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16/12/05 22:58
다른 건 둘째치고, 4/5번은 전혀 의미 없는 말입니다. 만약의 경우 때문에 이런 글을 쓰시는 건데, 만약이 발생하면 부동산이 책임져주는 일은 없습니다. 4/5번은 제외하고 생각하시는 게 좋겠네요.
16/12/05 23:24
뭐 등기기록을 올려 주셔서 사안은 명확하네요.
전 소유자가 자녀 중 1명에게 증여를 하고 사망했습니다(현 소유명의자의 어머니로 보임). 을구의 납세담보는 그 증여로 인한 세금을 한번에 내지 못해서 분할신청하면서 설정한 것으로 보입니다. 그리고 가처분으로 보아 나머지 상속인들(형제자매로 보임)이 일제히 소송을 걸었을 겁니다. 다만 아버지는 참가하지 않았습니다. 유류분은 몽땅 증여해 버리고 사망하거나 유언으로 1인에게 몰빵하더라도 일정 지분을 인정해 주는 제도이며, 그 지분은 원래 상속받을 지분의 절반입니다. 가처분의 4/13이라는 기재로 보아 망인의 자녀는 5명입니다. 돌림자로 볼 때 아들 2, 딸 3이군요. 원래 모 사망시 부와 5자녀가 있으면 부가 3/13, 자녀 5명이 각각 2/13으로 상속되는데, 그 절반이니 4명이 1/13씩 합계 4/13이 된 것입니다. 유류분은 특별한 사정이 없으면 인정됩니다. 물론 유류분은 저 재산 하나만 가지고 따지는 게 아니고 망인의 사망 당시 총재산에다가 5자녀가 이런 식으로 받은 모든 생전증여재산을 합한 다음 망인의 총채무를 뺀 상태에서 계산합니다. 만약 망인 사망 당시 재산이 전혀 없었고 채무도 전혀 없었다면 저 재산 하나만 가지고 따지게 되겠죠. 다른 재산이 없다면 재판은 4-5년이 아니라 1년 내에 끝날 것입니다. 따라서 망인 사망 당시 재산이 전혀 없었고 채무도 전혀 없었다면 이 부동산은 현 소유주 9/13과 형제자매 4명의 4/13으로 나뉘게 됩니다. 문제는 임차인으로서는 계약당사자도 아닌 망인에게 사망 당시 재산이 있었는지, 채무가 있었는지를 전혀 알 수가 없다는 겁니다. 일단 9/13과 4/13으로 나뉘는 것을 전제로 한 앞으로의 예상은 다음과 같습니다. 1. 사용에는 지장 없습니다. 현 소유주가 9/13을 가지고 있기 때문입니다. 원래 과반수 지분권자는 사용을 맘대로 할 수 있습니다. 다만 자기 지분을 초과하여 사용하는 데 대하여는 그 대가를 소수지분권자에게 주어야 합니다. 다수지분권자가 자기 마음대로 임대한 셈이니 다수지분권자는 소수지분권자에게 사용료의 4/13 상당액을 물어줘야 하지만, 임차인은 적법한 임대차이므로 소수지분권자에게 직접 사용료를 지불할 법적 의무는 없습니다. 2. 보증금은 난해해집니다. 우선변제권에 따라 경매로 돌려받게 된다면야 간명하지만, 실제로 그럴지 여부는 알 수가 없습니다. 이런 부동산은 공유가 된 다음에 그냥 끝나는 경우가 거의 없습니다. 2차로 공유물분할 소송이 걸리고, 그때 분할방법에 대한 합의가 안 되면(즉 한 쪽이 상대방의 지분을 사는 것으로 끝나지 않으면) 법원은 경매해서 돈을 나눠가지라고 판결하는 경우가 많습니다. 이렇게 되면 공유물분할경매로 넘어가서 소유자가 제3자로 완전히 바뀔 수도 있습니다. 3. 차임도 복잡합니다. 1에서 설명드렸듯이 사용료를 다수지분권자에게 내는 것 자체는 계약에 의한 것이니 합법적이지만, 이러한 사안에서 거의 100% 소수지분권자들이 임차인들에게 앞으로 자기들 지분에 해당하는 차임은 자기에게 내라는 내용증명을 보내고, 다수지분권자는 무슨 소리냐 계약한 것은 나하고 한 것이니 원래대로 내라고 합니다. 게다가 차임채권에 대해서 가압류가 날아올 것이고(이 때는 가압류된 액수만큼의 부분은 어느 쪽에도 지급 못하게 되지만, 그렇다고 지급의무가 사라지는 게 아니니 나중에 가압류 풀리면 한방에 내야 되는 상황이 발생합니다), 아마 엄청 불안한 상태로 지내셔야 할 것입니다. 한마디로 고래싸움에 새우등 터집니다. 정말 그곳이 꼭 얻어야 하는 자리라면 몰라도, 제 친척이 물어본다면 당연히 말리겠습니다.
16/12/09 19:12
말씀 감사합니다. 사실 질문자 본인보다는 앞으로 혹시라도 검색하실 분들을 위해 쓰고 있습니다. 법률상식 증대에 조금이라도 도움이 되셨다니 다행이라고 생각합니다.
16/12/05 23:48
전문가가 아니라서 법적인거는 모르겠지만 겪어본봐로는 매우 피곤합니다. 상속권자들이 피곤하게 해요. 문제가 생겼을때 요구해도 신경안쓰고....
저라면 절대 계약안합니다.
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