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17/05/23 14:40
전세권이 설정되어있는 상태에서 위와같이 전세권자가 땡깡부리는거면, 액수도 액수고 어떻게 비벼보기가 쉽지 않을 것 같은 생각이 듭니다만..
자세한 사항은 아래 피식인이;
17/05/23 17:13
1. 기초 법률관계
가. 이 사안은 2개의 계약관계가 존재하는 사안입니다. '임대차계약'(임대인-임차인)과 '전대차계약'(임차인-전차인)입니다. 나. 현재 '임대차계약' 부분에 관하여 임대인의 해지권 행사가 가능할 수 있습니다. 일단 임차인의 차임연체로 인한 해지권(상임법 제10조의8) 행사가 가능할 수 있고(연체액수 불명으로 확답 불가) 또한 임차인의 무단전대로 인한 해지권(민법 제629조) 행사가 가능할 수 있습니다. 2. 임차인에 대한 청구 가. 관건은 '전대차계약'에 계약종료사유가 존재하느냐 하는 것입니다. 특히 사안에서 전차인이 '임차인의 채무불이행'을 이유로 해지권을 행사할 수 있느냐가 쟁점입니다. 나. 일단 임차인의 '공과급 및 월세 체납, 학원 운영 방해 등'은 이론적으로는 민법 제623조에 의한 의무위반을 구성할 수 있습니다.(임차인은 '전대차계약'의 '임대인'입니다.) 하지만 이를 실제 현실에서 주장, 증명하는 건 다른 문제입니다. 본문의 내용만으론 그런 입증이 가능하다고 단언하기가 어렵고, 보수적으로 봐서 어렵다고 보는게 마음 편합니다. 이러한 입증은 형사고소를 통해 임차인을 업무방해죄 등으로 처벌받게 할 경우 가능할 수 있지만 그게 쉬운 일은 아닙니다. 다. 다만 사안에서 임대인이 '임대차계약'을 해지하고 임차인과 전차인을 상대로 명도요구를 해올 경우 이는 '전대차계약의 이행불능'을 구성하여 결국 전차인이 전대차 해지권을 행사할 사유가 될 수 있습니다. (대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결) 이 경우엔 전차인 입장에선 적어도 입증의 부담은 많이 덜한 편입니다. 임대인이 보내온 내용증명 같은 게 증거가 될 수 있기 떄문입니다. 3. 임대인에 대한 청구 가. 임대인-전차인 간엔 계약관계가 없습니다. 따라서 본래 전차인은 임대인에게 전차보증금을 청구할 수는 없습니다. 나. 다만 전차인은 '전차보증금 1000만원'을을 피보전채권으로 하여 ' 임차보증금채권 4000만원'을 가압류할 수 있고 이후 위 '임차보증금 4000만원'에 대해 추심명령 또는 전부명령을 받아 결과적으로 임대인에게 직접 청구하는 형식으로 절차를 진행할 수 있습니다. (추심명령을 택하느냐 전부명령을 택하느냐에 따른 차이도 있지만 얘기가 이 이상 복잡해지는 건 곤란하므로..) 한편 현 시점에서 임차인이 이미 재산이 없다는 점이 입증가능할 경우 전차인은 채권자대위권을 행사하여 임대인에게 4000만원을 자신에게 직접 지급하라고 청구할 수도 있습니다. (민법 제404조, 대법원 2005. 4. 15. 선고 2004다70024 판결) 다. 한편 임차보증금은 '임대차 종료'를 조건으로 하는 것이니만큼, 전차인이 채권자대위청구를 하든 추심금, 전부금청구를 하든 임대차 계약기간이 만료되거나, 어느 한쪽(임대인 또는 임차인)의 정당한 해지권 행사가 있었다는 사정이 입증되야 합니다. 만약 사안에서 임대인이 임차인의 채무불이행을 이유로 계약을 해지하겠다고 나설 경우 이 요건이 쉽게 충족됩니다. 그러나 그렇지 않은 경우 임대차계약이 기간만료되지 않은 한 이 요건 충족이 애매할 수 있습니다. 사안에서 임대인 측 채무불이행은 발견되지 아니하니까요. 라. 전차인의 임대인에 대한 청구가 가능하더라도 임대인이 '임차인의 연체차임 공제주장'을 할 경우 4000만원에서 연체차임 등을 뺀 잔액만 임대인에게 주장할 수 있음에 유의하셔야 합니다. (대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등 참조) 실제적으로 이 문제 때문에 임대인에게 직접청구하는 실익은 많이 줄어들 수도 있습니다. 마. 어떤 식으로든 전차인이 임차보증금을 행사할 수 있게 되면 이 사건 건물 자체에 대한 강제집행도 가능하게 됩니다. 다만 이 사건 전차인은 무단전대에 기한 전차인이어서 원칙적으로 상가임대차보호법 상 우선변제권 행사는 어렵지 않나 싶습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 참조) 4. 결론 요약하면 임대인이 임대차계약을 해지하고 임차인, 전차인에게 명도요구를 하는 경우 오히려 전차인 입장에선 여러가지 법적 조치를 모색할 수 있게 되는데 임대인이 그냥 임차인의 연체차임은 보증금에서 까기로 하고 사태를 방관할 경우 전차인 입장에선 딱히 법적 조치를 취하기가 곤란해지는 경향이 있습니다. 후자의 경우 전차인은 부득이 계약만료를 기다리고 나서야 임차인, 임대인에 대한 조치를 검토해볼 수 있습니다. 어느 경우든 임차인이 알아서 돈주겠다고 나서지 않는 이상 다른 사무실을 구하면서 지출할 보증금 등은 자력으로 구하셔야 할 상황입니다. 이 사안은 소송과 집행 양면에서 법리와 사실관계 상 복잡한 쟁점이 많아 법적 조치를 취할 생각이라면 변호사 조력이 필수라고 보셔도 무방합니다.
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