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21/03/10 15:38
제가 전문가는 아니라서 답변이 정확하지 않을수도 있는 점 미리 양해 부탁드리구요. 혹시라도 제가 틀린 부분은 다른분이 지적해 주시면 겸허히 정정하도록 하겠습니다. 아파트에 대해 얘기하셨으니 전반적인 경제 버블 빼고 부동산 버블만 언급하겠습니다. 저도 일본 버블 관련 다큐멘터리를 즐겨본 사람인데 제가 본 일본 부동산 버블의 흐름은 이렇습니다. 일본 부동산 버블은 상업용(기업용) 토지에서 먼저 시작되었습니다. 기업이 잘나가면서 상업용 건물에 대한 수요가 늘어나고 기업이 필요한 토지의 가격이 계속 오릅니다. 부동산이 계속 우상향 하다보니 생산 활동보다는 부동산 투기에 몰두하는 현상이 발생하구요. 여기에 은행들도 가세해서 부동산을 더 사게끔 부추기고, 부동산 담보 가치가 1억이면 대출을 1억 2천을 해주는 지경에까지 이릅니다. 이 지경에 이르면 이미 기업도 시세 차익이 목적이기 때문에 땅을 사기만 할 뿐 땅에 공장을 짓지 않습니다. 도시에서는 땅값이 비싸지니 국민들이 살 집을 지을수가 없고 국민들은 교외로 밀려나기 시작합니다. 국민들의 원성이 자자해지니 일본 정부가 부동산 안정화시키려고 하다가 박살이 났죠. 여기서 우리나라랑 일본이 차이가 있는데, 우리나라는 일본의 선례를 이미 알고 있기 때문에 투기 수요가 폭발하지 못하도록 LTV 규제니 뭐니 규제를 엄청 빡빡하게 하고 있습니다. 작금의 우리나라 상황이 부동산 폭등은 폭등인데, 그 와중에 일본 사례에 비하면 굉장히 완만한 수준의 폭등이라고 할 수가 있구요. 일본은 규제가 없었다고 봐야하고, 오히려 은행들이 돈 빌려줄테니 땅 사보지 않을래? 하고 투기를 장려하는 영업이 성행했다고 봐야합니다. 현재 대한민국 부동산 폭등은 자명한 사실이고 폭등 후에 폭락도 가능하다고 봅니다. 산이 깊으면 골도 깊은거지요. 근데 개인적으로는 일본에 비할바는 아니라고 생각하네요. 부동산 폭등과는 별개로 현 정권의 정책들이 실행된 현 시점에서 부동산 시장은 다주택자들이 집을 추가로 사기 어렵게 되어있습니다. 최근 1~2년 사이에 집값을 끌어올린건 초조감감을 느끼는 실수요자들의 수요가 큰 부분이지요. 부동산이 계속 상승할지, 완만해질지, 폭락할지는 예상 할 수 없다고 생각하지만, 몇몇분들이 예상하시는 폭락 시나리오대로 간다면 최근 1~2년 사이에 집을 산 실수요자들이 가장 타격이 클것 같네요.
21/03/10 20:07
일본 부동산 버블은 상업용 건물에서 시작되었지만
이후 모든 주택으로 전이 되었습니다. 상식적으로 일반개인이 상업용 건물에 투자를 할 수 없죠.
21/03/10 15:58
덧붙여서 제 의견을 정리하면 이렇습니다. 전문성은 없고 순전히 개인적인 의견인데요.
현재 부동산이 너무 비싼가? 네. 폭등이 아닌가? 폭등이라고 생각합니다. 버블인가? 버블일 수도 아닐수도 있다고 생각합니다. 버블이라면 결국 일본과 같은 결말이 아닌가? 버블이 빠지는 형태가 다를수 있다고 봅니다. 일본은 몇년 사이에 부동산 가치가 10배까지 치솟았다가 폭락했습니다. 폭락 직전의 모습을 보면 은행들은 돈 빌려줄테니 부동산 사라면서 투기를 장려하고 있고, 투기수요에 해당하는 거래만이 시장에 남아 있는 상태죠. 우리나라도 규제가 없었다면 미친듯이 폭등한 후에 폭락이 빨리 찾아왔을 수도 있다고 생각합니다. 하지만 각종 규제 덕분에 다주택자들은 더이상 주택수를 늘리긴 어려우나 매물은 내놓지 않고 있으며, 초조한 실수요자들이 집값을 올려주고 있는 상태죠. 저는 우리나라도 언젠간(조만간이 될 수도 있겠죠. 시기는 예상하기 어렵다고 생각합니다.) 부동산 폭락이 올 수 있다고 생각합니다만, 폭락 직전의 모습이 지금처럼 실수요자들이 주도하는 시장일까 하는 의구심이 듭니다. 사람들이 말하는 것처럼 일본을 따라가려면 폭락 직전의 모습은 실수요자들은 사라지고, 투기 수요에 의한 거래가 남아 시장을 주도하는 상태가 되야되지 않나 하는 생각이 들어요. 그러니까 지금보다 좀 더 곪은 상태가 되야하지 않나 싶은거죠.
21/03/10 17:13
(수정됨) 음.. 일본 버블시기 부동산이 가파르게 올랐다가 떨어진건 맞지만 10배는 좀 오버입니다...
좀 심한 예들만 고르면 그렇게 될 것 같군요. 일본 부동산 지수 차트 같은거 보면 버블 시기에도 의외로 그렇게까지 가파르지 않습니다. 이런거 한번 보시면.. http://files.thinkpool.com/files/bbs/2014/08/14/%ED%95%9C.%EB%AF%B8.%EC%9D%BC%20%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%20%EA%B0%80%EA%B2%A9%EC%B6%94%EC%9D%B4-1.jpg 우리나라의 2000년대 초 버블 시작 이후 그래프하고 비교하면 살짝 더 가파른 수준? 어차피 지수 차트니까 양쪽 다 비슷한 조건의 통계라고 치면 우리나라 버블도 속도와 크기 면에서 딱히 일본에 뒤쳐지지 않는 수준인거죠. 일본 버블은 그저 많이, 빠르게 오른 것 만으로 터진 것은 아닙니다. 일본 버블이 터진 이유는 일본이 버블이라는걸 처음 겪고 당황해서 그 와중에 금리를 확 올렸기 때문이지요.. 금리를 올리면서 대출금을 못갚고 연쇄 부도가 난거지요. 지금은 경험이 많이 축적되서 그렇게 금리를 서투르게 조절하지 않죠. 제가 알기론 일본도 그때 금리를 안올리고 버텼으면... 연착륙도 충분히 가능했을겁니다.
21/03/10 13:21
DTI 기준이 다르니 일본과는 다르다고 하시겠죠...
우리나라가 그당시의 일본과 똑같다고 느끼는 지점은, 1~2년 정도의 지표만 보고 모든걸 판단하고 있다는 점입니다.
21/03/10 23:40
지금 고가아파트 산사람들은 대출이 별로 안되죠. 15억이상 집들은 주담보 대출이 0입니다... 금리가 올라가면 지금 아파트 산사람들보다, 저소득층이 더 죽습니다
21/03/10 13:30
이런 거 보면 또 한국하고 전혀 다른 일본 상황 가지고 억지로 끼워맞추면서 부동산 버블 터진다는 근근웹 클베 형님들 생각나서 영...
21/03/10 13:35
다르긴 하죠. 가격 오른 폭도 그렇고 저 때 일본과 달리 한국은 대출규제 빡빡하게 하고 있는 것도 그렇고.
일본이 먼저 맞는 바람에 다른 나라들 입장에선 경제정책 짤 때 좋은 참고가 되지 않았을까 싶습니다. https://namu.wiki/w/1980%EB%85%84%EB%8C%80%20%EC%9D%BC%EB%B3%B8%20%EA%B1%B0%ED%92%88%EA%B2%BD%EC%A0%9C#s-3
21/03/10 13:43
저도 이 의견에 공감하는게 예전엔 본문 내용처럼 한국의 미래는 일본이다 이런 자료를 믿었었는데 요즘은 그게 아닌것 같다는 생각이 듭니다. 알면 알수록 일본이란 나라의 케이스가 세계적으로 흔치 않은 비정상적인 케이스인것 같아요. 부동산이든 주식이든 폭등 후에 폭락 할 수 있다는건 납득이 됩니다. 그러니까 조심하자는 말도 타당하죠. 근데 일본은 그 정도가 아니죠. 우리나라도 작금의 부동산 폭등, 주식 폭등 후에 중단기적으로 폭락이니 침체니 올 수 있다고 생각합니다. 하지만 일본처럼 고꾸라지진 않을 것 같네요. 일본 같은 특이 케이스는 공부해서 반면 교사로 삼아야 할 것 같고, 우리나라는 그래도 일본 같은 특이 케이스가 아니라 일반적인 범주 안에서 회복 가능한 폭등, 폭락을 왔다갔다 하지 않을까 싶어요.
21/03/10 13:46
지금 이래저래해도 결국 지나봐야 압니다.
앞선 사례들로 배운게 있으니, 후대에는 보완하고 달라지는 부분도 있기는 한데 항상 큰 일이 터지면 예상 못했던 변수들이 같이 작용해왔더라구요.
21/03/10 13:50
인베스팅이든 네이버든 10년치 지수 지표 봐서는 감이 안오실듯. 니케이의 버블 역사는 코인도 비교할 수 없을 수준이라고 봐야죠.
21/03/10 15:38
버블 이후에 오히려 일본 사람들은 집 안 산다던데요.
집이 소모품 개념이 되어버려서 그냥 부동산 회사에 월세 내고 살다가 낡으면 새 집으로 이사가고 그런다는군요. 도쿄 중심부 같은 특별한 입지 아니면 집값은 그냥 일반 물건들처럼 감가상각을 그대로 반영하며 떨어지는 게 당연한 물건이라고...
21/03/10 15:43
버블 이후 일본사람들은 주식도 잘 안하는 걸로 알고 있습니다. 미래에대한 투자 이런일 자체를 잘안하게 된듯 하네요. 물론 저도 집을 살 생각은 없지만 좀 합리적인 가격으로 떨어져 버리면 사고싶긴해서요 흐흐.
21/03/11 11:44
나쁜 의미로 단건 아니었습니다.. 그냥 사람마다 살 수 있는 사람은 언제나 사고, 못사는 사람은 언제나 못산다는거죠... IQ 이런 개념으로 접근한게 아니라;;; 본성에 가까운거라는 의미였는데...
기분 나쁘셨으면 사과 드립니다.
21/03/11 11:45
나쁜 의미로 단건 아니었습니다.. 그냥 사람마다 살 수 있는 사람은 언제나 사고, 못사는 사람은 언제나 못산다는거죠... IQ 이런 개념으로 접근한게 아니라;;; 본성에 가까운거라는 의미였는데...
기분 나쁘셨으면 사과 드립니다.
21/03/10 14:14
주식이나 부동산이나 분위기는 비슷한데 대출제한을 빠르게 걸어놔서 저 지경은 안가겠죠.
적어도 부동산은 돈 없는 사람이 무리해서 살수도 없고 돈 있는 사람도 더 살 이유도 없죠, 투기꾼은 자기생활이니 계속 거래하겠지만요 오히려 버블이 더 끼어서 터지는게 좋았을지는 모르겠지만요.
21/03/10 14:14
버블이 터졌나 안 터졌나 아는 방법은 주변에서 "아 내가 그거 폭락할줄 알았지!!"하는 사람들이 생길때입니다. 알면 늦었다는 말입죠(...)
21/03/10 14:53
다들 뭔가 다음대선 생각을 덜, 안하고 있는느낌이 있긴 한데, 이재명이 대통령되면 당연한걸 당연하게 하시는 분이라
무슨 수를 쓰든 내릴지도 모르죠.
21/03/10 15:56
저 당시의 일본급이 되려면 경제적으로 미국에 이기지는 못해도 대등해야하는데..
1억 미만 인구의 국가가 그렇게 되는건 와칸다급 아니면 불가능할거 같습니다.
21/03/10 16:04
지금 주식열풍이 과하다는 의견에 솔직히 동의할수가 없는게
그간 사람들이 너무 재테크 안해왔다고 생각하는 입장이라.. 그런 쪽에 너무 관심이 없어요 세금관련도 모르는 사람 많고
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