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24/09/19 00:31
1. 4억으로 10억 집을 살 수 있는지
10억 집을 사기 위해서는 대략 11억원 정도의 자금을 조달하여야 합니다. 부동산 매매과정에서 발생하는 취득세, 복비와 인테리어/가전비용/이사비 등을 충당하려면 1억 정도의 추가 자금이 필수적입니다. 그렇다면 모자라는 자금은 7억원 정도가 됩니다. 7억원 대출이 가능한 것인지 은행과 상담해보아야 합니다. 비규제지역 LTV가 70%이므로 10억 부동산 담보로 7억원 대출받기는 물리적으로 가능하지만 DSR 규제에 걸려서 7억원을 대출 받지 못할 가능성이 높습니다. 2. 대출2~30년동안 3~400씩 집에만 넣어야하는 상황도 이게 맞는건가 이 부분은 순수하게 개인의 선택 문제입니다. 당연히 주거목적으로 구매하는 것이지만 전 재산이 들어가기 때문에 인생을 건 베팅이 되어 버립니다. 다행히 서울 부동산은 가격의 하방 경직성이 강해서 상당히 안전한 투자처라고 볼 수 있지만, 다른 투자 대안(예를 들어 SNP 500 ETF)에 비해 더 나은 투자처인지는 확신할 수 없습니다. 다만, "내집 마련"은 투자와 별개로 상당한 효용이 있습니다. 평생 살 수 있는 안정적인 집 한 채를 갖추었을 때 얻을 수 있는 심리적 안정감이 매우 크기 때문입니다.
24/09/19 05:32
한국에서 수도권 아파트라는 건
최소한 지금까지는 인플레이션에 따른 자산 가치 하락을 방어하는데 필수적 수단입니다. 국가의 부가 부동산에 쏠린이상 아파트 1채까지는 자산가격 상승을 노리는 개념이 아니라 시장 흐름에 순응하는 개념이에요 오히려 안사는 게 부동산 하락에 배팅하는 것에 가깝습니다 그리고 그런 분들은 '그때 샀어야..'를 수십년째 반복해왔구요. 앞으로는 다르지 않냐고 물으신다면 제가 점쟁이도 아니고 확신할순 없지만 상급지에 수요 좋은 지역은 최소한 제가 죽기전엔 폭락하진 않을겁니다
24/09/19 11:00
(수정됨) 가능이야 하지만 레버리지의 종류가 너무 다르잖아요.... 1금융권 대출하고 배수 추종 금융상품하고 성격이 너무 다르고 같은 층위에 놓고 이야기할 성격의 것이 아닌 걸 당연히 알고 계실 것 같은데. 리스크 수준이 비슷한 걸 비교해야죠. 급지 아파트 주담대 매수 vs 금융 상품 투자 인 경우에 금융 투자 중에 리스크가 거의 최저인 것과 비교해야 되고, 그럴 경우에도 금융 투자의 수익률이 더 높아야 하는데 현실적으로 이렇게 성공하는 사람 보기 드뭅니다. 무주택자 자산 불리기가 1주택부터 시작하는 게 기본인 건 이유가 있죠.
24/09/19 12:15
10억 집을 생애 최초로 사면 7억까지 대출해줍니다. 다르게 말하면, 3억만 있으면 7억을 대출해 줍니다.
3억 들고 7억 대출 받을 수 있는 다른 상품이 없는 것으로 알고 있습니다. 다른 상품들이 만들어 낼 수 있는 레버리지와는 차원이 다릅니다.
24/09/19 13:10
주식신용거래 하면 예수금의 2.2배까지 대출이 되니 6.6억 까진 땡길 수 있겠네요.
이렇게 안하고 단순 3배 5배 레버리지 상품을 사는 방법도 있구요 물론 리스크는 비교도 못하지만...
24/09/19 08:31
스트레스 DSR적용으로 7억 정도 대출 받으려면 연봉이 1억 을 훨씬 상회 하는 금액 이여야 가능할 것 같은데.. 이건 은행 쪽으로 알아보셔야 할 것 같아요.
계약하고 대출 안 나와서 잔금 못 하면 계약금만 날리는 거라..
24/09/19 09:17
현시점 금리 기준 스트레스 DSR 적용해도 연봉 1억당 8억 정도의 주택담보대출이 나옵니다.
최근에 대출 상담사에 문의한 내용이라 이 정도에서 오차가 크지 않을 겁니다.
24/09/19 09:06
엄,.이제 시작이죠.
그거 투자하고 월급으로 한푼두푼씩 갚아나가려면 한도 끝도.. 1. 신혼부부 특공이든 서울 출퇴근권 경기도 분양이든 뭐든 저렴한 분양을 찾고 한푼두푼 갚는것도 나쁘지 않습니다. 집을사는 방법은 많으니까요. 2. 그냥 쌩 매매로 간다면 지금집은 거쳐가는 집이라는 생각으로 하셔야.. 지금돈은 시드머니라는 생각으로, 부동산의 현재가치보다는 미래 가치를 생각해서 구입하시는걸 추천드립니다. 나중에 아파트 가치가 혹시라도 잘 올랐으면 상급지로 가느냐, 이익실현해서 빚을 터느냐의 양자택일중 어느것을 선택하느냐는 본인의 선택이죠 뭐.. 어쨌든 지금 집을 사는건 시작이지, 완결이 아니라는 생각으로 접근하시는걸 추천드립니다.
24/09/19 09:31
수입이 중요한 것 같습니다.
주담대 3억 좀 안되게 남았는데 2%대 금리에 30년 원리금균등인데도 매달 상환액이 살벌합니다. ㅠ 7억에다가 요새 이율이면 한사람 월급을 다 때려박아야 할 것 같은데 삶이 오히려 팍팍해지지 않을까 싶어요..
24/09/19 09:46
(수정됨) 생각하기 나름입니다. 월세나 전세대출로 죽을때까지 버티겠느냐 아니면 집하나 평생 모았다가 역모기지로 죽을때까지 살것이냐...투자로 크게 성공하거나 물려받을게 많거나 하지 않으면 둘중 선택이에요
제 생각에 실거주 1주택은 사는 선택을 할수있는게 인플레이션이 내 편이거든요. 월세나 전세대출은 인플레이션에 따라 따박따박 올라가는데 주담 대출은 한번 일으켜놓으면 금액이 딱 정해지고 인플레이션이 나면 그만큼 하락하는거잖아요. 10년전 300만원이 지금 300만원이 아니고 10년후 300만원하고도 다르죠.
24/09/19 10:18
중위소득보다 조금 나은 상황이라면 4억 현금만 가지고 10억 집을 사는건 무리입니다.
현 상황에서 매수하는데 적절한 집값은 5~6억대, 최고치로 끌어모아봤자 7억 정도가 한계라고 생각합니다.
24/09/19 10:53
갚을 수 있냐 없냐가 아니라 그냥 깔끔하게 영끌해서 서울 집사기 or 버티기의 문제고 이건 진짜 개인의 선택 영역 입니다
영끌로 버티면 서울 집값 2~3배 오를것 같다, 이자 감안해도 실거주랑 집값 상승 포함하면 이익이라고 판단하시면 달릴 수 있는거고 영끌중 원금/이자 부담이 커버가 안된다, 혹은 집값 안오를것 같다 하시면 다른 방법을 찾아보는거죠 다만 딱 하나 확실하게 말씀드릴수 있는건 그냥 서울에 집사고 싶은데 지금 살까...란 생각으로 조사나 고민 없이 달리시면 굉장히 위험합니다. 10억이면 인생 최대의 선택 수준인데 알아보고 또 조사한 다음에 결정하셔도 늦지 않아요. 10000원짜리 물건 구매시에도 9천원 특가 이력을 10분간 찾는 세상에서 10억짜리 투자는 최소 몇주, 몇달 이상 고민하고 조사할 가치가 있습니다
24/09/19 10:56
세대원 수나 구체적인 수입이나 정년, 연봉인상률을 잘 모르니 대충 생각해봐도.
20년 동안 안쓰고 4억을 모으셨다면 저축액이 늘어나긴 할테니 현재 연에 4천정도 모으신다고 치고, 여윳돈이 거의 이자에 나가는 수준 아니신가요? 정년이 30년 남으신 것도 아니실텐데 무리일 것 같습니다.
24/09/19 11:21
한국에서 레버리지로 부동산 사는 사람들 중에 순수하게 20~30년간 빚 다 갚는다고 생각하는 사람은 손에 꼽을 껍니다
다들 부동산 가격이 오르는거에 배팅하고 이자만 내다가 적당히 오르면 팔고 다음 사람에게 집값을 전가하는데 의의를 두죠 집주인은 시세차익을 먹고 다음번 더 비싼 아파트에 레버리지를 또 써서 더 비싼 아파트를 사서 똑같은 방식으로 시세차익 얻는게 핵심이지요 그리고 다음 사람도 높은 확률로 이런 마인드로 접근하는 사람이고요 이걸 싫어하고 부담스러워 하는 사람들도 많고 반대로 이걸로 부자된 사람들을 보고 신규로 뛰어드는 사람도 많죠
24/09/19 12:22
아주 러프하게 생각해서 저랑 와이프가 300+300쯤 버는데(실수령)
10억집 사서 400쯤 대출비용나가면 남은200으로 한달 살수 있지 않나...하는건데 옳은방향의 생각일까요?
24/09/19 12:30
30년동안 대출비용 400 계속 넣고 남은 200으로 산다는거야 말이 쉽죠.
사람 살다 보면 언젠가는 여유자금이 필요하기 마련인데 그거 없이 꽉 맞춰서 빠듯하게 살다 보면 언젠가는 탈이 나기 마련입니다.
24/09/19 12:46
연봉은 늘면 늘지, 주는 법은 잘 없으니까요. 줄면 집 팔고 이사 가면 되는 거고요.
6백만원 중에 4백만원 쓰는 선택지는 선택 가능하다고 봅니다.
24/09/19 13:13
전 굉장히 무리라고 생각됩니다 목돈 필요할 일이 언제 있을지 모르는데 200으로 두 사람 여가, 생활, 식비, 보험 다 커버하고 저축이 가능할가요? 엄청 아껴쓴다면 불가능은 아니지만 시뮬레이션 해보세요 앞으로 진급으로 드라마틱하게 월급이 오를거라면 충분히 가능하겠지만요
24/09/19 13:18
저는 가계 세후 소득의 절반 넘어가는 수준은 좀 부담스러운 것 같아요. 집값 오르면 어떡할거냐 하면 드릴 말씀은 없긴하구요.
은행이 빌려주고 말고를 떠나서 가계 세후소득의 40% 정도가 마지노선이 아닌가...
24/09/19 16:11
(수정됨) 7억, 금리3.5%, 30년, 원리금균등 상환의 경우 월 납입액 315만원 정도입니다.
6억, 금리3.5%, 30년, 원리금균등 상환의 경우 월 납입액 270만원 정도입니다. 이게 할만한지 아닌지는 가치관의 문제라 판단은 본인이 하시면 됩니다. 지인이 저에게 물어본다면, 수입이 앞으로 늘어날 가능성이 높다면 안 할 이유가 없다고 대답하겠습니다.
24/09/19 16:47
단순한 소비가 아니라 인생 전체의 방향성이 달라지는 결정이기 때문에 많이 고민하고, 많이 물어보고, 많이 공부하고 결정해야 합니다. 주제넘게 몇 가지 조언을 해 드리면,
1. 의사결정에 대한 선택지를 많이 만들어 두세요. 지금은 단순히 10억집 사기 or 말기로 선택지가 축소되어 있습니다. 10억원이라는 숫자를 고정시킬 필요가 없습니다. 소득수준이나 여건에 따라 금액을 유동적으로 조정하는 태도가 필요합니다. 그리고 선택지 역시 10억원 go-stop에 머물지 말고 구체화하여야 합니다. 같은 금액을 쓰더라도 지역, 평수, 준공연도, 단지 크기에 따라 다양한 선택지를 만들 수 있습니다. 2. 각각의 선택지에 대한 장단점을 정리해보세요. 가격, 교통, 학군, 배후시설, 직장 근접성 등 주택을 평가할 수 있는 요소는 매우 많고, 이것들의 중요성은 라이프 스타일에 따라 사람마다 달라집니다. 각각의 선택지에 대하여 이러한 요소를 항목으로 설정하고 구체적인 장단점을 정리해보세요. 이 과정은 매우 중요합니다. 본인이 원하는 주택이 무엇인지 구체화하는 과정이기 때문입니다. 3. 자금 조달 가능성에 대해 잘 알아보세요. 은행에 가서 자금 조달이 가능한지 이자와 조건은 어떻게 되는지 반드시 알아보셔야 합니다. 윗 댓글을 보면 이자율 3.5%로 가정하고 있습니다. 몇달 전까지는 3점대 초반까지 주담대 금리가 나왔지만 최근에는 우대 혜택을 다 넣어도 3점대 후반까지 나오는 것이 일반적입니다. 그리고 DSR 2단계 시행 및 은행들의 자체 관리로 인해 대출가능 금액도 줄어들었습니다. 이와 같이 대출규모와 조건은 시시각각 변하기 때문에 부담을 갖지 말고 은행에 가서 물어봐야 합니다. 사족. 제 친구가 실수령 600에 400만원 원리금 상환하겠다고 하면? 저는 말릴 것 같습니다. 대출 규모를 조금 줄여서 가라고 조언할 것 같아요. 이유는 두 가지입니다. 첫째, 소득 3분의 2를 원리금 상환에만 사용하는 것은 가계경제에 지나치게 부담이 됩니다. 둘째, 개인적으로 10억원 주택시장이 별로 좋지 않을 것이라고 전망하기 때문입니다. 최근 서울 부동산이 폭등한다는 기사가 많이 나옵니다. 하지만 현장 분위기는 좀 다릅니다. 강남 3구는 말 그대로 폭등을 했습니다. 그리고 마용성, 목동 + 강동구 정도는 많이 올랐습니다. 그 밖에 서울 지역은 그렇게 빠르게 오르지 않았습니다. 저는 이런 흐름이 앞으로도 지속될 것이라 전망합니다. 서울 중심지 강세, 그 밖에는 보합. 그런데 10억원으로 서울 중심지를 살 수 없습니다. 그래서 10억원 주택이 다른 대안에 비해 투자가치가 높지 않다고 생각합니다.
24/09/19 17:30
답변 잘보고 있습니다. 감사합니다.
10억 집이라는게 사실 어느 특정 아파트가 눈에 들어와서 그렇습니다. 지금 상황이 돈에 맞춰 집을 사려는게 아니고, 특정 아파트가 눈에 들어왔고 어 그럼 이거 살수있나? 하는 흐름이라... 이 질문글에서 충분히 가능하다라는 답변을 들으면 은행을 가볼예정 이었습니다. 6억에 4%잡고 한달 400이하로 나가겠지 하는 생각만 가지고 있었거든요.. 현재도 400정도 저축하고 있었기에 저축400은 되지만 대출금400은 안되나? 에 대한 괴리감(?)이 있어서 제 생각을 잡아줄 도움이 필요했어요.
24/09/19 17:58
집이라는게 고민할 거리가 많지만 결국 눈에 들어오는 것을 미친 척하고 사게 되는 것이 일반적입니다. 저도 그렇게 했습니다. 다만, 이 선택이 경제적 손실을 초래할 경우 가정불화의 원인이 될 수 있습니다. 아내분과 충분히 상의하시고, 최악의 상황도 가정해서 공동으로 결정하시면 좋을 것 같습니다. 결국 집을 산다는 것은 더 행복한 삶으로 레벨업하기 위한 것인데, 그것만 충족된다는 확신이 있으면 용기를 내보셔도 좋을 것 같습니다.
24/09/19 18:11
(수정됨) 저축400과 대출400은 자금유동성에서 차이가 납니다.
저축을 400씩 한다면 갑자기 현금이 필요한 일이 있을 때에도 거의 부담이 없지만 월수입 600인데 대출금을 400씩 갚는다면 여유자금이 전혀 없을겁니다. 저라면 400저축이 가능한 상황이라면 대출금 변제액을 300-350정도로 잡고 나머지 50-100은 저축하거나 현금성 자산에 투자할 듯 합니다.
24/09/19 18:57
4억으로 10억 집을 6억 대출받아 살수는 있겠지만...
무리하는 수준 같습니다 평수좀 낮추고 2~3억 대출받아 살 수 있는집에서 고르는걸 추천해요
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