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14/04/07 15:09
예전에 금리가 높던 시절에는 예금 이자로 쓰기도 하고, 보통 집 자체를 대출을 끼고 사니까 대출금을 막는 용도로도 쓰고, 기타 목돈이 들어갈 곳에 넣기도 하고, 자기 돈과 합쳐서 재투자를 하고 상환 시점에는 따로 돈을 만들어서(보통 새로운 세입자의 전세금을 받아서) 주고 이런 거였죠. 바꿔말하면 목돈 가져봤자 그걸로 불릴 자신이 없다면 전세를 기피하게 되고 그래서 최근 전세가 줄어들고 있습니다.
14/04/07 15:10
그거 맞을 겁니다.
예전 은행 이자가 비쌀때는 전세 받은 것을 은행에 넣어서 돌리고 그걸로 이자 뽑아 먹는 거라 들었었는데, 요새 은행 이자가 싸니깐, 집주인들이 전부 월세를 선호하죠. 월세에 상응하는 전세를 받아서 돌려도 월세보다 수입이 적으니깐요. 그러다 보니 월세가 엄청 많은데, 세입자입장에서는 월세보다는 전세가 더 나아보이니 세입자는 또 전세를 찾고, 집 or 방을 놀리기엔 아까우니 울며겨자먹기로 놀리느니 전세로 내놓고, 그 전세를 어떻게든 좀 돌려서 이익을 만들어 챙기는 거죠.
14/04/07 15:11
그 목돈을 굴려서 이자를 버는게 맞습니다. 당연히 주인입장에서는 전세가 월세보단 손해죠.
그런데 세를 내놓는 주인입장에서 목돈이 필요한 경우가 많고, 세입자 구하기가 상대적으로 쉬워 전세가 월세보다 많습니다. 집주인이 금전적 여유가 있고 월세 수요가 많은 소형 평수의 경우에는 월세로 내놓을 겁니다.
14/04/07 15:13
전세 세입자의 돈으로 집을 사고 잡값이 오르면 팔아서 차익을 챙긴다.
가 기본 재테크 원리입니다. 예를 들어 매매 1억/전세 7천짜리 집을 사려고 하면 내돈 3천만원과 7천만원은 대출을 받아 집을 삽니다. 전세 세입자를 받아 대출 7천만원을 갚습니다. 이렇게 하고 나면 집을 사는데 3천만원만 필요합니다. 이러던 중 집이 1억 2천으로 오릅니다. 집을 팔면 3천 투자해서 수익이 2천 나왔네요. 현실은 취득세, 양도세, 복비 부담 등등으로 순수하게 이런 수익이 나진 않지만 기본적인 과정은 이렇습니다.
14/04/07 15:15
간단하게 얘기하면, 집값이 오를거니까요.
30년 정도의 장기적인 추세를 봤을때 집값은 물가상승률 정도를 따라가는 경우가 많고 그렇다면 전세금의 이자는 고스란히 실질수익이 되는거죠. 전세를 끼지 않는 정기예금의 경우 이자가 붙어도 인플레이션이 수익률을 대부분 까먹는 반면에(이것도 시대마다 다릅니다만) 전세같은경우 집 자체가 인플레이션을 헷지해주는 경우가 많습니다. 더구나 콜금리 이상을 낼 수 있는 자신이 있다면(대출금을 막는다던가, 사업을 한다던가, 주식 수익이 안정적으로 예금이자 + 2~3pp 정도 된다던가) 나쁜 선택이 아닙니다. 문제는 장기적으로 보면 인플레만큼 집값이 오를 수 있지만, 내가 샀을때 집값 떨어지면 망하는거죠.
14/04/07 15:16
은행예금은 거의 무위험이자율이라 봐야되고 전세에 대한 기대수익률은 그거보다는 조금 더 높죠.
하지만 월세랑 비교하자면 월세는 별도의 리스크없이 은행예금이자 보다 훨씬 더 높은 수익이라 일반적으로 선호되죠. 계약기간동안의 현금유동성 따지면 전세가 훨씬 나으니까 유동성프리미엄이라 봐야될듯... 예를 들어 자영업자라면 대출받기도 힘들고 사업밑천이 모자라면 월세 받을수 있어도 전세 내야죠 뭐...
14/04/07 15:16
위에도 이야기 나왔지만 목돈을 만들어서 굴리거나(어차피 집 담보로 은행 대출로 돈 빌리는거보다 남는 자기 집있으면 그걸로 굴리는거죠.) 아니면 집하는데 빚이 많아서 목돈이 필요하여 땡겨오거나.. 전세 나름대로 괜찮은점도 있죠.
계속 뺑뺑이 돌리면서 1억 전세인데 1억을 받아서 자기가 따른곳에 투자나 혹은 날렸다고 해도 다음 세입자가 1억 들고오기에 그걸로 매꿔서 방 빼주고 그러죠 그러다가 집값이 오르면 성공하는거고요..
14/04/07 15:17
IMF 이전에는 은행 이율이 엄처났었거든요.. 정기예금이면 10%이상은 받았었고, 전세라는게 처음 한번 받아서 넣어놓으면 그 다음부터는 뺄일이 없이 세입자가 바껴도 다음 세입자한테 전세금 받아 이전 세입자한테 주면 되니까 주인 입장에서도 정기예금 깨지 않고 계속 유지할 수 있어서 거기서 오는 수익이 월세로 꼬박꼬박 받는거 보다 나았는데...
지금은 은행이율이 형편없어서 월세로 전환하는 사례가 늘거나 전세금이 계속 오르는 겁니다..
14/04/07 15:21
옛날에도 은행 이율보다는,
3억짜리 집을 내 돈 2억에 전세 1억끼고 삽니다. 그리고 집값이 4억이 되면 3억에 전세 1억끼고 파는거죠. 1억이 늘어났습니다.... 집값이 항상 상승곡선을 이루었기 때문에, 전세를 끼고 집을 사도 금융비용을 제하더라도 남았기 때문에 많이들 선호했던거죠. 전세금을 은행이율로 돌려서 남겨먹는건 전세가 몇채 이상씩 되는 전문 임대업자아니면 잘하지 않습니다..
14/04/07 15:29
꼭 전세금으로 예금해서 이자받기보다는
내 주택에 걸려있는 대출금을 전세금으로 일시상환하여 해당 대출금의 대출이자를 막는다고 봐야죠 이쪽이 금액도 더 크고요
14/04/07 15:36
기본은 집값이 오르는 것을 토대로 합니다.
1억짜리 집이 있고, 이 집이 5년후에 2억이 될 거라고 전망했다고 치죠. 현재 자본금이 5000이 있고, 대출이자는 10%라고 보구요. 이 때 5000 대출을 받고 집을 사서, 자신의 자본금과 전세를 받아 5000으로 대출한 것을 갚는 겁니다. 5000은 묶인 돈이고 이자도 안생기니 좋죠. 이렇게 5년 후에 2억이 되기를 기대하는 겁니다. 물론 집값이 오르지 않는다고 하더라도 은행 이자나, 그 돈으로 별도의 투자를 통해 수익을 볼 수 있다면 하겠지만... 집 자체의 가격이 오르지 않는다면 별 이득이라고 볼 수 없죠. 그래서 요즘 전세값이 뛰고 있고, 월세로의 전환이 많아지고 있는 겁니다. 집값이 오를 거라는 기대를 하기 어려우니까요. 그리고 이런 관점에서 보면, 우리나라의 월세는 전세의 영향인지 지나치게 비싸죠.
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