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16/11/04 12:50
1.은 금융기관의 대출정책에 따라 산정되므로, 직접 확인하셔야 할 것입니다.
2. 보장받을 수 없습니다. 일단 최고액 1억 원만 공제해도 부동산 가치는 6천만 원밖에 남지 않네요. 이건 너무 간단한 문제이구요. 물론 실채무액이 훨씬 작을 수는 있지만, 근저당권은 그 범위 내에서 얼마든지 신규대출을 실행할 수 있다는 것이므로 순위산정에는 큰 의미가 없습니다. 또한 공동담보의 경우 그 담보채권자는 전체를 경매신청하는 게 보통입니다만, 원칙으로는 어느 호실이든 원하는 대로 경매해서 돈을 회수할 수 있습니다. 즉 20개 호실의 가격이 합계 24억 원인데, 들어가시려는 호실이 1.6억 원이니 원래는 6억 원 중에 4천만 원이 해당 호실에서 회수할 돈입니다만, 해당 호실에서 6천만 원을 다 청구하는 경우에도 그걸 다 받아갈 수 있다는 말이죠. 이러면 남는 가치가 0이 되네요. 물론 이렇게 되면 후순위자가 불의타를 맞게 되니 후순위자대위 등의 복잡한 제도가 있습니다. 그러나 당장 돈 못받고 나가야 하고 시간도 많이 걸리는데다가 공동담보권자의 선택으로 인하여 본인이 못 받은 돈인 2천만 원에 대해서만 대위권이 인정되니 그것은 고려사항이 아닌 것 같습니다.
16/11/04 16:45
아참 대출은 현 상태 그대로라면 당연히 안나올 가능성이 높구요. 임대인이 보증금 받아서 말소하겠다는 약속을 한다든가 해야 나올겁니다(근데 6억짜리가 있으니 안될듯).
보증금대출은 그냥 믿고 해주는 게 아니고 보증금반환채권이 우선변제권이 있어서 담보권과 유사하다는 성격 때문에 만들어진 상품입니다. 금융기관이 임차인의 보증금반환채권을 채권질권의 형태로 담보로 잡고 대출을 해 주는 것이라서, 보증금반환채권 자체에 담보가치가 없다면 대출이 안 나오는 게 정상이겠죠.
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