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Date 2021/01/14 12:00:55
Name CapitalismHO
Link #1 https://www.nytimes.com/2000/06/07/opinion/reckonings-a-rent-affair.html
Subject [정치] [번역] 임대료 규제의 계산서 (수정됨)
아마 최근 부동산 이슈중 가장 큰 영향을 주고 있는 것은 임대차3법일 것입니다. 유래가 없는 사회주의 정책이라고 까는 사람도 있지만 사실 임대료를 규제해야한다는 발상은 늘 있어왔고, 실제로 여러번 실행됐습니다. 하다못해 로마제국시대에도 비싼 임대료는 문제였고, 도시가 발생한 이래 월세가 큰 지출이 아니었던 적은 없습니다. 그리고 쿠바같은 극단적인 케이스가 아닌이상 세입자가 임대사업자보다 많기 떄문에 임대료 규제정책은 수차례 시행되었고, 지금도 하는 나라가 많기에 그 만큼 많이 연구되었습니다.

이에 대해 국제경제학의 대가이자 노벨경제학상 수상자인 폴 크루그먼이 뉴욕타임즈에 2000년도에 실은 칼럼이 있습니다. 스타 경제학자라 우리나라에서도 유명한 사람이죠. (본인분야가 아닌) 양극화 및 최저임금, 통화정책에서 어그로를 많이 끌어서 여러모로 유명하신 분인데 적극적인 기고 활동으로도 유명합니다. 제 미흡한 영어실력으로 의역이 상당히 많습니다. 양해 부탁드립니다.  

https://www.nytimes.com/2000/06/07/opinion/reckonings-a-rent-affair.html

Reckonings; A Rent Affair
임대료 정책의 계산서

Economists who have ventured into the alleged real world often quote Princeton's Alan Blinder, who has formulated what he calls ''Murphy's Law of economic policy'': ''Economists have the least influence on policy where they know the most and are most agreed; they have the most influence on policy where they know the least and disagree most vehemently.'' It's flip and cynical, but it's true.

추측되는 현실세계를 탐험해온 경제학자들은 “경제정책의 머피의 법칙”을 만든 프린스턴 교수 Alan Blinder의 말을 종종 인용해왔다. “경제학자들은 그들이 대부분 잘 알고 동의하는 영역에서 정책에 가장 적은 영향을 주고, 그들이 잘 모르고 (서로에게) 반대하는 영역에서 가장 큰 영향력을 발휘한다.” 웃기고 냉소적인 말이지만, 진실이다.

Consider, on one side, really tough issues -- where there are plausible arguments on both sides, where nobody really knows how to measure the tradeoffs. Should Microsoft be broken up and, if so, how? Should Britain adopt the euro? Let's ask the economists! And those economists who are prepared to express strong opinions on such inherently ambiguous questions command rapt attention.

양쪽 모두 그럴듯한 주장이 있고, 누구도 진실로 상충관계를 측정하는 방법을 모르는 터프한 이슈를 생각해 보자. 마이크로 소프트는 쪼게 지는 것이 좋을까?(*독과점 문제가 한창일 때라 마소의 기업분할 이슈를 말하는 것) 만약 그렇다면 어떻게? 영국은 유로를 채택하는 게 좋을까? 경제학자한테 물어보자! 그러면 그같이 선천적으로 애매한 질문에 강한 의견을 표할 준비가 된 경제학자들은 강한 관심을 모을 것이다.  

On the other side, consider an article that appeared in yesterday's New York Times, ''In San Francisco, Renters Are Supplicants.'' It was an interesting piece, with its tales of would-be renters spending months pounding the pavements, of dozens of desperate applicants arriving at a newly offered apartment, trying to impress the landlord with their credentials. And yet there was something crucial missing -- specifically, two words I knew had to be part of the story.

한편, 지난날 뉴욕타임즈에 실린 “센프란시스코에서 세입자는 애원한다.” 같은 기사를 고려해보자. 예비 세입자들이 수개월동안 거리를 돌아다니고, 여러 다스의 필사적인 지원자들이 새롭게 제공된 아파트에 도착하며, 집주인에게 자신의 신용을 설명하는 이야기는 흥미롭다. 그리고 거기에는 중요한 무언가가 빠져있다. 특히나 내가 알기로 반드시 이야기의 한 부분이 돼야하는 두 단어가 말이다.

Not that I have any special knowledge about San Francisco's housing market -- in fact, as of yesterday morning I didn't know a thing about it. But it was immediately obvious from the story what was going on. To an economist, or for that matter a freshman who has taken Economics 101, everything about that story fairly screamed those two words -- which are, of course, ''rent control.''

이제 나는 샌프란시스코의 주택시장에 대한 특별한 지식을 가지고 있다-- 사실 어제 아침까지 나는 그것에 대해 몰랐지만 이것은 즉각적으로 그 스토리가 어떻게 흘러갔는지로부터 명백해진다. 경제학자에게, 혹은 그 문제를 Economics 101(경제학원론 교제)에서 배운 신입생에게 그 이야기의 모든 것이 날카롭게 두 단어로 비명을 지르고 있다. 그것은 물론 “임대료 규제”이다.

after all, the sort of landlord behavior described in the article -- demanding that prospective tenants supply resumes and credit reports, that they dress nicely and act enthusiastic -- doesn't happen in uncontrolled housing markets. Landlords don't want groveling -- they would rather have money. In uncontrolled markets the question of who gets an apartment is settled quickly by the question of who is able and willing to pay the most. And so I had no doubts about what I would find after a bit of checking -- namely, that San Francisco is a city where a technology-fueled housing boom has collided with a draconian rent-control law.

무엇보다도 기사에서 묘사된 집주인의 행동들 - 잠재적인 세입자에게 이력서와 신용보고서를 제출하고 멀끔하게 차려입고 열정적으로 일하기를 요구하는 것 - 은 규제받지 않는 주택시장에서는 발생하지 않는다. 집주인은 세입자가 비굴하게 구는 걸 원하는 게 아니다, 그들은 돈을 더 원한다. 규제가 없는 시장에서 누가 아파트에 들어가냐는 질문은 누가 가장 돈을 많이 낼 수 있냐는 질문에 의해 빠르게 정리된다. 그리고 나는 약간의 확인이후 내가 찾은 것에 대해 전혀 의심이 없다. 즉, 센프란시스코의 technology fueled housing boom과 가혹한 임대료 규제 법안이 상충된다는 거다.

The analysis of rent control is among the best-understood issues in all of economics, and -- among economists, anyway -- one of the least controversial. In 1992 a poll of the American Economic Association found 93 percent of its members agreeing that ''a ceiling on rents reduces the quality and quantity of housing.'' Almost every freshman-level textbook contains a case study on rent control, using its known adverse side effects to illustrate the principles of supply and demand. Sky-high rents on uncontrolled apartments, because desperate renters have nowhere to go -- and the absence of new apartment construction, despite those high rents, because landlords fear that controls will be extended? Predictable. Bitter relations between tenants and landlords, with an arms race between ever-more ingenious strategies to force tenants out -- what yesterday's article oddly described as ''free-market horror stories'' -- and constantly proliferating regulations designed to block those strategies? Predictable.

임대료 규제의 분석은 모든 경제학 분야에서 가장 잘 이해된 이슈이고 경제학자들 사이에서 가장 갈등이 없는 분야이다. 1992년 전미경제학회의 설문에서 93%의 경제학자가 “임대료 상한을 만드는 것은 주택의 양과 질을 감소시킨다.”는 것에 동의했다. 대부분의 모든 신입생 수준 교과서는 임대료규제의 case study를 포함하고 있고, 이것의 알려진 side effect를 활용해 수요 공급의 원칙에 대해 설명한다. 절박한 세입자가 어디에도 갈 수 없기 때문에 규제 없는 아파트의 높은 임대료가 생기고, 집주인은 규제가 연장되는 것을 두려워해서 매우 높은 임대료에도 불구하고 새로운 아파트를 건설하지 않는가? 알만하다, 세입자를 쫓아내려는 전략과 함께 세입자와 집주인의 모진 관계 - 어제의 기사가 “자유시장의 호러 스토리”라고 기이하게 묘사한- 그리고 그러한 전략을 막기위해 지속적으로 증식하는 규제들? 알만하다.
(이 부분은 영어실력이 미흡해서 번역이 잘 안되네요.

And as for the way rent control sets people against one another -- the executive director of San Francisco's Rent Stabilization and Arbitration Board has remarked that ''there doesn't seem to be anyone in this town who can trust anyone else in this town, including their own grandparents'' -- that's predictable, too.

그리고 사람들이 서로 반목하게 하는 방식의 임대료 규제에 대해, 샌프란시스코의 시장은 “이 동네에서 누군가를 믿을 수 있는 누군가를 찾을 수 없다.”라고 말할 것이다. 이것도 알만하다.

None of this says that ending rent control is an easy decision. Still, surely it is worth knowing that the pathologies of San Francisco's housing market are right out of the textbook, that they are exactly what supply-and-demand analysis predicts.

그들 중 누구도 임대료규제를 끝내는게 쉬운 결정이라고 말하지 않는다. 여전히 샌프란시스코 주택시장의 병리적인 현상은 수요공급분석이 정확하게 예측한 것을 교과서 밖에서 알 수 있다는 가치가 있다.

But people literally don't want to know. A few months ago, when a San Francisco official proposed a study of the city's housing crisis, there was a firestorm of opposition from tenant-advocacy groups. They argued that even to study the situation was a step on the road to ending rent control -- and they may well have been right, because studying the issue might lead to a recognition of the obvious.

그러나 사람들은 말 그대로 알고 싶어하지 않는다. 몇달전, 샌프란시스코 정부가 도시주택위기의 연구를 제안했을 때, 세입자 지지그룹의 격렬한 반대가 있었다. 그들은 심지어 상황에 대해 연구하는 것이 임대료 규제를 끝내는 첫걸음이라고 주장했다. 그리고 그들은 아마도 옳다. 왜냐하면 그 이슈를 연구하는 것은 아마도 인식한 걸 명백하게 만들어 줄태니까.

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여태까지 일반글만 썼는데 이건 아무래도 정치화될수밖에 없는 주제인것 같아 정치카테고리로 글을 썼습니다. 통념과 다르게 임대료규제는 꽤나 흔히 있어왔고, 늘 반대가 많은 분야였습니다. 크루그먼은 국내 진보측에서 상당히 좋아하는 학자인데, 그의 칼럼은 경제학계에서 임대료규제가 어떤 식으로 받아들여지는지 시사하는 바가 있지 않나 합니다.

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고타마 싯다르타
21/01/14 12:15
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질문
저기서 말하는 세입자와 임대료는 주택 실거주자를 의미하는 거지 상가 자영업자와는 궤가 다른 거죠?
CapitalismHO
21/01/14 12:18
수정 아이콘
글 전체의 뉘앙스상(house market, apartment등) 주거 얘기 같습니다.
여수낮바다
21/01/14 12:17
수정 아이콘
경제학 교과서와 싸우는 문재인 정부죠..
그 피해는 무주택 서민들이 제일 크게 입을 거고요.
CapitalismHO
21/01/14 12:22
수정 아이콘
뭐 문정권만 유달리 싸운건 아닙니다. 경제학자말 안듣고 주택규제를 만드는건 서구에서도 수없이 반복되어 왔거든요. 저런곳은 지방자치가 발달해서 case도 아주 풍부합니다. 크크
브리니
21/01/14 12:25
수정 아이콘
글 내용이 다른 곳에서도 규제에 대해 많은 고민이 있다인데 그게 교과서 아닌가 싶은데
21/01/14 13:06
수정 아이콘
사실 현재의 캘리포니아 주정부도 경제학 교과서와 싸우고 있습니다. 문정부만의 특징은 아닙니다. 근데 두 정부 모두 패배하고 있다는 것은 동일하네요.
여수낮바다
21/01/14 15:08
수정 아이콘
여기저기서 싸우고 지고 있지요... 남들이 지는걸 보면 거기서 배우고 안 싸워야 할 텐데요...
21/01/14 15:57
수정 아이콘
글 좀 읽고 댓글 다세요.
여수낮바다
21/01/14 16:57
수정 아이콘
[임대료 규제의 분석은 모든 경제학 분야에서 가장 잘 이해된 이슈이고 경제학자들 사이에서 가장 갈등이 없는 분야이다. 1992년 전미경제학회의 설문에서 93%의 경제학자가 “임대료 상한을 만드는 것은 주택의 양과 질을 감소시킨다.”는 것에 동의했다.]

본문에서도 볼드체로 강조된 부분입니다.
임대료 상한은 그리고 민주당이 K180의 힘으로 야당의 반대를 무시하고 졸속으로 심의도 생략하고 통과시켰지요. 그 후에 벌어진 참사는 다들 아시는 대로고요.
율리우스 카이사르
21/01/14 17:32
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여수낮바다 님은 잘 읽으신거 같은데.. 왜 이런 댓글을 다셨는지 이해가 잘 안가네요 ㅜㅠ. 제가 나이가 드니 독해력이 떨어지나봐요
NoGainNoPain
21/01/14 12:27
수정 아이콘
세상에 공짜 점심은 없는 법이니까요.
법으로 임대기간을 연장하고 임대료 상한을 지정한다면 시장은 거기에 맞는 반대급부를 세입자로부터 얻어내기 마련입니다.
이런 경향이 심화되어서 레퍼런스 체크가 활성화되고 세입자 블랙리스트 개념이 생겨버리면 또 다른 의미의 재밌는 세상이 오지 않을까 합니다.
CapitalismHO
21/01/14 12:56
수정 아이콘
아마 전세주택에 대해서 '아이키우는 집은 못들어가는' 현상이 가장 먼저 사회적 이슈가 될 것이라 생각합니다. 그 다음엔 임차인 차별금지법이 입법되고,.. 실소가 나온다는 측면에서 재미난 세상이 올 것 같긴하네요.
21/01/14 12:39
수정 아이콘
좋은 글이네요. 닉과 본문 내용이 잘맞..
CapitalismHO
21/01/14 12:56
수정 아이콘
감사합니다.
21/01/14 12:44
수정 아이콘
시장균형은 결국 서울이라는 단일점에서 도시국가화되는 결과를 가리키는 듯한데 이게 맞는지, 사람들이 진정 이걸 바라는 건지 (지방은 어차피 소멸하니까 나라도 서울에???) 그런 생각을 합니다.

만약 이 균형을 반시장적으로 거스르고자 한다면 어쩔 수 없이 이런저런 비용이 발생하겠죠
CapitalismHO
21/01/14 12:53
수정 아이콘
지역균형발전에 대해 염두하고 번역한 글은 아닙니다. 또 임대료규제가 서울이라는 도시의 발전을 저해시켜서 지역균형발전을 유도하기 위해 입법된 정책이라고 생각하지도 않고요. 원하는 효과가 그것이라면 차라리 지방광역시에 전철놔주는게 효과적일겁니다.
DownTeamisDown
21/01/14 13:08
수정 아이콘
지역균형발전 이야기하면 좀 답답한게 현실이죠.
지금과같은 분산으로는 안되고 결국 제2의도시를 키워야하는데 부산은 아는사람은 다 알지만 더 개발할 땅이 없다시피합니다.
지형이 너무 안좋아요. 재개발을 하기에도 산에지은 곳들이 많아서 가뜩이나 돈버려야하는 지방균형발전 사업에서 공사비에도 돈을 쏟아부어야죠.
김해공항을 아예 없애기에는 국방상 아직까지는 필요한 공항이다보니 힘들고(없앤다면 김해공항과 인근 지역을 개발하는 식으로 새로운 중심축을 해볼만한 공간이 나오기는 합니다.)
그렇다고 광주나 대구는 정치적으로 너무 비토가 심할동네들이라(뭐 다른곳도 없지는 않겠지만) 걸리고
대전-세종-청주권은 서울에서 가까워서 수도권 분산에 큰도움이 못되는 상황이 되는것 같아요
CapitalismHO
21/01/14 13:18
수정 아이콘
어려운 문제라는 것에는 동의합니다만 잘못된 주택정책에 대해 비판했을때 지역균형발전이 언급되는게 좀 아이러니컬해서요. 진짜 지역균형발전을 노리고 서울을 불편하게 만드는거면 3기신도시는 애초에 만들면 안됐죠. 그냥 정책이 잘못된건데 거기에 무슨 대의라도 있는것처럼 해석하는게 이해가 안갑니다.

지역균형발전은 말씀하신 바처럼 정말 힘든 문제입니다. 혁신도시와 공기업지방이전을 전국에 뿌리는게 아니라 부산에 몰빵해야했습니다. 근데 표를 의식해 이곳저곳에 흩뿌리니 별다른 효과를 못봤어요. 일단 이전한걸 다시 이동시키는건 훨씬 큰 반발을 만드는지라 사실상 불가능한데 정말 산넘어 산입니다.
DownTeamisDown
21/01/14 13:24
수정 아이콘
저도 지역균형발전이 얼마나 어려운가를 이야기하는거죠. 뭐 다른문제는 다른문제고요.

부산은 제가말한대로 힘들고 경남쪽에 군사공항을 신설하고 대신 가덕도에 민간공항 그리고 김해공항과 김해지역을 중심으로 공공기관을 이전하는게 방법 이었습니다.(다만 여기는 수도이전은 힘든게 아무리 생각해도 방위가 서울 못지않게 힘든동네라서 군사적으로는 안좋거든요)

그리고 수도와 일부 행정기관은 세종시로 가서 세종-부산이라는 플랜이 가장 좋지않았을까 합니다.
CapitalismHO
21/01/14 13:27
수정 아이콘
지형적인 측면은 무지했는데 그런 문제가 있었군요. 간척같은건 비용상 힘든건가요?
DownTeamisDown
21/01/14 13:29
수정 아이콘
부산 앞바다는 깊어서 간척을 넓게한다면 돈이 많이깨질겁니다.
가덕도도 영종도같은곳보다 많이든다고 들었거든요.
그리고 임진왜란에서 보듯이 해상쪽에서 공격이 들어오면 매우 취약한 부산의 지형적 문제는 누가와도 못고칩니다.
NoGainNoPain
21/01/14 13:34
수정 아이콘
군사공항만 받을 기초자치단체가 있을 리가 없죠. 옮길려면 민간공항 부분까지 다 옮겨야 합니다.
부산시로서는 제일 좋은 상황이 군사공항만 시 밖으로 내쫓아버리고 김해공항 민간부분을 가덕도로 옮기는 걸 텐데 그렇게 부산시만 좋은 상황으로 흘러갈 가능성은 거의 없다고 봐야죠.
대구도 실제로 민간공항 부분만 시내에 놔두자는 의견이 있었지만 대구 형편 좋을대로만 될 리는 없으니 전부다 시 밖으로 옮긴 거구요.
DownTeamisDown
21/01/14 13:35
수정 아이콘
뭐 민항까지 옮겨서라도 해야할수도 있죠... 가덕도는 군사공항으로써는 점수가 낮고 반대로 밀양은 민항공항으로써는 상당히 큰 단점이 있다보니 이게 문제가 좀 있던거였거든요.(가덕도는 방어해줄 산이 없음, 밀양은 24시간 운용이 불가하다시피함)
그냥 단순히 옮기는게 아니라 반대급부도 그 군사공항이 가는쪽에는 주어야죠.
보상금 가지고는 안될텐데 그래도 말이죠. 그래도 어느정도의 혜택을 얹어주면 가능하지 않을까 싶습니다.
NoGainNoPain
21/01/14 13:41
수정 아이콘
군사공항만 이전하는건 불가능합니다. 좋은 예가 지금의 광주공항 이전건이에요.
경주 방폐장 수준급의 지원정도면 가능할지도 모르겠네요. 근데 그걸 지방자치단체가 감당할 수 있을런지는 의문입니다.
DownTeamisDown
21/01/14 13:45
수정 아이콘
당연히 중앙정부 지원이 들어가야죠.
그정도 각오가 없으면 지역균형개발 못한다고봐서요.
NoGainNoPain
21/01/14 13:51
수정 아이콘
DownTeamisDown 님// 그런 이야기가 나오는 순간 각 지자체들이 그럼 우리는? 이라고 외칠 거라서 중앙정부가 나설 수 없습니다.
군공항이전특별법이 만들어진것도 관련 지자체들이 중의를 모아서 중앙정부에 이야기했기에 만들어진거죠.
이런 법이 있음에도 불구하고 김해공항의 군공항 기능을 따로 빼는데 중앙정부가 발벗고 나서는건 부산 이외의 지자체들이 극심하게 반발할게 뻔한 상황입니다.
21/01/14 13:26
수정 아이콘
(수정됨) 정책결정시에 임대료 규제로 인한 공급 감소와 시장 불균형을 '감수할 만한' 것으로 판단할 수는 있겠죠

임대료 얘기야 잘 알려진 내용이고 경제원론 학부생도 줄줄이 쓸 수 있는거라 그냥 생각나는 다른 이야기를 꺼냈는데 별로 마음에 안 드셨나보네요.
(본문이 무가치하다는 뜻으로 적는 것은 아닙니다. 유익하게 잘 읽었습니다)
CapitalismHO
21/01/14 13:35
수정 아이콘
임대료상승'률' 상한제인 만큼 이걸 한다고 그렇게 궤멸적인 타격(전세는 워낙 특수케이스고...)이 오진 않을것 같습니다. 감내할만한 비용이긴 할탠데 개인적으로는 굳이 감내해야할 이유가 없다고 생각해요. 목표가 지역균형발전이면 더 좋은 수단이 많을태니까요.
abc초콜릿
21/01/14 13:12
수정 아이콘
소련 같은 공산국가에서도 맘대로 하지 못했던 걸 하겠다니 먹힐 리가. 그리고 최소한 소련은 성냥갑 아파트일지 언정 그거라도 공짜로 뿌렸는데 이 정부는 건축은 모조리 막아버리고 팔지도 못하게 막아버리고선 집값이 안 오를 거라 생각했을까요. 그럴 리가 없죠. 멍청한 척 하는 거지 멍청한 양반들은 아닐테니
CapitalismHO
21/01/14 13:23
수정 아이콘
잘못을 인정하는 순간 오히려 끝이니까요. 이 사단이 나도 믿고 지지하는 사람들이 있는데 잘못했다고 인정하면 그게 악수입니다. 인정한다고 이미 돌아선 사람들이 돌아오는것도 아니고요. 자기들도 잘못된건 알겁니다. 인정하면 안되니까 안하는거죠.
21/01/14 13:37
수정 아이콘
제가 항상 말하지만 임대차 3법 자체가 악법은 아닙니다. 하지만 타이밍이 최악입니다.
아무리 좋은 약도 환자의 상태에 따라 이미 투여 받은 다른 약과의 시너지에 따라 사람을 죽이는 독이 될 수도 있는 거죠.
이 법이 정말 최악인 이유는 이게 단순히 부동산 문제에만 국한되지 않고 무수한 사회문제를 야기시킬 확률이 높기 때문입니다.
이 법의 가장 큰 피해자들은 주택 구입력이 없는 무주택자들 그 중에서도 세대 독립이 필요하거나 이주가 필요한 사람들이고 여기에 해당하는 사람들이 결혼을 앞둔 예비 부부, 출산 예정이거나 계획을 가진 사람들입니다. 지금 한국의 출산률이 얼마나 심각한 상황인지를 모두들 인지하고 계실겁니다. 이걸 더 악화 시킬 수밖에 없는게 현재 부동상 상황이고 그 상황에 큰 요인은 규제와 임대차3법 입니다. 유동성 만으로는 설명이 안되는게 현재 한국의 부동산 시장입니다.
CapitalismHO
21/01/14 14:05
수정 아이콘
여러가지 요소가 쿵짝쿵짝해서 혼돈의 카오스죠. 끝이 어디일지 감조차 안잡힙니다.
소독용 에탄올
21/01/14 15:06
수정 아이콘
임대료 규제 보단 임대료도 합산과세 해놓고, 공공이 주거복지에 예산을 써서 임대주택을 대량공급 하는 쪽이 낫다고 생각합니다.
CapitalismHO
21/01/14 18:02
수정 아이콘
종합과세로 유의미하게 세금상승이 크다면 그 부담은 세입자한테도 전가될거고 유의미한 차이가 없다면 해도 큰 세수증가는 없을거라 미묘하다는 생각이 드네요. 개인적으로는 재건축아파트에 들어가는 의무 임대비율을 빼버리고 그만큼 돈 걷어서 저렴한 지역에 임대주택을 대량공급하는게 좋은 방안이 될거라 생각합니다.
소독용 에탄올
21/01/14 18:09
수정 아이콘
유의미한 세수증가가 아니라 세금우대식으로 빼주는 부분을 없에는 형태로요.
한국이 정부지출이 상당히 낮은 나라고, 주거복지지출은 국제비교통계상으론 의미있게 잡히질 않는 수준이라 남들만큼 쓴다면 임대주택을 꽤 공급할수 있을겁니다. 말씀하신 방법도 좋은 방법이죠.
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