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Date 2021/10/03 17:28:35
Name LunaseA
Subject [정치] 2007년 이후 수도권 부동산의 수년간 하락 이유
이와 관련해 주로 얘기가 많이 나오는 것은 두가지입니다.
미국발 경기침체. 이명박의 부동산 정책.

미국발 경기침체. 보통 서프프라임 모기지 사태라고 하는 것이 원인 혹은 중요 계기가 되어 세계 부동산이 장기적으로 조정기로 진입한 것은 객관적 사실이 맞습니다.

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일단 가장 표준이 되는 미국과 유럽의 가격이 위와 같기에, 어떤 세계적 차원의 전체적 틀은 이렇다고 볼 수 있습니다.


전체적 틀은 그러하지만 각 개별 국가 혹은 더 좁게는 국가 내 지역들 차원에서는 변동의 양상이 상당히 다르게 나타날 수도 있습니다.


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스위스 홍콩은 표준과 거리가 멀고 캐나다 영국은 가깝습니다.

표준에 가까운 캐나다 영국에서도 영국의 형태가 좀 더 가깝고 캐나다는 조금 멉니다.


이렇게 다양한 사례가 있다는 것을 보여주기 위해 가져온 것이고, 어떤 사례들이 더 많느냐 하는 측면에서는 아마도 영국과 가까운 것들이 그 수는 더 많을겁니다.

근데 많고 적고를 떠나서 세계 부동산 시장이 큰 틀에서 조정기임에도 불구하고 왼쪽과 같이 아예 완전 다른 느낌의 변동이 되는 곳들도 충분히 있기는 있다는 거고, 또한 조정을 받고 있음이 매우 확연하더라도 그 조정의 형태라는 것이 캐나다와 같은 느낌이 되더라도 전혀 이상하지는 않은 일이라는 것입니다.




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같은 조정기라도 과거의 A와 2007년 이후의 조정은 미국 기준으로 양상이 다릅니다.
또한 미국의 A 내에서도 한국의 서울과 비슷한 도시들이 있고 그렇지 않은 도시들이 있습니다.

최근 십수년간 한국의 경우에도 위와같이 지역에 따라 저마다 다릅니다.


그래서 '세계 시장의 장기적 조정기'라는 것은 아주 큰 틀에서 어떤 기간을 카운트 할때의 표현법일 뿐이고, 그 조정이 꼭 하락만을 의미하는 것은 아닙니다.
각각의 국가나 지역의 형편에 따라 표준에 벗어나는 변동들이 일어나더라도 그런 것들도 모두 조정기에 포함이 됩니다.

즉, 어떤 세부 변동이 하락의 형태를 띄고 있다고 해서 그 변동의 이유를 큰틀에서의 조정기라는 것에서만 찾는 것은 문제가 있다는 것입니다. 그보다는 각 국가와 지역에 자체적 이유가 있다고 보는 것이 더 맞습니다.


물론 그 자체적 이유라는 것이 꼭 정책적 요인만은 아닐 수 있습니다.
어떤 하나하나의 개별적 요인들에만 그 이유가 있는게 아니라 그 요인들이 중첩된 결과라고 봐야겠죠. 

정책이 아니라 경기나 산업 요인 또한 그렇습니다.


예컨데 1990년대의 정점 이후에는 산업도시들의 특징적 상승이 2010년대처럼 나타난 일이 없습니다. 

1990년대 중반. 2010년대 초중반 즈음은 제조업 중 내구소비재에 속하는 산업, 대표적으로 자동차가 좋을때라는 공통점이 있습니다.
그거 하나만 보면 비슷하지만 가격은 다릅니다. 2010년대 가격 상승의 원인이 거기에만 있는 것은 아닐 수 있다는 얘기죠.
경기는 어쩌면 1990년대 중반이 더 좋았을 수도 있습니다. 그러나 가격이 2010년대에 비해 오히려 못한 것은 아마도 수급일 가능성이 높습니다. 2010년대 초반 산업도시 가격 상승 이전까지의 공급이 1990년대 중반 이전까지의 공급보다 상대적으로 부족했을 수 있습니다.

공급이 아니라 가격의 수준때문일수도 있습니다.
공급의 수준이 비슷하다는 전제하에서는 가격의 수준이 낮을수록 상승 여력이 큰게 당연합니다.
그런데 비수도권은 한 2004년 즈음부터 2009년까지 가격의 상승이 대체로 굉장히 적었습니다. 1990년대에 비해 훨씬 저렴한 상태였을 가능성이 있죠.

추이로 봐도 그렇고, 전국 공통의 가격 수준을 참고할수도 있습니다. 
1990년대 초반 당시 한국의 집값은 굉장히 많이 비쌌습니다. 요즘 중국 집값이 어마어마하다고 하고(거긴 '수준'이 아니라 그냥 절대금액자체가 한국보다 오히려 더 높을 지경이니) 동남아쪽도 경제수준에 비해 가격수준이 굉장히 많이 높다고들 합니다.
당시 한국은 그와 비슷한 느낌이었던 것으로 보입니다. 소득대비 집값도 그렇고 물가대비 집값도 지금보다 30% 가량 더 비쌉니다.
그러니 일단 정점을 형성하게 되면 그 다음부터는 세부변동이 큰 상승의 형태로 나오는 것이 전국 어디든 다 힘들었을 수 있습니다.


즉, 장기 조정기 중에 나타나는 세부 변동의 이유를 어느 하나에서만 찾기는 곤란하다는 얘기입니다.
그 이유라는 데에 한국 자체적인 것의 비중이 클 가능성은 높지만, 어떤 정부정책과 같은 딱 하나로 한정짓기는 힘든것 같습니다.

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불판배달러
21/10/03 18:25
수정 아이콘
결국은 결과로 말하는게 가장 객관적이다 싶습니다.
두부빵
21/10/03 18:34
수정 아이콘
그걸 모르는 사람이 있나요? 다 알면서 자기가 믿는 이데올로기나 이익을 위해서 자기 입맛에 맞는 주장을 할 뿐이죠.
TWICE NC
21/10/03 18:38
수정 아이콘
경남지역(특히 창원지역)의 2010년 초 중반의 가격 하락은 경기 침체도 원인일 수 있지만 더 큰건 저 시기에 집중적으로 일어난 재건축과 39사단 이전으로 인한(7천호) 대규모 공급 덕분이었습니다
21/10/03 18:45
수정 아이콘
말씀하신 결론에 저도 동의합니다
주택가격은 주식과 마찬가지로 여러가지 복합적인 요인에 의해 가격이 결정되는거라 특정 한 요인이 구체적으로 어떤 정도의 영향을 미쳤는가 밝햐내기가 어려운것 같습니다
다만, 현 정부의 징벌적 증세로 인한 공급억제, 대출 규제를 골자로 한 수요억제 정책이 주택 가격 상승의 큰
요인중 하나였음은 부정할 수 없다고 생각합니다
또한 장기적으로 적정 수준의 공급 및 합리적인 세금정책 (다주택자 적폐프레임 및 과도한 징벌적 세금 정상화 등), 대출 규제 정상화가 되어지면 자연스레 주택가격은 인플레이션을 받은 정상적인 우상향으로 안정화 될거라고 생각합니다
21/10/03 19:53
수정 아이콘
(수정됨) 인플레이션만을 반영하는 수준의 초장기적 우상향은 아마도 불가능할것 같습니다.

대부분의 나라들의 '실질' 주택가격은 순환적 변동이 아니라 장기적으로 우상향하는 형태로 움직이고 있습니다.

한국은 그러한 우상향 기조로의 진입 단계인 것으로 개인적으로 추측하고 있습니다.
https://fred.stlouisfed.org/series/QKRR628BIS
한국은 최근 30년간으로 따지면 낮아졌고 최근 20년간으로 따지면 계속 정체하고 있는데, 이는 세계적으로 매우 드문 케이스입니다.

https://fred.stlouisfed.org/series/QUSR628BIS
https://fred.stlouisfed.org/series/QGBR628BIS
이와 같이 초장기적으로 고점과 저점을 지속적으로 높이는 우상향의 방향성을 갖는 것이 일반적인 실질주택가격의 추이인것 같습니다.

한국이 위와같이 된다면 지금은 단기적으로 봉우리 형성의 초기단계일 수 있고, 그렇다면 그것은 초장기적으로 높아지는 저점과 고점들 중 하나의 저점 부근에서 살짝 올라온 단계인 것이 되겠죠.

소비자물가는 기술의 발전에 따라 생산성이 크게 향상되는 제품(대표적으로 IT)의 초장기적인 가격하락이 반영되기 때문에 수치가 상당히 낮게 나오는 특성이 있는 것 같습니다. 물론 기술뿐만 아니라 공장들이 인건비가 낮은 지역으로 계속 옮겨다니는 점도 원인이겠습니다.
소비자물가에서도 육류와 같은 제품들은 그와달리 우상향의 특성을 가집니다. 생산량 증가가 제한적이기도 하고, 결정적으로 원재료와 인건비가 상승하는 특성이 반영되어서 그런듯 합니다.
10이라는 총량을 가진 물건들의 가격이 30년동안 10에서 30으로 오르면 합산 총액은 100->300이 되겠죠. 100중 50이 가격하락에 따라 30으로 변하면 나머지 50은 가격상승에 따라 270으로 변합니다. 그래서 각 제품마다 물가보다 당연히 훨씬 더 오를 수 밖에 없는 본질적 특성을 가진 것들이 있을 수 있습니다. 실질가격이 지속적으로 오르는 육류와 마찬가지로 주택이라는 제품 또한 그런 특성을 가졌다고 평가하기에 부족함이 없습니다.
그래서 젓가락, 스푼, 이어폰, 양말, 츄리닝, 라면, 캔커피와 같은 제품 대비한 주택의 상대적 가격은 초장기적으로 계속 높아지는 것이 매우 당연한 일일 수 있으며, 단순히 그에 비례한다고 보는 것은 매우 잘못된 편견일 수 있습니다.
21/10/03 20:31
수정 아이콘
아 네 제가 그냥 단순히 써놨는데 저도
자산의 가격 상승은 인플레이션과 비례하지만 더 크게 상승해서 결국은 일반 재화랑 격차는 더 벌어질거라 생각합니다 과거에도 그랬고, 앞으로도
21/10/04 17:58
수정 아이콘
많은 분들이 소비자물가지수, 즉 물가수준과 자산가격의 상승을 같은 것으로 혼동하고 있는 경우가 많은 것 같습니다. LinaseA님이 꼭 그렇단 것은 아니구요. 전에 LunaseA님의 글에 제가 댓글을 단 적이 있는데 거기서도 비슷한 혼동을 하시는 분들이 있길래 수정할 겸 해서 댓글을 달아봅니다.

엄밀히 따지면 주택 가격이나 주식 가격등의 자산가격이 인플레이션, 즉 소비자물가지수에 반영되는 것은 아닙니다. 이는 통계청 소비자물가지수 홈페이지에서도 제공하는 유명한 오해 사례 중 하나입니다. (http://kostat.go.kr/incomeNcpi/cpi/cpi_cp/4/2/index.static) 물론 주택 가격 상승으로 인한 임대료 상승은 반영되고, 주식의 상승으로 인한 소비 패턴 변화 또한 인플레이션에 반영될 수 있습니다만 원론적으로는 자산 가격은 물가 산출 시에 들어가는 항목이 아닙니다. (참고로, 자가주택 거주의 경우에는 그 집을 임대했더라면 얻을 수 있는 소득, 즉 기회 비용을 자신이 쓰고 있는 것으로 가정합니다.)

그래서, 이러한 이유로 소비자물가의 수치가 자산 가격을 제대로 반영하지 못해 낮게 나온다는 것은 사실과 다른 이야기입니다. 애초부터 소비자물가지수는 자산 가격을 측정하기 위한 지수가 아니라 실제로 사람들이 살아가면서 쓰는 재화와 서비스의 가격의 변동을 조사하는 지수이기 때문입니다. 그게 바로 말씀하신 [젓가락, 스푼, 이어폰, 양말, 츄리닝, 라면, 캔커피와 같은 제품]들이고 통계청에서는 이런 재화와 서비스들이 실생활에 쓰이는 정도를 가중평균하여 소비자물가지수를 산출하고 있습니다.(http://kostat.go.kr/incomeNcpi/cpi/cpi_cp/1/1/index.static) 참고로, 경제학에서는 여러 이유로 소비자물가지수가 현실보다 더 높게 측정되고 있을 확률이 높다고 보고 있습니다. 자산 가격의 결정에 대한 이론은 아주 복잡하고, 제 전문분야도 아닌지라 뭐라 말씀은 드릴게 없네요... (사실 저번에도 너무 TMI일까봐 이런 부분은 좀 빼고 말했습니다...)
21/10/03 18:56
수정 아이콘
집값을 결정하는데에는 많은 요소가 있겠지만 가장 중요한 건 결국 “심리”인거죠..빠른 정보전달 사회에서 지금의 저금리와 공급이슈로 매수심리가 짙어져 거래량이 없는데도 더더욱 큰 상승을 만들고 있다고 판단해요. 개인들이 이제 똑똑해져서 정부가 겁줘도 안통함. 그 저변에는 정부의 부동산정책에 대한 불신이 큰 몫을 했죠. 저 신뢰가 무너지기 전에는 이정도까지 가파르지 않았어요.

앞으로 어찌될지 모르겠지만, 이대로 제어없이 계속 더 큰 상승을 맞게되면 결국 저 심리가 꺽이는 시기가 왔을 때 강한 반작용을 한번은 맞는거 아닐까라는 생각이 듭니다. 그때되면 국민성향도 한몫 할겁니다. (ex:김프) 누군가는 집은 필수재이기 때문에 내려도 깔고 앉아있는다라고 하는데 이제는 그런시대가 지났습니다. 특히 2030이 많이 샀다고 하는데 그분들은 엉덩이가 무겁지 않은만큼 생각보다는 더 큰 하락이 올 수도 있지 않을까 생각도 드네요. 제발 지금이라도 정신차리고 안정화 좀 시켜줬으면 하는데 싸질러 놓은 똥을 수습하기는 커녕 계속 싸대고 있으니 도대체 왜 저러는지 이해가 안갈 지경입니다.
파인애플빵
21/10/03 18:57
수정 아이콘
(수정됨) 상당히 어렵죠 지금 주장하는 대규모 공급론도 사실상 결과론인게 미분양 여파로 벽산, 동아, 동양등이 공중 분해되고 동부건설 같이 메이저 건설급도 안팔려서 정부 공기업이 일감 주고 민간 펀드사하고 합작으로 인수한게 불과2016년이고 두산 건설 미분양으로 두산 그룹 망하네 마네 하다가 겨우 정리된게 2~3년 전입니다.
대규모 공급론을 시행 하자면 미분양으로 부도난 건설사들 대규모 세금 퍼부어서 구고조정 끝나가던 시점이 불과 2017년인게 구조조정 마무리 짓고 바로 대규모 분양을 다시 했어야 했어야 3년 뒤인 지금에서야 분양이 가능하단 소리인데 당시로써는 부도난 건설사들 막 부실 털어내고 미래 조차 불투명한 시절 이였는데요
정부 지자나니 아니냐를 떠나서
주식쟁이가 봐도 상당히 승부수를건 과감한 투자가 뒤따랐어야 해요
수조원의 세금으로 건설사들 구조조정함과 동시에 다시 수십조의 인프라 비용을 투자해서 신도시 구축
지금이야 결과론적이지만 당시에서만 봐도 동부반도체 주식 사란 애기나 똑같아요
21/10/03 20:18
수정 아이콘
말씀하신 건설사들이 어려웠던건 주로 2012~2013년쯤의 얘기고, 2014년 즈음에 이르러서는 시장이 어려운게 아니라 단지 과거에 어려웠던 그런 개별기업들의 미래가 불투명했을 뿐입니다.

한국 건설업에서 내수 주택은 2010년대 후반 내내 대형~중형의 점유율이 급증했습니다.
말씀하신 그런 기업들이 어렵거나 말거나 멀쩡히 생존해있는 대형사들 및 주요 중형사들은 돈을 아주 잘 버는 환경이 지속되었다는 얘깁니다. 그런 환경을 기반으로 우월한 경쟁력을 갖춘 기업들이 공격적 영업을 통해 점유율을 확대하고 대규모의 이익을 거두어 왔습니다.

2015~2016년 만큼의 분양물량을 다시 뽑아내는건 물론 힘들겠지만 현실에서와 같은 급감은 최소한 없었을 수 있고, 없어야 좋았습니다.
그 이후에 시장상황에 딱히 문제가 있었던 적도 없습니다. 해외의 플랜트 등을 포함한 건설업 전체라면 몰라도 내수 주택에 한정해서 이야기한다면 말씀하신 '불투명한 미래'같은건 있었던 적이 없고, 불투명한 이유가 있다면 그것은 분양에 방해가 되는 정부정책 딱 하나였습니다. 2017년 연말 이후 반도체 경기가 꺾였다고는 하지만 그게 주택시장에 미친 영향은 사실상 제로에 가깝습니다.
부도니 뭐니 하는 어려웠던 그 일부 기업은 말그대로 개별 기업의 문제일 뿐이고, 추가적인 구조조정이고 뭐고 할 필요가 없이 그냥 잘 돌아가고 있는 기업들의 활동을 기를 쓰고 훼방놓지만 않았다면 2022~2024년 사이의 공급이 현실에서와 같이 부족하지는 않습니다.
파인애플빵
21/10/03 20:51
수정 아이콘
(수정됨) 2016년도에 들어서야 겨우 건설사 부실 정리가 끝났습니다. 동아 벽산 공중분해 시키던 시절은 2014년경으로 그땐 과감하게 부실 건설사들 정리시기 이후 2016년경은 살릴건 살려서 매각이 맞습니다. 2016년에 들어서야 경남, 동부 이런게 팔렸구요
건설사 매물이 하도 많아서 울트라 건설이니하는 도급 순위 40~50위권 기업고 널려서 헐값에 마구 팔리던 시절 입니다.
심지어 건설업이 불투명해서 동부는 잘 안팔려서 캠코 같은 정부가 개입해야 됐구요
2017년이나 18년에는 저도 분양 물량 어느정도 낼수 있었다고 동의 합니다.
그러나 그런 결정이 압박 받을수 잇을 정도로 집값이 새것도 미분양나서 전세족들이 새집만 돌아가면서 옮겨살아도 되던 시절입니다.
건설사 구조조정이 막 마무리 되던 시기구요
정부는 기본적으로 일이 터진 다음에 움직이는 무거운 의사결정 구조를 가졌다고 볼때 그 시점에 대규모 분양 계획은 어려웠다고 봅니다.
신도시는 인프라 구축을 위해 어마 어마한 돈이 들어 가는데 결정 자체가 가벼울수가 없다고 봅니다. 결과론적으로는 쉽지만 당시 분위기로는 쉽지 않은 상황이였죠
건설사들이 돈이 되면 하지 말라고 해도 짓는 사람들인데 보수적으로 경영하던 시절입니다.
프리템포
21/10/03 19:06
수정 아이콘
부동산 상승이나 하락요인을 딱 잘라 단정할 수 없지만 자유시장경제의 원리와 매수매도심리를 무시한 규제일변도의 정책은 정권교체를 해서라도 한 번 바뀌어야 한다 봅니다
21/10/03 19:54
수정 아이콘
서브 프라임의 사거리에서는 그 영향이 지대했겠지만,
신도시 뉴타운 재개발 등은 전정부에서 추진해도 다음 정권이 들어서고 나서 완공 및 분양이 시작되는 경우도 많아서
한 정권의 성패로 평가하기가 어렵다고 봅니다.

집권 기간에 보이는 부분으로만 평가가 어려운 부분이 많지 앉습니까?

월드컵이나 올림픽 유치처럼 열매는 다른 정부가 따먹는 경우와 가장 유사하다고 봅니다.
(설령 그 열매가 썩었더라도)

주가처럼 실시간 반영되지 않는 사안들을 너무 단기간에 평가하려는 시도를
그것도 한 정권의 임기 내에서 원인을 찾으려는 것은 애초에 무리한 사안이라고 봅니다.
NoGainNoPain
21/10/03 20:01
수정 아이콘
정부정책은 시장에 즉각 반영되기 때문에 잘못된 정책으로 인한 부동산 시장 불안정은 현 정권에 충분히 그 책임을 물을 수 있다고 봅니다.
더치커피
21/10/03 20:30
수정 아이콘
재초환 청약제도변경 임대주택 위주의 정책 전월세3법 모두 현정부가 시행했고 전부 부동산가격에 지대한 영향을 끼쳤죠
후마니무스
21/10/03 22:19
수정 아이콘
부동간 정책은 현 정권의 역사상 최악의 실책이 맞습니다
지구돌기
21/10/03 21:12
수정 아이콘
(수정됨) 80년대 이후 한국 주택 부동산 추세를 보면 급등-침체을 반복하고 있죠. 노태우(급등) - 김영삼,김대중(침체) - 노무현(폭등) - 이명박,박근혜(침체) - 문재인(급등) 식으로요.

그래프를 보면 거의 계단식으로 상승을 하는데, 원인이 여러가지가 있겠지만, 제 생각에는 [전세] 제도가 큰 역할을 하지 않나 싶습니다.

전세의 특징을 보면, 집주인은 전세금이라는 레버리지를 이용한 투자자로, 전적으로 자산가치 상승을 목적으로 하는 투자자입니다. 월단위 수익을 얻고자하는 월세 투자자와 목적이 다르죠.
세입자는 전세금이라는 목돈을 가지고 집주인에게 레버리지를 제공하는 대신 집의 거주권을 가집니다. 월세와 달리 거주에 유지비가 적게 들며, 목돈을 보유하기 때문에 언제든지 집 구매로 포지션을 변경할 수 있다는 특징을 가집니다.

이 전세의 특징이 부동산 상승장과 맞물리면,
1. 전세덕분에 레버리지를 구하기 아주 쉽기 때문에 투자자가 대거 유입됨.
2. 상승장이 진행되면서 기존 세입자들이 매수 포지션으로 대거 전환함.
이 두가지 때문에 일단 가속이 붙으면 폭등으로 발전하는 것으로 보입니다. 지역적으로 봐도 대부분 1번->2번 순서로 되는 것이 많이 보이고요.

그러다가 부동산 침체장이 오면,
1. 부동산 시세 상승이 기대되지 않으니 전세 투자자들이 유입되지 않아서 전세 매물이 줄어듬
2. 유지비용이 적은 전세의 특징 덕분에 기존 세입자들이 전세로 계속 버팀.
이 두가지 때문에 침체는 계속되고 전세가는 계속 올라가죠. 전세 공급은 줄고 수요는 느니까요.

다만, 하락은 안오고 침체 횡보가 계속되는 이유는,
기존 투자자 입장에서도 월 이자가 나가지 않아서 유지비용이 낮기 때문에 버티기 쉬워서라고 봅니다.
높아진 전세 수요도 기존 투자자가 버티는데 큰 몫을 할꺼고요.

만일 전세가 없다고 보면,
1. 투자자는 대출심사와 이자비용이 나가는 금융권 레버리지를 활용해야하기 때문에 투자 난이도가 높아지며,
2. 세입자는 상승기, 침체기와 상관없이 월세 vs. 대출이자 사이에서 고민하게 되기 때문에,
지금과 같이 에너지가 응축되다 폭발하는 계단식 상승과는 다른 패턴이 나오지 않았을까 싶습니다.
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