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24/09/30 13:11
24/09/30 13:51
네, 지식산업센터란 이름이 있습니다. 지정타라고 하면 부동산 아는 사람들은 100% 과천지정타로 알아들을텐데 뭐 대충 비슷한 거 아니냐고 하면 아니라고밖에 대답할 수 없습니다.
24/09/30 12:32
요새 집근처 상가들도 공실 마구잡이로 나더라고요. 10년 넘게 장사하던 김밥집이 폐업하는거보고 확실히 근래 뭔가 문제가 있구나 싶던...
24/09/30 13:24
아파트나 저런걸 짓기 위해서 건설사나 개발업체가 금융권에 돈을 빌리는 것을 PF라고 합니다.
저건... 그냥 지식산업센터 폭탄...
24/09/30 13:52
저걸 다 넘겼으면 PF가 아니죠.. 짓는데 빌린건 PF인데..
저 케이스들은 '이제 다 분양시켜서 떠넘긴거라' 그냥 개인이 책임져야 하는..
24/09/30 12:37
신도시 신축 상가도 병의원, 학원 없으면 썰렁한 게 태반인데, 지식산업센터 일반적인 입지 보면 학원이 안 들어가죠. 거주도 안 되는 재앙 그 자체
24/09/30 12:40
수익도 없고 팔수도 없는데 지출만 계속 나가는 개미지옥이네요.
저런 상가를 가지고 있는 사람이 그냥 포기할 수 있는 방법은 없나요?
24/09/30 12:42
상거래의 많은 부분이 온라인으로 넘어가는 추세에서 도시계획이 그걸 못따라가는 느낌입니다. 상가 분양 판매가 안되면 개발사업 자체의 사업성도 덩달아 떨어질테니 이게 또 결국 주택 분양가로 상쇄해야 할 거고...
24/09/30 12:43
https://n.news.naver.com/mnews/article/003/0012790905?sid=101
[지식산업센터, 과잉공급 후유증 계속…2분기 경매 매물 59% 늘어] 2024.09.19.
24/09/30 12:45
상가가 지산은 정말 최악중의 최악이고 요새 짓는 아파트들 상가들도 문제가 많죠.
어쨌든 너무너무 많이 지었어요. 그나마 민간으로 넘어간건 그나마 파급력이 상대적으로 적긴한데 회사가 가지고 있는건..
24/09/30 12:45
신축 아닌 아파트 상가 지하가 지옥입니다. 1기 신도시 사는데 아파트 상가들 지하층은 거의 다 전멸했음.
특히 대형마트들, 쿠팡 같은 것들 생기며 지하층에 있던 동네 슈퍼들 싹 망해버렸죠.
24/09/30 13:50
1기 신도시 오래 살아본 경험상은 분명 상가의 대 슈퍼마켓에 대한 수요가 없는게 아닌데 막상 그게 지하에 있으면 상당히 접근성이 떨어지더군요.
아무래도 노년층, 젊어도 장년층들이 많이 이용하시니... 반면 1층에 있는 슈퍼마켓은 계속 살아남은 곳이 꽤 있구요. 물론 이것도 걸어갈 수 있는 거리에 대형마트가 있으면 상당히 어려워지는...
24/09/30 14:28
지하의 절반 정도 사용하던 슈퍼가 망함 -> 그 자리에 아무것도 안들어옴 -> 지하 분위기가 을씨년 스러우니까 몇개 안 남아있던 지하 점포들도 다른층으로 옮김 -> 지하는 공실 or 창고행
이런 테크트리만 한 3곳은 본 것 같습니다. 저희 동네는 1층 슈퍼도 대부분 편의점으로 바뀌더라고요. 요리하다 급하게 집앞으로 사러가야할 때 편의점 가격으로 사야되서 슬픕니다 ㅠㅠ 저희 아파트 상가는 위 테크트리에 지하 상가 주인들이 연락 두절이라 관리비 문제도 상당하다고....
24/09/30 14:53
제가 살던 곳들도 지하 슈퍼마켓은 대부분 폐점하고 방앗간 같은 곳만 조금 남아 있거나 거의 창고로 쓰이더군요.
중규모 슈퍼마켓은 지하에서 지상으로 올라온 곳도 있었고, 처음부터 지상에 있어서 살아남은 곳도 있는데 소형 슈퍼는 여지없이 다 편의점으로 바뀌었네요.
24/09/30 12:57
지산이랑 생숙이 요새 얘기 많이나오더군요..
저도 코로나 부동산 호황기 때에 마곡 르웨스트였나 생숙 청약떨어지고 아쉬워했는데 천만다행..
24/09/30 12:59
잘 되어서 공실 안 나는 상가 가지고 있으면 그렇게 든든할 수가 없습니다.
* 공실 상가 = 집에서 노는 백수 아들 * 임대차 상가 = 정규직 취직한 대졸 아들
24/09/30 12:59
저 지식산업센터가 굉장히 애매한 곳이라서
숙박시설로 바꿀수도 없어 오피스텔로 쓰기도 애매하고 그렇다고 샤워실 이런거 설치하면 불법이구요 진짜 사무실밖에 쓸게 없습니다.
24/09/30 13:00
가끔 교외로 놀러다니다보면 신기한 위치에 으리으리한 건물들이 간간히 있더라구요
처음에는 '와 이런데는 대체 누가 오나?' 라고 생각했는데 진짜 안옴...
24/09/30 13:03
처제가 지산에 돈이 묶였는데, 반값으로 내려도 그냥 안 팔린다고 합니다.
하남에 있는 지산인데 이자에 관리비만 주구장창 나가는 중이라 해탈 상태에요.
24/09/30 18:41
제가 지금 문정 살고, 인턴이 예전에 장지 살았거든요. 가든파이브 이야기하면 되게 신기해 하더라구요 크크크- 전 아직도 좀 모자라지 않나 싶은데, 한 10년 전만 해도 을씨년스러웠다고
+ 24/09/30 21:32
나무위키에 따르면 적어도 19년까지는 그랬던 것 같습니다 크크
———————————— 2019년 7월 현재, 한 유튜버가 가든파이브 공실상태 영상을 올렸는데, 가든파이브의 공실상태는 달라지지 않았다.[21] 코로나바이러스-19 범유행과 온라인 쇼핑의 득세로 전국의 소매업이 괴멸적인 타격을 입으면서, 텅텅 빈 대형 상가는 가든파이브뿐이 아니게 되었다. 이젠 서울 한복판의 대규모 상권에도 공실률이 100%에 육박하는 곳들이 있을 정도다. 차이가 있다면 가든파이브는 단 한 번도 번성한 적이 없었다는 정도.
24/09/30 13:13
사실 아무리 월세를 낮춰도 안나가는 곳도 많지만...
월세를 낮추면 충분히 나갈만한 곳인데, 안낮추고 비워둔 상태에서 5년 10년 버티는 곳도 많죠 -_-; 월세를 낮추면, 자신의 상가가치가 내려간다고 못낮춘다고 하는데... 사실 나가지도 않을 그 비싼 월세를 기준으로 , 상가가치를 평가하고 누가 매입해주지도 않을텐데... 신기하더라고요 -_-;;
24/09/30 13:20
(수정됨) 이게 대출이 문제입니다.
상가 가치가 내려가면 대출 한도가 내려가고 그러면 대출연장이 안되거나 대출액이 확 줄어요. 그러면 나머지를 당장 갚아야하죠. 물론 진짜 아무도 안들어오는덴 그거 상관 안하고 낮추긴 합니다. 집합상가는 아예 월세0 관리비만 내주는 조건도 널렸지만 비었죠. 제가 아는 주상복합 가지신분이 그렇게 버티는데 월세는 위에 오피스텔은 잘 나가는 편이라 그거로 상가월세 때워서 버틴다더군요.
24/09/30 13:27
저 이것도 굉장히 궁금한 부분이었는데...
저렇게 장기간 공실로 비워진 상가들, 월세 안내리면.. 그 나가지도 않을 비싼 월세를 기준으로 대출연장을 해주고, 대출 한도를 유지시켜주나요??? 은행이 국가기관도 아니고, 그렇게 될수가 있나요?? --;;
24/09/30 13:30
(수정됨) 그게 돼요 대출 한도를 새로잡으려면 매번 감정평가를 새로해야하는데 그비용이 서로 만만찮거든요.
그래서 공시지가가 크게 변동이 없으면 인정해주죠. 비었긴 했지만 그래서 가치가 얼마나 떨어졌는지 파악이 힘들고 그게 안나오면 이건 대출 연장이죠. 애초에 대출 할때부터 기준은 월세가 아니라 건물가치거든요. 건물 지어서 완공할때 대출이 나오는데 월세는 애초에 기준이 아니고 연장하는건 밀리거나 하지않으면 그렇게 되는거고 월세가 떨어지면 그에따라서 가치가 낮아지니까 안하는거고 이건 금감원이 칼 빼들면 바꾸는게 가능하긴한데 지금 그거하면 은행들 나락가서 못하긴 할겁니다. 담보비율이 다 작살날거라서... 그리고 대출 아시는분은 아시는데 아무리 많이빌려도 갚기만 잘갚으면 이득이라 대출이 생각보다 느슨합니다. 특히 담당자가 은행 그만두면 책임묻기가 힘들어요.
24/09/30 13:38
건물가치가 월세와 연동되어 있으니 월세만 안 낮추면 건물가치는 변함이 없고,
그러면 담보에 변함이 없으니 대출만 잘 갚고 있으면 연장되는거죠.
24/09/30 13:22
주식 손절 못하고 강제 존버하는 거랑 똑같죠. 희망회로라도 돌리기 vs 손실 확정내기. 임대료 낮추는 순간 상가 임대차 보호법 따라 10년동안 임대료가 묶여버리니 임대료랑 연동된 건물가액은 그대로 나락으로...
24/09/30 13:51
월세를 내리는 순간 '임대차보호법' 때문에 원래 월세로 복구가 불가능해집니다.
즉 확정적으로 '해당 건물의 상가가치가 내려갑니다' 상가가치가 내려가면 바로 대출부터 모든게 연계되기 때문에.......
24/09/30 13:13
서울 송파 문정동이 엄청나게 지산들이 몰려있는데 사람들이 워낙에 바글바글해서 공실이 별로 없어 보일지도 모르는데..
가보면 1층도 공실들이 꽤나 있고 지하나 2층으로 가면 엄청난 공실들을 확인할수있습니다.
24/09/30 13:15
전국 각지에 혁신도시, 기업도시 상가 공실도 어마어마해요.
거대한 상가 수십 동 지어 놨지만 실제 운영되는 곳은 10%에서 많아야 20%도 채 안됩니다.
24/09/30 13:31
원수에게 권하는 3대 부동산 중 당당히 한 자리를 차지한다는 상가 분양이죠.. 상가는 절대로 분양으로 돈을 벌 수가 없는 구조라고 기억하시면 편합니다.
이건 구조적인 문제라서 상권이 흥하건 망하건, 분양 받은 사람은 무조건 손해 봅니다..
24/09/30 13:44
나머지 2개가 지역주택조합하고 분양형 호텔 혹은 레지던스 였나요...
그거 문제가 심각하더군요. 지주택도 문제가 심각한데 나머지 2개는 그냥 절래절래죠.
24/09/30 16:26
사실 요새 쟁쟁한 후보들이 생겨서 3대라는 말이 좀 바래기는 했습니다만, 일반적으로
지역주택조합, 기획부동산, 아파트 상가 분양이 3탑입니다. 이 셋은 뭐 합법적인 사기라고 보시면 됩니다. 그 아래 티어에 윗분이 말한 분양형 호텔(뭐 예도 그냥 준사기) 지식산업센터, 생활형 숙박시설 정도가 유명합니다.
24/09/30 13:32
아시는 분이 20년? 전인가 종로3가 신축 상가 분양권 샀는데
시공사가 설계도 대로 시공안해서 법정 싸움 들어갔다고 하더라구요 그뒤로 공실로 쭉 이어져서 이제야 상가 입주 모집했는데..이미 20년전 건물 되어버려서.. 서울 한복판도 그러는거 보고 진짜 상가는 아니구나 라고 느꼈습니다..
24/09/30 13:36
동네에서 최근에 지은 상업용 건물들 보면 완전한 상가 건물은 거의 없고, 대부분 주상 복합 짓더라구요.
그나마도 위 층은 병원이나 은행 같이 큰 면적을 사용하는 업장이 있어서 공실이 적지만 작은 실들로 되어 있는 1층은 하나 건너 하나 공실인 걸 보며 최근에 지어진 상가는 진짜 안 나간다 싶었습니다.
24/09/30 13:41
그것도 불공평하죠 저거 받은사람들이나 개발사가 너무 이익이 많아질 구조라서...
게다가 주거시설로 대충 허가내주는게 아니라 법적 규정 다고치려면 돈이 많이깨지기도 하고요
24/09/30 13:50
주거시설은 상업시설과 규제부터 모든게 차원이 다릅니다.
애초에 주거로 바꿀 수 없는곳이 대부분이고. (대표적으로 일조권, 조망권 같은것부터 시작해서.. 용적률등..) 바꿀 정도의 규정을 충족한다고 해도 나머지도 '그걸 허가해주면 주거용의 가치는 상업용하고 넘을 수 없는 벽' 의 차이가 있어서.. 대놓고 배쨴 사람들 돈벌게 해주는겁니다.
24/09/30 17:17
대부분 동의합니다
상업용 건물과 주거용 건물은 관련 법부터 건축법과 주택법으로 달라 바로바로 변경이 어렵죠 하나 의문이 있는데 일반적으로 공업이나 상업지역이 주거지역보다 가치가 높고 그래서 월세를 낮출 수 없는 것과 같은 이유-변경하면 재산상 손해가 발생함- 로 하지 않는다고 생각하고 있었습니다만 다른 의견이시네요 궁금합니다 간단하게 아파트와 공장 중에 동일한 조건이라면 공장이 더 비싼 거 아닌가요? 라는 질문입니다~
+ 24/09/30 21:52
생숙은 바꿀수있긴하죠. 다만 생숙 법적기준이 너무나도 허벌이다보니 오피스텔로 변경하기에는 법적기준을 만족시킬수 있는 곳이 전국에 손꼽을 정도입니다. 그래도 아예 불가능한 지산하고는 또 다르긴해서
24/09/30 13:39
(수정됨) 지산, 생숙등을 위시한 수익형 부동산들
노후대비 고민하던 중장년들이 많이 당했죠. 당했다기 보단...판단미스라고 해야할지 백원단위까지 아껴가면서 모은 전재산을 시행사의 홍보만 믿고 대출까지 끌어모아 박는게 안타깝기도 하고 투자에 대한 옥석구분이 얼마나 중요한지 알려주는 반면교사겠네요.
24/09/30 15:33
지주택은 보통 짓기도 전에 난리가 나서 계약금만 뜯기거나 추가분담금 내더라도 결국 지으면 털어낼 수는 있는데...
저건 지어도 문제라 요즘 트랜드는 신도시 상가나 지산, 분양형호텔(레지던스)죠.
24/09/30 16:12
사실 생숙을 영어로하면 레지던스죠.
레지던스가 문제가 나오니까 한국말로 생활형 숙박시설이라고 이름만 고친느낌이라서요. 호텔하고 운영방식은 다르지만 공통점은 주소이전이 안된다는거죠.
24/09/30 16:14
제로 엔딩이어도 빚진거만 갚으면 되는 지주택보다 아예 관리비+이자+세금이 계속 나가는 상가가 더 독한느낌입니다.
지주택은 땅을 샀으면 어떻게든 지어지거나 땅이 팔리고 땅을 못샀으면 돈날리고 끝이긴 하거든요.
24/09/30 16:34
[두 얼굴의 지주택 ③ ‘성공 사례’도 분양까지 12년 걸려... “청계SK뷰, 조합파산에 한 때 신음”]
https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2023/08/20/CQ5QGWVIA5FQHN25GDGG5YKVUQ/ 여기 예식장 자린데 운영안하는 예식장보면서 언제나 지주택 지어지나.. 싶었더니 결국 12년만에 하긴 하는군요..
24/09/30 14:44
국장이 경쟁력이 없다 -> 부동산을 투자해야겠다 -> 다주택은 부담스럽지 -> 답은 수익용 부동산이다.
이런 매카니즘이겠네요. 자연스럽네요.
24/09/30 14:51
마곡 사는데 살기는 좋은데 대규모 신축빌딩 엄청 들어서고 있는데 저층 상가쪽에 과연 저게 다 찰까 의문이더라구요 이미 완공되고 한참된 건물도 대로 조금만 벗어나도 공실 많던데...
+ 24/09/30 20:16
저도 근처 사는데 마곡은 그나마 나은편인게
앞으로도 코엑스 들어오고 호텔도 오고 s오일같은 대기업도 아직 다 안오고 구청 이전이랑 이거저거 합치면 위에 언급된 다른 동네보다야 낫죠 크크
24/09/30 14:54
건물주라는 타이틀에 대해서 언론이나 커뮤니티가 너무 호들갑떨고 띄워주기를 한건 아니었나 싶습니다.
물론 여전히 부럽긴 한데... 모든 건물주가 다 대박은 아니겠죠
24/09/30 14:55
향동에 크게 지산 2개 건물 붙어있는곳 있는데, 진짜 전부 공실이더가 지금은 9층에 배송갈일이 있어서 월에 1번씩은 가는데,
반정도는 찻던거 같더라구요. 주변 건물들 어마어마하게 들어오던데,
24/09/30 14:58
모든 동네가 다 그렇겠지만 천안/아산도 심각합니다.
이거 다 지어서 누가 다 들어가나 싶을정도로 많이 지어놨는데 물리신분들은 머리아프겠어요.
24/09/30 15:20
관련해서 공부 중인데..
지식산업센터가 제대로 작동하려면 관련 생태계 속에 위치하는 게 너무 중요한데 지을 때 너무 막 짓고 많이 지었어요. 기초연구가 풍부해지고 그 연구가 시장성을 확보해서 사업으로 전환이 일어날 수 있는 인적 인프라가 있어야 그만한 수요가 생길 수 있는데 그런 고려 없이 건물만 지으면 관련 기업이나 연구소가 입주할거란 막연한 수요 예측이 지금의 결과를 낳았네요. 코로나 전후로 주거용 부동산(아파트) 가격이 천정부지로 뛰어오르면서 자금이 부동산으로 몰리고 과열되어 허가받기 쉬운 지산 개발로 흘러들어간 것도 큰거 같고요. 특히 최근에 스타트업 쪽 투자가 경색되는 상황은 지산의 가치를 더 떨어뜨릴거라 생각됩니다 ㅠ
24/09/30 16:12
함 와보십셔.. 눈에보이는 1층도 위치에 따라서 공실이 꽤나있고 지하와 2층은.. 후..
지하는 식판밥식당하고 골프연습장 뻬곤 처참한 수준이고, 2층도 운동 병원 법관련사무실 빼면 꽤나 비어있는데가 많습니다.
24/09/30 16:19
궁금한게 있는데..
아무리 이자를 꼬박꼬박 낸다고 해도.. 공실에 팔아도 안팔리는 상가면 그게 담보역할을 제대로 못하는건데 은행입장에서 체크를 안하나요? 경매넘어가도 안팔리면 바로 손실일텐데;;
24/09/30 18:55
이게 은행입장에서는 그냥 받는게 나아요.
어짜피 공실에 팔아도 안팔리면 이미 가져와도 손해입니다. 예를들면 300억으로 평가한 건물에 200억 대출을 해줬다고 합시다. 그런데 공실이 많아서 200억으로 평가를 낮춘다고 치고 대략 60억 정도의 대출한도를 줄인다고 가정합시다. 그러면 60억 을 낼 수 있을까요? 아니면 그걸 가져와서 200억을 받을수 있을까요. 경매가면 가치가 팍팍 내려가는건 상식입니다. 언젠가 이자를 못받아서 가져온다고 해도 지금 경매하는것보다 큰 차이 나게 못받을까요? 그러니 이자만 내면 계속 대출 유지해주는게 은행입장에서는 이득입니다.
24/09/30 16:24
버티고 버티다 월세 내린곳 혹은 위에 누가 말씀하신 렌트프리에 관리비만 내달라는데 들어가서 친구들끼리 동아리방처럼 아지트 만들어서 놀면 어떨까 생각해본 적이 있습니다 크크 맘껏 떠들어도 될테고.
24/09/30 16:31
동대문쪽에 가면 이미 그런거 하는데가 있습니다.
층단위로 통으로 빌려서 공간대여업 하죠. 물론 층단위로 빌리니까 렌트프리인지는 모르겠고요
24/09/30 16:35
(수정됨) 뭐 거기는동아리방 보다는 주로 세미나실이나 회의장같은 용도로 빌려줘서...
그런거로 홍보하는데 확실히 상가빌리는것보다는 쓰긴 좋지만 돈은 좀 나갈겁니다. 보통 파티룸 같은데 빌려쓰는게 한달에 한번정도면 더 싸지 않을까 싶어요.
24/09/30 16:57
공간공유 같은거로 홍보하기도 하고 공유오피스로 하기도 하고 이게 어느정도의 인원이 어떤 활동을 할거냐에 따라서 잘선택 하시는게 좋습니다.
분위기가 시끄러워서 뭐 안될수도있고 반대로 조용해야하는곳에 민폐인경우도 있어서요.
24/09/30 16:56
가산동 사는데 지금도 신축 지식산업센터가 지어지고 있는데
거의 이동네 최대 규모로 지어졌던 가산퍼블릭도 제대로 돌아갈까 의문인데 근처에 신규건물들엔 입점도 제대로 안되고 있어요 그 와중에도 계속 신축 올라가는데...저거 다 빚잔치되고 공실될 거 생각하면 가슴이 답답해요
24/09/30 17:31
지식산업센터가 지금까진 망 이였지만 앞으로 좋아질 가능성 "도" 있다고 생각합니다
지식산업센터가 망조가 든 건 "지식" 산업센터를 만들겠다고 아파트형 "공장"에 제조업이 못 들어와서가 제일 크다고 보는데 이런 입주업종을 제한하는 게 대통령령 (산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법, 시행령)이고 20년 23년 두 번의 개정을 통해서 입주업종을 점점 풀어주는 추세입니다 지식산업센터 시장에 급경색이 오면 입법절차 없이 시행령으로 행정부 단독으로 수요를 창출할 수도 있는 거죠 물론 안 맞으면 전 몰루~ 할꺼고.. 저 따위를 믿고 투자하시면 안 됩니다
24/09/30 17:46
핫한 지역 아닌데 신규 상가면 피혜야죠.
분양비 덕에 월세가 비쌀수 밖에 없는 구조인데 요즘은 배달이 주류인지라 월세 저렴한곳 찾거든요 자방 신축 아파트 상가 공실 보면 .
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