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Date 2020/07/17 00:00:13
Name kafka
Subject [질문] 전세(반전세) 관련 질문드립니다. (수정됨)
안녕하세요. 항상 질게에서 많은 도움 받고 있습니다.

제가 이번에 독립을 하게 되어 전세/반전세 1.5룸을 알아보고 있습니다.
지방에 있는 광역시이고, 직장 근처에서 방을 구하던 중에
같은 직장 직원분이 임대를 하는 신축 1.5룸을 보게 되었습니다(이 동료분은 업무상 만날 일은 없는 분입니다).

올해 완공한 신축이고, 공간이 쾌적하게 넓은 느낌은 아니지만 인테리어나 직장과의 거리, 주변 상권이 다 너무 마음에 쏙 들더군요.
그래서 6000/25로 조건도 맞추어 놓았습니다. 그리고 등기부등본을 떼어 보았는데,
근저당이 7억 정도가 있더군요. 18세대인데, 보증금은 세입자에 따라서 5000~2000 사이로 다양하게 받는 곳입니다.
당연히 근저당이 있는 1.5룸이니 보증보험은 가입대상이 아니고요.

제가 이번에 들어가게 되면 전입신고 날짜상 17번째가 될 것 같습니다.
등기부등본에는 건물 가격은 나오지 않고 토지 가격만 나오기도 하고, 보증금이 전체가 얼마인지 몰라 계산은 어렵지만,
그래도 대략적인 상황을 보면 이럴 경우 보증금이 많이 위험할까요?

제가 다니는 직장이 지역의 우량기업이고, 집주인분이 신분이 확실한 편이고, 근처의 비슷한 건물 시세로 추정을 해봤을 때
거주하면서 몇 세대만 빠지면 보증금이 안정권(건물 매매가의 70%) 안으로 들어갈 것 같기는 합니다.
그래도 그 전에 혹시라도 만에 하나 건물이 경매로 넘어가거나 하는 상황이 발생하면 안전장치가 없는 것도 사실이니 고민이 됩니다.

방이나 위치나 워낙 마음에 들어서 사실 다른 방을 봐도 눈에 잘 들어오지 않네요^^;;
주변에서는 그 정도면 상대적으로 안전한 편이다, 월세로 갈 것이 아니고 주변에 신축이 건설되기도 어려운 곳이니
공실 1~2개 남은 신축 전세/반전세에 들어가려면 일정 기간 그 리스크를 감수하는 수밖에 없기는 하다는 의견이 있고,

다른 한쪽은 차라리 국가에서 보장하는 최우선변제금인 2000을 보증금으로 잡고
월세를 올리더라도 보증금이 안전한 다른 방으로 가는 게 좋지 않겠냐 하는 의견도 있습니다.
제가 지금 고민하는 방은 2000이면 월세를 50까지 올려야 해서 이런 식으로는 어려울 것 같고,
보증금을 2000으로 잡는다면 다른 곳을 알아봐야 하는데 마음에 드는 위치나 방이 있기가 사실 쉽지는 않을 것 같습니다ㅠ

pgr 분들은 어떻게 생각하시는지 의견이 궁금하여 질문글을 올리게 되었습니다.
보증금의 위험도가 어느 정도일지, 위의 두 의견 중에 어느 쪽에 더 동의하시는지가 궁금합니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 답변도 미리 감사드립니다 :D

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서큐버스
20/07/17 02:46
수정 아이콘
먼저 철저히 개인적인 의견입니다.
그리고 저는 비슷한 상황에서 경매까지 넘어갔었고, 확정일자가 1순위임에도 보증금의 20%이상을 떼인 경험이 있습니다.

현재는 신축이라 모든 세대에 가까운 세대가 거주하고 있지만, 이 상황이 1년이 지났을 때는 알 수가 없습니다.
경매에 넘어 갔을 때, 주변시세가 아닌 공시지가에 가깝게 책정이 되며, 그것보다 아래의 가격으로 낙찰될 수 있다는 것을 유념하셔야 합니다.
물론 유찰 될 수도 있으니 더 주의하셔야 합니다.

저는 당시 건물가격의 60% 정도로 경매시작가가 잡혔으며, 실지로 낙찰도 그 가격보다 그리 높은 가격이 아니였습니다. (200만원 정도 차이)
경매 후 경매 및 감정비, 근저당, 소액 보증금 우선, 세금 등등 따지고 나서 시작이기 때문에 더욱 주의하셔아 합니다.

결정은 글쓴 분께서 직접하시겠지만,, 경매 이 후 상황은 진짜 알 수 없다는 것을 알려드리고 싶었습니다.
브라이언
20/07/17 08:27
수정 아이콘
(수정됨) 리스크 가지고 불안한 마음 가지고 살기보다는
안전한 방법 찾는게 좋을것 같습니다.
리스크는 투자할때만 고민하셔야죠~
꿈트리
20/07/17 08:46
수정 아이콘
경기가 하락되면 경매물건 늘어나죠. 미래는 아무도 알 수 없구요.
부동산 거래는 찜찜하면 안하는게 맞습니다. 1~2백도 아니고 몇 천 날릴 수 있는 리스크는 안지는게 답입니다.
생겼어요
20/07/17 09:07
수정 아이콘
부동산에서 많이 하는 말중에 하나가 주인이 믿을만한 사람이고, 이 근처에 건물이 여기 하나만 있는게 아니고 여러채가 있는분이다 입니다. 그래서 그 건물로 잡힌 융자가 없어지냐? 당연히 그것도 아니죠. 융자없는 신축이 어딨겠냐만 개인적으로 등기부등본 지저분한 다세대주택에 큰 보증금 걸고 들어가는건 리스트가 너무 크다고 봅니다.

신축이니 집 상태도 좋고 짧은 통근거리도 좋으시겠지만 결국 내가 평생살집이 아니라면 어느정도 타협을 할줄도 알아야 한다고 생각합니다. pgr의 답변도 실제 주변인들의 말도 참고만 하시고 좋은방 얻으시길 바랍니다.
앙몬드
20/07/17 10:46
수정 아이콘
인터넷에 이런질문 올려봐야 대부분 위험감수하지 마라 하지 말아라 라는 답변이 대다수죠
그렇다고 뭔일 있겠어요? 걍 들어가세요 라고 답변하면 그또한 좀 웃긴거고

결국엔 타협입니다. 다가구 주택에서 완벽하게 깨끗한 집 찾기 쉽지 않아요. 대부분 그렇게 굴러가고 있고요.
경매에 대한 불확실한 공포 때문에 맘에드는방 못찾는것도 불행한 일 아니겠어요?
20/07/18 22:47
수정 아이콘
답변 주신 분들 모두 감사드립니다!
개인적인 경험을 써준 분도 계시고, 5분 모두 다 일리 있는 의견인 것 같습니다.
신중하게 고민해서 결정하도록 하겠습니다 :)
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