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통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2021/12/02 17:43:13
Name 발업질럿의인
Subject [질문] 부동산 임대 계약 문의 (임대차 3법) (수정됨)
안녕하세요,

저희 부모님께서 아파트 하나를 반전세 놓고 계신데, 최근 주변 시세가 심하게 많이 올라서, 이와 비슷한 수준으로 계약 갱신할 수 있는 지를 물어보십니다.
하지만 집이 없는 제가.... 그걸 알 리가 없어 피지알러 분들께 의견을 구합니다.

지금 임차인과 처음 반전세 계약한 건 3년 반 전쯤이고, 1년 반 전에 한 번 계약을 갱신하셨다고 합니다.
1. 그럼 이제 4년째니 내년에는 계약갱신청구권(?)과 상관 없이 자유롭게 반전세 가격을 올려서 계약하거나 새로운 임차인을 받아도 되는 건가요?
   아니면 임대차 3법의 효력이 생기는 시점이 있어서 그 이후부터 카운팅 되기 때문에 무조건 내년 계약은 임차인에게 계약갱신 권리가 있는 건가요?
    (만약 후자면 총 4+2 = 6년 계약을 해야 하는 상황인지요?)

2. 후자의 경우, 차라리 직장이 근처인 저희 형을 몇 달 동안만 그 집에 살면서 출퇴근 하게 하는 방법도 있을 것이라고 하시는데, 이런 방법이 문제 없는 건가요? 만약 가능하다면 몇 달을 해야 하는지요?

제가 워낙 부동산에 문외한이지라 질문 수준이 너무 낮을 수도 있습니다... 미리 죄송하고 답변 주시는 분들께 감사하다는 말씀 드립니다.

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NoGainNoPain
21/12/02 18:06
수정 아이콘
1. 이전에 명시적으로 계약갱신청구권을 썼다는 증거가 없기 때문에, 세입자가 권한을 쓴다 그러면 실입주 하거나 받아주셔야 합니다.

2. 집을 파는게 아닌 이상 2년내 다른 세입자를 들이면 손해배상 해줘야 할 가능성이 생깁니다.
그냥 넘어가면 다행이고, 이전 세입자가 손해배상을 요구하면 그때부턴 머리아파지겠죠.
발업질럿의인
21/12/02 19:50
수정 아이콘
답변 감사합니다.
2번 관련해서, 실거주를 2년이나 해야 하는 거군요!
전 부모님께서 운을 띄우시길래 몇 달만 실거주했다가 다시 새로운 임차인 구해서 반전세 놓으면 아무 문제 없는 줄 알았습니다.
보통 일이 아니네요 덜덜덜
별빛다넬
21/12/03 12:45
수정 아이콘
(수정됨) 실거주 2년은 명시적으로 정해진건 없을건데요?
몇달후에 사정상 다시 임대줬다고 해도 법적으로 조치할 방법은 없을겁니다.
NoGainNoPain
21/12/03 13:53
수정 아이콘
님 말대로 된다면 집주인이 다 그런 식으로 세입자 쫓아내고 임대를 줄 겁니다.
그럼에도 불구하고 안하는건 다 이유가 있는 법이죠.
별빛다넬
21/12/03 15:35
수정 아이콘
(수정됨) 이미 그렇게 하는분들 많은데요?
오히려 전세금 줘서 내보낸후, 실제 입주 안하고 바로 임대주는분들도 있고요.
다음 세입자 구하지 못하면 돈을 못 주는 분들만, 그렇게 못하고 있겠죠.
미메시스
21/12/02 18:30
수정 아이콘
1. 지난 계약때 청구권 사용을 명시하지 않았다면 세입자가 한번 더 연장할 권리가 있습니다.

2. 직계존속도 실거주 사유로 인정되므로 청구권 있는 세입자를 내보낼수 있습니다.
다만 이 경우 기존 임차인이 임대차 정보의 열람이 가능해지는데,
희박한 확률이긴 하지만 나중에 새 임차인과 계약했다는것을 알게되면 문제삼을수 있습니다.
그래서 실거주 사유로 계약갱신 하지 않을경우 이사비 등을 주면서 좋게 협의하는 편입니다.
발업질럿의인
21/12/02 19:51
수정 아이콘
아하 그렇군요 답변 감사드립니다!
부모님께 답변 주신 내용들 잘 정리해서 보여드려야겠습니다;;
완전연소
21/12/03 18:51
수정 아이콘
위에 잘못된 정보가 있어서 알려드립니다.

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 이유로 임대차계약갱신을 거절하는게
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 사유입니다.

그런데 이 경우에는 아래와 같이 계약갱신청구권을 행사했다면 갱신되는 임대차기간(2년) 동안 거주해야 하는 것이 원칙이고, 정당한 사유없이 2년을 채우지 못하는 경우에는 같은 법 제6조의3 제5항, 제6항에 따른 손해배상의무를 부담합니다.

참고로 저는 부동산 전문 변호사(10년차!)로 현재 위와 같은 내용의 소송도 진행하고 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020.7.31]

(출처 : 주택임대차보호법 일부개정 2020. 7. 31. [법률 제17470호, 시행 2020. 7. 31.] 법무부 > 종합법률정보 법령)
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