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통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2024/10/15 00:57:50
Name 하루아빠
Subject [질문] 전세 계약 관련 질문
안녕하세요~
최근에 타 지역 아파트에 전세 계약을 하였습니다.
현재 한달 정도 전에 계약해서 계약금만 치룬 상태이고, 잔금일까지는 40일정도가 남았습니다.
전세사기로 하도 말이 많아서 저도 걱정이 되어 관련 자료를 찾아보다가 궁금한점이 생겨서 문의글 올립니다.

* 주택임대차 신고를 오늘알아서 방금 신고해두었어요.
** 현재 특약으로 아래와 같은 문구가 들어가 있습니다.
"계약일 현재 근저당이 없으며, 계약일로부터 임대차기간만료일까지 위 부동산에 대하여 근저당권과 같은 권리관계를 설정하지 않음으로 임차인에게 1순위를 보전해준다."

1) 잔금일날 임대인이 주택을 담보로 대출을 하는게 아닌 아파트를 매매할 경우에도 저 문구가 효력이 있나요?
2) 문구에는 1순위를 보전해준다고만 적혀있고, 만약 어길 시 어떻게 하겠다는 내용은 없는데 괜찮은 건가요?
3) 만약 잔금 치룸 ~ 대향력 발생 시기 사이에 제게 불리한 상황이 발생하면(근저당 설정 등등) 제가 어떻게 대처해야 할까요?














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VictoryFood
24/10/15 01:16
수정 아이콘
(수정됨) 다른 근저당이 없으면 확정일자를 받는 것만으로도 1순위는 자동으로 되지 않나요?
1순위임에도 돈을 못받는게 문제인거지 1순위는 저런 문구가 있으나 없으나 상관없을거 같습니다.

사실 전 저런 특약이 사회초년생들에게 부동산팁으로 알려지는게 좋은건가? 하는 생각이 좀 들어요.
어차피 근저당 전에 확정일자 받으면 특약이 있으나 없으나 1순위거든요.
그런데 1순위를 무조건 보장해 달라는 특약을 넣어달라고 하면 집주인이 너 말고도 다른 세입자 많은데 왜? 할거 같거든요.
사기칠거 아니면 해줄 수 있냐 할 수도 있지만 사기치려고 저런 특약을 해주는 집주인이 더 많을 거 같아요.

만약 사기가 너무 걱정된다면 확정일자가 유효하게 되는 임대차 신고 익일(!) 이전까지 등기부등본에 변화가 생기면 계약이 무효가 된다 정도면 되지 않을까 싶습니다.
하루아빠
24/10/15 01:21
수정 아이콘
댓글 감사합니다. 음..제가 찾아본 바로는 전입신고 + 확정일자 둘다 되야 1순위가 되는걸로 봐서요. 확정일자는 미리 받아놓는다고 쳐도 전입신고는 실제 이사를 해야 할수 있는건데, 만약 이사날 근저당을 잡으면 제가 전입신고를 당일날 해도 효력은 그 다음날 부터 발생하는거니 순위에서 밀릴수도 있다고 합니다. 그래서 그 사이 시점에서 발생할 돌발상황이 제일 우려가 되구요..제가 맞게 알고 있는게 맞는지 모르겠네요. 저도 유투브 몇개 본게 다라서..
VictoryFood
24/10/15 01:24
수정 아이콘
보증금 반환 1순위는 확정일자만 되어도 되고, 전입신고는 대항력(집주인이 바뀌어도 거주할 수 있는 권리)이 더해지는 걸로 알고 있는데 더 정확한 건 계약한 부동산 중개인에게 물어보세요.
부동산 중개인이 얼버무릴 수는 있어도 거짓말은 못할테니까요.

아 전화하실때 통화녹음 필수 잊지 마시구요. 크크크
하루아빠
24/10/15 01:41
수정 아이콘
통화녹음은 필수죠 요즘같은 흉흉한 세상에 크크. 감사합니다. 내일 전화로 좀 물어봐야겠네요
Riffrain
24/10/15 10:30
수정 아이콘
어차피 전세금 넘어가는 순간 저런 특약은 있으나마나입니다. 집주인이 배 째버리면 돌려받기 힘들어져요. 차라리 전세보증보험 가입 가능한지 확인하시고 전세가랑 매매가 차이, 선순위 근저당 확인하셔서 최악의 경우에 내가 이 집을 사게 되더라도 금전적 손해는 없도록 안전장치를 두시는 게 낫습니다.
하루아빠
24/10/15 10:40
수정 아이콘
답변 감사합니다. 처음 해보는 전세계약이라 어렵네요 참. 말씀하신 부분 확인해볼게요
Riffrain
24/10/15 12:54
수정 아이콘
저도 작년에 전세 사기로 고생 엄청했는데 보증 보험 통해서 전액 변제 받았습니다. 보증 보험 가입 되는지 꼭 확인하시고 추후에 전세금 돌려받는데 문제가 생겼을 때 보증 이행 청구하는데 문제되지 않도록 관련 서류들 꼼꼼히 챙기세요.
하루아빠
24/10/15 15:03
수정 아이콘
자세한 답변 감사합니다. 안그래도 유튜브에서 전세사기 당했는데 보험 적용 못받은 사례들 보면서 찾아보고 있었어요. 정말 등기나 전세제도에 문제가 많은 거 같습니다. 작정하고 악용하면 막을수 있는 방법이 없겠더라구요. 고생 정말 많으셨어요
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