0. 바람돌돌이님의
https://pgr21.com/freedom/105255 글을 읽고 분석 과정에 의구심이 들었습니다. 나름의 결론을 낸 것도 납득하기 어려웠구요. 그래서 이상하다고 생각하는 점들을 하나씩 짚어봤습니다. (이번주에 일이 바빠서 주말에 시간 날 때 적다보니 어느새 해당 글이 2페이지로 밀렸네요.) 물론 제 지적한 내용이 틀렸을 수도 있습니다. 엉뚱하게 넘겨짚었을 수도 있구요. 잘못된 점이 있다면 지적 해주시면 감사하겠습니다.
1. 30평대 자료 선별?
먼저, 바람돌돌이님은 서울 30평대 아파트에 대해서 분석하셨다고 합니다. 그럼 30평부터 39평까지일까요? 그런데, 국토교통부 실거래가 자료에서 30평대 데이터만 어떻게 추출하죠?
2007년부터 공식문서에서는 평 대신 m2을 쓰기 시작했고, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 전용면적(m2) 기준으로 아파트 크기를 분류합니다. 그럼 전용 몇m2가 30평대에 해당할까요? 대충 전용 96m2가 39평쯤 되니 30평대라면 대충 전용 74-96이 될까요? 근데 이건 아파트마다 꽤 다를 수 있습니다. 겨우 1~2평 차이 아니냐구요? 아니요. 2021년에 거래내역이 있는 아파트들 중에서 대충 찍어서 검색해 보면, 신개봉삼환 74m2는 31평인데 역삼현대하이츠 74m2는 25평입니다. 이런 건 국토교통부 실거래가 자료에 포함되지 않습니다. 각 아파트별 공급/전용면적을 일일히 확인하는 수밖에 없어요. 그런데 어떻게 30평대 자료만 뽑아냈다는 걸까요? 데이터 추출부터 좀 의문스러운데, 뭐 이건 적당히 넘어갈 수 있긴 합니다.
2. 적절한 분석 기간은 어느정도 일까?
지난 바람돌돌이님 글에서도 서울 아파트 가격 분석에 있어서의 "기간 설정" 문제에 대해 댓글로 지적했는데, 본격적으로 이야기를 하게 되네요. 그림을 보면서 이야기하는게 정리가 빠르니 그래프를 하나 가져와봅니다.
[그림1.] 의 그래프는 서울의 평균 가격쯤 되는 아파트로 주로 예시를 들게 되는 행당한진타운의 84m2 가격 추세입니다. 2015년 평균 매매가는 5억 남짓이었고, 2025년에 평균 매매가 16억을 뚫고 달려갑니다. 딱 이정도가 대충 해당 기간 동안의 대략적인 서울 평균 매매가격에 해당합니다. 매수가, 매도가, 보유기간에 따라 연평균 수익률 / 전체 수익률은 달라집니다. 사실 이건 경제학도 뭣도 아니고 그냥 산수 입니다. 위 그래프를 보면 21년 기준으로 하면 수익률이 최소화될테고, 23년 기준으로 계산하면 수익률이 과대평가 될 수도 있겠죠. 대충 기울기가 중간 쯤 되보이는 15년 기준으로 계산할까요? 그렇게 대충하긴 또 이상하죠.
그렇다면 매수 시점을 언제로 보는게 2025년의 서울 아파트의 수익률 분석에 있어 최대한 객관적이고 실제적으로 의미 있는 기간 설정이 될까요? 어떤 사항들을 고려해서 기간을 정해야 할까요?
2-1. 부동산 사이클: 5-10년
아파트 시세도 일반적인 경제 사이클처럼 확장-후퇴-위축-회복의 흐름이 있다고들 하죠. 관련 전문가들은 그 기간을 보통 대략 5~10년 정도로 봐왔습니다. (다만 최근에는 이런 사이클이 명확하지 않다고들 합니다.) 의미있는 분석을 하려면 한 사이클은 넘겨야 할테니, 단기간의 아파트 시세 변화 (5년 이하) 에 대한 분석은 숫자 자체로는 계산할 수 있지만 실제 현실 상황을 바라보는데에 있어서는 적절하지 못할 가능성이 높습니다.
2-2. 양도세 비과세 2년 보유를 기준으로 분석?
바람돌돌이 님은 "양도세 비과세 2년"을 최소 기준으로 삼고 자료를 만드셨다고 쓰셨습니다. 그런데 서울 아파트 수익률을 분석하는데에 있어서 양도세 비과세 2년을 기준으로 삼는 건 적절하지 않다고 생각합니다. 양도세 비과세 기준에는 조정지역 여부와 무관하게 "양도 당시 실지거래가액이 (O)원 초과하는 고가주택은 제외됩니다." 규정이 있습니다. 해당 기준액수는 2008년 10월에 6억 → 9억으로, 그리고 2021년 12월에 9억 → 12억으로 변경되었습니다. 근데, 문재인 폭등기를 겪으면서 2020년 서울아파트 평균 매매가는 이미 9억을 돌파했습니다. KB부동산데이터허브(
https://data.kbland.kr/) 에서 아파트 5분위 평균 매매 가격을 볼 수 있습니다. 2021년 9월 기준 서울 3분위 10억 7천, 2분위 8억 5천입니다. 2021년 9월 당시 당시 양도세 비과세 2년 기준이 9억 미만이었죠. 2022년은 기준이 12억으로 바뀐 다음이죠. 2022년 9월 기준 서울 평균 매매가격이 3분위 11억, 4분위 14억 5천 입니다. 양도세 개정해도 대략 40% 이상의 아파트가 2년 거주 양도세 비과세와 무관하다는 것이구요. 그래서 최근 5년 이내 서울에서 투자 가치까지 생각하는 아파트를 매수할 때에는 2년 비과세는 주된 고려 대상이 되지 않습니다.
이 부분은 이제 단기보유주택 양도세 단일세율의 문제로 접근하는 것이 더 맞습니다. 2021년 7.10 대책의 양도세 개편으로 엄청 빡세졌죠. 1년 미만 보유시 70%, 2년 미만시 60%입니다. 2년 이상 보유해야 과표에 따른 기본세율을 적용하기 시작하죠. 그래서 최소기간 2년을 제시하는 근거가 양도세 비과세 2년라고 표현하는 건 맞지 않아 보입니다.
2-3. 장기보유특별공제: 10년 80%
사실, 위에서 언급한 2년 단기보유주택 세율 문제보다도 양도세에 있어 실질적으로 더 중요한 건 장특공, 장기보유특별공제입니다.
부동산은 덩치가 크다 보니 대부분의 사람들 인생에서 거의 제일 큰 투자가 집에 대한 것이죠. 개인 중에 주식에 5억 이상 넣은 사람은 별로 많지 않지만, 서울 아파트는 2025년 현재 80% 가까이가 5억이 넘거든요. 이 정도면 세율 공제 4% 차이로도 큰 문제가 될 수 있습니다. 그래서 장특공이 엄청 큰 의미를 갖게 됩니다. [2009년 이후 10년 보유 80% 공제]가 자리 잡았고, 이후 보유/거주 분리하여 합산하는 방식이 등장했지만 어찌되건 10년이 실질적인 거래 기간에 있어서의 하나의 기준이라고 할 수 있습니다. 이걸 풀로 받느냐 받지 않느냐에 따라 세금 수백만-수천만원의 차이가 발생할 수 있어요. (강남 고가 아파트는 억대로 차이나겠죠...)
2-4. 평균 보유기간: 6.6년 이상?
그리고, 이런 양도세 이야기니 부동산 사이클이니 하는 것보다도 더 중요한건 바로 아파트 자가 보유자들이 실제로 평균 몇 년이나 보유하는가에 대한 이야기입니다.
사람들은 보통 아파트를 사면 몇 년만에 팔아서 차익을 실현하려 할까요? 아파트를 파는 건 고려할 점이 정말 많습니다. 가족들의 생애 주기도 따져봐야 하고, 매매 과정에서 각종 세금이 붙고 이사 과정까지 있다보니 원하는 시점에 빠르게 매매하는게 사실상 불가능합니다. (투자 목적으로 보유/거주 분리하는 경우도 있습니다만 이 경우는 보통 보유기간이 오히려 더 길어지죠.) 전세/월세야 2년마다 널뛰기 할수도 있지만, 기껏 아파트 매수하고 2~3년만에 파는 사람이 별로 없다는 정도는 느낌적으로 다들 알고 계실겁니다.
그럼 자가 아파트 소유자들은 평균 몇년이나 보유할까요? 이런 것도 통계 자료로부터 어느정도 추정해볼 수 있습니다. 2023년도 주거실태조사 결과(
https://stat.molit.go.kr/portal/cate/statMetaView.do?hRsId=327)에 따르면 전체가구의 평균 거주기간은 8.0년입니다. 2006년 7.7년이었고 이후로도 7년 후반~8년 사이에서 거의 일정합니다. (물론 보유와 거주는 좀 다르긴 합니다만 일반적으로 자가 보유는 자가 거주를 포괄하기에 적어도 거주기간 이상 보유할 것이라고 판단하는 것에 큰 무리가 있지는 않아 보입니다.) 점유 형태로 구분하면 자가가 11.1년, 임차가 3.4년입니다. 지역 별로 구분하면 수도권은 6.6년, 광역시 7.9년, 도 지역 10.1년이구요. 주택 유형에 따른 거주기간 데이터 추세를 보면 정리된 평균치는 제시되지 않았으나 아파트가 그밖의 연립/다세대보다 평균 거주기간이 더 길다는 정도는 알 수 있습니다. 주거형태 + 지역까지 조건을 겹친 자료는 없다보니 추정이 들어갑니다만 수도권의 거주 기간이 다른 지역보다 좀 짧다는 점을 감안한다면, 수도권 + 자가 + 아파트 의 평균 거주기간은 11.1년보다는 짧겠지만, 자가+임차를 평균 낸
[6.6년보다는 오래 거주할 가능성]이 높겠죠.
이러한 현실 앞에서 아파트 매수 후 2-4년 수익률이 무슨 실제적인 의미를 가질 수 있을까요? [2025년에 아파트를 판 매도자 중에 2021년에 아파트를 매수한 사람이 실제로 얼마나 있기나 할까요?] 2022년 아파트 매수자, 2023년 매수자 중에서 2025년에 판 사람은 더더욱 없을테구요.
2-5. 우리는 서울 아파트의 현실을 논하는 것입니니다. 그냥 계산만 끼워 맞추는 숫자 놀음 하려는게 아니구요.
2025년에 서울 부동산 수익률을 따져볼 때의 의미있는 분석은 부동산 사이클, 양도세, 장특공, 평균 보유기간 현황 등을 고려하면
[최소 5년, 보통은 10년]을 기준으로 따져보는게 제일 합리적입니다.
3. 국토교통부 실거래가 데이터로부터 각각의 수익률을 계산할 수가 있는가?
사실 바람돌돌이님 글에서 제일 당황스러웠던 건 차트들을 보면서였습니다.
많은 차트들 중 일부를 위의 [그림 2.]로 따왔습니다. 바람돌돌이님은 raw data를 분산형 차트로 시각화하면서 생각을 정리하고 나름의 분석을 진행하신 듯 싶은데요. 위의 차트를 보시면, 각각의 구매 케이스별로 구매가격 및 수익률을 X, Y 좌표로 표시한 분산형 차트를 그리셨네요. 2021년 구매 차트에서 n=12903이면 저 점들이 12903개가 있다는 것이겠죠. 그렇다는 것은 각 매물별로 설정 시점에서의 구매가격 및 2025년 시점 가격을 기준으로 수익률을 환산한 자료를 확보했다는 이야기일테구요.
이 차트를 보고 제 눈을 의심했습니다. 어떻게 국토교통부 자료만 가지고 이런 차트를 뽑아낼 수 있죠?
이건 [그리기가 거의 불가능한 차트] 인데요.
3-1. 2025년 현재 가치를 어떻게 평가할 것인가?
국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 통해 구매 시점에서의 각 매물 별 가격은 당연히 확인할 수 있습니다. 그러면 구매 년도별로 구매가격을 보여주는, x축에 바글바글하게 점을 찍는 1차원 그래프까지는 가능합니다. 근데 2차원 그래프의 y축, 수익률을 계산하려면 해당 아파트의 2025년 현 시점에서의 가치를 알아야 합니다. 이건 국토 교통부 자료로 절대로 절대로 구할 수가 없어요.
3-2. 유사 매물의 최근 실거래가와 비교?
2021년에 거래된 매물의 2025년 기준 현재 가치를 평가하려면 해당 매물이 2025년에 딱 맞춰 거래가 되었으면 제일 정확할 겁니다. 그러면 실거래가 등재자료 만으로 2021년 및 2025년 데이터를 매칭해서 수익률을 정확하게 정리할 수 있구요. 근데 그럴 일은 사실상 거의 없습니다. 그렇다면 딱 그 매물이 아니더라도 비슷한 조건 매물의 실거래가로 어느 정도 가치를 판단할 수 있을 겁니다. 다만 아파트는 같은 단지라고 해도 RR이냐 아니냐에 따라 매물간 차이가 크다보니 다루기 정말 어렵죠. 주식은 같은 삼성전자 주식이 모두 동등하지만, 원베일리 한강뷰와 비한강뷰는 같은 평형이라고 보기 어려울 만큼 전혀 다르게 평가하니까요. 네이버 부동산에서 보니 같은 84m2인데 101동은 75-79억에, 115동은 62-65억에 올라와 있네요. 실제 가격은 또 부동산 가봐야 합니다만.
그나마 대단지는 매물 수가 많으니 거래량 자체가 매년 어느 정도 유지가 되어서 따져볼 건덕지라도 있지, 소단지는 최근 거래가 없는 곳들이 많아 현재가치 평가가 진짜 어렵습니다. 2024년 기준 서울시 공동주택관리현황을 보면 전체 4391개 단지 중 300-499세대가 616곳, 150~299세대가 1010곳, 100-149세대가 535곳에 달합니다. (공동주택 통계에는 아파트 외 다세대 연립도 포함되기에 세대수 작은 곳으로 갈수록 아파트가 아닌 경우들이 많긴 합니다) 이러한 소단지들은 실거래가 활발하지 않아서 1~2년씩 거래가 없는 경우들도 있으며 당장 매물이 없으면 호가도 없기에 참고할 데이터 자체가 없는 경우가 태반입니다.
예를 들어보죠. 사당동 까치산 아파트. 전용 84m2 2021년 10월 27일 6억 4500만원에 실거래 등재되었습니다. 이후 4년간 실거래 없습니다. 이건 수익률을 어떻게 추산하며, 저 차트에서 어느 점에 해당하게 되죠? 양재동 리치스 전용84m2는 21년 6월 18일 8억 9000만원, 24년 3월 30일 9억 8000만원 이후 거래가 없습니다. 그럼 24년 걸로 수익률 계산하나요? 그게 맞나요? 차트에서의 위치는요?
이렇게 가치 평가가 애매할 때, 현실에서는 인근 다른 단지 유사 매물의 최근 거래내역으로 시세를 추산하기도 합니다. 근데 국토교통부 자료만 가지고는 구매 시점에서의 아파트 정보와 현 시점 유사 매물 실거래 정보를 매칭할 수 있는 방법이 없습니다. 아니 사실 어떤 통계 자료를 들고 와도 숫자 나열된 표만 가지고는 매칭이 불가능합니다. 실제 세상에서야 내가 매수할(또는 매도할) 아파트 딱 하나를 놓고 인근 비슷한 단지들 시세 따져가며 계산한다지만, 서울시 전체 데이터를 놓고 각 사례별로 주변 단지가 어디인지 유사 매물 조건에 해당하는게 어떤 것인지 어떻게 일일히 다 파악하죠?
3-3. 호가 반영의 문제
그리고 좀 규모가 있는 단지라고 해도 최근에 시세 변동이 확 튀는 상황에서는 실거래가 기준의 가치 평가가 까다로워집니다. 아파트는 지속적으로 거래가 이루어지는 상품이 아니니까요.
디에이치반포라클라스는 848세대 중 전용 84m2만 403세대입니다. 2025년 6월 18일에 41억 5000만원 거래된게 마지막이구요. 근데 그 이후로 강남권 아파트가 폭등했죠. 지금 네이버부동산 기준 호가가 46억~50억 찍히네요. 실거래는 없구요. 그럼 9월 기준으로는 가치를 어떻게 평가하죠? 집주인들 대충 불러대는 호가로 평가하는 건 좀 이상합니다. 그렇다고 현 가치를 41억 5000만원이라고 볼 수는 없는데요.
3-4. 사정이 이렇다보니 각종 부동산 관련 기관/사이트들에서 수익률 관련 통계를 낼 때에는 보통 특정 조건별로 그룹화한 다음 해당 그룹의 기간별 평균값의 추세를 가지고 판단합니다. 근데 바람돌돌이님은 2021년 이루어진 12903건의 매매 사례에 대해 각각의 현재시점 가격을 어떻게 구하셨을까요? (물론 알고리즘으로 계산해서 시세를 추정하는 방법들이 있긴 합니다. 근데 다만 바람돌돌이님의 글을 보면 그런 자료는 고려했을 리 없어보입니다. 적어도 국토교통부 실거래가 자료만 가지고서는 절대로 불가능합니다. )
어떻게 저런 분산형 차트에서 각각의 매매 건이 별개의 점으로 존재할 수가 있죠? 저 차트의 기반이 된 표 및 수익률 계산식을 공개하시면 다시 따져보겠습니다만. 현재로서는 뭔가 잘못된 차트라고 생각합니다.
4. 그래서인지, 위 그래프를 바탕으로 한 다른 그래프 및 뒤의 분석들도 다 좀 이상해보입니다.
@바람돌돌이님의 분석1: "아파트 팔아서 5억이상 버는 것은 쉽지 않습니다. 확률적으로 보면 매수자의 20%도 안되는 것 같습니다."
- 수익률로 평가하면 모를까 수익금으로 이야기하는건 이상하죠. 같은 수익률이어도 시드머니, 투자기간에 따라 수익금은
전혀 달라질 수 있는데요. 그리고 아파트 투자에 대해 부정적인 뉘앙스의 표현을 하는데, 바람돌돌이님 기준으로 최대 4년
평가한다고 할 때 대체 어떤 투자를 통해서 4년만에 5억 버는게 쉽나요?
- 코스피 지수 추종 기준으로 말해볼까요? 2021년 9월 30일에 종가 3069, 2025년 9월 30일에 3425였습니다.
계산 복잡해서 AI 돌려보니 배당 수익 고려해도 5억을 벌려면 원금 28억 4000만원이 있어야 한다네요.
나스닥 지수 추종으로 해당 기간 대박 냈어도 양도세 감안하면 원금 10억 이상 필요하다고 하구요.
참고로 2024년 말 개인 전문투자자(약 2만5천명)의 평균 금융투자상품 투자 금액이 6억2000만원으로 집계됐다고 합니다.
- 게다가 2021년 문재인 폭등기의 정점을 기준으로 비교하니 이상한 결과가 나오죠. 고점에 물린 사람을 기준으로 분석하는 건
평균적인 경향을 보는데 있어서 하등 도움이 안됩니다. 그래서도 앞에서 분석 기간 이야기 한참 했던 것이구요.
@바람돌돌이님의 분석2: "구입연도별 수익금액을 겹쳐서 보면 재밌는데, 결국 아파트는 가격이 급락한 후에 사는게 수익률을
더 높게 만듭니다." / "결국 부동산으로 큰 돈 벌려면, 비싼 아파트를 아파트 가격이 하락 한 후에 사는게 유리합니다."
- 급락했을 때 사야 수익률이 높다는 건 그냥 당연한 산수입니다. 2024-2025년 상승장 시점에서 보니까 그렇구요.
- 비싼 아파트는 거주 가치 외에도 투자가치까지 있는 것이니 추후에 가격 회복하고 더 올라갈 가능성이 높은 것도 그냥 당연한
이야기입니다. 당연히 하락기에 사는게 수익률이 좋다는건 누구나 알고 있어요. 대한민국이 망하지 않는 이상 부동산 가격 자체는
기울기가 어찌 변하건 간에 장기로 보면 우상향일 가능성이 높으니까요. 다만 부동산 하락기는 보통 국가 경제상황이 썩 좋지
않을 때라 대부분의 사람이 집을 살 수 없는 시기이기도 하죠. 분석이라고 할 것도 없는 세상 무의미한 말입니다.
@바람돌돌이님의 분석3: "혹은 마지막 그래프에서 보듯이, 아주 싼 아파트를 사는 것도 수익률이 높습니다. 그리고 투자 구입액별로 재미있는 결과가 보이는데, 살때 비싼게 나중에 수익률이 더 높습니다. 그리고 제가 사는 가격대의 아파트인 10억 이하의 아파트는 수익률이 낮습니다."
- 수익률 관련된 분석들은 죄다 이상한데, 아무래도 저 잘못된 분산형 차트의 문제가 큰 듯 싶습니다.
@바람돌돌이님의 분석4: "영끌 하면 수익률이 안좋습니다."
- 여기서 갑자기 생뚱맞은 영끌 이야기가 튀어나오는데…
- 영끌은 주담대 풀대출 + 신용대출 + 양가 도움 등을 다 끌어와서, 대출금 부담 때문에 생활비도 쥐어짜는걸 말합니다.
- 근데 특정 매수 사례가 영끌인지는 어떻게 아나요? 각 사례별 매수자들 집안 형편도 알 수 있나요?
국토교통부 자료에는 매수자의 자금 출처에 대한 자료는 없습니다.
아니, 그야말로 맥락 무관하게 세상 생뚱맞게 튀어나온 말인데, 근거가 대체 뭐에요?
6. 결론
바람돌돌이님의 분석 과정에 대한 비판만 잔뜩 하다보니 정작 서울 아파트의 수익률에 대한 평가는 못했습니다. 저는 대부분의 서울 아파트가 돈을 그리 못벌지는 않았다고 생각합니다만, 추후 가능하다면 다른 글에서 다시 이어가보겠습니다.
정리하자면, 바람돌돌이님의 해당 글(
https://pgr21.com/freedom/105255) 은 현 부동산 상황을 이해하는데 하등 도움이 되지 않을 뿐더러 오히려 방해가 된다고 생각합니다. 상황을 잘못 이해하고 잘못된 그래프를 그린 다음 데이터를 잘못 해석하고 결론까지 잘못된, 그야말로 총체적 난국이라고 생각합니다. 이미 뒷 페이지로 넘어간 글이지만, 바람돌돌이님이 추후에 부동산 관련 이야기를 할 때 근거라고 이 글을 제시해서 논의가 헛도는 상황을 방지하기 위해서 이것저것 적어봅니다. 처음에도 말씀드렸지만 제 비판이 잘못되었을 수도 있습니다. 이상한 점이 있다면 많이 지적해주시면 감사하겠습니다.
글이 긴데 여기까지 다 읽어주셨다면 그것만으로도 정말 감사드립니다.
