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통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2024/04/19 10:10:26
Name 요하네즈
Subject [질문] 부동산 관련 기초 상식, 용어들을 비유를 통해 설명해주실분들....계실까요?
저희 부족한 상식을 까발리고 싶진 않았으나
관련된 다수의 유튜브를 봐도 도저히 이해가 되지 않는 부분들이 많아서
집단지성의 힘을 빌리고자 처음엔 자게에 올려볼까하다가 거기까지는 차마 올릴수 없어
질게로 문의하는 글이다보니 많은 지적과 수정 부탁드립니다.

관련지식이 굉장히 부족한 상태에서 쓰는 글이다보니
아예 잘못된 비유거나 틀린 요소들이 상당히 있을 것으로 사료됩니다.
해당 부분을 수정해 나가고자 하는 글이오니 수정해야하는 부분에 대해서는
지탄없이 의견을 개진해주시길 부탁드립니다.
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1950년 이래 대한민국이라는 놀이동산에서
퍼레이드쇼가 절찬리 진행중입니다, 있습니다. 우와 신난다!
대충 이 쇼의 티켓이 대충 5000만석정도 됩니다.

이 티켓은 양도가 가능하기 때문에
실질적으로 싯가(!!)로 티켓값이 정해집니다


각 구역별로 티켓들이 있는데

S(서울)구역 천만장
S2(수도권)구역 천오백만장
부울경(PK)구역 팔백만장
충청도석 오백만장
전라도석 오백만장
제주석 칠십만장
으로 좌석이 책정되어 있습니다.
(숫자가 잘 안맞는건 넘어가십시다)


그리고 티켓이 전부 다 옵션이 다릅니다
어떤거는 팔걸이가 있고 식사서비스도 제공...이 아니라
어떤건 30평이고 어떤건 30층이고 어떤건 남향이고 어떤건 주변에 지하철역이 30개고
등등등 옵션이 모두 제각각인 티켓이기에 애초에 정찰제가 힘들고

이 놀이동산이 역사가 하도 오래되고
심지어 이게 영구 시즌권이라서 자녀나 타인에게 상속(!)도 가능하다보니
아무래도 좋은 자리에 앉고 싶은 사람들의 특성상
S석에 대한 경쟁이 치열하지만 선착순으로 미리미리 자리가 차버립니다.
계속해서 좌석을 늘려가고 있지만 그럼에도 빈 좌석을 찾기가 어렵습니다.
그에 비해 나머지 구역의 좌석은 빈자리만 늘어나고 있어 꽤 문제인것 같습니다.

이게 쇼가 오래됬다 보니 몇몇 좌석은 도저히 앉을수가 없고
시야가 확보되지 않을 정도로 낙후된 곳이 있습니다.
이런곳은 시존 좌석을 때려부수고 새로 짓기도 합니다.
그 과정에서 없던 팔걸이가 생기기도 하고
1인 좌석이 스위트석 사이즈로 넓어지기도 하고 그렇습니다.


싯가고 양도가 가능한 티켓 특성상 실제 거래되는 티켓값은 보통 무지 비쌉니다.
그 티켓은 매매로 영구적으로 양도하거나
월세(!),전세(!!),반전세(!!!) 등등의 형태로 2년 유효기간으로 양도되곤 합니다.
이 티켓의 시세차익을 노려 티켓들을 사재기하는 투기세력들도 있으며
그로인해 비싸진 티켓을 사기 위해 은행에서 대출상품들도 있습니다.


이런 티켓들을 서로 양도하라고 곳곳에 있는 장소가
아이템 거래소...가 아니라 부동산입니다.
이게 온라인으로 가면 당근...이 아니고
네이버 부동산이니 다방이니 직방이니 입니다.

실제로는 본인 소유의 티켓이 아닌데 팔거나
양도세를 받고 티켓을 주지 않는 등의 각종 사기 행각이
늘어나서 심각한 사회문제가 되고 있다는 것 같습니다.

이런 상황에서 공연 주최측 중 일부인
LH와 SH는 자체적으로 할당된 수량이 있습니다.
이 주최측에서는 해당 티켓을 기존의 티켓사이트인
네이버 부동산이니 다방이니 직방이 아닌
별도의 자체적인 본인들의 사이트에서 예매를 받습니다.
그 사이트가 청약홈이라는것 같습니다. 아니면 지적 부탁드립니다.

주최측이 직접 파는 티켓이다보니
티켓을 떼어먹힐 위험은 없어서 역시 꽤 인기가 있는것 같습니다.
다만 시즌권인데 티켓의 옵션 등이 자체적으로 양도하는 티켓등에 비해
상대적으로 부실(?)한거 같기는 합니다.

이 티켓은 청년,신혼부부,다자녀가구 등을
위해 따로 책정해 놓은 분량도 있습니다.
물론 청년, 신혼부부,다자녀가구 등이
해당 LH,SH의 티켓 말고 일반적인 거래를 통해
티켓을 손에 거머쥘수도 있는거 같습니다.  
그를 지원하는 은행대출 상품도 있고요.


어떻게든 S구역에 있는 좌석에앉고 싶은 30대 청년 A씨...
하지만 일반적인 방법으로는 너무 비싼 티켓값을
지불할수가 없는데요?
이 청년이 과연 어떻게 주최측에서
풀어내는 티켓 물량을 손에 거머쥘수 있을까요?


위 비유는 상가건물이나 신축, 등기, 조합 등에 대한 요소는 제외했습니다. 그 이유는 제가 청약이나 분양 등의 개념을 잘 모르기 때문입니다.
혹시 저 세계관(?)과 비유를 통해 신축, 조합, 청약, 분양, 공시지가, 건설사 등을 녹여내서 설명해주실 분들이 있으면 답변 부탁드립니다.




질문예시 1) 한 팬클럽이 팬들끼리 십시일반 돈을 모아서 S구역에 약 5000가구 대단지....아니 5천석에 해당하는 신규좌석을 업체를 통해 새로 만들었습니다. 그러면 이 티켓은 무조건 팬클럽한테 5000석이 가야하나요?

질문예시 2) 해당 신규좌석이 콘서트장에 추가되기 전에 저걸 미리 구매하겠다고 선행예약하는게 청약인가요? 아직 해당 신규좌석이 콘서트장에 추가되지 않은 시점(즉 발권전)에 좌석 티켓팅 예약에 성공했습니다!하고 발권할수 있는 권리가 분양권인가요?

질문예시 3) 티켓 좌석을 확대하기 위해선 사전에 주최측에게 허가를 받아야하는데 이 허락을 받기 위해 가는 곳이 등기소인가요?

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무냐고
24/04/19 11:23
수정 아이콘
개인적으론 그냥 공부하는거보다 훨씬 어려워보이는데요..
24/04/19 11:37
수정 아이콘
(수정됨) 전 비유를 들어 놓으니까 더 어렵습니다? 그냥 비유없이 작성하시는 건 어떻습니까?

질문 1) 5천세대가 모여 5천세대를 만들었을 때 5천세대가 나눠가져야 "만" 하느냐? 정도 질문으로 보고
절차와 근거까지 포함해서 쓰면 길어서 별도 글을 파야될 거 같으니 최대한 간단하게 답을 드리면 가능하지만 일반적으로 그렇게 하지 않습니다

첫번째로 말씀하신 사업, 5천세대가 모여서 5천세대만 딱 만들어서 나눠가지는 경우는 특별한 입지가 아니면 사업성이 없어서 추진되지 않고
두번째로 사업성을 확보하기 위해 이런저런 방법을 쓰다보면 해당 내용으로 사업승인이 안 나옵니다

주택사업이 사업성을 "쉽게" 만드려면 관과 협상해 일종의 "특혜"를 받아야 합니다
관에선 이런 특혜에 대한 보상을 당연히 요구하기 때문에 해당 내용으론 진행할 수 없는 거죠

질문 2)는 무슨 말인지 모르겠습니다

질문 3)은 주택사업을 하기 위해서 사업승인을 받아야하는 곳이 등기소 인가? 라는 거겠죠?
주택건설사업 사업승인은 시 군 구의 공동주택업무를 보는 곳 (주택과, 민원허가과 등등 지자체마다 다릅니다) 에서 해줍니다
이거 해야한다 저거 해야한다 뜬소문(정확히는 오래된 행정절차를 기억하시는 거)가 많은데
착공을 위해 받아야하는 건 주택법에 의한 "주택 건설사업의 승인" 딱 하납니다
다른 건 사업승인을 받기 위한 사전절차, 의제사항, 사후절차입니다
요하네즈
24/04/19 14:52
수정 아이콘
그럼 제 상식부족을 겸허하게 인정하고 돌직구로 질문을 드리도록 하겠습니다….

저는 살면서 투자 개념으로 부동산을 접근한 적이 한번도 없고 이후에도 없을 예정이고 그리고 없었으면 합니다. 따라서 항상 실거주 목적으로만 부동산을 접해왔고 그러다보니 네이버 부동산이나 공인중개사 등을 통해 매물을 접하고 매매,전세,월세 계약하는 형태만을 지금까지 접해왔는데,

흔히 말하는 청년주택,신혼주택,다자녀주택 특별공급은 대체 어떤 원리로 어떤 절차를 거쳐 거기에 들어가서 살수 있는건지가 항상 궁금했습니다. 왜 저건 네이버 부동산에 지도로 안뜨는거지? 왜 UI도 거지같은 LH나 SH 홈페이지 들어가서 확인해야되는거지 등등이 의문이었거든요. 왜 이건 따로 청약이란 절차를 거쳐야 하는건지 등등..

소위 말하는 임대아파트도 어떤 원리로 입주하는건지 그 자격이나 과정이 항상 의문이었습니다
24/04/19 15:42
수정 아이콘
질문 하나하나가 배경 설명까지 하려면 관련글을 파야하는 수준인데요? 크크..
일단 전 집을 만드는 전문가지 부동산 거래에 대한 전문가가 아니라 그냥 일반 상식 수준에서만 알고 있습니다

관련 내용으로 글보다 영상을 좋아하시면 슈카월드 가셔서 슈카샘을 보십쇼 저번주부터 딱 말씀하시는 부분을 설명해주고 있습니다


청년주택,신혼주택,다자녀주택 특별공급은 대체 어떤 원리로 공급되는가? + 이 과정에서 LH SH는 왜 독점적 권한을 행사하는 가?
부터 시작합시다

어떤 사업이나 그렇지만 부동산개발업은 기본적으로 부가가치, +@ 가 발생합니다 +@가 없어 손해보면서 땅파진 않겠죠?
+@는 여러가지 이유로 발생하지만 대한민국에선 더 고급 아파트를 지어서 만든다는 건 사실상 불가능합니다 아무리 고급스럽고 좋은 집을 지어도 아파트를 팔 수 있는 가격은 상한이 제한(분양가 상한제) 되어 있거든요
그래서 +@를 발생시키는 방법은 대부분 더 안 좋은 땅을 사서 더 비싸게 만드는 것 = 용적률을 상향시켜 고층지어 세대수를 늘리는 것=토지이용효율을 올리는 것=용적률 상향 으로 한정되어 있습니다

이렇게 +@, 사업자 입장에선 이윤이 발생하는 건
지금까지 없던 좋은 건물을 짓는다거나 높은 건물을 지을 수 없었던 땅에 획기적인 기초조성을 했다거나 하는 사업자의 능력이 아니라
도시계획적 이유로 지금까진 5층까지 못 짓던 땅이 갑자기 15층 건물을 지어 토지의 가치가 변하는 것에서 발생합니다
이런 날로(?) 먹는 걸 그냥 해주면 불공평하죠
그래서 날로 먹는 것중 일부를 사회정의적(?) 복지적(?_ 차원에서 사회취약계층에게 돌려주는 방법중 하나가 청년, 신혼, 다세대우선 주택입니다
다른 방법으론 기부채납, 각종 부담금이 있습니다만 그것도 그것대로 길어지니 생략.

이런 집에 "누가" 어떤 절차를 거쳐 거기에 들어가서 살수 있는 건지를 결정하는 게 "청약"입니다만
외근나가야되서 있다가 쓰겠습니다
마술사
24/04/19 12:37
수정 아이콘
(수정됨) 질문1) 이런케이스를 재개발 이라고 합니다. 노후된 빌라촌 같은동네를 한번에 밀어서 아파트촌을 짓는거죠. 기존에 살던사람들이 기존 집 크기에 맞춰서 신축아파트 입주권을 받고 (분양권), 남는 아파트는 청약홈에서 일반인 대상으로 청약을 받습니다. 무주택기간+부양가족많은순으로 청약에 상대적으로 유리합니다. 남는 아파트가 많아야 일반인 대상으로 청약을 통해 돈받아서 자금을 회수할수 있어서 사업성이 좋아집니다. 다만 땅 종류에 따라서 높이(정확하겐 용적률이지만 이해하기쉽게 단순화) 제한이 있어서 맘대로 많이 만들수 없고 한계가 있습니다.

질문2) 비유 자체가 구멍이 많아서...딱 그렇다고하기엔 애매합니다.

질문3) 아닙니다
요하네즈
24/04/19 14:43
수정 아이콘
그러면 그냥 아예 노골적으로 초딩스럽게 일차원적으로 질문을 드리고자 합니다. 차라리 무식한게 어설프게 비유해서 말 애매하게 하는것보단 나으니….(신축, 조합, 청약, 분양, 공시지가 등의 개념을 아예 모른다고 한번 더 말씀드립니다;)

1) 청년주택이니 신혼부부주택이니 등등하는게 네이버 부동산이나 다방 같은 어플에서 그 지역별로 확인 및 거래가 안되는 이유가 뭔가요

2) 앞서 말씀드린 것과 비슷한 맥락인데 저 청년,신혼부부 혹은 다자녀 특별공급 주택들은 매매,월세,전세처럼 선착순의 개념인지(집주인이랑 먼저 계약 체결했으면 그 집은 못들어가니까) 그게 아니라 추첨의 개념이면 일반적인 입주계약과는 근본적으로 뭐가 다르기에 그런건지 여쭤보고자 합니다.
마술사
24/04/19 14:48
수정 아이콘
(수정됨) 청년/신혼주택 : 정부에서 집을 새로 짓고 일부는 청년,신혼주택, 일부는 점수제(자녀많은순,청약통장오래된순,무주택기간순 등) 으로 주인을 결정하는것입니다. 돈은 내지만 보통 직접 시세보다는 조금 저렴하게 살거나 빌리는게 가능합니다.
부동산이나 다방에서 거래되는 집은 기존에 누가 갖고있는 집을 사고파는 행위입니다. 그에비해 청약이나 청년/신혼주택 등은 집을 새로 지으면서, 이 집이 완성되면 누구한테 팔지 결정하는 행위라서 개념이 다릅니다
요하네즈
24/04/19 15:20
수정 아이콘
그러면 죄송하지만...질문 몇개만 더 드리도록 하겠습니다.
1) 그럼 청년,신혼,다가구 주택등은 무조건 신축, 청약으로만 들어갈 수 있는지? 기존에 이미 지어진 집이 청년,신혼,다가구 주택으로 지정될수는 없는지?

2) 해당 청년,신혼,다가구 주택은 네이버 부동산처럼 지도로 어느 지역에 지금 해당 주택등이 모집? 청약접수?를 받고 있는지 직관적으로 보여주는 사이트는 없는지? 그리고 이미 해당 가구가 살고있는 청년,신혼,다가구 주택이 나중에 이사등으로 자리가 비면 거기로 이사갈 수는 없는지, 이 경우도 무조건 LH나 SH 등을 통해야 되는지 아니면 네이버 부동산 등을 통해서 할 수 있는지 여쭤봅니다
24/04/19 16:24
수정 아이콘
1)
청년,신혼,다가구 주택등은 무조건 신축, 청약으로만 들어갈 수 있는지?
아뇨 신축, 청약이 아니여도 가능한 경우가 있습니다

기존에 이미 지어진 집이 청년,신혼,다가구 주택으로 지정될수는 없는지?
가능. 대표적으로 청년전세임대주택 제도가 있습니다

2)
해당 청년,신혼,다가구 주택은 네이버 부동산처럼 지도로 어느 지역에 지금 해당 주택등이 모집? 청약접수?를 받고 있는지 직관적으로 보여주는 사이트는 없는지?
전 LH 모바일 웹을 통해서 확인합니다

이미 해당 가구가 살고있는 청년,신혼,다가구 주택이 나중에 이사등으로 자리가 비면 거기로 이사갈 수는 없는지?
추가모집이라고 부르고 관련된 공고를 의무적으로 올려야합니다
역시 LH 모바일 웹으로 확인합니다
마술사
24/04/19 12:48
수정 아이콘
비유에서 뭔가 전혀 안맞는게
좌석을 새로 만들어서 공급하는 행위랑 (청약)
기존 주인이 있는 좌석을 거래하는 행위 (매매,양도) 가 완전히 다른데
비유상에선 구분되지않고 섞에서 쓰여있네요
알카즈네
24/04/19 13:39
수정 아이콘
비유는 최대한 간결하게 하셔야지 이것저것 억지로 끼워맞추면 점점 이상해집니다.
24/04/19 15:19
수정 아이콘
저렇게 이해하셔서 더 어려운거 아닌가요?...

부동산 꽤 안다고 생각하는데도 본문 글이 이해가 아에 안됨..
요하네즈
24/04/19 15:34
수정 아이콘
그럼 차분하게 설명해주실수 있게끔.... 저의 무식함을 기본 전제로 확실하게 깔고 설명 요청 부탁드리도록 하겠습니다.

전제1) 글쓴이는 지금까지실거주 목적 이외에 부동산을 접해본적이 한번도 없음. ex) 부모님집에서 거주 이후 따로 나와서 이사할때 포함 전월세 계약만 해봄. 매매 해본적 없음
전제2) 이전까지로도 현재로도 향후로도 부동산은 저에게 실거주의 목적이지 투자의 개념은 아님. 쭉 월급쟁이였고 앞으로도 그럴거라 상가임대 목적의 부동산 계약도 이제까지 노관심인 상태.
전제3) 그러다보니 신축, 조합, 청약, 분양, 등기, 공시지가 등의 요소에 대한 지식이 전무해진 상태. 이유는 살면서 굳이 필요하지 않았으니까.
전제4) 따라서 지금까지 이사를 위해서 부동산은 매매 혹은 임대(월세,전세,반전세)의 형태로만 바라보고 있었고, 자연스레 네이버 부동산, 다방, 직방 등 지도펼치면 해당 매물들 쫙 늘어져 있는 형태의 어플 혹은 사이트만 접하게 됨.
전제5) 하지만 시간이 흐르며 주변인들의 변화와 일신상의 요인으로 인해 지금보다 넓은 집, 큰집 등의 필요성을 느끼고 청년주택이니 신혼부부주택이니 다가구주택이니 등등 이런 이들에게 뭔가 혜택(?)같은게 있다고 하여 관심을 갖게 되었음
전제6) 근데 해당 주택들은 네이버 부동산이 아닌 LH니 SH니 하는데서 주관하는데고 네이버 부동산처럼 직관적인 UI가 아니라 알아보기 어렵기 짝이없는 각종 공고니 고시 같은걸 확인해야한다느니 청약사이트에서 청약신청을 해야된다느니 등의 과정이 필요하다고 들음
전제7) 그래서 이제 와서 좀 이거저거 해보려고 하는데 멘붕 상태...

진짜 초딩에게 설명한다 생각하시고 그런 설명까지 곁들여주시면 좋을거 같습니다.
전월세나 매매는 원래 기존에 집주인이 있는거면 청년주택등의 원래 집주인은 LH 혹은 SH다 등등....
사실 그래서 신축이나 분양, 청약의 개념도 좀 알아야 되는데 이게 기존에 제가 이사하면서 해왔던 거랑은 전혀 다른 영역이라 생각보다 이해하기 쉽지 않네요.
무냐고
24/04/19 17:22
수정 아이콘
원리나 공식같은걸 생각하시는것 같은데 그런 개념으로 접근하실 문제가 아닐겁니다.

아주 크게는 1)신규 주택 청약, 2)기존주택 매매, 3)기존주택 임대(전세, 월세)가 있고
신규 주택 청약에 LH, SH가 주도하는 공공분양과 민간 건설사 주도의 민간분양이 있고 분양 물량 중 특별공급(다자녀 전형, 신혼부부 전형 등), 1순위, 2순위에 해당하는 공급이 있습니다. 특별공급은 복지성향을 띄기 때문에 공공분양의 경우 민간분양보다는 좀 더 전체물량대비 비율이 높습니다.

부동산 관련한 서적, 블로그, 유투브가 수만개는 될거 같은데 시간을 갖고 찾아보셔요.

질문 자체가 '수학을 잘 모릅니다. 수학좀 알기쉽게 알려주세요' 이런 질문이랑 비슷한 느낌입니다.
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