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17/07/16 01:16
일단 부동산이 다른나라에 비해 가격이 높은건 당연히 땅덩어리는 좁은데 인구수는 엄청나게 많기때문입니다.
저는 어느정도 거품이라고 생각하지만 거품이든 아니든 부동산 가격이 떨어져야하는 이유가 있습니다. 한국 부동산의 문제는 다른게 아니라 부의 불평등을 만드는 제 1의 원인이라는 겁니다. 보통 부의 불평등 정도를 측정하는 척도로 지니계수를 활용하는데 한국의 지니계수는 2016년 0.3으로 보통 0.2가 매우 평등한사회, 0.6이 매우 불평등한사회라고 봅니다. 얼핏보면 한국이 꽤나 평등한사회 같아보이는데 함정이 하나있어요. 지니계수 측정을 연소득으로 한다는점이죠. 이 수치조사에는 자산이 포함되지않아요. 한국의 순자산 지니계수는 0.63이고, 이중에서 주택 지니계수는 0.6으로 아주 불평등합니다. 토지자산 지니계수는 0.85정도고요. 건물주들보고 돈을 돈으로 번다고 하잖아요. 토지자산 지니계수를 보면 알 수 있듯 있는사람들은 있는걸로 엄청난 돈을벌고 없는사람들은 평생 월급받아 모은돈으로 몇십억하는 건물한채 보유하는것도 쉽지않죠. 결국은 있는사람들만 계속 배부르는 구조로 건물하나라도 보유할 수 있으면 버는돈의 단위가 달라지니 부동산가격이 거품이라 생각하는사람이 있어도 가격이 좀처럼 떨어지지않고 계속 유지될 수 있는거겠죠. 그렇다고 국가에서 이 잘못된 시스템을 쉽게 깨부술수 있는것도 아닙니다. 부동산 시가총액이 8조달러.. GDP대비 10배나 되는데 이걸 어떻게 부수겠습니까
17/07/16 01:48
수요가 공급보다 많아서 현재의 가격에 도달한거면 거품이 아닐 확률이 높겠고
수요가 뒷받침되지 않고 호재만으로 투기가 몰려거 형성된 가격이면 거품이겠죠. 저는 거품이든 아니든 실거주 주택은 전국민이 한 채씩 다 가지고 있었으면 좋겠다고 생각하네요.
17/07/16 02:04
경제어려울때 제일 먼저 빠지면 거품,
끝까지 마지막까지 안빠지고 남아있으면 실질 80후반~90초중반에 엄청난 집값상승이 있었죠, 당시에도 도교의 땅값을 들어 실질이라고 했지만, IMF때 40%가까이 떨어졌습니다. 그후 2000년대 초중반 엄청난 집값상승이 있었죠, 그후 2008년 서브프라임으로 인한 경제위기가 왔지만 이때는 하락폭이 10%~20%수준이였습니다. 그리고 2008년이후 약 10년동안 25~35% 정도 상승해서 지금의 집값이 되었는데요, 사실 옛날에도 혼자벌어서는 집 못샀습니다, 단순히 집값/연봉 으로 해서 대략적으로 계산하다보니 나오는 실수입니다, 옛날에 돈벌어서 집샀다는건 은행에서 과하게 융통해준 담보대출덕분입니다. 과장 좀 해서, 한푼도 없어도 집 산다고 하면 담보잡고 거의 전액을 대출해줬으니 말이죠. 통계적으로 보면, 현재의 집값은 대한민국 전체로 봤을때는 가장 거품이 적은 시기중 하나입니다. 그렇지만 세부적으로 들어가서 무슨무슨동 집값, 무슨무슨아파트, 무슨무슨오피스텔, 아니 그냥 서울 강남 등등 지역적으로 따져보면 거품이 없다고는 절대 말 못하겠네요. 어쨌든 통계적으로 그렇다는 거고, 전 책임못지니까 제 말 듣고 사지는 마시고, 지금이 거품이 없다고 해서 저점이라는 소리도 아닙니다. "인생 100년인데 언젠간 거품 한번은 끼겠지 이건 사야해" 하는 심정이라면 모를까, 거품은 내가 안 샀을때만 부풀어오르니까요
17/07/16 04:00
거품일수도 있고 아닐수도 있구요. 앞으로 서브프라임 같은 사태가 생긴다면 그 순간 부동산은 거품이 되는거죠.
오히려 당장은 이번 최저임금 상승으로 인한 화폐가치 하락으로 부동산이 더 오를수도 있어 보이긴 합니다만 어떻게 될진 아무도 모르죠. 정부의정책, 금리 등등 여러 요인이 있으니
17/07/16 05:25
거품이라쳐도 이번 세대에서 꺼질 것 같진 않네요.
결과적으로 인구가 줄어드는 10년 뒤를 기준으로 판단해야되는데, 너무 변수가 많아요. 거품이냐 아니냐를 예측해보는 건 의미가 있다고 생각하는데, 단정 짓는게 제일 위험한 짓인거 같습니다.
17/07/16 07:34
서울수도권에 부화뇌동해서 따라 오르는 지방 집값이 거품이었는데 알아서 잘 꺼지고 있고 서울수도권쪽 집값은 오히려 싼 편이라고 봅니다.
예전엔 혼자 일해서 돈모으면 집살 수 있었다고 하는데 우리 앞세대도 20년 30년짜리 대출받고 삶의 질 포기해가면서 모아서 산거죠. 애당초 젊은 층이나 신혼부부가 도심에 25평짜리 아파트 사서 시작할 수 있는 나라는 어디에도 없습니다.
17/07/16 08:30
백프로 꺼질거라고 봅니다. 근데 당장은 아니라고 보구요. 제가 노인되기전에요...
지금 50대이상분들이 세상을 떠나고 인구가 줄기 시작할때 한번 폭풍이 칠거에요. 뉴욕 런던 파리 시드니 벤쿠버 LA.... 이런 도시들은 어쨋든 그 도시로 사람들을 유입시킬 수 있으니 집값이 버티는건데.... 특히 우리나라는 이민으로 새로운 인구가 들어올 여지가 적고, 북한이란 존재 때문에 다른 국가 투자자들이 들어오기도 힘들어서...
17/07/16 14:06
옛날이야 자본축적이 이루어지기 전인 개도국 시절의 이야기고... 요즘이랑은 상황이 다르죠.
비싸기는 커녕 오히려 수도권 물목 좋은 곳은 상승여력이 충분하다고 생각합니다.
17/07/16 14:14
http://www.imf.org/external/research/housing/
House Price-to-Income Ratio 보세요. 한국은 낮은 편입니다.
17/07/16 15:37
부동산 공부 입문한지 5년정도 되었구요. 여전히 가슴속에서 거품이야 라고 외치고 있지만
현장 분위기 봐보시면 바로 답 나옵니다. 강남불패는 여전하고 심지어 지방이 거품이라고 하시는 분들도 막상 신도심지구나 구도심 재개발 예정 지역 같은 곳 가보시면 거품이 아니구나 느끼실겁니다. 부동산은 현장이 답입니다. 우리가 아무리 이론적으로 곧 떨어진다, 금리 인상이 다가온다 해도 현장 가서 매물 봐보시고, 실거래 사이트 봐보시면 아실겁니다. 공부하면서 느낀점은 현재 우리나라에 엄청나게 돈이 풀려있다는 것입니다. 물론 어려운 분들도 많으셔서 힘드시지만 반대로 빚을 물려받지 않거나 또는 불로소득을 이어 받은 금수저 사람들이 굉장히 많습니다. 그리고 그 불로소득이 굉장히 크게 상승했습니다. 돈의 가치가 요 몇년 사이에 많이 떨어졌습니다. 부동산 거품이 금리인상과 함께 사라질 것이다 라고 말씀하시는 분들은 요근래 2-3년 자료만 분석해서 보시는 것이 좋습니다. 일본과 우리나라 동일시 하시면서 점차 그렇게 바뀔 것이다 하시는 분들도 많은데 현재 상황만 놓고 봐서는 다릅니다. 결론적으로 저도 거품이었으면 하고 살고 있지만 거품은 아니구요 정권이 바뀌어서 기대는 하고 있지만 기존에 돈을 많이 가져간 사람들이 쉽게 무너지는 구조가 절대 아니라는 것만 말씀드립니다.
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