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24/10/17 12:39
소액임차인 최우선변제금만 보증금이 안넘기면 사실 늦게 받더라도 돈을 회수할 수 있어서....
그 선을 지키는 월세면 리스크가 엄청 줄어들긴 하니깐..
24/10/17 13:00
(수정됨) 이제 궁금해지네요. 전세가 사라지면서 월세가격이 해외와 비슷하게 변할지, 아니면 반전세의 형태로 전세가 변화하면서 월세가격이 유지 될지
24/10/17 13:05
원룸은 전세든 월세든 그런 리스크 자체는 낮은편이고 결국 투룸이상부터 가격이 확 뛰니 나타나는데 예전같으면 8천 전세 들어갈 사람들이 4천+@ 이런식으로 넘어가는거겠죠. 그런거보면 공공임대도 원룸급은 자유경쟁에 가깝다보니 더이상의 공급은 낭비같고 아파트로 가기전 중간단계 역할도 하는 겸 투룸이상으로 하는 방향이 맞는거같기도 합니다..
24/10/17 13:56
전세보증 관련 규제도 있고 위험방지차원에서도 보증금은 일정 비율 까지만 넣고 나머지를 월세로 채우는 경향이 늘어난거죠 월세가 1원이라도 섞이면 (보증금 높은)월세로 분류되니까요
24/10/17 16:12
전세대출은 정상적인 시장이었으면 존재하면 안 되는 거고 전세는 그 자체로 사금융입니다.
사인에게 돈을 빌리고 댓가로 이자대신 임차할권리를 얻는 것인데 이건 사금융이지 공금융이 아닙니다
24/10/17 17:21
월세는 돈을 지불하고 임차권을 산 겁니다.낸 월세를 집주인 다시 돌려주지 않죠.
굳이 따지면 비슷한게 보증금의 존재인데 우리나라가 좀 긴 편이라 그런거고 일반적인 나라들의 월세 보증금을 보면 반년이 채 안 됩니다. 말 그대로 보증금은 진짜 보증이고 매달마다 월세로 임차권을 사는거죠
24/10/17 18:48
공금융과 비교해서 상품에 관한 정보의 고지가 제대로 안 된다는 것과 문제가 터질 때 돌려받기 쉽지 않다는게 문제죠.
거기서 개인이 피해받고 끝나면 개인의 선택으로 끝이지만 이 사람들을 보호하기 위해 나라 재정을 투입해야한다는게 또 문제고요.
24/10/17 19:18
김별 님// 상품에 관한 정보 고지는 뭘 말씀하시는 거에요... 전세계약 시에 부동산에서 엄청 자세히 설명하는데.
은행에서 대출 시 밑줄 쫙쫙 긋는 것보다 자세히 설명할텐데요. 돌려받을 때 문제는 공금융도 문제 아니에요? 피해자가 은행이 되는 건데. 그래서 그 피해 예방으로 보증보험이 있는 거고. 물론 보증보험 허들을 높히고, 피해를 최소화 하는 만큼 보험을 해준다는 전제가 있어야겠죠.
24/10/17 20:18
강아랑 님// 무슨 얘길 하시는 건지 모르겠습니다. 피해자가 은행이 된다는 건 또 갑자기 왜 나오는 건지도 모르겠고..
우리가 은행에게 돈을 빌려줄 때(대표적으로 예금) 떼일 확률은 거의 없습니다. 은행이 망할 확률과 거의 비슷하다고 봐야 될 테고.. 그러지 않는 이상 돈을 돌려받게 되죠. 하지만 개인에게 빌려준 돈은 그 개인을 믿는 수밖에 없죠. 그래서 보통 사금융이 공금융보다 대출 금리가 높은 건데.. 여러 문제들(등기의 공신력이라던지, 공인중개사와 집주인의 사기 콜라보라던지 등등)은 제외 한다고 하더라도.. 가장 큰 문제는 집주인이 전세사기의 의도가 없을지라도 담보가 되는 물건의 가치가 하락하고 개인이 책임질 수 있는 범위를 넘어설 경우 빌려준 돈(전세금)을 돌려받지 못할 수 있다는 겁니다. 보증보험 얘기는.. 전세보증보험의 경우 국가에서 보장해주는 보험입니다. 개인이 떼어먹은 돈을 국가에서 보상해주는 개념인데.. 보험료를 받으니 충분하지 않냐.. 애초에 높은 보험요율을 적용하지도 못하고 산정도 어려울 겁니다. 그래서 23년 HUG의 순손실이 엄청난 규모가 됐죠. 결국 국가 재정으로 채워놔야 될 거구요. 개인의 투자 실패를 임차인이 메꿔주고 임차인은 국가에서 받는 구조인 겁니다.
24/10/17 21:49
몰리 님// 세입자가 돈 떼일 걱정때문에 전세를 못하면 모자르는 돈을 은행권에서 빌려야 할 거 아니에요..
이걸 이해를 못하시는 건가요? 왜 갑자기 은행에 예금한다는 말씀을 하시는건지. 전세 대신에 월세로만 해야된다면 모자른 금액을 은행권에서 빌려야하는데, 문제터졌을 때 은행은 그럼 돈 돌려받는게 쉬운가요? 보증보험을 누가 몰라서 말씀드리나요... HUG 손실은 정부정책이 집값 하락을 막으려 하다보니 다주택자 제한을 제대로 못하는 문제 때문에 발생하는 거지 그게 전세 제도 때문이라는 말씀인가요?
24/10/17 22:07
받는다가 제일 중요하죠. 그래서 은행도 대출심사하는거구요.
근데 나라가 보증을 서준다? 은행입장에서는 개꿀이라서 대출 거절할 이유가 없어지죠.
24/10/17 14:06
https://www.etoday.co.kr/news/view/2372418
[24일 한국부동산원 통계 분석 결과 최근 지방 주요 도시의 빌라(연립·다세대주택) 전월세전환율(전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율)은 지난해 말과 비교해 수도권보다 더 많이 오른 것으로 나타났다. ] 월세 수요 증가가 월세 상승을 부르는건 자연스러운 현상입니다.
24/10/17 14:41
전세가 빠지고 월세로 이전되면 전세수요 감소랑 효과가 누적되니.....
신고랑 세금처리만 잘 되면 지불가능한 수준 이내로 잡히는 한 괜찮을겁니다. 재산세 걷어서 임대주택 지어야 하는데 그쪽을 안하는게 문제죠....
24/10/17 14:10
주택임대차 시장의 정상화라고 생각하고 있습니다. 전세보증금으로 수억이나 되는 큰 돈을 개인에게 빌려주는 제도가 기형적이었던 거죠.
아파트는 담보가치가 높고 은행들이 돈을 잘 빌려주니 여전히 전세가 많이 남아있지만 시간이 지나면서 점차 월세가 주가 될 거라고 봅니다. 전세보증금이 높아도 너무 높아요 요새는. 그리고 개인적으로 사람들의 금융 이해도 수준이 꽤 올라온 것도 한 몫하고 있다고 생각합니다. 월세로 나가는 돈과 전세보증금이 묶여서 발생하는 기회비용이 똑같은 비용이라는 걸 인식하게 되면 (월세 보증금 이자비용+월세)와 (전세보증금 이자비용) 간 차이가 0으로 수렴하는 이상 리스크가 큰 전세를 선호할 이유가 없죠.
24/10/17 14:46
전세대출만 없었어도 전세 문제가 이렇게까지 커지지는 않았을 것 같네요.
집값도 펌핑한 건 덤이고... 서민 대책이랍시고 전세대출 제도를 도입하고 확대했던 게 문제입니다.
24/10/17 15:19
전세대출은 신용 대출인데..
마치 담보 대출인것 처럼.. 아니 심지어는 아파트 담보대출 보다도 더 쉽게 나왔죠... 대출인(임대인)의 신용 상태도 고려하지 않고 신용 대출을 해서 다시 사인 대출(전세)를 주니 이게 안전 할리가 없는데 말이죠.. 그게 부동산 펌핑의 주요 원인중 하나라고 생각합니다.
24/10/17 18:17
이해를 잘못하고 계신데요. 전세대출도 담보대출입니다.
세입자가 퇴거할때 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 담보로 잡고 전세대출을 해 주는 거죠. 그래서 임대인의 신용상태도 크게 신경 쓸일 없는 거구요. 담보만 제대로 잡고 집의 가치만 제대로 파악했다면 그걸로 원금 회수는 가능하니까 말입니다.
24/10/17 18:55
전세금을 돌려받을 수 있는 권리는 돌려받지 못했을 때 집을 경매에 붙일 수 있는 권리로 연결되니까 담보대출이 되는거죠.
신용대출은 그런 게 안됩니다.
24/10/17 18:59
은행이 경매를 보내나요?
임차인이 경매로 보내나요? 집을 경매로 보내는 권리는 전세금을 준 임차인의 권리지 전세자금 대출의 담보라서 가능 한게 아닙니다. 그 권리로 임대인으로 부터 돈을 받아서 은행돈 갚아야죠. 전세자금 대출은 2건의 대출이 연속적으로 이루어지는 거지 한건의 대출이 아닙니다.
24/10/17 19:06
아니오. 그렇지 않습니다.
전세대출을 하면 은행은 전세금에 대해서 질권설정을 하게 되고, 이러면 임대인은 전세보증금 반환을 임차인이 아니라 은행에게 해야 하는 의무가 생깁니다. 님 말대로 전세금을 반환할때 임대인-임차인-은행 순서대로 주게 되면 배달사고가 날 일이 있으니까 은행도 그걸 막기 위해서 전세대출 과정에서 질권설정을 하는 겁니다.
24/10/17 22:16
보증금반환청구권은 양도 or 담보설정이 가능합니다. 보증금반환청구를 했는데 집주인이 못돌려주면 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 경매청구권이 생기는데, 반환청구권을 양도 or 담보설정한 경우 양수인 or 담보권자가 경매청구를 할 수 있습니다.
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