자동 연장된 기간 중에 임차인이 해지를 요구할 때는 판단이 애매하더라구요. '계약 해지를 요구할 수 있다'가 계약 해지로 인한 모든 책임으로부터 면제된다는 식으로 해석되는지, 해약은 가능하지만 상도에 따라 수수료는 대납해야 되는 것으로 보아도 무방할지?
09/09/15 13:43
Jastice님//
물론 도의상으로는 임차인이 부동산중개수수료를 부담하는 것이 맞다고 봅니다. 하지만, 임차인의 통지 후 3개월 해지권은(임차인의 통지 후 1개월 해지권은 민법 635조에 규정된 것인데, 2년으로 기간이 정해지는 이상 이는 적용할 수 없어 보입니다), 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 권리이다 보니, 이것이 실제로 소송이 된다면 이를 임차인에게 부담시키는 판결을 할 수는 없어 보입니다. 이러한 점을 참작하여 민법의 1개월에 비하여 3개월이라는 비교적 긴 기간을 허여한 측면도 있거든요. 결국 주택임대차보호법의 전체적인 취지는, 묵시의 갱신이 되어버리면 임대인에게 불리한 규정들을 두어, 임대인으로 하여금 묵시적 갱신이 되도록 놓아 두지 말고 재계약을 체결하도록 하는 데 있다고 할 것입니다(정식으로 재계약을 체결하면 위와 같은 불리함은 생기지 않지요).
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