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Date 2020/06/16 22:14:30
Name lunasea
Subject [일반] 소득과 집값의 최근 십수년간 추이 및 기타 (수정됨)
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(출처:통계청)


일단 전국기준 소득은 이렇습니다.

왼쪽을 같은 출발 시점 기준으로 합쳐놓으면 오른쪽과 같은 형태가 됩니다.
분위별 차이는 장기적으로 거의 없습니다. 다만 최근에는 1,2분위에서 좀 있는데, 그 부분은 주제와 상관없으니 넘어갑니다.




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전국 기준 소득과 서울 아파트 기준 가격 지수(츨처:KB부동산)를 같은 비율로 만들어 합치면 이렇습니다.

사람들이 일반적으로 생각하는 것과는 달리, 전국 주택이나 아파트가 아니라 서울의 아파트 기준으로도 전국 기준 소득과 큰 차이가 나지 않습니다. 

물론 이 지수는 실제 체감되는 변동과 단기적으로는 어느정도 괴리가 있습니다. 그러나 그건 변동성에 관한 문제일뿐 수년 단위로 가면 얘기가 달라집니다. 단기적으로 괴리가 많은 것 같은 일부 지역들이 어느 시점부터 쉬는 사이 덜 오른 곳들이 오르는 식으로 체감과 지수가 점점 수렴을 해갑니다. 그러면서 대부분의 지역들의 변동이 장기적으로는 이 지수와 거의 비슷한 형태를 만들어갑니다.
  
그리고 애초에 부동산 시장이라는 것이 사람들이 생각하는 것만큼 변동성이 그렇게 강하지는 않습니다.
서울이 다른 나라의 도시들에 비해 특별히 약하다고는 볼 수 없고, 다른 나라들도 그냥 고만고만합니다. 서울이 특이한게 아니라 서울이 오히려 정상인데, 한국은 부동산 시장이 수십년간 다른 나라들에 비해 상대적으로 워낙 약세라 서울이 특이한것처럼 보일 뿐입니다. 


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까만색이 뉴욕 콘도 가격입니다. 어떻게 보든 서울과는 비슷합니다. 

또한 딱 보이는 것은 선후행 관계입니다.



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콘도와 아파트로도 보이고, 이렇게 전체 주택 가격으로도 30개월 가량의 선후행 관계가 보입니다.
이 또한 위아래 비율은 같게 조정한 것입니다.




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한국은 부동산의 실질가격이 신기할 정도로 안정적으로 유지되는 나라입니다.
검색해보시면 알겠지만, 이렇게 안정적인 나라는 극히 드뭅니다. 물가 기준으로도, 소득 기준으로도 부동산 가격이 그에 비해 크게 과속을 했던 일이 최근 30여년 동안에는 없습니다.
단기적으로 그나마 좀 빠르게 올랐던 것이 2001~2002년입니다. 

이를 두고 원인을 여러가지로 얘기할 수 있을텐데, 개인적으로는 '선진화'또한 원인 중 하나로 봅니다.
한국은 21세기 들어서야, 즉 정말 이제 막 선진국으로 진입한 나라라 주택에 기대하는 상품성에 대한 눈높이가 그야말로 급변을 했습니다.
게다가 한국은 고급스런 집을 대단지 단위로 + 최고의 가성비로 찍어내는 나라라 눈높이가 다른 나라들에 비해 유난히도 더욱 높습니다.
그로인해 선진국이 아니었던 시절에 지어놨던 집들, 한국 주택의 대다수를 차지하고 있는 그 집들의 건물가치가 빠르게 소멸하면서 가격의 상승이 억제된 측면이 있고, 이제는 아주 많은 집들이 최소한의 순수한 사용가치+토지가치만 남은 상태에 수렴해 있는 것 같습니다.



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전국 소득과 전국 주택은 차이가 많이 납니다. 



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경기도 아파트 매매가격은 데이터가 2003년 6월부터 시작을 하는 관계로 출발시점을 좀 다르게 맞추어봅니다.
2003년의 연중 고점을 기준으로 서울, 경기도, 인천을 겹쳐지게 하고, 전국평균소득도 그 시점에 맞추어 합칩니다.

그렇게 맞추는 방식으로는 전국 소득 기준으로 2019년 4분기 평균, 월간으로는 11월 즈음의 값과 아마도 거의 비슷하겠죠. 딱 그 자리에 있습니다. 최근에 서울 일부와 경기도에서 저가~중가 사이의 아파트가 꽤 오르긴 했지만 큰 차이는 아닐테고, 서울 전체 기준으로 최근 몇달은 큰 변화는 없을테니 2003년 4분기에서 2020년 5월까지 서울의 아파트 가격은 딱 전국평균소득의 변화만큼만 같이 변화한게 됩니다.
경기도와 인천은 빌라 등 빼고 아파트만 따져도 그에 못미칩니다.


 
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소득 통계가 없는 A시기에 위와같이 가상의 추이를 설정한다면 B는 소득보다 집값의 속도가 빨라지는 변화의 중요 시점이었다고 할 수 있습니다.
지금이 바로 B와 똑같은 때가 아닌지에 대해 개인적으로는 상당한 경계감을 가지고 있습니다. 특정 지역에 편중된 상승이 아니라 전국 거의 대부분의 도시의 부동산 가격이 동반 상승하는 그런 상황이 나타날 가능성이 높다는 느낌입니다.  




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아래는 미국의 M1, M2의 변화율입니다.

딱봐도 일단 비슷하게 생겨먹었고, 그외의 여건들도 어느정도 비스무리한 면이 있습니다.

물론 최근 사태는 9.11보다 훨씬 크기도 하고, 그 외에 다른 면들도 충분히 있습니다.
과거의 경우 내수경기의 바닥이 2003~2004년 정도에나 나타났는데, 지금은 워낙 멸망수준으로 많이 안좋으니 지표상 바닥은 거의 지금쯤으로 잡힐것 같습니다.  


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2분기가 아마도 역사점 저점이 거의 맞겠죠?




한편으로는 



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미분양과 합쳐서봐도 심상치 않습니다.



한편으로 신경을 쓸만한 것은 아래의 역사적 사례입니다.



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과거에 저런 사례가 있고..



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금리는 이렇고..



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이렇게 연결됩니다.


때마침 전세계가 마치 전후복구의 시대를 열듯 동시에 대규모의 삽질기로 들어갈 태세를 취하고 있고, 이전 글에서 언급되지 않았던 곳들도 그에 동참하고 있는 모습입니다.



한편으로는 다른 시기도 떠올릴 수 있습니다.



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위 아래가 각각 미국과 한국입니다.
아래의 단계에 한국이 진입하고 있을 수 있다는 것이죠.


한편으로 절대 수준 자체는 미국도 지금 역사적으로 낮은 수준입니다.


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이런식으로 보더라도 위에 연두색 화살표로 표시한 시기와 거의 비슷한 수준에 있다는 것을 알 수 있습니다.



위에서 얘기한 한국의 선진화라는 것은 기존주택의 상품성 소멸 및 자가보유현황의 선진화 말고도 여러가지 것들이 관련되어 있어 보입니다.





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이런 것들이 있습니다. 거의 비슷하게 가다가 비슷하게 꺾입니다. 



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자살률의 경우 선진국들은 동그라미친 시기들을 정점으로 한바 있습니다.

물론 어떤 것들은 저때의 선진국들보다도 아직도 떨어져 보이기는 합니다만 확연히 나은 것들도 있으니 서로 퉁칠 수 있죠.
아주 넓게 보면 대충 저런 범위에 있다고 볼 수 있습니다.
수치상으로는 일본이 가장 흡사하고, 현재 시점은 화살표한 1960년대 후반 즈음일 수 있습니다.



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이런 비율 또한 대충 저런 느낌입니다.





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이제까지 쭉 본것을 요약하면 이 3개를 주목할만 하다는 것입니다.



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닉네임을바꾸다
20/06/16 22:25
수정 아이콘
뭐 사야하나요? 응?
오렌지꽃
20/06/16 22:37
수정 아이콘
평소 자주가는 경제관련 블로그가있는데 혹시 동일인물이신가요? 이런 양질의 글 보기가 참 힘든데 고맙습니다.
20/06/16 23:10
수정 아이콘
그렇게 생각하시는걸 봐서는 아마 그럴 가능성이 높을텐데요.
광고가 걸려있어서 확답은 드리지 않도록 하겠습니다. 하루 수입이 수십~수백원 정도에 불과하지만 일단은 상업성이 그만큼이라도 있긴하니까요.
20/06/16 22:39
수정 아이콘
귀한 시간 내서 좋은글 써주셔서 감사합니다.
CapitalismHO
20/06/16 22:41
수정 아이콘
(수정됨) 부동산값이 미치도록 비싸다는 피해의식이 만연해 있는데 선진국하고 비교해서 (많이 오른 지금도) 크게 비싼편은 아니죠. 과거에는 집사기 쉬웠다는 이야기도 엄밀히보면 어리둥절한 맛이 있습니다. 80년대에도 집값이 비싸서 자살했다는 뉴스가 신문에 실릴정도였고, 그거 잡는다고 나온게 노태우의 1기 신도시였죠. 그리고 해방이후 딱 2번있는 하락기가 왔으니 공급의 힘이 위대하긴 합니다.

지역을 떠나서 신축아파트의 엄청난 가격을 본다면 말씀하신 바처럼 주택품질에 대한 국민의 눈높이가 아주 높아진 것 같습니다. 개인적인 생각으로는 새집에 살고 싶은게 시장의 열망이면 그렇게 할 수 있게끔 재건축을 활성화 시키는게 맞는 방향성이라 생각합니다.

중간까지는 수월하게 읽었는데 후반부는 메시지가 좀 모호하다는 느낌이드네요. 포인트를 좀더 구체적으로 잡아주시면 좋을 것 같습니다. 정성글 감사합니다.
20/06/16 23:01
수정 아이콘
후반부 메세지는 물가입니다.

낮은 금리를 바탕으로 대규모 인프라투자를 실행하면 물가는 급증이 가능하며 그게 부채비율의 감소라는 형태로 나타나기도 합니다.
인프라뿐만 아니라 주택건설 분야 또한 미국의 경우 급증의 여지가 있어 보입니다. 인프라투자가 늘어나는데 주택건설까지 같이 늘어나면 물가가 안오르기가 어렵겠죠.
복지로 분류되는 정부 지출 또한 일단 한국이 계속 크게 늘어나는 쪽으로 방향이 잡혀있는 것 같은데, 다른 나라들도 그런 스타일의 지출이 거의 쏟아붇는 수준으로 많아질 분위기입니다.

향후 인생의 계획을 설계하는데 있어서 물가의 지나친 상승의 가능성을 염두에 둘 필요가 있다고 봅니다.
고물가 고금리 고환율 스타일의 경기침체가 아주 오랫동안 없었습니다. 경기침체는 반드시 원자재와 에너지의 폭락 및 금리의 가파른 하락을 부르곤 했습니다. 물가가 지나치게 오르며 경기를 망가뜨리면 그로인해 물가가 폭락을 하는게 기본 코스였죠.
근데 그게 아닌 스타일의 침체가 언젠가는 올 수도 있습니다. 경기가 망가질 정도로 충분히 오른 상태에서 사람들의 뒤통수를 강하게 때리는 식으로 추가적으로 폭등하는 스타일입니다.
10년 내가 될지 후가 될지 그보다도 더 먼 미래가 될지는 몰라도 그런게 만약 오면 한국에는 굉장히 치명적일수 있습니다. 요즘으로 따지면 코로나 절정기가 3년 가면서 망하는 느낌이라고 보면 되려나요.
혹여라도 그런게 가능할 수 있다는걸 염두에 두고 있는 것만으로도 의미는 있겠습니다.
CapitalismHO
20/06/17 00:16
수정 아이콘
(수정됨) 음.. 제가 아는 피상적인 지식수준에서 말씀을 드리자면 , 70년대의 스테그플레이션을 지나 80년대부터를 저금리 저물가의 뉴노멀시대라고 한다고 배웠습니다. 한국으로 치면 대강 21세기부터 해당될 것입니다. 여하간 뉴노멀시대가 이전과 구분되는 이유는 전통적인 화폐와는 다른 준화폐(각종증권, 카드..)의 등장으로 화폐수요가 변동성이 매우 커졌고, 그에 따라 물가와 통화량의 연결고리가 약해져서 인플레이션이 이전과는 궤가 다른 문제가 되었기 때문입니다. 그에 따라 중앙은행들도 기존의 통화량 목표제를 전부 폐기하고 이자율로 타케팅을 바꾸게 되었죠.

확장적 통화정책이 물가와 연결되는 부분이 적어진 반면, 주가나 부동산같은 자산의 가격과 통화량의 상관관계는 매우 커졌습니다. 사실상 선진국 통화당국치고 인플레이션을 걱정하고 통화정책을 펼치는 곳은 이제는 없죠. 오히려 걱정하는건 자산 버블쪽이고요. 재정정책도 인플레이션을 염두하진 않는걸로 압니다.

전 뉴노멀시대만 경험한 사람이라 솔직히 물가가 급등하는 경기침체는 상상이 잘 안가긴 합니다. 말씀하신 것같은 쇼크가 온다면 새로운 용어를 만들어야 할만큼 대격변일탠데 유동성을 미친듯이 뿌려도 물가가 잘 안오르는게 요즘시대라 고물가쇼크가 오면 정부와 중앙은행이 어떻게 대응할지도 감이 안잡히네요.

댓글을 보고 본문을 보니 이해에 큰 도움이 되었습니다. 본문도 댓글도 내공이 엄청나셔서 다음글이 기다려집니다.
덴드로븀
20/06/16 22:54
수정 아이콘
어우야...감사합니다. 2편 미리보기 얼마인가요?
20/06/16 23:00
수정 아이콘
정성글 원츄~
근데 욕하는 사람들이 뭐 데이타보고 욕하나요.
애플주식보다 덜 오른게 서울 집값인데..
친절겸손미소
20/06/16 23:02
수정 아이콘
귀한 글 잘 봤습니다 추천합니다
20/06/16 23:11
수정 아이콘
와 정말 양질이네요 감사합니다
20/06/16 23:20
수정 아이콘
여의도에서 일하시는지요? 아니라면 가히 슈퍼 개인이십니다. 공개된 정보만으로도 진정 세계를 조망하고 계시네요.
20/06/16 23:43
수정 아이콘
제 포지션에 맞는 것들을 취사선택해서 편향적으로 끼워 맞춘 것에 불과합니다.
사람들이 하는 전망이라는게 대체로 다 그런것 같습니다.
월급네티
20/06/16 23:33
수정 아이콘
물가가 오른다면 개인은 어떤 대비를 해야하죠?
역시 동산이나 주식이려나요.
20/06/17 00:01
수정 아이콘
어느정도 오르는거야 딱히 대비를 하고말고 할게 없겠습니다. 부동산이나 주식은 그런거에 대한 대비 때문에 하는게 아니라 원래 늘 기본으로 해야하는거죠.
진짜 심각하다 싶을 정도로 오르는데 대한 대비는 대표적으로 금과 땅이 있겠습니다. 그 또한 국가가 반쯤 붕괴할 지경으로가면 큰 의미는 없겠지만, 그 정도까지 가지 않는 선에서 일어나는 심각한 위기라면 말이죠.

나중에 아마도 꽤 먼 훗날이 된 어느 시점에 만약 경기가 너무 좋아서 도저히 더 좋아질 수 없을것 같이 느껴질때가 있다면, 보통은 그럴때 앞으로 경기가 나빠질 것이므로 물가가 하락할 것이라고 생각하게 됩니다.
바로 그럴때 역으로 더 쳐올라가는걸 조심한다는 발상입니다. 부모님한테 물려받아 집에 고이 모셔놓고 있던 약간의 금덩어리들을 괜히 섣불리 내다팔거나, 아주 한적한 동네에 있는 주택이 너무 말도 안되게 올랐으니 내다팔거나 하는 것은 그런 경우 굉장히 안좋은 선택이 될 수 있습니다. 경제가 망해가면 그런게 더 오르지 않고 내리는게 보통인데, 그와 달리 경제가 아주 심각하게 안좋은데 그런게 '상당히 많이 올랐다고 느껴지는 상태에서 역으로 더욱 폭등'하는 수가 있습니다.

미국과 중국과의 관계같은걸 생각해볼때도 그렇습니다. 제 단순한 생각으로는, 향후 중국이 언젠가 아주 큰 위기를 겪게된다면 그건 에너지나 곡물 등의 원자재 가격 폭등으로 인한 것일 가능성이 있습니다. 그리고 에너지, 곡물은 미국에서 엄청나게 많이 생산되죠.
피쟐러
20/06/16 23:37
수정 아이콘
조용히 추천 누릅니다
20/06/16 23:59
수정 아이콘
맨 첫 비교에서 소득이 몇 퍼센트 오를동안 집값이 몇 퍼센트 올랐다... 이런 스케일에 대한 비교 없이 그냥 그래프만 좌우 상하 스케일 조정해가면서 겹치게 그리는건 솔직히 별로 의미가 없어보입니다. 근로소득 상승분보다 자본소득 상승분이 아득하게 초월하고 있는 건 널리 알려진 상식이라고 생각합니다...
20/06/17 00:11
수정 아이콘
상하스케일이 같으면 퍼센테이지가 같아집니다. 그래서 집값과 소득을 가지고 열심히 삽질해서 맞춰본 것이죠.

근로소득VS자본소득은 주로 가계소득VS기업소득과 관계있는 문제인것 같네요. 그 둘의 차이가 심화되고 있는거죠.
20/06/17 00:18
수정 아이콘
소득 분위별 그래프 겹치신 그래프부터 퍼센테이지 정보가 상실되었습니다. y절편을 조정해버리셨는걸요.
20/06/17 00:21
수정 아이콘
예를 들자면 엑셀에서 y=x+10 그래프랑 y=100x 그래프랑 놓고 y값 안 보이게 해둔 다음에 서로 다른 스케일의 그래프를 겹쳐그린 뒤에 증가폭이 똑같다... 라고 하는 거랑 비슷하다고 보입니다.
20/06/17 00:27
수정 아이콘
정보가 상실이라니 무슨 말씀을 하시는건지 모르겠네요.
완전히 같은 스케일의 그래프를 겹친겁니다.
20/06/17 00:35
수정 아이콘
첫 그래프에서 y축이 로그 스케일이었군요. 그림이 작게 표시되어 선형 그래프로 착각을 했습니다. 죄송합니다.
퍼센테이지 정보가 상실된다는 표현은 정정합니다.
싶어요싶어요
20/06/16 23:59
수정 아이콘
좋은글 감사합니다. 다만 1인소득이 아니라 가구소득을 가져오셨는데요.

1. 고소득자일수록 세금을 더 많이 내서 상위 2,30프로는 실질적으로는 상승폭이 적다(통계가 세전일 경우에 한하지만요)
2. 연령대가 높으면 소득이 높아지는게 당연하니 2인이상가구의 평균연령도 중요한 포인트가 아닐까 합니다. (물론 많아야 3살정도일테니 그렇게 큰 차이는 없겠지만요)
3. 예전보다 부부가 같이 일하는 케이스도 많이 늘어서 가구내에서 몇명이 일하는지도 영향이 있다고 봅니다.

이 외에도 여러가지가 있는데 결국 생각만큼은? 아닐지라도 젊은 세대에게 있어 집값상승이 예전보다 훨씬 부담이 더 해졌다고 보는게 맞지 않을까 싶습니다.
20/06/17 00:22
수정 아이콘
(수정됨) 저는 현 정부들어 1,2분위 소득과 집값 상승의 상대적 괴리가 커지는게 눈에 들어오네요....세입자다보니 체감하는 수치라 어쩔수 없나봅니다. ㅠㅠ

(추가) 별도로 재미있는 기사가 있네요....

[단독] 불로소득 ‘136조’ 돈이 돈을 불렸다
http://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/912249.html

또한 재미있는 논문도 있습니다.
부동산소득 추산과 국토보유세, 그리고 기본소득
https://basicincomekorea.org/wp-content/uploads/2018/11/%EC%84%B8%EC%85%981_%EB%82%A8%EA%B8%B0%EC%97%85.pdf
20/06/17 00:51
수정 아이콘
논문을 아주 빠르게 보느라 자세히는 못봤고, 자세히 봐봤자 제 수준에서는 뭐라고 논평하기 어려울것 같습니다.
간단히 정리하자면 종부세 폐지 + 국토보유세로 대체 + 그 과정에서의 세수 순증분은 기본소득으로 쓰자는건데, 학자분들한테 물어봐도 대부분 답변에 난색을 표할것 같네요.
20/06/17 01:03
수정 아이콘
(수정됨) (정정) 가처분소득의 정의를 잘못알아서 일부 수정하였습니다. LunaseA님의 좋은글 덕분에 공부하네요 ^^
기본소득은 저도 이 게시판에서 종종 파이어하는 부분입니다만(벌점ㅠㅠ), 그것때문에 링크한것은 아니구요
불로 소득 및 부동산 소득에 관한 지표가 재미있더군요. 집값에 따라 소득의 10%~30%정도 차지하는 것으로 나와서요.
저는 이번정부 초기에는 소득이 증가한 사람들이 구매할만한 괜찮은 서울의 집의 공급이 줄어들어 집값이 올랐다고 보는데요
(작년부터는 잘모르겠습니다. 체감상 소득 상승분을 아득하게 초월한 느낌이라서;;)
만일 집값이 증가해서, 4~5분위의 부동산 소득도 증가한다고 가정하면,
- 4,5분위의 증가한 소득안에 부동산 소득증가도 기여했을 수 있다.
- 반면, 4,5분위의 부동산 소득 증가만큼, 1,2분위의 부동산 지출도 증가할 것이고 부동산 지출을 제외한 소득역시 줄어들것이다.
라는 생각이 들어서 싶어요싶어요님의 글에 댓글로 달았던 것이구요.
개인적으로는 분위별 가처분소득과 분위별 부동산자산규모 및 주거 관련 지출 데이타가 있으면 재미있을 것 같다는 생각이 드네요.

마지막으로 정갈한 분석 감사드립니다. 강남 집값은 대기업직장인 20년치 연봉이라는 말을 종종하는데, 크게 벗어나지 않는것 같네요.
20/06/17 00:24
수정 아이콘
(수정됨) 통계청의 가계동향조사라는건 각 가계의 계좌를 까봐서 조사하는 그런게 아니고 조사원의 조사에 가계가 응답하는 방식입니다. 그 사람들이 자신의 실제 소득이 얼마인지, 세금을 얼마나 내는지, 지출은 어디다 얼마나 하는지에 대한 실제적 상태를 응답하는 방식이기 때문에 소득에서 세전이 나올 것은 아니죠.

연령대가 아주 높아지면 오히려 소득이 낮아지기도 하는게 최근 1분위가 안좋은 원인 중 하나인것 같습니다.
연령이 높아지면서 소득이 같이 늘어나는 연령대도 있을 것이고, 그렇지 않은 연령대도 있을 것이고, 같이 늘어날만도 한데 안 늘어나거나 되려 줄어드는 쪽도 있을 것이고.. 다양하겠죠.

말씀하신대로 여성의 경제활동참가율이 과거에 비해서 어느정도 높아지면서 그게 가구소득 증가의 원인이 되는 경우도 많을것 같습니다.
20/06/17 00:26
수정 아이콘
이게 제대로 된 분석이 맞는건가요?
처음 분석부터 y축이 서로 다른 변수인데 저걸 그냥 가져다가 붙여서 비교하는게 맞아요? 그리고 설사 같은 비율로 증가한다 해도 100의 1%는 1이지만 1억의 1%는 백만이라 점점 차이가 커져 어려워지는거 아니에요?
20/06/17 00:33
수정 아이콘
각각 완전히 같은 비율이구요.

같은 속도로 증가하면 물론 절대값의 차이는 커집니다.
40년전에 10만원 받던 사람이 지금 200만원 받고 40년 전에 30만원 받던 사람이 지금 600만원 받게 되는 동안 그걸 절대값으로 따지면 점점 차이는 커진거죠. 향후 각각 500, 1500이 되면 절대값의 차이는 최초 20에서 최후 1000으로 확대됩니다.
그런데 그건 확대가 아닙니다. 실질적으로는 그냥 둘다 제자리인거죠.
몽키매직
20/06/17 06:49
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로그스케일이라 같은 기울기면 같은 비율로 증가한 겁니다.
20/06/17 00:46
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잘봤습니다. 방대한 자료들이 한 눈에 잘들어오네요.
전문지식을 이용한 분석을 한게 아니라 많은 자료들을 정리한 그래프개형의 거시적인 비교라서 비판할 부분은 별로 없어보이네요.
antidote
20/06/17 01:31
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이것을 꿈보다 해몽이라고 하는군요.
통계주도 성장을 중시하는 현 정부에서 잘 가져다 썼으면 하는 바람입니다.
예루리
20/06/17 06:42
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잘 읽었습니다. 작성자분께 아파트 가격에 영향을 미치는 세 가지 변수에 대한 의견을 듣고 싶습니다. 첫 째는 혼인 건수 감소, 둘째는 출생아수 감소, 셋째는 상속세 공제인 10억원을 뚫어버린 서울 주요 아파트 가격 문제 입니다.

생애 주택 구매 수요를 살펴보면 혼인 시와 아이가 초등학교에 들어갔을 무렵에 상승하는 경향이 나타납니다. 혼인 건수는 현재 약 25만 내외인데, 90년대 초반의 여아 임신 중절 문제로 결혼 적령기 성인 남녀의 성비가 무너진 상황이라 한동안 20만건 수준으로 추락할 가능성이 높습니다.

두 번째 케이스는 출생아 수인데, 현 초등생 연령까지는 40만 선을 유지하고 있으나 유치원생 연령대는 30만 중반이고 올해는 30만 미만일 것으로 전망됩니다.

마지막으로 상속세 건은 현재는 그리 큰 문제는 아니나 주요 자산계층인 50년대 베이비붐 세대의 기대 여명이 10년 이하로 떨어지는 시기가 오면 고가의 아파트를 상속이나 증여하고, 상속받는 자식이 전에 살던 집을 판매하여 상속세를 내며 주택 시장이 요동치는 상황이 나타나지 않을까요?
20/06/17 10:59
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1981년생~1987년생까지 크게 감소하는 시기가 있었고, 그 중에서도 핵심 감소는 1982년~1984년입니다. 83년생, 84년생 두개가 확 줄었죠.
이러한 감소는 2000년대의 국방비, 방위력개선비 증가의 어느정도 영향이 있었을 수 있고, 2010년대 초반의 부동산 시장 불황 절정에도 어느정도 영향이 있었을 수 있습니다. 그 외에도 여러가지 것들과 관련이 어느정도 있을 수 있구요.

1982~1984에 비할만한 빠른 감속은 2000~2002년. 01년생과 02년생이 확 줄어듭니다.
2020년대의 국방비, 방위력개선비 증가에 어느정도 영향을 줄 수 있고, 2030~2035사이 어딘가의 부동산 시장 불황 절정에도 어느정도 영향이 있을 수 있겠죠.

1987년생 바닥 이후 1988~1990은 점진적으로 증가하기 때문에 그 영향이 지금 어느정도 나타나고 있던 중일수도 있고, 91년생, 92년생 연속적은 급증은 굉장히 큽니다. 성비와 같은 문제보다는 그냥 급증만을 주목하는게 명료해 보입니다. 95년생이 35세가 되는 2030년까지는 혼인이나 과거 출생아수가지고 딱히 문제를 삼기는 어렵고 그건 너무 곁가지 문제입니다. 시장과는 아무 상관없는 거겠죠.

최근에 급감한 출생아들은 2030년대 후반즈음부터 20세가 되기 시작하고, 2040년대 후반부터는 소형 주택 수요, 2050년대 중반 즈음에는 중소형 이상 주택의 수요가 됩니다.

초등학교 들어갈때 업그레이드 수요가 발생한다는 얘기를 하셨는데요. 분명히 그런 경향이 있는건 맞을텐데, 그게 사람들마다 차이가 커서 어떤 시점을 얘기하기가 어렵고, 또한 전체 수요 중 그게 과연 어느정도의 비중이냐 하는 것도 애매합니다.
그리고 뭔가 깔끔한 생각을 하는데 있어서 교체수요와 같은 애매한거는 방해가 됩니다. 혼인이나 이혼 등으로 발생하는건 신규라서 계산이 쉽지만, 기존에 존재하는 주택의 저량하에서 그런식으로 질적인 변화가 일어나는거는 영향력을 가늠하기 어렵습니다.
다른 애매한걸 보면, 혼인의 경우도 어떤 주택들에 대해서는 수요의 증가가 아니라 감소의 원인이 되기도 합니다. 결혼하면서 기존에 살던 방을 떠나는 경우들이 있으니까요. 주택의 종류별로 구분해서 생각한다면 이 경우는 위의 교체수요와는 달리 신규감소가 될텐데, 그럼에도 불구하고 이런식의 것들은 마찬가지로 영향력 판단이 상당히 애매합니다. 이것도 주택의 총량으로 보자면 질적 변화라서요. 둘다 자취였다면 -2+1로 -1이 되지만 실제로 그 경우보다는 0쪽에 좀 더 가깝죠. +1일수도 있으니 다 더하면 그냥 쌤쌤이가 됩니다.
20/06/17 07:14
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1번차트 상 소득가격지수는 얼추 10까지 상승추세 이후 점진적 둔화, 아파트매매가격지수는 첫번째 큰 상승파동 이후 조정파, 이후 상승파동으로 전혀 다른 차트인데 비슷해보인다고 하기엔..

전국부동산이 소득을 못따라오고있는건 맞습니다만.. 추세는 오히려 전국부동산차트와 소득가격지수가 유사한듯하네요.

그리고 이건 로그스케일의 함정이긴한데.. 지나가는 주식차트 붙잡고 로그스케일로 곂치면 월봉은.. 한 10종류로 전세계차트가 설명될것같네요. 원래 차트란게 다 비슷하죠.
i_terran
20/06/27 11:10
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좀 지났지만 오히려 제가 질문드려요 서울아퍼트 상승과 소득상승을 겹친 그림이 퍼센트 상승을 보여주는 로그스케일 이라는거죠?
그걸 로그스케일이 아닌걸로 보면 집값은 몇천 단위로 오르고 월급은 몇십만원 단위로 오르는 거라서 체감은 저그래프와 달리 서울아파트 큰 상승이 보인다.

따라서 이런식으로 비교하는 오해를 유도할 수 있다
라는 말씀이신가요?
20/06/17 09:36
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일단 양질의 자료에 감사드리고 선 추천 후 정독하기 전에 질문 하나만 드리려고
"부동산 가격이 소득에 비해 크게 과속을 했던 일이 없다" << 이게 문재인 정부 초기의 서울 아파트 폭등에도 해당되는 말인지 궁금합니다 대충 1-2년새 갑자기 2배는 뛴 거 같은데.. 주변에 시세차익 달달하게 먹으신 분을 알아서요 빚 다 청산하고 2억인가 남겼다고
데브레첸
20/06/17 13:03
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작성자는 아닙니다만, 두 번째 사진에 주택가격 추이는 2020년 5월까지 나와있습니다. 그걸 포함해도 추세가 크게 달라지지는 않습니다.
시니스터
20/06/17 09:49
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이래서 서울 아파트 1채는 무포지션이라고하는 거죠

자본주의 사회에서 자산구매는 당연한거고, 안하는게 문제가 있는 겁니다

문제는 그러다보니 지방사는 사람들도 서울에 아파트 한채씩 사게되고~
-안군-
20/06/17 13:23
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일단 정성추를 드립니다.
이렇게 그래프로 보니 막연하게 생각으로만 하고 있던 것들이 정리되네요.
i_terran
20/06/17 14:59
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와우 좋은글 감사합니다. 교수님이라고 불러도 될까요? 읽고 궁금한게 있으면 질문 드리겠습니다.다시한번 감사드립니다
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