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Date 2020/06/28 15:38:15
Name LunaseA
Subject [일반] GDP와 집값 (수정됨)
주택의 가격은 명목GDP에 수렴해 움직인다는 느낌이 강합니다.





거의 그런 느낌이죠?




명목GDP는 상상 이상으로 증가속도가 빠릅니다.


한국의 경우 2010~2019는 60%가 증가합니다.

경제성장과 물가상승이 아주 둔화되더라도 명목GDP의 수치는 꽤나 빠릅니다. 어떻게 저렇게 빠르게 증가하지? 싶은 년도에도 마구 증가하는데, 이게 어떤식으로 산출이 되는 값인지 정확히는 모르겠지만 아무튼 그렇습니다.

참고로 지난 글들에서 보았듯 소득의 증가속도 또한 상상외로 빠릅니다. 이러한 속도를 특이하게 생각할 일이 전혀 아니라는 것이죠.

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한국은 21세기 들어오면서 수렴해 움직이기 시작하는 단계에 진입한 것 같습니다. 그전에 어느정도 괴리가 있었기 때문에 옆으로 한참 긴 후에야 맞춰진 것이고, 맞춰질때까지는 명목GDP의 증가속도를 집값이 아예 한참 못 따라오는 그런 상황이었다고 볼 수 있습니다.

위에서 캐나다가 20세기 초반 명목GDP가 급증한 것도 같은 느낌인듯 합니다. 캐나다는 당시에 개발의 여지가 상당히 많았을 것이고, 그러다보니 수렴해 움직이는 단계와는 현저히 다른 움직임을 보여줍니다.

한국도 그와 같습니다. 게이트에서 나오는 물량만 GDP로 잡히는게 아니라 파일런과 게이트 등 각종 건물을 워프하는게 다 GDP로 잡히다보니 GDP의 증가속도가 아주 빠릅니다.
그리고 그 이후에 나라꼴이 대강 다 갖춰지면서부터는 비슷하게 가고 있고, 금융위기 이후 집값이 밑으로 살짝 쳐진 것은 정상적인 범위내에서의 주기적 변동으로 볼 수 있습니다. 그러다가 2014~2016은 GDP의 증가속도와 서울 아파트가 거의 비슷하게 가고, 2017~2019는 속도가 살짝 바뀌었습니다. 다만 전체 주택 기준으로는 차이가 너무 많이 나는데, 이는 밑에서 다른걸로 다시 보겠습니다.
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프랑스의 전후복구, 스웨덴이 1930년대부터 1950년대까지 명목GDP가 빠르게 늘어난 것 또한 한국이 1990년대까지 개발이 진행된 것과 같아 보입니다. 노르웨이도 같은 기간 아주 빠르게 늘어납니다.

그러다가 어느 시점부터 소비자물가를 한참 넘어서는 느낌으로 집값도 같이 오릅니다. 실질GDP와 명목GDP의 차이가 너무 심한것 같아서 한참을 보면서 물가를 곱해봤는데 의외로 저게 진짜 맞는것 같고..


이런 곳에서 볼 수 있는 그림을 가지고 봐도 맞는것 같습니다.

한국은 소비자물가와 집값의 괴리가 거의 없는 상태를 유지하는 단계에 있습니다. 한 2015년쯤부터 슬슬 괴리가 발생을 하려는 것 같고, 특별한 이변이 없는한 아주 장기적으로 괴리가 많이 커지지 않을까 싶습니다.





이런 스타일입니다. 어떤 시점부터는 확 벌어지기 시작하죠.



특별한 이변이 있다면 성장입니다. 소비자물가와의 괴리 여부와는 별개로, 성장이 빠르면 명목GDP에 실질 성장이 많이 녹아들어가기 때문에 건강한 상태를 유지할 수 있습니다.

또한 경제의 성장, 나아가서는 경제 그 자체에 있어 매우 중요한 것 3가지는 건설, 자동차, 음식입니다.
'의식주'중 '의'는 오늘날에 있어서는 '의'가 아니라 '차'라고 봐야죠.

그 중에서도 가장 덩치가 큰 것은 당연히 '주'입니다. 사람들이 소비하는 것들 중에 가장 덩어리가 큽니다. 물리적이든 금액으로든.
그리고 문명과 생활상이 발전, 혁신하는 것과 가장 관련이 높은 것 또한 당연히 주입니다. 집을 늘 충분히 짓는 것은 그 자체가 경제를 건강, 튼튼, 면역력 높은 상태로 유지하는데 있어서 매우 중요하며, 국가의 총체적 수준 자체를 높게 유지하는데 있어서도 극히 중요합니다.

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20/06/28 15:50
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항상 좋은 글 감사합니다.

저게 전국 전체 지수라는 점에서 수도권만 놓고보면 상당한 괴리가 있다고 봐야겠군요.
영국, 스웨덴 지표는 앞으로 물가를 뒤에 남겨두고 더 폭등할 여지가 많다는 걸 시사하는데.......저같은 서민들은 정말 많이 힘들어지겠네요...
그나저나 스웨덴은 인구도 많지 않은 나라가 왜 저러는지;;;
20/06/28 15:53
수정 아이콘
HTML을 잘 못해서 본문에 링크 삽입이 어렵네요.
해외 출처는 대부분 ( http://www.macrohistory.net/data/#DownloadData ) 이고, 국내 출처는 통계청과 KB부동산입니다.
루트에리노
20/06/28 16:09
수정 아이콘
수도권은 다른데보다 명목소득의 성장도 빠르겠죠
20/06/28 16:10
수정 아이콘
괴리율이 율이라는 점을 고려하면 소득과 집값의 절대액의 갭은 더 커질거라고 봅니다......
20/06/28 16:11
수정 아이콘
좋은 사이트 알려주셔서 감사합니다.
데로롱
20/06/28 16:11
수정 아이콘
평균 연봉 따져보면 수도권이 지방보다 더 높아서 괴리율면에서는 큰 차이가 없을것 같아요
20/06/28 16:13
수정 아이콘
이거는 그럴 수도 있겠군요. 실제 숫자를 보지않으면 알 수 없겠네요.
20/06/28 16:15
수정 아이콘
그 스타일이 될지, 아니면 소비자 물가의 증가속도가 빠르게 바뀌는 스타일이 될지는 알 수 없습니다.
바뀐다면 이번(수년~10년내)이 될지, 아니면 그보다는 좀 더 먼 미래에 본격적으로 바뀔지도 모르구요.

설령 이번 턴을 넘기더라도 그 다음에는 바뀔 가능성이 매우 높다고 개인적으로 봅니다. 1980년대부터의 저물가가 이렇게나 오래되었는데 과연 언제까지 계속 갈 수 있을지 회의적입니다.
20/06/28 16:17
수정 아이콘
휴...점점 이민만이 답인 세상으로 보이네요 크크크크크크
루트에리노
20/06/28 16:37
수정 아이콘
그건 무슨 말씀인지 잘 이해가 안가네요. 명목소득 성장이 빠르면 줄 수도 있지 않나요?
20/06/28 16:41
수정 아이콘
아 아래 데로롱님께서 지적하신 가능성을 고려하지 못해서 발생한 오류입니다. 무시하셔도 될것 같습니다.
불타는펭귄
20/06/28 16:42
수정 아이콘
스웨덴은 집값이 오를수 밖에 없죠.

1. 꽤 오랫동안 마이너스 금리라 주탬담보 이자가 거의 없었어요. 만기가 100년 만기. LTV가 104% 가능. 4% 세금내는 거 까지 다 대출 해줌.
(요즘은 집값 폭등 때문에 마이너스 금리 아니고 대출도 80%까지만 해줍니다.)
2. 상속세 없음. 세금 걱정 없이 부의 대물림이 쉽게 가능. 그럼 답은 뭐다? 부동산이죠.
3. 기존 임대업자들의 로비. 협동조합에서 임대사업을 많이 하는데 여기가 이익단체라 임대 늘리는 걸 안 좋아함.
4. 주택 개보수 업체들의 로비. 파워가 꽤 강한편입니다.
싶어요싶어요
20/06/28 16:51
수정 아이콘
10년간 명목 gdp 60프로 오른게 원인인데, 사람들이 이에대해 체감을 못하니 집값이 이상하다는 인식이 발생하는거라면, 결국 정부는 집값 억제가 아니라 명목 gdp가 60프로나 올랐다는걸 국민들에게 제대로 이해시키는게 집값 원성에 대한 제일 간단하면서도 좋은 해결책이 되겠군요
아케이드
20/06/28 16:52
수정 아이콘
북유럽 국가들은 정말 이상한게
서민들에게는 소득세를 60%씩 뜯어내면서 상속세는 없죠....
아케이드
20/06/28 16:53
수정 아이콘
명목 gdp가 60프로나 오르는 동안 사실 임금도 물가도 많이 올랐죠 근데 집값만 안 오르길 바라는게 이상하긴 하군요
20/06/28 16:54
수정 아이콘
아 이런게 있었군요....알려주셔서 감사합니다.
산밑의왕
20/06/28 17:25
수정 아이콘
gdp가 올라서 집값이 오른거고 앞으로도 이런 추세는 그대로일테니 넌 평생 집 못사. 란 얘기를 김현미 장관이 방송 나와서 하면 어떤 사태가 벌어질까요..
데브레첸
20/06/28 17:25
수정 아이콘
그걸 언급하는 순간 서민의 현실을 모른다고 십자포화당할 게 뻔하니...
20/06/28 17:34
수정 아이콘
공급을 제한한게 문제라고 얘기하는 사람들한테
공급이 문제가 아니라 GDP오른게 문제(?)라고 이야기하면 어떤 반응이 나올거 같으신가요. 크크크
더불어 GDP가 60%올랐으면 국민들 소득도 60% 올랐어야된단 이야기인데
서민 소득이 60%오르지 않았다는 이야기는 소득 양극화가 어마어마하게 심해졌다는 이야기가 되겠네요 크크크
VictoryFood
20/06/28 17:40
수정 아이콘
올해 명목 GDP가 떨어질게 거의 분명한데 집값이 어떻게 될지 궁금하네요.
20/06/28 17:40
수정 아이콘
첫 그래프의 주택 가격은 총 합이에요? 평균이에요? 그리고 수렴한다는게 무슨 의미인가요? 수렴이라는건 한 점으로 모일 때 하는 말 아닌가요? 또 그래프를 왜 가져다가 올려서 비교하는거에요? 패턴이 비슷한건 가격 낮을 때도 가능하고 높을 때도 가능한데 실제 값이 얼마되는지가 중요한거 아닌가요?
불타는펭귄
20/06/28 17:48
수정 아이콘
일단 제주도 집값은 폭락입니다. 4억6천 하던게 3억 6500만원에 거래되고 있으니까요.
단독, 타운하우스 그냥 다 전방위적입니다.
올해 제주도 아파트 평균 청약경쟁률은 0.52대1입니다.

그러나 결국 지방만 떨어지고 서울은 오르는 현상이 계속 벌어지겠죠. 최소한 서울은 선방 할 듯.
누군가입니다
20/06/28 17:50
수정 아이콘
북유럽은 계층이동이 한국에 비하면 사실상 불가능한 구조입니다.
대신에 복지를 엄청해주는 구조입니다.
푸른호박
20/06/28 17:51
수정 아이콘
잘 모르는 분야의 좋은 글 잘 읽었습니다.
집 관련 실구매자 한정으론 시장가격과 매수여력의 괴리가 문제겠죠.
20/06/28 17:52
수정 아이콘
2006, 2007에 한 3억, 4억, 6억씩 각각 하던게 2011년쯤에 2억, 2억5천, 4억 정도.
2016년에는 2억7천, 3억 7천, 5억 5천.
그 후 2017~2020년에 더 올라서 3억2천, 4억3천, 7억.

대략 이런 느낌으로 움직인 것들이 경기도에 아주 많습니다. 그보다 훨씬 약했던 곳들도 꽤나 많구요.
(물론 지방은 경기도와 등락 스타일이 몇년 단위로 아주 크게 다릅니다. 몇년 단위로 다른 시기를 놓고 비교하면 등락의 수준은 대충 이정도일겁니다.)

즉, 대략 그런 정도가 '서민들이 체감하는 자기 집값, 혹은 향후 형편이 되면 사고 싶은 집'의 일반적인 분위기라고해도 무방할것 같습니다.
그런 종류의 집들은 사실 좀 더 올랐어야 하는게 정상이고, 그렇게 오르도록 만드는 동력이 있었어야 그 동력이 '서민들이 체감하는 경제상황'을 좀 더 좋게 만들 수 있었을겁니다. 지나친 폭등이 아니라 '그보다 좀 더 오르는'정도라면 사람들이 집사는데는 그다지 큰 문제를 못느끼는 수준일 수 있습니다. 매매가가 아니라 전세가의 경우 그보다 훨씬 더 올랐지만 그렇게 올랐다고해서 무슨 큰 난리가 난적도 없구요.

그런데 대출가능비율은 10%씩 은근히 줄어가고, 대상지역도 점점 넓어집니다.
값은 서서히 오르는데 대출은 점점 더 조여듭니다.

값이 서서히 오르는게 그다지 큰 문제는 아닐 수 있으나 완전히 문제가 아닌것은 아닙니다. 아주 약간이라도 더 힘들어지는건 있습니다.
그런데 대출이 전국적으로 다 조여지고 + 확 조여지는 규제지역 또한 서민층 지역으로까지 점점 더 확대되다보니 거기 걸리는 사람들 또한 점점 많아집니다.
그러다보니 그 '서서히'라는게 체감적으로는 서서히가 아닌 것으로 느껴집니다.

게다가 그보다 좀 더 비싸면서 확연히 빠르게 오르는 곳들 또한 아주 많다보니 그쪽도 자꾸 눈에 들어오는거죠.
그리고 그쪽 수요층에 직접적으로 해당하는 사람들 자체도 숫자는 충분히 많습니다. 그 사람들이 체감하는 조여짐은 큽니다.
안조여지고 가격이 빠르게 올랐으면 그나마 나은데, 내가 구매하는걸 조여서 막아놓은 사이에 갑자기 올라버리면 심리적인 타격이 아주 크죠.

제 생각에 조이고 안조이고는 가격이 아니라 주로 거래량과 상관이 있는것 같습니다.
가격은 10의 거래로도 1의 거래로도 똑같이 10만큼 움직일 수 있습니다. 그리고 1의 거래로 10만큼 움직일 가격이 거래가 10만큼 된다고 해서 더 움직일지는 장담할 수 없는 문제구요.
조이지 않았을때 10의 거래가 가능하고 조였을때 1의 거래가 가능하다고 할때, 그 1은 나머지 9에 비해서 상대적으로 좀 더 부자일 가능성이 높습니다. 조이는 것은 결과적으로 10이라는 그 가격 변동을 그 1에게 몰아주는 의미가 있습니다.

또한 거래에는 매수자와 매도자가 각각 있습니다. 매도자의 경우에는 10중 가장 빈자인 1이 매도를 했을 가능성이 높겠구요.
10의 거래가 있다면 매수자10과 매도자10에는 여러가지 경제적 형편에 있는 사람들이 좀 더 섞여있을 수 있습니다. 1의 거래가 있을때에 비해서는요.
반면에 1의 거래가 있을때에는 가장 형편이 안좋은 사람이 매도를 택하게 될 가능성이 높아질 수 있죠. 가장 형편이 나쁜 사람에게서 가장 좋은 사람에게로 부가 이전되는 1이라는 거래만 남고 나머지 9는 없어지는겁니다.
20/06/28 18:03
수정 아이콘
(수정됨) 주택 가격은 특정 시점을 100으로 놓고 지수화한 가격입니다.
옆에 단위가 없으면 '지수'라고 보시면 됩니다. 그런 경우에 단순히 추이만을 보는 용도라면 옆에 숫자가 있을 필요조차도 없겠고, 등락의 수준이 숫자로 어느정도인지 볼 필요가 있다면 숫자가 있어야 하겠죠.

'위아래로 위치를 변경하지 않는 것'은 상대적인 비율을 따질때 필요합니다. 같은 종류의 단위를 사용할때가 되겠구요.
그런데 그게 아니라면, 예컨데 최저임금과 육류(닭고기, 돼지고기 등) 물가지수를 비교하는 것이라면 위아래 위치는 아무런 상관이 없습니다.

예컨데 주택과 관련해서는 전세가와 매매가의 비율을 따질때가 그렇습니다. 보통은 비율 그 자체인 전세가율을 사용하는데, 매매가와 전세가를 각각 놓고 시각적으로 비교하는 경우도 있을 수 있겠습니다. 그럴때는 그래프상에서의 위치 그 자체가 중요해집니다.
그런데 전세가와 매매가의 비율이 아니라 등락의 강도와 추이 등을 볼때는 전세가와 매매가의 위아래 위치는 어디든 상관이 없습니다. 그리고 위치변경을 통해 어떤 시점을 특정 기준으로 할 수도 있는데, 그건 어떤 시점을 100으로 한 것과 같은 효과를 가집니다.
싶어요싶어요
20/06/28 18:09
수정 아이콘
네 잘 체감은 안되는데 결국 양극화가 심해졌단 말이고 양극화해결이 동반되야 국민이 납득을 하겠죠.
싶어요싶어요
20/06/28 18:17
수정 아이콘
양극화로 강남수요가 늘어나니 강남이 올라가고, 그외서울을 비롯한 수도권은 수요가 많지만 투기꾼에 의해 올리가지않나 싶습니다.

수요공급도 말씀하신것처럼 큰 영향을 미치긴하죠. 어쩜 명목gdp가, gdp가 올라 집값이 오른것도 있겠지만 부동산 몰빵인 우리나라 특성상 집값이 올라 gdp가 올라간것도 큰 영향을 준거아닐까 싶기도 합니다. 부동산이 올라가니 팔 이유가 없어지는거고 그걸로 공급이 늘지 않는거죠.

아주 단순하게 생각해서 대다수 철거되는 집은 재건축이고 집은 점점 공급되는데 인구수는 그대로이니 인구당 주택보유비율이 점점 높아진다는 말이니까요.
불타는펭귄
20/06/28 18:54
수정 아이콘
어허~ 올라 오지마! 상속세 0원
어허~ 그렇다고 내려가지도 마! 세금 50% 복지

월급은 평등하게 자산은 불공평하게

자산격차가 남아프리카 공화국 수준이니까요.
중간소득층의 1인당 성인의 자산액이 한국보다 낮은 희한안 나라죠.
20/06/28 19:39
수정 아이콘
특정지점이 어떤 때를 말하는거에요? 비율로 나타낸 수치인건가요?
서로 단위가 다른 수치인데 등락폭 보는게 의미가 있나요? 체온이랑 체중을 같이 놓고 비교하지는 않잖아요?
그리고 수치가 다르면 간격이 조정 될 수 있지 않나요?
20/06/28 20:15
수정 아이콘
GDP 선형 그래프와 주택가격의 지수 그래프를 비교하신건가요? 둘다 지수 그래프도 아닌데 저 페어링이 어떤 의미가 있는지 모르겠네요.
그리고 명목 GDP는 주택 가격을 포함한 물가가 반영된 값이라 실질 GDP가 더 의미있지 않을까 싶고요.
국가 단위의 GDP 보다 중위소득이나 중위자산과 집값 추이를 비교해 본다면 페어링은 커녕 이미 악어입으로 벌어져있지 않을까요?
20/06/28 20:17
수정 아이콘
(수정됨) '특정 지점'이라는 말 그대로 어떤 시점을 말합니다.

A와 B의 10년간의 가격 혹은 금액의 변동이 각각 있다고 할때, A와 B를 3년 시점에서 겹쳐지게하면 10년 시점에서의 차이가 7년간의 변동의 차이가 됩니다.
혹은 3년 시점에서 A보다 B의 위치를 15% 낮게 했을때 10년 시점에서 B가 A보다 15% 낮다면 A와 B는 7년간 동일한 변동을 한게 됩니다.
7년 후의 결과에 대해서도 그렇고, 7년간의 세부 변동의 상대강도 또한 시각적으로 왜곡없이 확인이 가능합니다.

서로 단위가 다르더라도 의미는 당연히 있습니다.

https://pgr21.com/freedom/83718
예컨데 이 글에 나오는 그래프와 KB의 아파트 가격지수를 비교하는 것은 가능한 일입니다.
그 둘은 단위가 다릅니다. 이 글에 나오는 것은 금액이고 KB는 지수입니다. 그런데 둘다 돈이니 되죠.
그리고 이 글에 나오는 그래프들을 가지고 서로 상대비교를 할수도 있습니다. 2011년 시점에서 두개를 동일하게 맞추면 그 이후 변동의 상대강도가 시각적으로 보이게 됩니다.

마늘의 현물가격과 쇠고기의 물가지수도 가능하고, 택시기본요금과 나스닥지수도 가능합니다.
20/06/28 20:22
수정 아이콘
말씀하신 것들은 그림과 본문에서 다 다룬 것들입니다.
그래프의 경우에는 그림을 자세히 살펴보시지 않았기에 하시는 말씀으로 이해가 됩니다.
구글 크롬의 경우에는 새탭에서 이미지열기를 하면 작은 글자도 잘 보일 것입니다.

https://pgr21.com/freedom/86943
https://pgr21.com/freedom/86748

소득과의 비교 등에 관해서는 이 글들을 참고하시면 좋겠습니다.
20/06/28 20:36
수정 아이콘
앗. 제가 폰이라 눈금의 숫자를 자세히 못봤습니다. 차트의 눈금도 지수로 스케일되어 있었군요. 근데 지수끼리라 해도 시작점에 따라 다른 결과가 보여지지 않나요?
다른 글들 링크 감사합니다. 시간 날때 읽어보겠습니다.
20/06/29 10:42
수정 아이콘
좋은 글 감사합니다.
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