이 이야기는 네브래스카에서 시작됩니다. 1973년~1981년 동안 중서부에서는 농장 가격이 폭발적으로 상승했습니다. 걷잡을 수 없는 인플레이션이 닥친다고 사람들이 믿은 데다, 소형 지역 은행들의 대출 정책이 부동산 가격 상승을 부채질한 탓입니다. 그러다가 거품이 터지자 농장 가격이 50% 이상 하락했고, 대출받은 농부와 대출해준 은행들 모두 엄청난 충격을 받았습니다. 아이오와와 네브래스카 주에서 이 거품 붕괴로 파산한 은행의 숫자가, 최근 금융위기로 파산한 은행 숫자의 다섯배였습니다.

1986년, 나는 오마하 북쪽 50 마일 거리에 있는 농장 400 에이커(160만 제곱미터)를 연방예금보험공사(FDIC)로부터 사들였습니다. 가격은 28만 달러였는데, 파산한 은행이 몇 년전 그 농장을 담보로 대출해준 금액보다 훨씬 적은 액수였습니다. 나는 농장 운영에 대해 아는 것이 없었습니다. 그러나 아들 하나가 농사를 좋아했으므로, 아들의 도움으로 이 농장의 옥수수 및 콩의 산출량과 운영 경비를 추산할 수 있었습니다. 이 추정치를 바탕으로 계산해보니 이 농장에서 나오는 표준 수익(풍년과 흉년의 평균수준)이 약 10%였습니다. 또한 세월이 흐르면 생산성이 향상되고 곡물가격도 상승하리라 생각했습니다. 두 가지 예상 모두 적중했습니다.

나는 특별한 지식이나 정보 없이도 이 투자가 손실 위험은 없고 수익 가능성은 크다고 판단할 수 있었습니다. 물론 때때로 흉년도 들고 가격이 하락할 수도 있습니다. 그런들 무슨 문제가 있겠습니까? 때로는 풍년이 들 것이고, 나는 서둘러 농장을 팔 필요도 없었습니다. 28년이 지난 지금 농장에서 나오는 이익은 세 배로 불었고, 농장 가격은 다섯 배 이상 뛰었습니다. 나는 지금도 농사를 전혀 모르며, 최근에야 두 번째로 농장을 방문했습니다.

1993년에도 나는 소규모로 투자했습니다. 내가 살로먼의 CEO였을 때 회사 건물주였던 래리 실버슈타인이 부동산 매물 하나를 알려주었습니다. 정리신탁공사에서 매각하는 뉴욕대학교에 인접한 상가부동산이었습니다. 이번에는 상업용 부동산 거품이 붕괴했습니다. 저축기관들이 낙관적인 대출관행으로 거품을 키우다가 파산하자 정리신탁공사가 이들의 자산을 처분하려고 내놓은 매물이었습니다.

이번에도 분석은 간단했습니다. 대출금이 없을 때 이 부동산에서 나오는 수익률이 농장과 마찬가지로 약 10%였습니다. 그러나 당시 정리신탁공사가 이 부동산을 제대로 관리하지 못하고 있었으므로 비어있는 여러 매장을 임대하면 수익이 올라갈수 있었습니다. 더 중요한 사실은, 이 건물의 평균 임대료가 제곱피트 당 70달러였는데도, 전체 공간의 약 20%를 점유한 최대 세입자가 내는 임차료는 약 5 달러에 불과했다는 점입니다. 9년 후 이 임대계약이 만료되면 수익이 대폭 증가할 수 밖에 없었습니다. 부동산의 위치도 최고였습니다. 뉴욕 대학교가 옮겨갈 일은 없으니까요.

나는 래리와 내 친구 프레드 로즈가 만든 소규모 그룹에 가담해 이 부동산을 사들였습니다. 노련한 일류 부동산 투자자 프레드가 가족과 함께 이 부동산을 관리할 예정이었습니다. 그리고 실제로 프레드 가족이 관리했습니다. 기존 계약이 만료되자 수익이 세 배로 뛰었습니다. 이제는 연간 분배금이 투자 원금의 35%를 넘어갑니다. 게다가 기존 부동산 담보 대출금을 1996년과 1999년에 재융자받는 과정에서 특별 분배금까지 여러 번 받았는데, 합계 금액이 투자 원금의 150%가 넘었습니다. 나는 아직 이 부동산을 구경도 못했습니다.

앞으로 수십년 동안 농장과 뉴욕대학교 인접상가에서 나오는 수익은 십중팔구 증가할 것입니다. 증가율이 극적으로 높지는 않겠지만, 내 평생에 이어 자녀와 손주에게도 확실하고 만족스러운 수익을 안겨줄 것입니다.

나는 투자의 기본을 설명하려고 이 이야기를 했습니다.

전문가가 아니어도 만족스러운 투자 수익을 얻을 수 있습니다. 그러나 전문가가 아니라면 자신의 한계를 인식하고 매우 확실한 방법을 선택해야 합니다. 일을 단순하게 유지해야 하며, 일확천금을 노려서는 안됩니다. 누군가 '즉시' 이익을 내주겠다고 약속하면 '즉시' 거절하십시오.

자산의 미래 생산성에 초점을 마추십시오. 그 자산의 미래 이익을 대강이라도 추정하기가 어렵다면 그 자산은 포기하고 다른 자산을 찾아보십시오. 모든 투자 기회를 평가할 수 있는 사람은 없습니다. 그리고 모든 것을 다 알 필요도 없습니다. 자신이 선택한 것만 이해하면 됩니다.

그러나 자산의 장래 가격 변동에 초점을 맞춘다면 그것은 투기입니다. 투기가 잘못이란 말은 아닙니다. 그러나 나는 투기를 잘하지 못하며, 계속해서 투기에 성공했다는 사람들의 주장을 믿지 않습니다. 여러 사람이 동전 던지기를 하면 첫 회에는 절반 정도가 승리할 것입니다. 그러나 이들이 동전 던지기를 계속한다면 아무도 이익을 기대할 수 없습니다. 따라서 어떤 자산의 가격이 최근 상승했다는 이유로 그 자산을 사서는 절대 안됩니다.

나는 두 부동산에 투자할 때 부동산에서 나오는 수익만을 생각했지, 매일의 가격 변동은 전혀 생각하지 않았습니다. 경기는 점수판만 쳐다보는 선수들이 아니라 시합에 집중하는 선수들이 승리합니다. 주가를 보지 않고서도 주말을 즐겁게 보낼 수 있다면 평일에도 그렇게 해보십시오.

거시경제에 대한 관점을 세우거나, 남들의 거시경제 예측이나 시장예측에 귀를 기울이는 것은 시간 낭비입니다. 사실은 위험하기 까지 합니다. 정말로 중요한 문제의 초점을 흐릴 수 있기 때문이죠.

내가 두 부동산을 산 시점은 1986년과 1993년입니다. 이후 경제, 금리, 주식시장 흐름이 어떻게 될 것인가는 내 투자 결정에 전혀 중요하지 않았습니다. 당시 신문 머리기사와 전문가들이 무슨 말을 했는지도 기억나지 않습니다. 그들이 무슨 소리를 하든, 네브래스카 농장에서는 옥수수는 계속 자라고, 뉴욕 대학교 인접 상가에는 학생들이 몰려들테니까요.

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from 2013년 버크셔 해서웨이 주주서한