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통합 규정을 준수해 주십시오. (2015.12.25.)
Date 2020/10/14 09:52:01
Name 102
Subject [질문] 재개발 관련해서 잘 아시는 분 있나요? (수정됨)
부동산은 관심도 거의없고 문외안이라 궁금한점이 많네요.  

첫째, 재개발은 건물을 싹 다 밀고, 새아파트를 지은후 원래 살던사람들 + 분양입주 + 임대입주 이런걸로 알아요.  
그러면 궁금한점이... 원래 살던 사람들은 새아파트의 좋은동, 좋은호수에 가고싶을건데
원주민들이 먼저 좋은동, 호수 채우고 나머지를 일반분양으로 채우는식인가요? 아니면 다 랜덤인가요?
또 원주민들도 다 좋은 동, 호수를 원할텐데 그냥 추첨으로 배정하면 그걸로 수천만원의 프리미엄이 왔다갔다.. 운빨인것 같은데
게다가 낡은 20평대 맨션살던사람이 로얄층 걸리고, 70평주택 가진 조합원이, 추첨으로 비선호 동, 호수 걸리면 엄청 억울하지않나요.


둘째, 제가 생각할때 중요한건 대지지분같은데, 맨션같은곳 대지지분 15평이랑, 주택 대지지분 30평이랑 별 차이가 없어보이는데
이것역시 재개발시 주택을 가진 사람들이 손해보는게 아닌지.  어차피 다 밀고 짓는건데 제생각엔 중요한건 가지고있는 땅의 평수고,
수십년된 건물값은 거의 없다고 보는게 맞는데.. 재개발 진행되는것 보면 주택의 대지지분은 평가를 잘 못받는것 같아요.
제가 주변 맨션가진 분들과 이야기 나눠보면, 재개발 저도 잘 모르지만 저보다 더 막혀있더란말이죠. 대지지분이란것도 생각안하고 그냥 28평 맨션에 살고있으니 재개발되면 28평 아파트를 가질수 있겠지.. 이런...
이건 재개발지역의 주택보다, 맨션등의 가구수가 더 많아서 발언권이 센건지, 아니면 다른 이유가 있는지 궁금하네요.
보상비가 마음에 안들면 예전처럼 알박기하고 버티지도 못하는걸로 아는데..그냥 감정평가사들의 평가에 순응해야한다면
불만들은 보통 주택소유자들에게서 나오지않을까요?


셋째, 앞으로 대략 10년뒤라면 학군, 학원가 등이 지금보다 중요해질까요? 제 생각엔 출산율이 낮아지고 교통도 좋아지고, 온라인강의등으로 넘어가면서 예전보다 중요성이 더 떨어질거라 봤거든요. 대신 평균수명이 올라가고 인구수 제일 많은 연령층이 퇴직하며, 주변경관이나 편의시설등이 많은곳을 선호하지않을까 했는데 요즘보면 오히려 학군의 프리미엄이 높아보여서요. 제가 너무 쉽게 생각하는건지..


넷째, 감정평가 받을때 큰도로를 물었거나 코너거나 등등 위치에 따른 평가도 다른가요?


그외 재개발 경험해 보신분들이나, 조금 알고계신분들의 조언 부탁합니다.
저에겐 좀 먼일이지만 입지상 언젠가는 진행될것 같아서 적어봤습니다.

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20/10/14 10:03
수정 아이콘
1. 조합원이 좋은동호수 선점합니다.
조합원끼리 추첨합니다. 다를수도있겠지만 제가알기론 기존 소유 땅 면적에 따라 우선권을 주는걸로아는데 이는 확실치 않네요
2. 위에 말씀드린대로 만약 보유 면적이 넓다면 분양권을 두개주거나 평수를 높은걸 주는 방식으로 진행됩니다. 자세히는 저도 잘 모릅니다.ㅠㅠ
3. 먼 훗날엔 상대적으로 줄어들거라 생각합니다. 아마 주변 (유해시설은 아닌) 편의시설, 접근성등이 더 중요한 시대가 올 것 같네요.
4번은 잘 모르겠습니다
20/10/14 10:11
수정 아이콘
음 보유면적이란게 건평이라니라 대지지분이겠죠? 근데 아무리 머리 굴려보아도, 주택사는 입장에서 맨션분들이 유리한게 아닌가라는 생각이..
제가 잘못아는거라면 반대로 맨션에 사는분들이 상황을 정말 모르는것이거나..
근데 환영하는것 보면 저분들 직관적으로 28평을 28평으로 1대1로 바꿀수 있다고 보시는것 같아서 무슨 근거로 그리 생각하는지 모르겠어요. 그렇게 따지면 60평 주택가진사람은 아파트 40평짜리 2채는 받는다는건데..
제생각에 만일 이게 무산된다면 동상이몽 때문일거 같.....
말리부
20/10/14 10:16
수정 아이콘
대지지분에따라 추가분담금 규모가 달라질텐데요.
무작정 1:1로 바꿔주는건 아닙니다..
20/10/14 10:21
수정 아이콘
저도 재개발과정을 잘 모르지만, 그냥 생각좀 하면 님말처럼 그럴것 같은데
이야기들 들어보면 사람들, 특히 오랜 연립이나 맨션, 아파트사는분들 생각을 달리하는것 같아요. 때문에 설득이 될것인지 회의적이고
설명을해도 알아먹힐지.. 가만 듣고있자니, 이거 이렇게 되다가 주택가진 우리가 손해보는거아냐? 라는 생각이 계속 들어요.
조합원 구성되고 추진되는과정에서 혹여라도 주택소유자들이 상대적으로 소외받지않을까 우려스럽네요.
20/10/14 10:32
수정 아이콘
주택이 손해보는 경우는 없다고 보시면 됩니다. 그렇게 대놓고 손해보이는게 보이면 주택 보유자들이 재개발 반대하고 난리났겠죠.
몽키매직
20/10/14 10:33
수정 아이콘
1. 그걸 딜 하기 위해서 조합을 만드는 겁니다. 각 대지지분이 정확히 동일한 가치를 가지면 그거대로 나누면 되는데 실제로는 역에 가깝냐, 뷰가 좋으냐 등의 가치가 다르잖아요? 예를 들어 구역내에 한강뷰가 보이는 주택이 있었다고 합시다. 재개발 구역 내의 다른 주택 쪽에서 묶어서 대지지분대로 나누자 하면, '응 난 따로 건물 올릴게 너희들은 너희들끼리 해~' 라고 나올 수도 있죠. 그래서 그런 쪽으로 좀 더 어드벤티지를 주는 등의 딜을 해서 모두가 합의할 수 있는 지점을 찾는 게 조합의 역할이고, 그래서 조합 만들어지고 운영하는 과정에서 허구헌날 쌈박질이 나고, 간간이 건물 1-2동만 열외하고 재건축 진행되는 일도 발생합니다.

그리고 늘어나는 용적률에 비례해서 기부채납분이 있어서 조합원들도 대지지분을 어느 정도 내놔야 되고, 공사비를 마련하기 위해서 또 일정 대지지분을 내놔서 분양으로 팔아서 재원을 마련합니다. 지금 상황에 재건축이 잘 진행이 안되는 이유가 의무 기부채납 비율이 상당히 있고, 분양가 상한제로 대지지분을 실가치보다 싸게 팔아야 되기 때문... 이라면 이해가 가시죠? 부자 동네에서는 1:1 재건축 이야기 나오는게, 분양도 안하고 그냥 공사비 우리가 다 지불할 테니 기부채납도 안하겠다 하는 의미에서 나오는 거죠... 대지지분을 일부분 대가 없이 내놓고, 싸게 팔기도 싫다... 라는 거죠.

2. 위에서 이야기한데로 조합에서 조정한대로 재개발 후 받게될 대지지분이 결정되는데, 재개발 전에는 대지지분이 다 제각각인데, 재개발해서 아파트 올라가면 집 면적은 규격화 되어서 예를 들어 24평, 35평, 46평 이 중에서 골라야 되잖아요? 그래서 조합원에게 각자 대지지분 순서대로 선택권을 주고, 추가분담금이라는 게 또 있습니다. 원래 예정 대지지분에서 가져갈 수 있는 평수보다 더 넓은 집을 원하는 경우 그 차액 만큼을 추가로 지불하는 겁니다.

3. 은 말씀대로 일수도 있고 아닐수도 있는데, 이건 전문가들도 확실히 말을 못하더라고요.
목화씨내놔
20/10/14 11:21
수정 아이콘
4번만 아는거네요

네 달라집니다 감정평가라는게 지금 현재 상태의 가치를 보는거라서요

똑같이 재개발이 되고 아파트가 세워진다고 해도 현재 매입을 하는 대로변에 있는 땅과 저 구석에 있는 땅은 가치가 다릅니다
20/10/14 12:09
수정 아이콘
그렇겠죠. 그리고 지금껏 맨션쪽이 나서서 추진해왔고 단독주택사람들은 관망해왔는데 이젠 목소리도 내야겠어요.
20/10/14 12:10
수정 아이콘
1. 도정법 가이드라인하에 관리처분 할때 조합원들이 로얄호들 가져갑니다. 통상 권리가액 높은 조합원에 우선권이 있고 층향 등에 따라 가격차가 있습니다.

2. 전체 노후도로 정비구역을 묶는지라 멀쩡한 건물도 있겠죠 단순 땅 넓이만 따지면 억울한 일들이 생기는지라 이런 부분이나 구역내 입지 등을 고려해 감정평가를 합니다.

3. 자사고도 생기고 인터넷 플랫폼 발달 등으로 학군의 위력은 전만 못해졌다 하는데 일반고 전환 이슈와 맞물리면 향후 어떻게 될지 모르겠네요

4. 네 그렇습니다.
20/10/14 12:17
수정 아이콘
초창기 재개발때는 반대하면 법적으로 방법이없었는데 지금은 일정%되면 따르는식인거 같아서.. 적극적으로 참여하고 정보도 얻어야겠습니다. 누가 우리의 권리 재산권을 챙겨주는게 아니니. 주변 주택주인분들과도 의견들 나누고..
그리고 사람들도 설명회 같은거 좀 듣고 현실을 아셨으면 좋겠는데 뜬구름잡는 소리하는거 몇번 듣고나니 저도 걱정 우려가 생겼던거같아요. 그만큼 허술한 시스템은 아닐텐데... 조합원 구성하는 식은 생소해서 부모님도 뭔지 잘 모르시더군요. 그냥 보상금받고 나가는거 아니냐고...
좋은댓글 감사합니다.
20/10/14 12:18
수정 아이콘
이건 좀 어리석은 질문이었네요. 감평사들 힘들게 공부해서 자격증 따는건데...
20/10/14 12:23
수정 아이콘
좋은댓글 감사합니다. 수십년째 전국에서 해오는일들인데 물론 잡음도 있겠지만.. 너무 시스템을 불신한듯.
제가 팔랑귀라.. 근데 잘 모르는 분들 반발할사람들 좀 있을듯. 지금도 오래된 3~5층 맨션사는분들 1대1 교환이 될거라 보는분들 몇명 봐서.... 내집 주고 새집 받으며 돈을 더내야한다고? 이런...
20/10/14 12:26
수정 아이콘
아참 조합 설립해놓고 질질끌면서 월급만받아먹는 족속들 있으니 조합장 잘뽑으셔야합니다
수원역롯데몰
20/10/14 12:32
수정 아이콘
저는 대지지분 7평밖에 안되는 빌라 살면서 32평으로 1대1은 당연하고 환급금 5억 안주면 안하겠다고 뻐팅기는 어르신도 봤어요.

어떤 부동산 전문가가 말하길, 낙후된 동네에서 평생 사신분들과 몇억씩 현금박아 들어온 사람들은 소득수준이나 투자에 대한 태도 자체가 다르다고.. 그거 알고 들어가라고 하는걸 봤네요.
20/10/14 12:46
수정 아이콘
그래야겠죠. 근데 뽑기전엔 알수가없으니... 흐흐
20/10/14 12:47
수정 아이콘
그정도는 아니지만.... 맨션사는분들 1대1로 바꿔지지않겠느냐고 하는말 들을때마다 맘이 아프면서 식은땀나긴합니다.
20/10/14 13:19
수정 아이콘
제가 단독주택 조합원이었는데 빌라나 맨션보다 손해이긴 합니다.

빌라업자에 팔면 평당 5,000은 족히 받을 땅인데 감평액은 2,000(권리가액은 좀더 높음)이었으니까요

작은 지분 가지신분들이 다수인 관계로 사업진행 과정에 단독주택 조합원의 목소리는 소외되기 일수예요

미리미리 뭉치셔서 충분히 목소리 내시는게 현명합니다.
20/10/14 13:23
수정 아이콘
정비사업 한번 참여해 보면 정말 다양한 인간군상을 맛볼 수 있죠 흐흐
브라이언
20/10/14 13:29
수정 아이콘
감평가는 보통 시세보다 낮게 잡히죠.
하지만 팔때는 시간이 갈수록 프리미엄이 수천에서 수억 붙으니 손해보지 않습니다.
20/10/14 13:55
수정 아이콘
일반적으로는 거의 맞는 말씀인데
다주택 중과세로 1+1의 매력이 급감하면서
정말 손해인 상황도 생기고 있다고 말씀드리고 싶네요
20/10/14 15:35
수정 아이콘
제가 걱정인 부분을 잘 알고계시네요. 동주택이 맨션사람들처럼 친하지도않고 세대수로 밀리다보니 목소리를 잘 못낼거같아서..
20/10/14 15:37
수정 아이콘
지금은 과거처럼 알박고 배째는게 불가해서 조금은 다르겠지만.. 그게 오히려 좀 억울한 사람을 만들수도 있지않을까 싶기도..
조금 신기하네요. 분명 불만나올거같은데 뭉게고 진행되는건가..
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