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14/11/17 21:46
말씀하신 바에 따르면 정말 믿을 수가 없는 경우네요.
쓰신 글이나 공론화를 원하시는 것으로 봐서 정말 억울하신 경우인 것 같습니다. 공론화가 된다면 예총으로서는 골치아플 테니 적정선에서 잘 처리되지 않을까 싶습니다. 힘내셔서 좋은 결과 있길 바랍니다.
14/11/17 21:47
복잡하고 억울한 일을 당하셨네요.
사기를 저지른 CK목동이라는 회사가 가장 나쁘지만, 전혀 책임이 없다는 예총의 입장이 더 화가납니다. 법을 잘몰라 전세의 전세의 경우 원 주인에게 전혀 책임이 없는게 잘 이해가 안됩니다.. 부디 잘 해결되서 최대한 많이 보상을 받으셨으면 좋겠습니다. 힘내세요
14/11/17 21:48
아니 글을 보면 애초에 보증금도 다 못받고 거기다가 그 돈으로 또 보증을 세워서 돈을 빌리게 만든 쪽에서
책임을 져야하는 문제라고 보이는데 진짜 얼탱이가 없네요 ....
14/11/17 21:52
말도 안되는 일을 당하셨네요.
얼마나 상심이 크시고 이 일로 고통받고 계실지 상상이 안 갑니다. 국가적 차원에서 이렇게 억울한 일이 없게 해야 할텐데 나라에서 도대체 뭘 하고 있는 것인지.. 결국엔 인정이 아닌 법에 호소를 해야 할텐데..법적으로 어떻게 되는지 모르겠습니다. 부디 잘 해결되길 빌겠습니다.
14/11/17 21:54
예총과 CK목동의 관계가 의심되는사건이네요...
말도안되는금액으로 전세를 내준것부터가 찝찝해보입니다.. 안타깝네요.. 잘 해결되길 빌겠습니다..
14/11/17 21:56
아이고야.. 예총하는짓 보니 한번 제대로 털러야겠네요. 100억 보증금 안받고 35억원 받은 담당자는 누구며 피해자들한테 명도소송거는 담당자는 누구랍니까.오히려 나라소속 건물이니까 일을 크게 벌이시면 관심이 집중되어 해결되지 않을까 싶습니다.
14/11/17 21:58
아;; 그 건물 10여년 전부터도 사기네 뭐네 말이 많아서
몇년동안 공사 중단되고 유령 빌딩으로 방치되다가 이제야 완공좀 됐나 했더니 또 이런 문제가;;;;; 제 짧은 소견으로도 차라리 일을 크게 벌이시는게 나을 것 같긴 한데 잘 해결되길 빌겠습니다 ㅜㅜ;
14/11/17 22:16
이중계약인가요? 예총이 전세를 받을수 있는 권리를 CK목동에게 줬다고 합니다. 이걸 전대라고 하더라고요- 부동산에서는 전대동의서를 보여주면서 문제가 없다고ㅜ해서 들어와버렸네요~관심 감사합니다
14/11/17 22:02
예전 저축은행건도 그렇고 이런 건도 그렇고, 세상에는 맡겨 놓은 돈을 자기 돈이라고 생각하는 무리들이 상당 수 있는 것 같습니다.
문제는 그 맡겨놓은 돈을 들고 날라고, 돈을 받아낼 수가 없다는 점인데, 그 점을 노리는 거겠죠. 게다가 그런 놀이를 하는 사람들이 보통 권력자 계층인 경우가 많구요. 모럴해저드가 날이 갈수록 심해지는 대한민국입니다.
14/11/17 22:04
서울시에서 운영하는 민생침해 상담 사이트 입니다. 임대차 거래 상담도 있는 거 같아요
economy.seoul.go.kr/tearstop 법률적인 상담에 도움이 되실 수 있을거에요 큰 도움이 되지 못해 죄송합니다..
14/11/17 22:04
민중의 소리뿐만아니라 더 공신력있고 매체파워가 있는 뉴스에 제보하시는게 좋을 거 같습니다. 제생각에는 jtbc 뉴스9 쪽이 좋을 거 같네요. 다른 뉴스들은 고발뉴스를 너무 안 다루는데 비해 뉴스9은 뉴스 꼭지 대부분이 고발, 탐사뉴스입니다.
14/11/17 22:04
100억 받을껄 35억 받은 사람과, 거기에 대출까지 해준 사람은 그걸 공짜로 해줬을까 싶네요.. 아마 잘 털면 털릴거라 봅니다. 힘내세요!
14/11/17 22:05
pgr에 워낙 현직 법조인분들이 많아서 함부로 말하기가 겁나지만 어떤 식으로든 전세금을 돌려받을 수 있는 법리가 없진 않을 것 같은데요.. 모쪼록 잘 해결되시길 바라겠습니다.
14/11/17 22:07
원래 ck가 예총에 100억 보증금을 내야하는데 35억만 보증금으로 내서 계약이 성립되었고 막판에 35억 보증금도 ck가 빼내서 도망갔다는건가요? 그래서 결국 ck가 보증금으로 낸 돈은 0이고 전월세자금40억원 먹튀?
14/11/17 22:28
35억을 담보로 돈을 빌린 상태라 나중에 35억을 아주 많은 채권자들이 나눠 가져야 할상황이 올수도 있다고 하네요~ 전 일이천 정도 받을수밖에 없을수도 있다고 합니다 관심 감사합니다~
14/11/17 22:13
전세 계약 후 돈 받은 놈이 돈 날리면 세입자가 전세금 받아낼 방법이 현실적으로 없는게 항상 문제였습니다.
그래서 전세 계약할 때 항상 0순위로 따지는 게 집 주인의 신용도 및 대출-투기 여부 등이죠... 우리나라도 장기적으로는 전세 줄이고 월세로 가야 될텐데......
14/11/17 22:18
예총이 공론화되기 싫어한다는 말은 분명 뒤가 구린게 있다는 거겠죠.
그러니까 명도소송으로 사람들 쫓아내고 겁을 주는 느낌.. 이럴때 일수록 아예 빼도박도 못하게 빠르게 공론화 시키고 이슈화를 시켜서 여론을 조성해야 할거 같네요. 나랏돈 먹는곳은 여론에 민감할수밖에 없으니...JTBC라던가 여타 다른곳에 제보를 해보시는것도 좋을거 같네요
14/11/17 22:24
개인에게 정말 엄청난 금액인데 마음의 고통이 얼마나 심하실지 가늠이 되지 않습니다.
몇글자 안되는 위로밖에 할 수 없다는게 죄송스럽네요. 예총이 무척이나 구리게 행동한 것이 사실이니 빨리 공론화 되서 보상 받으실 방법이 나왔으면 합니다.
14/11/17 22:24
기사도 읽어봤는데 50~80%만 인정해준다니 어처구니 없네요.자기들이 계약금을 다 안받아놓고 그걸 세입자에게 떠넘기려고 하다니...
게다가 항의하는 세입자 쫒아낼려고 하고... 나라에서 운영하는건데 너무 엉망이네요. 신혼집이신데 많이 심란하실듯 하네요...부디 여론이 일어나서 방송되고 잘해결되셧음 하네요.
14/11/17 22:35
그 50~80%도 보증김이 5000만원 이하인 월세입자에만 해당되는 것입니다.
전세입자에 대한 대책은 전무한 상태입니다. ㅠ.ㅠ 감사합니다.
14/11/17 22:37
예총에서 전대 동의서라는 것을 발행해줘서
부동산에서 아무 문제없다고 하더라고요. 전대 동의서는 10년짜리였습니다. 10년동안 전대(전세의 전세)를 허락한다는 내용이요. 관심 감사합니다.
14/11/17 22:39
자다가도 벌떡 일어나 가슴을 칠 일이네요. 얼마나 마음이 복잡할지 상상이 안 됩니다.
딱 글만 봐도 CK목동인가 하는 회사는 먹튀 하려고 작정하고 덤벼든 거 같고, 예총쪽과도 뭔가 끈이 있을 거 같네요. 모쪼록 일이 좋게 해결되길 바랍니다.
14/11/17 23:49
양천구의회 쪽으로도 청원을 넣어보세요. 목동이 양천구인가요? 양천구는 아니지만 제가 의회에서 일하는지라.. 의원님들도 이런 문제가 생기면 적극적으로 나서서 해결하려는 쪽도 있거든요. 미디어로 공론화 시키고 의회를 찾아가서 의원님들도 상대로 청원을 넣어보는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다..
14/11/17 22:48
글을 보고 잠깐 검색을 해보니
올해 10월 7일에 최초기사가 난 일이며 국정조사에서도 지적이 된 일이네요. 김조사랑님 근심이 크시겠지만 잘 해결되리라고 빌겠습니다. 그리고 나쁜 짓을 한 사업자들은 천벌도 받고 법의 심판과 보상까지 치뤘으면 합니다. ps. 기사내용을 보니 올해 5월에 싱가폴로 도주했다고 나오네요...
14/11/17 23:09
아이고... 힘드시겠습니다.
저도 글쓴분보다는 작은 상황이지만 비슷한 고민을 하였던 상황이라... 오늘 마무리 되어 기쁜 마음에 가족들이랑 술한잔 한뒤 컴터켜서 처음 읽은게 이 글입니다.ㅜㅜ 잘 해결 되기를 바랍니다. 화이팅!
14/11/17 23:20
피지알 접속하자마자 이런 안타깝고 억울한 사연을 듣게 되니 마음이 답답합니다. 비록 직접적으로 드릴 수 있는 도움은 없지만 앞으로 글 올리실 때마다 관심 가지고 읽으려고 합니다. 이럴 때일수록 정신을 바짝 차리고 싸우실 수 있기를 응원합니다.
14/11/17 23:26
이런 건 민원을 많이 넣으시는게 가장 좋습니다.
관련 부서나 공공기관 또는 국민신문고에 지속적으로 민원 넣어보세요~ 그리고 기자님들이나 TV프로에 신고도 해보시구요. 네이버 1면에 뜨거나 검색어 순위에 오르지 않는한 인터넷 게시판 글로는 해결이 안될겁니다.
14/11/17 23:32
거참 묘한상황이네요...
모쪼록 잘해결되시길바랍니다. 이건 법으로 안되면 정말 땡깡이라도 부리는수밖에없군요. 온갖게시판 및 각종기관민원센터에 많이 올리세요. 긴싸움이될거같은데 부디약해지지마시고 힘내시길빕니다.
14/11/17 23:49
일단 저도 부동산 공부한지 오래돼서 기억이 가물가물한데..생각나는것만 말슴드리자면
1.전세가 등기되어있는 상황인지 아닌지 궁금합니다. 등기가 안되어있다면 말은 전세이지만 전세임대라고해서 채권으로 취급되기때문에 전세등기가 되어있다면 일이 훨씬 수월해질수있습니다. 2.등기가 안되어있어서 채권이라 할지라도..일단 전대계약을 맺었으므로 예총측이 아무잘못이 없다라는건 잘못된말인것같습니다. 예총측에서 소유권중에 사용수익할수있는권리를 넘긴겄이고, 계약시에 그 권원을 믿고 계약했을것이므로...이경우에는 책임이 없다고 볼수 없을것같습니다. 하지만 계약조건을 좀 따져보아야할 필요는 있습니다 특약이 어떻게 되어있냐에 따라서 달라지거든요. 3. 변호사에게 문의하세요. 제생각에는 예총에서 물어주고 그쪽으로 손배하는게 맞는것같습니다.. 명도 소송이 어떻게 나온말인지는 알겠는데.. 제생각에 이경우에는 충분히 보호받으실수 있을것같습니다.
14/11/17 23:56
현재 등기부등본에 질권자로 올라간 상태입니다.
전세의 전세는 질권자라고 명명하는가 봅니다. 그런데 법에서는 질권자의 권리까지는 보호해준다는 명문이 없다고 하네요. 그래서 답답합니다. 처음에 계약할 때 전대동의서를 봤었습니다. 현재 가지고 있고요. 그래서 부동산에서도 전대동의서가 있으니 아무런 문제가 없다고 그랬었네요. 변호사님들도 말이 좀 다르시고 이쪽에 전문이신 분들 찾기가 어렵네요. 개인적으로 쪽지 보내겠습니다. 관심 감사합니다.
14/11/18 00:01
질권이 설정되어있으면 문제 될게없는데요.. 제가 알기로는 경매까지도가능할텐데..
변호사들이 왜말이 다를수있는지 궁금하네요.. 아무튼 힘내시고 저도 내일쯤 시간나서 아는 교수님들한테 한번더 여쭤볼께요.
14/11/18 08:37
부동산에 대한 질권이라는 개념은 있을 수가 없고, 등기기록에 기입이 되어 있다는 걸 보니, CK목동이 소유자에 대하여 가지는 근저당권의 피담보채권에 대한 질권인 것 같네요.
저당권이라는 게 부동산을 담보로 돈을 빌리는 제도라면, 권리질권이란 권리를 담보로 돈을 빌리는 제도입니다. 근저당권부채권의 질권이라고 하면 담보로 제공하고자 하는 권리가 근저당권부채권이라는 것이죠. 이 사안에서는 CK목동이 소유자에 대하여 가지는 근저당권의 피담보채권을 담보로 그 채권의 질권자들로부터 돈을 빌린 셈이 되는 것이죠. 그러니 저당권의 범위 내에서만 질권을 행사할 수 있습니다. 설정되어 있다는 질권의 범위가 어디까지인지 모르지만, 예컨대 질권의 순위 자체가 질권자들 중에서도 후순위라면 소용이 없는 것이구요. 공동순위로 되어 있어도 안분비례일 테니 근저당권부채권의 액수 자체가 충분하지 않은 한 별 소용은 없게 되는 것이죠. 이때 질권의 순위도 등기기입이 기준이 아닙니다. 질권을 등기하는 건 나중에 경매할 수 있는 권리 등의 보장을 받기 위한 것일 뿐이고 질권설정은 기본적으로 채권양도이므로 그 효력을 제3자에게 대항하기 위해서는 소유자에 대한 통지나 소유자의 승낙이 있은 날이 기준이 되는데, 이걸 CK목동이 안 해 놓았다면 등기가 있다 하더라도 오히려 나중에 등기한 질권자에게도 밀려서 후순위가 될 수도 있습니다. 경매신청을 하는 것도 큰 의미가 없는 것이, 소유자 입장에서는 언제든지 (알아서 나눠먹으라고) 근저당권부채권의 전액을 공탁해 버리면 경매를 저지할 수 있습니다.
14/11/18 09:07
잘 해결되셨으면 좋겠다는 말씀을 먼저 올리구요.
전세의 전세라서 질권자는 아닙니다. 그 경우는 전전세라고 해서 등기하는 방법이 따로 있습니다. 질권자의 권리에 관한 변호사들의 설명이 선뜻 이해가 안 되신 것 같은데요. 말이 다르진 않았을 거고, 대화 당시 초점이 어디 있었느냐에 따라 뉘앙스가 달랐을 것입니다. 아마도 김조사랑님께서 인식하고 있는 질권의 개념이 물건=이 사건 부동산에 대한 질권을 전제로 한 때문이 아닌가 싶은데요. 전제를 살짝 바꾸셔야 이해가 쉽습니다. 부동산에 대해서는 저당권은 있을 수 있어도 질권은 있을 수 없습니다. 질권은 동산 또는 권리에 대해서만 설정할 수 있는 담보권이거든요. 즉 김조사랑님의 질권은 물건의 질권이 아니고 권리의 질권일 겁니다. 즉 부동산 자체가 아니라 부동산에 대한 권리를 담보로 한 질권이죠. 전대동의서는, 임대인이 나중에 전대인이 전차인에게 보증금을 반환하지 못하면 임대인이 전차인에게 보증금을 반환하겠다는 의미가 아닙니다. 원래 임대차는 임차인이 임의로 양도할 수 없고 반드시 임대인의 동의를 받아야만 양도가 가능한데요. 전대차라는 것도 이것과 비슷하기 때문에 반드시 임대인의 동의를 받아야 적법한 계약이 됩니다. 만약 임대인 동의 없이 전대차가 이루어지면 임대인은 임차인과 전차인을 둘 다 나가라고 할 수 있게 됩니다. 즉 전대동의서라는 건, 임대인이 전대차에 동의하니 전대차계약기간 중에는 전차인에게 나가라는 이야기를 하지 않겠다고 하는 것, 딱 거기까지입니다. 그러니 별 의미가 없습니다. 전대차계약기간이 많이 남았을테니 당장 나가라고 하지 못한다 정도가 되겠죠. 나중에 알고 보니 계약해지 후에 전대차동의서를 보고 계약한 것이 되었다고 하셨으니, 현재 소유자로서는 전대차동의 자체의 효력을 부인하고 있을 수 있는데요(즉시 나가라). 만약 열심히 다투었는데도 그런 결과로 낙착된다면, 추후 부동산중개업자를 상대로 손해배상청구권이 성립할 가능성이 있어 보이기도 합니다. 중개업자가 전대인 말만 믿고 소유자에 대한 확인을 소홀히 한 과실이 있어 보이거든요. 이런 경우에는 본인과실도 있기 때문에 중개업자가 한패라는 등의 사정이 없는 한 전액배상이 인정되지는 않습니다. 이 사건에서 CK를 상대로 소송을 하면 100% 승소겠지만 CK가 무일푼이라서 소용이 없게 되겠죠. 하지만 중개업자들은 공제에 가입하므로, 중개업자가 재산이 하나도 없어서 판결을 받고도 돈을 못 받는 경우는 발생하지 않아서, 중개업자 상대 소송은 꽤 많습니다. 권리질권에 관한 나머지 설명은 Januzaj님께 단 위 댓글을 참조하시기 바랍니다.
14/11/18 00:34
스트레스가 이만저만이 아니시겠어요... 이런 법 쪽은 아는게 거의 없지만 상식적으로 좀 이상하네요. 예총에서 보상을 해줘야 할 것 같은데. 어떤 방향으로든 잘 풀리기를 기원합니다. 글쓴 분과 다른 세입자 분들도요. 춥지만은 않은 겨울을 보내시길.
14/11/18 01:18
일반 서민들에게 집이란 가장 큰 자산인데 그걸 하루 아침에 날려버리게 생겼으니 심정이 말이 아니시겠네요.
저도 별다른 도움을 드릴 순 없지만 관심 가지고 응원하겠습니다. 이것과는 좀 다른 경우기는한데 제가 사는 부산에서도 건설사의 사기로 입주민들이 대거 쫓겨나갈 위기에 처한 사례가 있어서 말씀드립니다. 이 경우는 건설사가 주택자금을 담보로 돈을 빌렸고 그래서 입주민들은 지정 은행 계좌로 중도금을 납부하게 됩니다. 하지만 건설사가 위기에 처하자 지정 계좌에 납부하던 중도금을 건설사쪽 계좌로 입금 변경하도록 안내했고 별다른 의심없이 건설사의 안내를 따른 입주민들은 건설사의 부도로 중도금을 다 납부하고도 은행으로부터 아파트를 압류당하는 상황이 벌어진거죠. 결국 중간에서 돈을 가로챈 건설사의 사기 행각으로 220세대가 넘는 입주민들이 돈을 다 내고도 아파트를 압류당하는 어처구니없는 일이 벌어졌고 재판 결과 입주민들은 집을 비워줘야할 처지에 놓이게 된 것입니다. 사실 은행 입장에서도 계약서 상에서 아무 하자가 없고 자신들도 대출금을 다 회수하지 못해 피해를 입었겠지만 주민들이 등기를 마치고도 2년 가까이 은행 쪽에서 모르고 있었기 때문에 피해 입주민들은 이런 일이 일어날 줄은 상상도 못하고 있었던거죠. 물론 입주민도 계약서에 명시되어 있는대로 하지 않고 시공사 말만 믿고 엄한데 돈을 넣은 잘못이 있지만 제가 이런 경우를 당했다고 생각하면 저도 이게 사기라곤 상상도 못했을 거 같아요. 이런 경우도 알아두시면 도움이 될 거 같아서 원글에 대한 것보다 덧붙이는 내용이 너무 길어졌네요. 김조사랑님의 경우는 예총의 위탁업체 선정 과정의 잘못이 커 보이는데 일이 좋은 방향으로 잘 해결되면 좋겠네요.
14/11/18 03:08
...안타깝지만 전차인은 임대인에게 임대차보증금을 반환받을 수 없습니다.
임대인은 전차인과 아무런 계약관계가 없기 때문입니다. 전대 동의서는 임대인이 임차인과의 계약이 유지되는 동안에는 전차인을 '내보내지 않을'의무를 부담할 뿐이며 애초에 전차인에게서 아무것도 받은 바가 없는 임대인이 전차인에게 무엇을 반환할 의무가 있을 수 없습니다. 임대인이 임차인에게 보증금을 적게 받은 것은 전차인들이 항의할 사안이 되지 못합니다. 오히려 예총은 임차인의 계약불이행을 이유로 임대차계약을 해지하고 전차인들을 이전부터 내보낼 수 있었음에도 그동안 유예해주고 있었다는 게 맞을 것이고 처음부터 많든 적든 전차인들은 위 임대차보증금에 대해 아무런 우선권이 없습니다. 지급된 35억원의 보증금에 대해서도 이후 이를 담보로 대출받아 도망갔다는 것 자체가 전차인들에게 우선권이 없기 때문에 가능한 일입니다. 어차피 우선권 없는 보증금이 50억이든 100억이든 전차인들에게는 아무런 안전장치가 될 수 없었던 일입니다. 돌파구는 오히려 예총이 CK측에 계약해지를 통보하고 절차가 진행중이었음에도 전대차동의서를 작성해준데 대해, 부동산중개업자는 세입자가 우선변제권이 없음을 알면서 이를 설명하지 않고 전대차계약을 진행한 데 대해, 불법행위책임을 물을 수 있을지 여부를 살펴봐야 할 것입니다.
14/11/18 08:45
전대차동의서는 이미 작성해 놓은 것을 계속 사용하고 있었겠지요.
이런 식으로 건물의 전부 또는 일부를 전대하는 것을 전제로 임대차계약을 하는 것이 유행인데요. 실무상 그 경우 전대차동의는 당초 임대차계약에서 포괄적으로 해 주는 것이지 개별 계약마다 전대동의를 해 주지는 않거든요. 즉 계약해지를 하면서 전대할 수 있는 권리가 없다는 등으로 전대차동의는 그때부터 철회되었겠죠. 따라서 계약해지되었다는 사정을 부동산중개업자가 알고 있었거나 조금만 주의를 기울이면 알 수 있었던 상황이라고 하면 불법행위책임을 물을 수 있을 것 같습니다.
14/11/18 08:59
그런데 말씀하시는걸 제가 제대로 이해했는지 모르겠는데..
지금 작성자분이 당한 것과 같은 사태에서는 보통의 임대차 계약과는 달리 임차인이 보호받을 법적 장치가 전혀 없다...는 의미인가요? 중간에 전대받은 놈은 도망가버리고 원래의 임대인에겐 아무런 책임이 없다면 임차인은 어떤 식으로 스스로를 보호할 수 있나요? 아니면 전대 물건은 무조건 피해는게 상책인건가요?
14/11/18 09:37
원래는 피하는 게 상식이 맞습니다.
일단 소유주는 계약당사자가 아니니 전대인을 믿을 수 있어야 전대차계약을 하는 건데요. 전차인의 경우는 임대차계약의 전부 또는 일부를 다시 임대하는 형태이니 그 권리의 상한은 당초의 임대차계약일 수밖에 없습니다. 대규모의 전대차를 전제로 한 임대차가 요즘 유행인데요. 이런 식의 계약이 유행하는 건, 임대인은 관리부담을 전대인에게 떠넘기게 되니까 직접 하는 것보다는 수입이 작아도 공실부담 등을 신경쓸 필요가 없어지고 안정적인 수입을 얻을 수 있게 되는 거고, 전대인은 공격적인 투자로 고수입을 올릴 수 있게 된다는 게 서로 이해관계가 맞아서입니다. 이때 중요한 건 전대인이 믿을 수 있는 기업이어야 한다는 것인데요. 이 경우는 그렇지 못해서 문제가 된 것이죠. 그래서 대기업의 자회사들이 많이 뛰어듭니다. 일단 임대인이 골치아픈 걸 피하려고 전체를 한방에 임대하는 것인데 부실한 자를 선정하면 이런 상황이 발생하게 되거든요. 대기업 자회사는 모기업의 브랜드 가치 때문에 손해가 나도 이런 식으로 튀진 못하죠. 원래 이런 사업에서는, 원 임대차계약의 보증금이 크구요. 전대차계약은 보통 월세 비중이 높은 방식으로 합니다. 예컨대 100채를 임차해서 전대한다고 하면 보증금 30억 원에 월세 5천만 원 정도로 임대차계약을 하구요. 전대차는 보증금 비율을 줄이고 월세비율을 확 올립니다. 예컨대 1천에 100만 원으로 한다고 하면 보증금 10억에 월세 1억 원 정도가 나오게 되죠. 이 5천만 원의 차액으로 보증금의 이자 및 운영비를 충당하는 식이구요. 그래야 임차인이 그 전대차사업을 해서 남겨먹는 게 있게 되죠. 원 임대차의 보증금 차액은 보통 금융기관에 자신의 저당권을 질권설정하고 대출을 받아서 납입하기 때문에 그 이자 이상의 월세수입이 나와야 운영이 가능하게 되는 거죠. 그런데 이 사안은 반대로 전대차를 전세계약 위주로 해서 돈을 땡겨서 튄 것 같습니다. 조금만 생각해 봐도, 전대차를 하면서 전세로 한다는 건 전대인 입장이 되어 보면 이해가 안 되는 겁니다, 아주 특별한 사정이 없는 한, 대부분은 전대인이 돈이 없는거죠.
14/11/18 08:51
중개사는 책임이 없는지요?
5천~1억의 배상보험이 가입되어있을텐데 중개사가 이 사실을 제대로 고지 안했거나 허위 고지 하고 계약을 유도했으면 책임을 물을 수 있지 않을까요? 힘내시고 잘 해결되기를 바랍니다.
14/11/18 09:17
1. 맺으신 계약은 임대차입니다.
전세란 이름의 계약은 등기가 경료되지 않은 경우 채권적 전세라고 하여 법적으론 임대차계약으로 취급됩니다. 김조사랑님은 임대차 체결권한을 예총과의 계약으로 얻은 ck목동과 임대차 계약을 맺은 임차인이십니다. 임대차 계약상 사용 수익 목적이 더이상 유지될 수 없으므로 계약은 종료되었습니다. 계약의 종료에 따라 입대차보증금 1억 8천만원의 금전채권을 ck목동에 대하여 갖는 채권자가 되었습니다. 2. 예총에 대하여 질권자의 지위에 있습니다. 전대차로 보지 않더라도 마찬가지이지만, 전대차로 보더라도 위의 댓글에서 지적된바와 같이 예총에 대하여는 제3자입니다. 김조사랑님은 예총에 대하여는 직접적 채권이 없습니다. 따라서 민법상 임대차 규정이나 주택임대차보호법상 보호를 받지 못합니다. 그런데, ck목동은 예총에 대해서 보증금 35억원의 채권을 갖고 있습니다. 질권이 설정된 채권에 대하여는 제3채무자인 예총이 변제를 하더라도 민법 제352조에 따라 질권자에 대하여는 효력이 없습니다. 35억의 상당부분을 돌려준 부분은 김조사랑님에게는 (동의 하신 적이 없다는 전제에서) 효력이 없습니다. 아마도 60~70%만 보장 받을 수 있다는 것은 이 부분을 말하는 것 같습니다. 전부를 예총에게서 변제 받기를 원하실텐데 이 부분은 질권으로는 어려울 것 같습니다. 3. 계속 주거하실 경우 예총에게 부당이득의 반환을 청구받을 수 있습니다. 현실 주거를 계속하실텐데 임차료 상당액은 예총에 지급하셔야합니다. 억울하다고 공짜로 사는게 허용되는게 아닙니다. 물론 예총이 지금 지급청구를 할 리 없습니다. 별도로 통장을 개설하시고 매달 월세로 지급할 돈(부동산에 월세가 얼마냐고 물어보세요)을 쌓아두세요. 월세 안나간다고 그 돈을 쓰시면 나중에 상계처리 당해서 얼마 못받습니다. 4. 법에 의한 처리가 최우선입니다. 적어도 겉으로 드러나는 정황만으로는 예총도 피해자입니다. 예총이 반띵하기로 하고 사기를 쳤는지는 입증이 거의 불가능할 겁니다. 보증금을 받으시려면 누구보다도 빨리 질권자로 지급청구를 하셔야합니다. 인정과 여론에 호소하는건 그 다음의 문제입니다. 변호사나 법무사등 법률전문가를 만나서 처리하세요. 인터넷으로 여론 환기 해봐야 남의 얘기일 뿐입니다. 온갖 정보의 홍수속에서 행동의 시기를 늦출 뿐입니다. 법적으로 어려운일을 당하셨으니 최우선적으로는 법적으로 문제를 해결하시길 바랍니다.
14/11/18 09:45
조용히 해결하길 원하면 돈을 내놓던가...
해결할 생각은 안하고 언론에 나는건 싫어하는간 무슨 심뽀인가요. 이런 강아지아기들을 봤나... 꼭 잘 해결 되시길 바랍니다.
14/11/18 11:00
10년 전에 우리 집안 가세를 한방에 훅 보내버린 사건이랑 무척이나 비슷하네요.
억울함도 호소해보고 법적으로도 싸워봤지만 결국 제대로 알아보지 않은 우리 가족만 그냥 호구 되더라구요. 부모님께서 하시던 장사 접으면서 사업 확장하려고 얻은 상가였는데 한 방에 5억가까이 날아갔습니다. 10년전에 말이죠. 나중에 CK목동과 같은 위치에 있던 사람이 형사처벌을 받았다고는 하는데 결국 우리가족에게 남겨진 보상금은 거의 없었던 것 같아요. 지금까지 회복이 안되고 있는 걸 보면. 적지 않은 돈이지만 아무튼 힘내시길 바랍니다.
14/11/18 12:37
10년쯤 전 아버지가 대전서 근무하실때 전세로 하셨었는데 ; 집주인 빚이 늘어나서 경매로 넘어가고 하다보니 은행이다 모다 우선순위에서 다 밀리고 전세금 다 날렸던 기억이 나네요. 모쪼록 잘 해결되시길 빕니다. 이런게 해결이 안되면 자책하는 심정이 생길수도 있고, 홧병으로 속이 망가지실 수 있습니다. 마음 단단히 먹고 힘내시길 바랍니다.
14/11/18 13:37
(1) 본디 전대차라는 건 임차인(이 사안에선 CK목동)의 용익권이 존속하는 전제 하에 가능한 것이므로
임차인의 채무불이행으로 임대차 계약(한국예총-CK목동 계약)이 해지된 것으로 보이는 이 사안에서는 전대차 계약(CK목동-글쓴이 계약)도 소멸하는 것으로 됩니다.(90다카24939) 전대차가 체결되면 통상 임대인 동의의 존재가 자주 문제되긴 하는데, 그런 동의를 해줬다고 해서 임대인이 임차인의 계약불이행을 이유로 임대차 계약을 해지시키고 전대차 계약의 효력을 부인하는 것이 불가능한 건 아니라는 점이 중요합니다. 그리고 이런 전제 하에선 임대인에게 임차인 관리의무(?)라는게 있다고 보기는 어려우므로 전차인이 전대차 계약 상 입은 손해를 임대인에게 청구하는 것은 극히 곤란합니다. * 덤으로 이 사건 건물은 국가 소유라고 하는데 그 경우 한국예총은 국가로부터 사용수익특허를 받은 형식이 되므로 그 관계는 임대차, 전세가 아닙니다. 그리고 한국예총-CK목동 계약은 차임이 존재하는 것으로 보이기 때문에 소위 채권적 전세도 아니고요. 사안에서 전세라고 볼 수 있는 건 CK목동-글쓴이 계약 뿐입니다. * 덤으로 애초에 한국예총이 CK목동이 임대사업을 벌이라는 취지로 관리운영계약을 체결된 이상(그런 견지에서 평범한 임대차 계약은 아니고 임대차+위임이 합쳐진 무명계약이라고 볼 수 있습니다. 그런 부분이 글쓴이와 관련이 있진 않지만) 한국예총의 전대동의는 사후적으로 교부한 전대동의서가 아니라 사전적으로 관리운영계약의 내용으로 이뤄졌다고 보는게 자연스럽습니다. 본디 임대인의 전대동의는 사전적으로도 가능한 것이니까요. (2) 그리고 부동산 등기법 3조에 의하면 등기할 수 있는 질권은 권리질권이 유일하고 민법 345조, 348조의 해석상 권리질권은 저당권에 대한 부기등기 형식으로서만 등기가 가능한데 이 경우 질권자는 이 저당권의 피담보채권에 대한 질권취득(채권질)의 연장에서 저당권에 대한 질권을 취득하는 형식이 됩니다(민법 348조) 가령 본문의 경우라면 자신의 보증금채권을 담보하기 위해 CK목동의 보증금채권 및 그에 대한 저당권에 대한 질권을 취득한 형식이 됩니다. (2-1) 그 결과 애초에 CK목동과 체결된 전대차 계약에 입각하여 건물에 거주할 권리는 당연히 보호받을 수 없는 것이고(질권은 그런거 보호하는 권리가 아님) 질권의 피담보채권인 보증금 채권에 대해서만 이에 대한 한국예총에 대한 양도통지(CK목동이 해야 하는 사항입니다) 또는 한국예총의 승낙이 있었다는 전제 하에서(민법 349조, 450조) 한국 예총에 대한 질권자로서의 권리만을 갖게 되십니다. 권리질권자로서의 법률관계에 관해서는 cadenza님이 하신 설명이 대체로 타당합니다. 요점은 등기가 되어있긴 해도 사실 채권질의 일종일 따름이기 때문에 담보목적대상인 채권의 액수, 양도통지 등이 적절히 이행되었는지 등 담보목적채권에 관한 법률적 사항이 더 중요하리라는 것입니다. 등기부상 내용확인은 얼마든지 가능할테니 지금이라도 기존에 꼼꼼하게 살피지 못한 부분이 있다면 다시 보시면 좋겠습니다.(큰 기대를 하실 부분은 아니지만...) (3) 마지막으로 공인중개사가 고의 과실로 부정확한 정보를 제공하여 손해를 봤다는 이유로 손해배상을 청구하는 방법이 있습니다.(공인중개사법 30조. 그러나 사실 저런 규정이 없더라도 이런 책임은 인정될 것입니다.) 2014년 2월에 이미 관리운영계약이 해지됬음에도 2014년 4월에 뻔뻔스레 소개를 해준 경우인 이상 중개사에게 적어도 과실이 있는 부분은 인정될텐데, 문제는 중개사 측에서 글쓴이 측 과실을 주장하고 법원이 이를 받아들여서 배상액이 줄어들을 개연성이 꽤 있습니다. 대법원은 "중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다."(2012다69654) 라고 하여 중개업자가 조사확인 의무를 진다고 당사자는 손 놓고 있어도 되는게 아니라고 판단하고 있는 것입니다. 특히 과실상계는 법원의 전권사항이고(당사자의 주장 없이도 인정가능합니다) 법원이 생각하기에 배상책임자가 좀 딱하다 싶으면 인정해주는 경우도 많은데, 중개사가 막대한 배상책임(특히 동종 소송에 아주 많이 휘말린 경우)때문에 패가망신당할 상황인 경우 법원 입장에선 이른바 '손해의 공평한 부담'의 원칙 상 중개사의 짐을 좀 덜어줘야겠다고 생각하게 될 가능성이 있습니다. (4) 어차피 1억 8천원을 회수하셔야 할 상황이니 소송은 각오하고 계실텐데, 한국예총을 치긴 쳐야겠지만 큰 기대는 안하시는게 좋습니다. 굳이 따지면 이게 사회적으로 공론화가 되면 국가에서 얼마간 보상해주는 시나리오가 있을 수는 있겠지만 가능성은 희박해보입니다.(피해 가구수가 대략 80~90가구 정도 되나요? 그 10배가 되더라도 국가가 움직일 가능성은 희박하다고 봐야...) 그렇다고 공인중개사 상대로 소송해서 이겨봤자 배상받을 수 있는 돈은 상당히 제한적일 것이고, 질권의 경우도 대동소이할 것이고 도망친 CK목동 대표를 잡는다고 해도 어차피 빈털털이가 되서 나타날게 거의 뻔하기 때문에 전혀 기대하실 부분이 아니고요. 결론은 대단히 암울합니다. 대부분의 돈을 회수하시기가 어려운게 아닌가 싶고 오히려 소송비용 등이 추가 손해가 될 수 있습니다. 그렇게 된 데 글쓴이 잘못이 있다고 볼 부분은 거의 없다는게 더더욱 아주 안타까운 부분입니다.
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