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24/12/30 15:50
한국 사회가 전반적으로 그렇게 되어가고 있고 특히 건설 쪽은 신뢰라는게 아예 사라졌지요.
후분양으로 점차 가야할듯 합니다. 아니면 계속 당해야죠.
24/12/30 18:59
선분양을 통해 금융조달 비용을 절감하고 아파트의 가격을 낮추는 효과도 있어서 후분양이 선분양의 완벽한 답은 아니라봅니다.
또 후분양은 초기 공사비 확보가 그만큼 어려워지는데 이 과정에서 건설사가 시공품질을 현재보다 더 확보할 건지도 미지수구요. 물론, 선분양이 가지는 구조적 문제는 너무 명확합니다. 만들어지지도 않은걸 파는거니 무슨 봉이김선달입니까. 분명히 보완이 필요한데... 대한민국에서 선분양 아파트로 입주후 자산차익을 얻는게 당연해지다보니 아무도 못건드리는 수준이 된듯합니다. 그리고 최근 잦은 시공품질 문제는 물가상승기에 손실 본 시공사가 손실을 최소화하는 과정에서 발생하는 모랄빵(...)이라고 봅니다. 이런 문제 일어나는 현장들, 백이면 백 시공원가율 100%에 근접할겁니다. 돈은 모자라고, 공기는 맞춰야하고, 돌관공사 때리고, 검증안된 하청업체들 마구 투입되고, 현장관리 안되고.... 그 결과물이 위 게시물인거죠.
24/12/30 22:01
선분양 있습니다.
일찍 살수록 싸고 좋은 동호수 가져가고 뒤에 살수록 비싸집니다. 물론 동호수 추첨 개념도 전 한국말고 있나 싶고요. 로얄동/층/호는 비싸고 안좋은건 싸죠.
24/12/30 16:24
(수정됨) 미국도 고급 아파트 입주권 미리 계약하고 완공 후 하자로 소송 걸리는 사례들 있습니다.
432 park avenue 유명한데 하자로 천문한적인 금액의 소송이 걸려 있고... 하자 예시를 들어드리면 엘레베이터가 올라가다가 끼어서 안 올라가는 하자가... 투자 미리 받아서 공사하는 건 결국 투자금 받은 사업인데, 사업은 망하거나 기대이하의 처참한 결과가 나올 수 있죠.
24/12/30 23:22
요새 아이파크 이미지가 영 그래졌지만, 몇년 전까지만 해도 대한민국에서 가장 많은 아파트를 공급한 회사가 현산이긴 했습니다. 공급이 많다보니 하자건수도 많던거라..
24/12/30 16:12
(수정됨) https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005051609?sid=110
[신축 아파트 '하자와의 전쟁'] 2024.11.01 수도권 건설 현장의 외국인 노동자 비중은 30%이며 지방은 60%가 넘는 곳이 수두룩하다. 코로나 & 우-러 전쟁 등으로 공사비 상승 + 인건비 상승 + 공사 기간 압박 등 복합적이긴 한데 아무튼 돈 문제가 가장 크다고 봐야죠. 코로나 전 건설사가 신축 수주할땐 1000억에 3년이면 될줄알았는데 코로나 터지고 계산해보니 1300억에 4년이어야 하는데 받은돈은 그대로, 공사기간 연장은 불가능 -> 아몰랑 일단 완공만 하자 -> 대충 날림 공사 이런 느낌이죠.
24/12/30 19:06
전쟁/코로나 → 유가/물가/자재가/인건비 상승 → 공사비 상승 → 시공사 이익축소/손실확대 → 현장 날림관리 → 품질저하
아파트 짓는건 좋은/검증된 인력과 자재를 제때에 올바로 투입하는게 가장 중요합니다. 어차피 시공사는 보유 인력/기술자를 쓰는게 아니라 다 하청돌리는거거든요. 설계도 하청 시공도 하청. 근데 돈이 부족하니 값싼 하청 돌리는거죠. 검증된 하청이더라도 2명쓸거 1명 써서 돌리거나. 그 결과가 품질저하구요.
24/12/30 16:08
그런 부분이 있겠군요.. 근데 저렇게 날림공사하면 제 상식선에서는 지자체에서는 승인 미루고, 관련해서 생기는 금융피해는 회사에서 책임을 지는게 맞겠는데 당연히 그렇게 하진 않겠죠..?
아니면 준공승인절차에 입주민들의 동의가 들어간다거나 하는 보완이 있어야 할것같은데 말입니다.
24/12/30 16:15
날림공사의 의미가 소비자와 건설사&지자체간 인식하는 기준이 다른게 크죠.
소비자 : 내가 쓴 돈이 얼만데 이걸 이딴식으로 마무리한다고? 건설사&지자체 : 규정을 어긴건 없음 & 그걸로 건물이 무너지거나 사용이 불가능하지 않음
24/12/30 17:21
그쵸 분명히 생각하는 부분이 다르겠지만 최소한 부실 및 하자(라고 분명하다면요)로 발생하는 사회적 비용보다 부실논의로 소모되는 비용이 더 적지 않을까 싶습니다. 물론 이 역시 인간의 선의에 기대야되는 시스템이라 문제가 많지만 말입니다.
24/12/30 17:28
더 좋은 상품을 원하는 마음은 이해하지만
말씀하시는 건 전혀 해결책이 아니고 그냥 선의로 만든 지옥만 예상됩니다 공무원이 옆집 벽지 안 발린 걸로 사용승인을 미루는 걸 감당하실 수 있다면 공동주택 담당자가 구별로 많으면 3명쯤됩니다 근데 강동구는 한 명이군요 그 한 분이 둔촌주공 12000세대 마감 검수를 다 한 이후에 입주하는 미래를 원하신다면 인정하겠습니다
24/12/30 17:38
제가 쓴 의도가 극단으로 치닫는다면 당연히 벽지 하나, 보일듯 말 듯 한 손톱자국 하나에도 브레이크가 걸려 더욱 큰 비용을 소모해야될 수도 있겠지만, 합리적인 선에서 승인과정이 이루어지면 좋겠다는 뜻으로 한 말일거라는건 아실거라 생각합니다. 전문가, 종사자도 아닌 일반 시민이라 당연히 자세히는 모르지만 일개 시민이 느끼기에 건설사~소비자의 1~10의 양 극단이 있다면 제가 보기에는 적어도 3 수준 정도로 건설사에 유리해보여서 말이죠. 저도 정도는 다르지만 비슷한 모양새로 최근 입주를 했고요. 3을 4~5수준으로 옮겨보자는 의미에서 한 말이니, 터무니없는 예시보다는 건설사와 소비자의 조금 더 합리적인 문제 해결방안을 논의하는게 우리 모두에게 훨씬 바람직할거라 생각합니다.
24/12/30 18:02
합리적인 선에서 승인과정 라는 건 듣기엔 좋지만
그 과정에서 공무원이 낀다고 일이 잘 될거냐? 에 의문이 있는 거죠 건설업에 대해 전문적인 이해가 없는 사람이 주택과에 앉아서 승인과정을 처리는데 승인권자의 권한이 커지는 게 도움이 되기나 하겠습니까. 전 건축물에서 하자는 피할 수 없는 것이니 하자의 정의를 명확히하고 관련 사례를 알기 쉽게 만들어서 시공사와 입주민간의 분쟁을 명확히 정리해주고 분쟁조정을 해주는 게 낫다고 생각합니다 그리고 이건 정말 놀랍겠지만 제가 제안드린 건 이미 행정시스템 내부에서 하고 있습니다 하자판정기준은 아예 법령으로 정해져 있고 하자분쟁조정위가 국토부 산하에 있고 거기서 분쟁관련 중재를 해주고 사례집도 매년 나옵니다 공무원 끼워서 절차를 새로 만들어 사회 전체적인 낭비를 하는 것보단 있는 제도 있는 단체를 우선 잘 써 먹어보자는 거죠
24/12/30 18:17
(수정됨) leiru 님// 뭔가 제 글을 곡해하고 있으신것 같아서 말씀드리자면, 저는 공무원을 지금보다 더 끼자고 한 적이 없습니다. 링크 사진, 아니 이 게시글의 사진만 봐도 하자가 명백한데 말인데 저런걸 하자로 잡고 있지 않으니 과정중에 문제가 많다고 말씀드린겁니다. 공무원이 더 일을 하지 않아도, 하자점검기간때 입주민들이 알아서 다 제보해주지 않습니까. 물이 새는데 알빠노 준공승인은 누가봐도 문제이지 않습니까?
한 문장으로 요약하면, 저렇게 친절하게 중대하자를 다 제보하는데도 무시하고 준공승인되는게 납득이 되지 않는다 입니다. 문제가 있어도 뭔가 큰 문제가 있고 그 문제의 개선을 바라는 겁니다.
24/12/30 19:36
(수정됨) 택배 님//
공무원이 하자와 사용승인에 대해서 판단을 해야하지만 / 공무원을 지금보다 더 끼자고 한 적이 없다는 건 자가당착이십니다
24/12/30 20:09
(수정됨) leiru 님// 저런 상황에서도 업무처리를 제대로 하지 않는게 선행되는 문제입니다. 인력보다는 의지의 문제죠. 자가당착이라고 함부로 말하지 않으면 좋겠네요.
24/12/30 23:01
(수정됨) 택배 님// 현행법규상 공무원이 검토할 사항이 아닌데 무슨 업무처리를 제대로 안 합니까?
특검 / 품질검증단 / 분쟁위에서 해야할 일이잖아요? 공무원이 신규 업무를 해야하지만/ 업무를 더 하라는 건 아니다는 훌룡한 자가당착입니다
24/12/31 08:01
leiru 님// 글을 제대로 읽고 오시죠. 오독이 심각하시네요. 공무원이라고 특정지어 책임소재를 말하지 않았습니다. 승인절차 전반적인 부분에 대해 말했습니다. 알려주어도 본인 이야기 하고 싶은대로만 이야길 하니 더 이상의 댓글은 의미가 없겠네요.
24/12/31 16:33
택배 님//
'저렇게 날림공사하면 제 상식선에서는 지자체에서는 승인 미루고' = 공무원은 하자에 대해서 판단해 승인을 결정해야함 = 현 사업승인 과정에서 공무원이 관여하는 부분이 아니므로 관여해야하는 범위가 늘어남 / '저는 공무원을 지금보다 더 끼자고 한 적이 없습니다' ??? 이렇게 까지해줘도 전 모순되는 이야기를 하지 않았습니다 라고 하시겠지만 말일이라 일이 빨리 끝났으니 수고 한 번 더 하겠습니다
24/12/31 19:25
(수정됨) leiru 님// 아니요, 참 답답하네요. 집에서 물은 새지만 규정에 문제 없으므로 승인해도 된다는 논리는 법꾸라지 같은 논리죠. 여튼, 천장에서 물 새는걸 가지고 이야기 했더니 벽지예시를 들고왔을때부터 어렵겠다 싶었는데 역시 쉽지 않네요. 전체적인 분양 과정을 이야기하고자 말했는데도 알기 쉽게 써드렸는데도 계속 공무원 업무량 타령만 하시니 건설적인 의견 교환은 어렵겠네요.
24/12/30 16:22
말씀하시는게 상식적으론 맞죠. 제가 소유한 아파트도 구청에서 요구하는 조건 못맞춰서
23년 입주인데도 아직 준공이 안났거든요..사실 구청이 그렇게 준공을 서둘러 내주려고 할 이유가 없는데 좀 이상해보이긴 해요.
24/12/30 17:25
저상태면 준공 내주지 말라는 민원폭탄도 만만치 않을걸요..준공검사에서 문제 없다고 나왔는데 구청이 준공을 미루면 소송사유가 될수 있을것 같긴 한데 저상태가 문제 없다고 나온다면 그것도 문제일거 같아요
24/12/30 18:02
말씀하신 내용으로 봐서 입주는 이미 하신것 같은데, 임시사용승인이 난거면 아파트부분은 이미 부분준공이 난걸로 보시면 됩니다.
아마 정비사업으로 생긴 아파트 입주하신것 같은데, 그런 아파트에서 준공이 늦어지는건 아파트 하자때문이 아니라 준공승인조건(기부채납시설 준공, 지적정리 등) 문제거든요.
24/12/30 15:58
공무원이 모든 하자에 대한 현장실사를 하는건
불가능하고 감리보고서를 검토해야되는데 정작 감리도 건설사에 묻어가는 시스템이라 본질적으로 후분양 말고는 답이 없다고 봅니다
24/12/30 16:06
후분양하고는 크게 상관없는게 저런게 싫으면 그냥 구축 사면 되는거라서요...
좋든 싫든 분양이라는게 일종의 리스크 테이킹이 들어가는거죠 (물론 저런 사례는 아예 집이 정상이 아니니 문제가 있지만서도...) 애초에 분양이라는게 회사돈이 아닌 입주자들 돈으로 PF 하는거라 후분양으로 돌리는게 사실상 불가능하기도 하고요.
24/12/30 16:19
후분양을 하면 해결이 되는데 크게 도움이 되긴 하죠.
단지 공급에 타격을 입을 뿐이지, 상관이 있냐 없냐고 물어보면 상관이 있다가 답일겁니다
24/12/30 16:40
(수정됨) 준공끝나고 분양하는 후분양은... 불가능할겁니다. 미분양리스크, 금융조달비용 모조리 분양가에 전가되어야해서 말도 안되게 비싸질겁니다.
현재외 같은 선분양제도를 하는것도 다 수요와 공급이 맞물린결과죠. (수요: 가격이 싸다, 공급: 적은 자본으로 공사시작 가능) 지금도 후분양은 있지만 (공정률60%에서 하는 분양, 골조공사정도 마무리후에 분양) 이것도 선분양에 비해 가격이 많이 비싸거든요. 하지만 이런 후분양도 본문의 문제는 전혀 해결못하죠.
24/12/30 16:07
후분양을 언급하시는 분들은 공정률 100%에서 분양하는 걸 의미하실텐데..그렇게 되면 지금보다 1.5배 이상 분양가가 올라갈 것이고, 분양가가 올라가는게 기정사실인 이상 기 준공된 아파트 가격도 급상승할 겁니다. 그리고 몇백세대 대단지 분양도 눈에 띄게 줄어들어서 관리비도 많이 나오게 될거구요. 그리고 100% 후분양으로 아파트를 공급할 수 있는 시행사와 시공사가 국내에 몇 개 안되요.
24/12/30 20:54
수요가 못따라 가서 가격이 오르기보단 공사비 상승이 반연될 수 있을 정도로 이미 비싼지역에서만 지어지는 형태로 갈 공산이 더 높을겁니다....
24/12/30 16:23
후분양이 일견 좋을수는 있는데 금융비용을 다 건설사가 조달하려면 분양가가 훨씬 올라갈수밖에 없기도하고. 애초에 수천억단위 프로젝트를 여러개 진행이 힘들어서 공급은 훨씬 줄어들겠죠. 그냥 진퇴양난이에요. 세상사 뭐든 답이 그렇게 한쪽방향으로만 다 좋게정해져있지 않아요. 거의 모든건 트레이드오프 관계인데 특히 요즘 사회는 이걸 무시하는 경우가 잦더군요.
24/12/30 16:36
이것도 크게보면 요새 비판받는 펨들의 '해줘' 마인드와 비슷하다고 봅니다.
사실 악의가 있어서라기 보다는 그냥 세상물정을 몰라서 그런 부분들도 있다고 보이고요.
24/12/30 16:53
후분양 얘기나오는게 가장 코메디죠
저기 분양가 x 1.2~3배(최소)에 후분양 지금 분양가에 선분양, 심지어 대금 지급은 준공후. 전자 고를 사람이 몇이나 될까요? 뭐 앞뒤 맥락 다 빼고 단순 하자로만 접근하면 후분양이 더 낫기는 하지만요.
24/12/30 16:36
후분양을 말하시는 분들이 후분양으로 인한 트레이드오프(분양가 상승과 공급절벽으로 인한 집값 상승 등)를 감당하실 각오가 되신건지 의문이긴 합니다.
24/12/30 16:46
후분양 얘기 나오면 그게 문제가 있으면 조목조목 얘기하면 될것 같은데 위의 여러 댓글들이 굉장히 감정적이고 심지어 시비조인게 흥미롭네요. 내 눈이 의심스러워서 다시 봤는데 걍 대놓고 "시비조"로 싸움을 거네요?
24/12/30 17:00
부실시공의 대안으로 후분양을 이야기한건데
부알못이 되버렸군요. 물건을 제대로 안 만들어놓고 길게는 10년이상 하자보수하는게 정상은 아니죠 그 기간도 정신적 스트레스도 다 비용입니다 개인적으로 선분양의 장점이 너무 과장되어 있고 상당부분은 건설사측에 치우친 논리라고 생각합니다. 건설사의 부담이 줄어든다고 해먹을거 안해먹는거 아니고 오히려 후분양일때 거품이 빠질 요소도 있죠.
24/12/30 17:40
근데 후분양이라는게 다 지어지고 분양이 아니라 보통 공정율 80% 정도일때 분양이거든요..그래서 저런 하자는 사실 후분양해도 알기 힘들죠..
24/12/30 19:33
후분양하면 분양가 2~3배 될거라며 거품무는데 사실 우리나라 건설사는 리스크 거의없이 남의돈으로 돈벌어먹던 찐카르텔인건 얘기 안하죠. 예전 코로나 아파트 부실시공 얘기 블라에서 나왔을때 건설사 아이디들 단체 발작하던것 생각나네요.
24/12/31 00:41
부동산 침체기야 그렇죠. 우리나라 건설사들이 부동산 불패신화에 기대어 비정상적인 방법과 저위험으로 쉽게 성장해온건 사실아닌가요?
재계순위 50위 중 건설사를 소유하지 않은기업 숫자만 헤아려봐도 거저먹기 편한 사업이라는 증거 나오지 않나요? 지금 건설업계 난리난건 분양가를 더 올려서 팔아봐야 살사람이 없을 수준으로 비싸서에요. 후분양하면 더 비싸다고요? 아닐걸요? 애초에 후분양으로 아파트 지을 건설사가 없을텐데 다 부질없는 얘기죠. 그렇다고 선분양이 소비자를 위한 최선의 선택인것처럼 얘기하는건 기만 그 자체죠.
24/12/31 01:50
(수정됨) 근데 우리나라 아파트 분양시장에서 건설사들은 일반적으로 시공사에요. 그냥 계약한 공사비 받고
아파트 짓는거 뿐이니까요. 선분양이건 후분양이건 시행사가 공사비 주면 시공사인 건설사는 공사하겠죠. 그러니 후분양으로 아파트 지을 건설사가 없다기보단 후분양할테니 공사비도 후분양 시점에 주겠다고 하면 이렇게 할 건설사는 없다고 말하는게 맞겠죠. 시행사가 후분양을 하더라도 어떻게든 공사비 마련해서 공사비 공사시점에 지급한다면 후분양이라고 왜 건설사가 공사를 안하겠어요.
24/12/31 12:12
1. 시공사는 현 PF사업구조 내에서 관계사(시행사, 신탁사, 시공사, 대주단) 중 가장 큰 리스크를 감수하는 회사입니다.
선분양은 분양수입 및 PF대출금으로 건물을 짓는 구조입니다. 분양성과가 저조할 경우 건설자금이 부족해지고, 건설사가 자체적으로 자금을 조달해 공사를 하지 않는다면 PF대주단의 원리금회수가 불확실해질 수 있단 소리입니다. 따라서 PF대출을 해주는 대주단은 이 위험성을 대비하기 위해 시공사가 책임준공약정(내란, 천재지변이 발생하지 않는 한 건물을 완공하겠다는 약정 / 통상 미이행 시 채무인수 조건)을 체결해야만 PF대출을 해줍니다. PF대출이 되어야만 사업을 진행할 수 있으므로 어쩔 수 없이 시공사는 책임준공약정을 체결할 수 밖에 없습니다. 결국 시공사가 모든 리스크를 떠안아서 사업을 진행하는 구조입니다. 2. 정책적으로 후분양구조가 강제된다면 시공사는 분양리스크에서 벗어나게 됨을 의미합니다. PF대출금으로만 건물을 지으면 분양이 되지 않는다고 공사비를 못받을 위험 자체가 없어지죠. 아파트 공급량이 줄어 시공사의 매출은 줄어들겠으나, 우발채무가 줄고 재무구조가 건전해져서 시공사가 무조건적인 손해를 보는 것도 아닙니다. 시공사는 돈을 주면 건물을 지어주는 회사지, 분양이 잘된다고, 분양가가 비싸다고 돈 더 버는 회사가 아닙니다. (물론 분양불 등 분양성과에 따라 도급공사비를 인상시키는 계약을 체결하기도 합니다) 3. 말씀하신 대기업집단 중 절반 정도가 시공사를 보유하고 있으나, 상당수는 주택사업보다 기업집단 내에서 보유, 사용하는 공장 등을 짓고 운영하기 위한 회사(당장 삼성물산은 근래 주택사업을 거의 하지 않았음에도 계속 도급순위 1위를 지키고 있었죠. 재건축사업에 다시 열심히 뛰어든 건 최근 일입니다)이거나 태초부터 건설업으로 성장한 회사들입니다. 건설업이 대한민국 경제에서 차지하는 비중을 보면 건설기업이 대기업이 되지 않는 것도 이상한 일이죠. 거저먹기 편한 사업이라서가 아닙니다. 4. 후분양하면 무조건 비싸집니다. 지금 분양가가 오른 주요한 이유 중 하나가 금융비용 조달금리가 너무 높기 때문입니다. 500세대 아파트만 해도 공사비가 2천억인데, 2천억을 대출하면 이자가 얼마일거 같습니까? 지금은 이런 공사비를 분양대금으로 조달하므로 사실상 무이자로 사업하는 거지만, 후분양 사업일 경우 대출이자가 그대로 분양가에 더해지게됩니다. 결론. 후분양으로 전환하면 시공사는 매출은 줄지만 안전한 사업구조를 갖게되어 무조건적인 손해는 아니다. 다만 분양가는 반드시 오른다.
24/12/31 13:31
저는 후분양을 해야한다는 입장이 전혀 아닙니다. 아파트공화국으로 불리는 우리나라의 주택시장형태는 세계에서 유래를 찾을 수가 없을만큼 특이해서 토지가격이 지금의 반의반토막으로 폭락하지 않는이상 대규모의 부동산개발 후분양은 가능성이 너무 떨어지고요. 재건축은 더 어려울거라 보기때문에 지금의 건설사들이 살아남으려면 매우 험난할거라 생각하고요.
다만 부실시공에 후분양 이야기 꺼내시는 분들을 알못취급하며 비웃는 태도가 웃겨서요. 자꾸 PF에 대해 알면 이런소리 못할거라는둥 2배 비싼 아파트가격 감당할 각오가 되어있냐는둥 이상한 소리를 하는데 대지지분이 3분의 1도 안되는 아파트가격이 수십억이 되어버린 현 상황을 만든게 선분양이라는거에요. 건설사와 피분양자서로 윈윈인 제도였지만 건설사가 훨씬 유리한 제도였는데 이걸 소비자에게 유리한걸 모르는 멍청이들 취급하는게 맞나요? 그리고 선분양과 후분양은 건설사입장에서는 단순히 자금조달측면에서만 다른게 아니라 사업의 구조와 방향이 달라요. 후분양은 부동산개발사업이죠. 우리나라에는 부동산개발사업이 주력인 대기업이 있나요?
24/12/31 13:38
(수정됨) 지금 이해를 못하시는거같은데, 본인이 말하신 것의 오류를 짚어드린겁니다.
1. 시공사는 리스크가 없는 사업한다. -> 아니다. Pf사업의 리스크는 시공사가 떠안는 구조다. 2. 건설업이 거저먹기 쉬운사업이라 대기업들이 대부분이 건설사 보유한 거 아니냐? -> 아니다. 수직계열화에 가깝다. 그리고 대기업 중 시공사를 보유한 회사는 절반에 가깝다. 3. 후분양하면 더 안비싸진다 -> 아니다. 조달비용이 늘어서 비싸진다. 그리고 부실시공에 대한 대안이 후분양이라는 것 자체가 사업구조를 아는 사람 입장에선 모르는 사람이 생각없이 뱉는 말에 가깝고요. 오히려 하자는 준공기한이 너무나 짧고 시공사가 모든 걸 책임지는 구조라서 발생하는 이슈에 가깝습니다. 코로나와 레미콘 파업으로 공사를 하지도 못했는데, 책임준공기한을 맞추기 위해선 품질이 떨어지고 하자가 발생해도 일단 건물을 짓는 사태가 발생하니까요. 기한 내에 못지으면 수백억, 수천억을 시공사가 다 떠안아야하니까요. 오히려 해외처럼 시공사 귀책없이 공사를 못했을 경우에는 준공기일을 미뤄주면 하자가 발생하겠습니까? 지연이자만 부과하는 정도만 되어도 훨씬 적어질겁니다
24/12/31 14:04
우리나라의 고도성장기 시절의 부작용을 이야기하는데 현재를 이야기하시니 핀트가 안맞는거죠?
우리나라 건설사는 외국에 비해 상대적으로 편히 돈벌어먹었다 → 아니다 PF도 리스크 있다. 우리나라는 대기업들이 아파트로 돈벌려고 너도나도 건설사 하나씩은 다 만들더라 → 아니다 따지고보면 수직계열이고 아파트 아니어도 건설로 돈벌고 있다. 후분양은 하려는곳도 없고 그 가격에 살사람도 없어서 논의 자체가 의미없다→ 후분양은 무조건 비싸진다 무슨 오류지적이라는건지 모르겠네요.
24/12/31 14:10
(수정됨) 궁금해서 그런데 시행사, 시공사 차이는 아십니까? 해외 시공사에 비해 한국 시공사의 리스크가 크다는 건 모르는 사람이 없는 건데요? 그냥 첫줄부터 틀리셨어요.
그리고 고도성장기시절 얘기가 왜나옵니까? 지금 선분양제도에서 하자가 발생하니 후분양해야한다고 하는 사람들에게 하는 얘기인데요. 오류지적이란 건 포도씨님이 잘못 말한걸 제가 지적해드린거고요.
24/12/31 14:40
아이파크 님//첫댓부터 오해하시고 다른말씀을 하고 계시잖아요?
저는 후분양시 분양가가 안비싸진다라고 말한 적이 없어요. 다만 우리나라 부동산시장은 너무 기형적이어서 답이 없는 문제고 선분양의 부작용중 하나인 부실시공을 얘기하는 글에 후분양무새들 까는 댓글들이 마치 블라인드 사태를 보는 듯해 댓글 단겁니다. 지금 아이파크 님의 댓글도 그래요. 친 건설사적이죠. 그게 나쁘다는게 아니라 다른 부분은 부정만 하시니 대화가 안되는겁니다. PF리스크가 그래서 얼마나 큰데요? 미분양 한번 나면 줄도산이라도 합니까? 제가 무슨 건설사놈들 흡혈귀라고 했나요? 수 십년간 온 국민이 모든걸 부동산에 올인한 부작용이라고요. 건설사는 본인들 자본 거의 안들이고 사업추진했고 분양받은 사람들은 계약금+이자만 내고 몇년있다 수억의 차익 챙기고 꽃놀이 패인줄 알았는데 실상은 아니더라 이겁니다. 그런데 아이파크님은 보세요. 건설사는 노력했고 리스크도 제일 많이지고 후분양은 오로지 국민을 위한것 같은 논리를 펴시잖아요?
24/12/31 13:59
아파트 가격이 오르는 건 선분양과 관련이 없고요. 선분양 제도 도입 자체가 국민주거안정을 목적으로 정책적 유인을 통해 아파트 공급량을 늘리기 위해 만들어진 제도이지, 건설카르텔(이게 있다고 믿는 것도 신기하지만) 특혜가 아닙니다. 오히려 그냥 공급활성화를 통한 경기부양책이죠.
추가로 부동산개발사업이 주력인 대기업이요? 굳이 따지면 재계 20위 안에 드는 부영이죠. 부영은 도급사업 안합니다. 근데 도급사업 안하고 자체사업한다고 하자 없습니까? 하자 심각한 걸로 유명했는데요? 말씀하신 대로면 부영 아파트는 가장 튼튼해야죠.
24/12/30 17:11
후분양으로 진행한다고 해도 공사가 완전히 끝나고 계약이 진행되는 경우는 거의 없죠. 후분양으로 계약한다고 해도 짤방 같은 하자는 미리 짚어내기 힘듭니다.
24/12/30 17:39
좀 다른 이야기지만
시공마감 관련해서 이슈가 갈수록 많아지는 것 같은데 대한민국이란 나라가 늙어서 그런게 아닌가? 라는 생각을 가끔씩 합니다 건설사 차원의 품질관리 라는 것도 한계가 있어 어느 시점부턴 현장에서 직접 일하는 분들의 숙련도에 달려 있다고 생각하는데 고령화, 임금문제등으로 숙련공(?)들이 사라지고 있는 게 아닌가 싶어요 근거는 없습니다
24/12/30 18:06
https://n.news.naver.com/mnews/article/023/0003795942?sid=101
[공사장은 늙어간다… 60세 이상 근로자 21% 넘어 사상 최고] 2023.10.28. <수도권의 1500가구 규모 A아파트 공사 현장 소장> 하루에 500명 정도 인력이 투입시 80%가 외국인, 나머지 한국인은 모두 50대 이상 + 60대 이상이 증가중 <통계청 집계> 건설업 근로자 2023년 상반기 기준 60세 이상 비율 21.2% 2014년 60세 이상 9.8% <대한전문건설협회가 2022년 발간한 ‘전문건설업 실태조사’ 기준> 기능인력 평균 연령이 50세 이상인 업체가 전체의 79.5% <건설근로자공제회 2023년 3월 집계 기준> 건설현장의 외국인 근로자는 10만9865명으로 1년 전에 비해 1만6461명(17.6%)이 늘었다. 전체 현장 근로자의 14.8%다.
24/12/30 18:07
저런 상태로 사용승인을 내도 되는가에 대한 문제는, 이 건물이 안전상에 문제가 없는가에 대한 문제라고 보셔야 맞습니다.
새집에 입주했는데, 문짝안맞아서 문이 안닫히면 입주자 입장에서야 뒤집어질 일이지만, 그 건물이 완성되서 써도 되는 건물인지를 판가름하는데는 사실 큰 관련이 없는 일이거든요.
24/12/30 18:20
사진보니 빡세긴 한데.... 건설사 붙잡고 하자신청, 구청엔 민원 넣으면서 소송도 준비하고, 그러면서 하나씩 고쳐 써야하는게 현실일거 같네요.
24/12/30 19:08
이 건물 덕분에 하늘이 보이던 시야가 막히고 도로가 막히기 시작해서 답답한 부분이 있었는데 내부적으로는 이런 상황이군요.
그나저나 같이 들어가는 구청 건물은 멀쩡할런지 모르겠네요.
24/12/30 20:18
후분양이라고 해서 분양가가 2~3배 높아져야 한다는 논리가 이해가 안 갑니다. 금융비용이 더 들어가는 것은 이해가 가는데, 그것도 그 기간 동안의 금리보다 높을 이유가 있나요? 그 이상으로 분양가가 높아져야 한다는 이야기는, 선분양은 대충 지어도 되지만 후분양은 제대로 지어야 한다는 것을 전제로 한 것이지 않나 싶습니다.
24/12/30 21:11
(수정됨) 2-3배는 과장인데 금융비용 제외 전체원가가 100원이라면 지금 금융비용이 100원 × 10% × 3년 ÷ 1/2 = 15원이라면 후분양하면 100원 × 15% × 4.5년 = 67원으로 50% 는 증가할 수 있습니다.
후분양하면 100%시점부터 분양시작하니 a. 금융기관은 대출상환을 위해 1.5년은 더 만기를 길게 잡으려할것이고, b. 중도금 60% 들어오는게 없으니 이자 ÷ 1/2 효과가 사라지고 c. 대출만기가 길어지고 지금 분양시장이 아닌 3년 뒤 분양시장을 예측하고 대출해야하니 금리가 많이 올라갑니다. d. 나아가 1군 은행들의 투자ltv 규정을 고려하면 후분양 아파트건설을 위해서는 고금리의 증권사, 여전사 자금까지 필요하게 될겁니다. 참고로 은행이 10%라면 여전사는 13% -15% 증권사는 20% - 30%는 받습니다.
24/12/30 23:59
여기에 조금 더하자면 현재 구조에선 건설사는 시공사입니다. 그냥 정해진 공사비받고 아파트만 짓는거에요.
근데 만약에 건설사에게 후분양을 위한 자금 조달까지 요구한다? 그러면 이제 더이상 단순히 돈받고 공사만 하는 업체가 아니죠. 자기들이 리스크안고 자금을 조달했으니 그만큼 아파트 분양 수익을 추가 요구하는게 당연할 거구요. 그럼 위에서VoKoban님이 은행 여전사 증권사 금리 얘기하셨는데 단순히 이거만 +되는게 아니고 금융기관에서 자금을 조달해 온 건설사 수익을 포함해서 분양가를 산정해야겠죠. 이러면 선분양 분양가보다 최소 50% 이상 올라가는게 당연한걸수도 있어요.
24/12/31 12:13
복잡한 계산은 제가 잘 모르겠고, 핵심만 간단하게 비교해서 동일 기간 동일 금액을 은행/금융권으로부터 빌린다고 할 때, 건설사가 빌릴 때의 이자비용이 일반인들보다 높다는 말인가요? (저는 반대로 생각했습니다만...)
그리고 그렇게 선분양과 후분양의 가격 차이가 크게 나는 것이 당연하다면, 왜 다른 상품들은 그런 식으로 팔지 않을까요? 예를 들어 자동차도 만들어지기 전에 구매계약 하고서 지금 가격의 한 반값으로 디스카운트 해주면 더 잘 팔려서 소비자나 회사나 둘 다 윈윈일텐데 말이죠.
24/12/31 13:28
1. 일반인이 1~2억 빌리는거에 비해서 PF 1,000~2,000억 빌릴 때 금리가 두배는 차이납니다.
2. 아파트 선분양은 정책적으로 장려된 공동구매에 가깝습니다. 착공과 동시에 분양을 실시하고 분양대금을 수취함으로서 자금조달비용, 분양비용을 절약하고 그만큼 싸게 아파트를 공급하는거니까요. 공동구매도 재고관리비용이나 마케팅비용을 절약하는만큼 물건을 싸게 파는거고요. 별 반 다를 바 없습니다. 다만 아파트는 짓는데 오래걸려서 시차가 있는거고요.
24/12/31 15:03
(수정됨) 자동차 1대 만드는데 걸리는 시간이 27시간이라네요. 자동차 선분양으로 절약되는 이자비용은 27시간 치 이자비용이고, 아파트 선분양으로 아껴지는 이자비용은 3~4년치 입니다. 금리를 10%, 금액을 1억 가정하면 선분양과 후분양에 따른 가격차이는 자동차는 27,400원이고 아파트는 3천만원 ~ 4천만원입니다. 이게 아파트는 선분양을 하고 자동차는 선분양을 하지 않는 이유입니다.
24/12/30 23:41
(수정됨) 후분양 관련해선 이런 것도 생각해보시면 좋아요
수도권에 사신다고 가정하고 (지방이면 속칭 1등급지) 주변에서 지난 10년간 건설사가 직업시행해서 지은 아파트(=구청에서 검색해볼 수 있는 주택사업 승인고시에 사업권자가 건설사인 경우) 가 몇이나 있는지 세어보시면 아마 높은 확률로 많으면 하나 정도 일 거고 90% 정도는 0 일 겁니다 공동주택시장은 규모가 크고 초기자금이 많이 필요하면서도 자금회전은 느린 편입니다 일단 땅을 사야지 사업이 시작되는데 돈은 분양을 해야 받으니까 당연한 이야기죠? 만약 둔촌주공을 직접 시행했다면 건설사는 20조쯤 조달해서 7~10년후에 아파트를 팔아서 투자금을 돌려받게 됩니다 이자부담증가가 빠르게 보이는 문제지만 20조 자체를 조달하는 것 쉬운 일이 아니다보니 건설사들이 별도의 시행사(지주택, LH, SH등등)를 끼고 공사비를 받아 단순시공만으로 로우리스크 로우리턴을 노리는 경우가 늘었습니다 이런 상황에서 후분양을 강제하면 건설사는 당연히 자기가 자금조달이 가능한 소규모 단지 위주로 공급하게 되고 전체공급량은 자연스럽게 감소합니다 이렇게 공급충격이 오면 집값이 2~3배 오른다는 건 상당히 러프한 예상이 될 겁니다 전체 평균은 1.x대에서 수렴하더라도 선생님들이 원하는 그 집은 한 10배쯤 오르겠죠.. 개인적으로 후분양 이야기하시는 분들께 항상 궁금한 게 두 가지 있습니다 분양에 관심이 있다는 건 집을 사셔야하는 입장이실덴데 왜 같은 집을 더 비싸게 사야하는 후분양을 주장하느냐 와 저기 부동산 가서 맘에 드는 집을 사면 그게 후분양인데 그건 왜 안 하시냐? 인데 합리적인 답을 주시는 분은 없더라구요
24/12/31 21:31
저기 위 댓글에서도 트레이드오프 말씀하시는 분이 있는데, 대다수의 사람이 그냥 자기 좋을대로 생각해서 하는 소리겠죠. 후분양으로 해서 내가 선택권은 많이 갖고 싶은데 돈은 올리지 말아라. 너네 돈 많이 버는데 지금보다 좀 적게 벌면 되는거 아니냐? 지금 너네 돈 많이 버는것도 정치인 공무원 뒷돗주면서 치사하고 쉽게 버는거 아니냐?
24/12/31 01:01
해당 아파트 검색해보니 기레기 기레기 왜 그러는지 알겠네요 모든 기사가 보수완료 기사 및 기자가 직접방문하니 문제없어보인다 건설사에선 잔금 내달까지 미뤄주며 손을 내민상황인데 어쩌고 그러고 첨부 사진은 기자가 달라도 똑같네 크크크 진짜 대단하다
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