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17/12/12 21:17
법적으로 진행해도 6개월은 걸린다고 들었습니다.
눌러사는거 내 쫒으려면 6개월 꽉꽉 채워서 나갈 확률이 높으니 보통 이사비를 얹어주면서 내보내더군요 명도소송 준비하시면서 살살 달래는 거 말곤 답 없습니다
17/12/12 21:37
(수정됨) 답변주셔서 감사합니다.
현재 전월세로 세입자가 사는데, 전세금대출해준 금융기관에는 제가 반납 안하면 되는건가요? 안나가면 세입자가 나갈때까지의 금액을 임의적으로 제가 감액해서 돌려주면 되는것인지요?
17/12/12 21:55
반납하지 마십시오 세입자가 안나가는데 반납할 의무는 없어보입니다. 다만 금융기관에 이러한 사실의 내용증명을 보내야하구요.
3개월 연속 월세를 밀릴경우에는 계약해지사유가 될텐데 좀 늦으신것 같습니다. 명도소송 준비하시고 밀린 월세는 보증금에서 제하시고 금융기관에 반납하셔야할것 같습니다. 차라리 금융기관에서 세입자에게 구상권청구하라고 하세요. 아리온님이 받으시려면 귀찮으실듯..
17/12/12 23:58
조언주셔서 감사합니다.
우려스러운일이 생길경우 말씀주신대로 대응하겠습니다. 1.보증금이 월세70배정도 되어서 좋게 계약만료에 나가는걸로 좋게 넘어갔습니다. 2.정확히 세입자가 금융권에 질권설정으로 80퍼센트정도를 세입자신용대출로 저에게 바로 입금된 경우입니다. 이 경우도 금융권에 구상권청구 요청해도 되는것인지요?
17/12/13 00:07
제가 대출에 대해서 잘 알지 못하지만 세입자 신용대출이니 결국 대출을 받은건 세입자이지 임대인이 아니므로 대출금에 대한 변제의무는 세입자(임차인)에게 있습니다만. 그 질권설정이라는게 보증금에 대해서 질권설정인거죠? 건물이 아니라?
보통 월세나 건물 파손에 대해 세입자(임차인)가 지불해야하나 그러지 못할 때를 대비해 받는 것이 보증금(물론 이자수익도 있겠지만.)이니 아리온님이 우선권이 있다고 생각되지만 이건 변호사에게 질의하시는게 우선일듯 합니다. (금융권에 물어보면 당연히 지들 돈 먼저 받기 위해 반납하셔야합니다. 라고 할겁니다.) 그리고 금융권에 구상권 청구하라는 의미는 보증금에서 세입자(임차인)이 지불하지 않은 월세를 제하고 보낸다는 내용증명이면 되지 않을까 싶습니다만... 이것도 변호사에게 질의하시는게 확실할듯 싶네요.
17/12/13 00:29
(수정됨) 네 맞습니다. 그 세입자 개인신용으로 전세대출받은것입니다. 임차인을 신뢰못하니 금융권은 임대인에게 주고요.
말씀주신대로 건물에 대해서 아니어서 부동산 등기에 이력이 남거나 하는건 아닌것으로 알고 있어요. 말씀주신대로 세입자가 파손하거나 월세연체하거나 할때 금융기관이 가령 1천만원을 저에게 빌려줫지만 저는 100만 줄수도 있다는거까지 금융기관이랑 맨처음부터 최근까지 확인받았던 사항입니다. 네 해당부분에 대해서 혹시라도 아리까리한 부분이 있으면 변호사등에 더 확인하도록 하겠습니다.
17/12/12 22:44
(수정됨) 법무법인 알아보시고 잊으시는게 정신건강에 좋을 걸요.
저도 명도 해봤지만 바로 윗윗 집에 사는 사람 쫒아내는것도 만나서 시간정하고 자기가 법인다니는데 출장비를 달라는 개소리나 듣고 있어야 하고 이사비용도 달라는둥 하는 소리 듣고 있자면 맨정신으론 힘듭니다. 물론 얼레고 달래고 이사비용 주는 방법이 일반적이긴 합니다만 거기 쫒아다니는 시간과 정신적 고통도 있으니까요. 데이터를 얼마나 쌓아놓고 계셨는지가 문제지만 승소하면 수임료는 다 임차인 쪽이 지게 되어 있으니 만나서 날짜하고 이사비용 얼마 딱 말씀하시고 명도소송 법무법인 어디에다 의뢰했고 님들이 패소할 시에 님들 법무 비용 제외 우리 수임료만 800정도 님들이 내야 할 테니 알아서 하세요 하십시오. 너무 이길게 뻔해서 젤 비싼데 의뢰 상담 중이고 양보고 뭐고 말 섞을 필요도 없으니 그냥 당장 나가 주시던가 3개월에서 6개월 후에 천몇백 더 내고 나가시던가 알아서 하시라고요. 딱 한통화 가불가 이야기만 듣겠고 불가 통보 받으면 6개월 후에 법정에서 만나자고 딱 잘라 말하세요. 급한것 처럼 굴고 날자에 쫄리는 것 처럼 굴면 더 안나가고 이사비용 더부르고 진상부립니다. 법무법인을 뻥카를 치시던 뭐던 내용증명하고 명도 소송 준비하신 증거자료들은 현장에 가져가셔서 그냥 이런거 수십번 해본 사람처럼 서류 내밀고 난 시간에 쫄리는거 없고 6개월 후에 6개월치 전세금 압류해서 받으면 그만이니 알아서 하세요 하십시오.
17/12/13 00:24
(수정됨) 구체적으로 마음가짐, 대응방안 주셔서 감사합니다.
말씀주신걸 준비해서 당일날 조짐보이면 바로 내밀수 있도록 품고 있겠습니다. 월세 연체될때만해도 세입자가 나중에 안나가면 어떻게 될까 걱정도 했었는데, 부동산을 좀 더 접하면서 제가 가진 좋은 카드가 많더군요. 앞으로도 조급하지 말라는 말씀 명심하겠습니다. 1.임차인은 아내지만, 남편이 대신 계약이나 연락을 하는 경우입니다. 연체될때쯤부터 남편과는 직접연락이 안되고, 부동산에서 차명폰으로 카톡으로 나누는듯 합니다. 이번에는 남편에게 간접전달이 아닌 관련내용을 실제 임차인이고 내용증명보낸 아내에게 직접 전달되도록 하겠습니다.
17/12/13 00:33
감사합니다.
언제나 말로 끝나는 상황이 제일 무난하죠. 계약할때는 시끄러워도 스무스하게 진행되면 좋은데, 계약때 익스큐즈한사항이 내내 걸리고 발목 잡으면 스트레스를 받더라구요. 유명한 호의가 계속되면 권리로 아는 경우가 생기고요. 그래도 말씀주시는 상황대로 되었으면 좋겠습니다.
17/12/13 00:51
조금 전문적인 얘기지만
임차인이 계약 종료 후에도 명도거절하고 무단점유를 계속할 경우 임대인이 은행에 대해서도 전세금 반환을 거부할 수 있음은 물론 임차인의 연체차임 등을 공제하겠다고 주장하는 것이 가능하다고 봅니다. 이런 법리가 약간 다른 사안, 그러니까 임차보증금에 대해 추심명령이나 전부명령이 발령된 경우 관하여는 대법원 판례로 확립되어 있는데 이 사안처럼 소위 '채권질권'이 설정된 사안에 관하여는 그런 수준으로까지 확립되진 않았습니다. 하지만 양자의 법률관계는 대체로 유사한 것으로 이해되고 금융권에서 통용되는 유명한 법률실무서에서는 그런 취지로 설명하고 있습니다. (임대인이 공제항변, 동시이행항변을 할 수 있으므로, 그 위험을 반영해서 담보가치를 산출해야 한다는 식) 하지만 이런 정도로 은행하고 법적 다툼을 벌이는 피곤함을 감수할 수는 없는 일이므로 일단 은행 측에 입장을 충분히 밝히셔서 말로 해결이 될 것 같으면 그렇게 하시고 잘 안될 경우 법률전문가 조력 하에 사안을 해결하는 길을 검토해보셔야 할 것 같습니다.
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