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Date 2017/04/05 12:46:33
Name RnR
Subject [일반] 임대인 vs 임차인 상가임대차보호법
자영업자 부인은 임차인입니다
장사도 잘되고 마침 적당한 물건이 나와서 내건물에서 편하게 장사하려 건물을 매입하였습니다
하지만 매입한 건물에는 2년째 장사하고 있는 임차인이 있습니다

임대인이자 임차인으로써 각각의 권리관계를 이해하기 위해 상가입대차보호법을 유심히 살펴보았습니다
아마 회사원이 아닌 자영업자분들이라면 대부분 유심히 살펴보았던 법이 이 상가임대차보호법이 아닐까 싶습니다
보면서 어떤 부분은 이해가 되지만 어떤부분은 또 이해가 되지 않고
또 어떤부분은 이거 참 어쩔 수 없구나 하고 느낄때가 있습니다

1. 적용대상 금액 한도
금액이 많으면 더 보호를 해야 될텐데 지역에따라 환산임대차보증금이 일정금액 이상이면 보호를 받지 못하네요
영세한 지방 자영업을 하고 있는 입장에서 별 상관 없는 일이지만
과연 이 한도는 왜 필요한 걸까요?
한도 이상의 임차인은 부유한 임차인이니 보호할 필요가 없다?
대기업, 프랜차이즈, 대단위 임대업자등의 오로지 사회 강자들이 강자만을 위해 만든 법일까요?

2. 5년간 영업권 보장
상가임대차보호법에는 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있고 이를 거절 할 수 있다 라고 되어 있습니다
건물주인은 5년이 되어 임차인을 내보내고 싶습니다
그러나 임차인이 3-4년차 계약이 종료되는 시점에 새로운 임차인을 구하고 권리금을 받고 빠지려 할 때에는
임대인은 정당한 사유없이 계약 체결을 거부하는 경우 권리금 수수 방해로 소송 제기가 가능하다고 되어 있습니다
이 경우 임대인은 새로운 임차인과 또 상가임대차보호법에 5년간 보호받을 수 있는 임대차 계약을 맺을 수 밖에 없는건가요?
3년 후 새로운 임차인 - 4년후 새로운 임차인 - 3년후 또다른 새로운 임차인
이런식으로 진행되면 만약 상가 이용을 목적으로 건물을 매입한 건물주는
장사를 위해 매입한 건물에서 본인은 본적도 없는 권리금을 임차인에게 주어야만 정상적으로 상가를 이용할 수 있는 걸까요?

3. 그 외의 임대인이 유리한 점
재건축시 계약 파기 가능 - 재건축의 가치가 권리금의 가치보다 높다면 필요없는 재건축을 해도 아무 상관없을까요?

1년6개월이상 상업적으로 이용하지 않을 시 재계약 안해도 됨 - 1년 6개월동안 상가를 비워두어도
그동안 임대료 받는 이득보다 권리금의 가치가 높다면 뭐 1년 6개월 창고로 써도 별 상관 없지 않을까요?

5년이후 or 새로운 임차인과 계약시 임대료 9%인상상한 없음 - 2번이 임차인을 위한 권리라면 임대인은
그냥 5년이후나 새로운 임차인이 들어올 떄 임대료 한 50% 올려 버리면 뭐 누가 권리금 주고 어마어마한 임대료 주고 들어올까요?
이 부분에는 중재조정위원회가 있다고 하는데 이 부분에 대해서는 정보를 많이 찾기가 힘드네요
혹시 이런 부분은 어떻게 중재가 되는지 절차는 어떻게 되는지 전문가 분 계시면 알려주세요

임대인이자 임차인의 입장에서
임차인의 입장에서는 최대한 내 권리금 시설 투자비를 많이 받고 장사를 이전하고 싶고
임대인의 입장에서는 내가 하지도 않은 전주인과의 계약등에서 발생한 권리금을 주고 보내거나
새로운 임차인을 받아 또 5년 계약을 진행하기는 싫고

인간은 이기적인 동물이라 자기 이익을 위해 움직이고
법이라는 것이 이러한 이기적인 개개인의 주장을 합리적으로 조정해준다고 생각하는데
권리금이라는 애매모호한 무형의 재산이 끼어있고 임대인과 임차인의 생각이 전혀 다를 수 밖에 없는
상가임대차보호법은 참 어렵네요






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17/04/05 12:58
수정 아이콘
이게 매우 어려운 문제인긴 한데 건물주가 슈퍼 갑의 위치에 있는 만큼 임차인의 권리를 보호할 장치가 있어야 하니 어쩔수 없다고 봅니다.
이런 법이 있는데도 불구하고 그 법이 안 지켜져서 일방적으로 피해를 보는 임차인들이 많죠.

그런데 건물 매입하시면서 임차인 현황도 파악 안하고 매입하신건가요?
17/04/05 13:03
수정 아이콘
임차인 계약 2년 지나고 남은 3년간 장사후 5년되면 내보낼 생각이었는데 임차인 생각은 또 생각이 다른가 보네요
캐리커쳐
17/04/05 13:12
수정 아이콘
"임대인은 정당한 사유없이 계약 체결을 거부하는 경우 권리금 수수 방해로 소송 제기가 가능하다고 되어 있습니다"

새로 들어올 임차인에게 해당 사실을 고지(1년 후 나가야한다)하고
계약서상에 명시할 것을 요구하면 안 되나요?

정당한 사유에 해당할 것 같은데요.

그 경우에는 임대차보호법 위반이 아닐 것 같은데요.
17/04/05 13:14
수정 아이콘
결국 권리금 문제인거 같네요. 기존 임차인은 5년 지나서 나갈때 신규 임차인에게 권리금을 받길 원할텐데 건물주는 자신이 직접
가게를 할 예정이니 신규 임차인을 받을 필요가 없죠.
그럼 기존 임차인의 권리금은 어떻게 되느냐가 관건이죠.
17/04/05 13:24
수정 아이콘
상가임대차보호법상 권리금 포기한다나 1년만 하고 나간다 라는 임차인이 불리한 문구는 계약서에 명시되어 있어도 효력이 없다고 들었습니다
정당한 사유라는 문구는 법상에도 애매한거 같습니다
17/04/05 13:27
수정 아이콘
이건 '임대인-신규임차인 간 계약'에 1년뒤 무조건 나가야 한다는 특약을 두자는 건데
이러한 특약은 신규임차인의 갱신요구권(상임법 10조)를 박탈하는 특약이어서
상임법 15조에 따라 무효가 될 것입니다.
17/04/05 13:23
수정 아이콘
권리금이 문제입니다..
일단 권리금을 계약서에 쓰는 것 부터 강제부터 해야죠.
장기적으로 없애나가야 하구요.

권리금은 임차인이 임차인한테 주는건데, 그것때문에 임대인에게 책임이 돌아오니 문제가 되는거 아니겠습니까..
Musicfairy
17/04/05 13:26
수정 아이콘
1.아마 한도 이상의 임차인은 부유한 임차인이니 보호할 필요가 없다는 의도가 맞을 겁니다.
2.그건 '5년간 영업권 보장'이 요점이라기보다는 권리금에 대한 문제네요.
제가 알기로 임대인이 계약 종료할 때는 권리금 안 주고 그냥 계약종료해도 된다고 알고 있고, 그래서 임대인이 임차인과 계약종료해서 같은 종류의 영업을
해서 득만 보고 권리금을 떼먹어버리는 경우가 있다고 들었는데, 님이 그렇게 말하시는 걸 보니 이건 예전 일이고 법이 바뀐 걸려나요? 이 부분은 아마도 부동산 관련 법 전문가에게 문의해보셔야할 듯 합니다.
17/04/05 13:27
수정 아이콘
본문중 '임차인이 3-4년차 계약이 종료되는 시점에 새로운 임차인을 구하고 권리금을 받고 빠지려 할 때가 문제'인거같네요

권리금주고 빠질정도면 장사가 정말 잘된다는거니까... 건물주입장에서는 계약서쓸때마다 명시해서 임대료 올려받으면되니 손해볼건 없는거같은데요
리쌍경우같이 임차인의 영업자체가 맘에안들때가 문제인데...
권리금가지고 깽판치면 대부분 그냥 쫒아내지않나요? 리쌍같이 유명인이나 문제였던거지요
저같은 일반인도 리쌍사태보고 권리금의 잘못된문제를 알겠더군요
17/04/05 13:39
수정 아이콘
장사는 정말 안되는데 주변 상권이 가치가 오르니
매달 적자가 나고 있는 상황에서도 자기가 준 권리금보다 더 받고 나가려는게 더 문제지요
장사에서 나온 적자를 권리금 장사로 메꾸려는 경우가 다 있네요
17/04/05 16:44
수정 아이콘
그 대부분이 어느정도인진 모르겠으나..
전부 그렇게 쫓아내는게 일반적이라면 여기저기 살인사건 많이 날겁니다..
소위 깡패들급이나 그냥 쫓아내는게 일반적이죠..
cadenza79
17/04/05 13:28
수정 아이콘
권리금 부분은 기존 민사법체계와 안 맞는 조항인데, 해당 조항 신설 당시의 분위기 때문에 만들어진 것이라 어쩔 수가 없는 혼선입니다.
법조인 입장에서는 본문에서 이야기하신 3-4-3 이런 식의 결론이 나온다면 수긍할 수가 없는 것이 사실이기도 합니다.
소유권은 크게 사용권과 담보권으로 표상되는데, 상가건물임대차보호법을 문언대로만 해석해 버리면 소유자로부터 사용권을 박탈하는 입법이 되는 것이나 마찬가지거든요. 지나친 제한은 헌법 13, 23조에 저촉될 여지가 생깁니다.

그래서인지 하급심 판결도 갈리고 있죠.
결국 이 부분은 이미 분쟁이 생겨 법원에 소송이 제기된 사안들이 대법원까지 올라가서 종합적으로 정리가 될 때까지는 어쩔 수 없을 것 같습니다.
사실 누가 물어보시면, 당장 이 시기가 아니라면 안 되는 특별한 사정이 있다거나, 글쓴이와 같이 직접 사용해야 하는 경우가 아니라면, 이 부분 정리되기 전까지는 투자목적 상가건물 매입은 말리고 있습니다.
17/04/05 13:41
수정 아이콘
알기쉽게 잘 설명 해 주셔서 감사합니다
그나저나 참 법알못 이군요
몽키매직
17/04/05 13:29
수정 아이콘
임대차보호법은 곰곰히 뜯어보면 결국은 그 놈의 권리금이 문제입니다.
이전에는 법적으로 권리금이 무시되었는데 임차인 보호한답시고 조항에 넣어버려서 단단히 꼬였습니다.
17/04/05 13:33
수정 아이콘
장사는 자리가 해주는게 아니고 사람이 하는건데 무슨 권리금입니까..
소위 목이 좋은 자리면 땅값이나 집값에 포함되는게 맞죠.

본인이 열심히 해서 장사가 잘된거는 매출로 보상을 받는거구요.
17/04/05 13:33
수정 아이콘
소유와 경영(장사)을 분리하는건 어떨지요.
17/04/05 13:47
수정 아이콘
어렵지만 일단 분리된 상황이고 차차 해결되면 합쳐야지요
17/04/05 13:40
수정 아이콘
상입법 권리금 규정에 관해선 아직 판례가 충분히 축적되지 못한 상황인데
본문에서도 언급되고 있는 '정당한 사유 없는 계약체결 거절행위' 같은 건
처음부터 사법부의 역할을 염두에 두고 만들어진 규정이라
결국 그 의미가 무엇인지는 몇년은 기다려야 알 수 있을 것 같습니다.

다만 현행 상임법 상 권리금 규정은 김진태 의원안에 기초한 것인데
여기엔 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'를 정당한 사유가 있는 경우로 본다는 규정이 있습니다.
(상입법 10조의4 2항 3호)
한마디로 임대인이 건물을 비워두는 것이 권리금 회수방해의도가 없다는 쪽으로 본다는 건데
반대로 임대인이 건물을 영리목적으로 쓰면 그 반대, 즉 방해의도가 있다는 쪽으로 볼 수 있다는 반대해석이 가능할 수 있습니다.

한편 비슷한 시기 발의되어 실질적으론 입법엔 반영되지 못한 민병두 의원안에는
(형식적으론 김진태안과 민병두안 모두 대안반영폐기입니다만)
임대인이 종전 임차인을 내쫓은 후 본인 또는 제3자가 동종영업을 하는 것을
'권리금 회수방해행위'에 해당한다고 규정하고 있었습니다.
민병두 의원안이 입법에 이르지 못했긴 하지만
아무래도 임대인이 종전임차인을 축출하고 동종영업을 영위하려 한다면
권리금 회수방해행위로 해석될 가능성이 높게 되겠지요.
이와 달리 이종영업을 영위하는 경우는 어찌 될지도 문제인데 현재로선 예측이 쉽진 않습니다.

이러한 해석이 처음부터 자영업을 위해 건물을 산 건물주 입장에선 불합리할 수 있겠지만
임차인 입장에선 내가 다 상권을 키워놨더니 잘 알지도 못하는 새 건물주가 날 쫓아내고 영업을 개시한다면
분명히 불쾌하게 여겨질 수 있는 부분입니다.

결국은 실제 분쟁사례들이 법원이나 조정위원회 같은 곳에 들어오면
이것들을 종합적으로 고찰해서 어떤 사례에서 임대인 손을, 어떤 사례에서 임차인 손을 들어줄지 결정할 수밖에 없습니다.
그러는데 최소 몇년의 시간은 걸리겠죠.
근데 분명한건 이런 작업은 입법만으로는 해결이 어렵다는 것입니다.
17/04/05 13:47
수정 아이콘
결국 2015년에 개정된 법안이랑 아직 사례도 충분하지 못하고 판결도 들쭉날쭉이라
아직 혼란기라는 거군요
참 어렵네요
17/04/05 14:04
수정 아이콘
그렇습니다.
한마디로 아직 아무도 상임법상 권리금규정의 의미를 정확히 모르는 상황이라는게 맞습니다.
17/04/05 14:04
수정 아이콘
일단 본문에서 언급하신 새로 들어올 임차인과의 계약시 임대료 한 50%올려버리는 부분 이런건
고의적인 방해행위로 보긴 봅니다.
17/04/05 14:08
수정 아이콘
현실적으로 권리금은 영업적 권리금도 있지만 일종의 시설권리금도 이에 포함됩니다..
솔직히 프랜차이즈같은거 하나 하려면 기본적으로 들어가는 인테리어비용만 해도 요샌 억대가 훌쩍 넘는데
이걸 그나마 일부라도 보상받기 위한 상인들간의 자발적인 관행인 측면도 없지 않습니다.
장사 몇번 해보신 분들은 들어갈때 당연히 권리금 내는걸 인정하는 편입니다. 자기도 나올때 받으면 된다고 생각하니까요.
요새 그리고 경기 안좋아서 시세에 안맞는 미친 권리금 부르면 그집은 그냥 아예 신경 끄고 다른데 찾고 맙니다.
17/04/05 14:12
수정 아이콘
사실 환산보증금 제도 같은건 그 취지는 이해가 되는데
기준금액을 정하기 전에 통계적인 근거라도 충분히 갖추고서 하는건지 의문이라는게 문제인 것 같습니다.
비슷한 문제는 주임법, 상임법의 소액임차인 최우선변제권제도와 관련해서도 발생하는것 같고요.

아무래도 주임법, 상임법에 국가의 주택, 상가임대차 실태조사의무를 부과해서
적어도 3~5년에 1번 씩은 실태조사보고서를 발간하도록 하고
그 보고서 상의 보증금, 차임, 권리금 통계를 입법 근거로 활용하도록 하는 방안이 필요할 것 같습니다.
17/04/05 14:32
수정 아이콘
지네들끼리 권리금 주고 받았으면서 왜 임대인한테 달라고 하는지 이해가 안갑니다.

저가 직접 겪은것은 권리금도 지가 결정하고 월세도 지가 결정하더라구요. 캬

권리금은 지들 권리라고 생각하는건 좋다 이거지만 월세를 왜 지가 결정하는지 어처구니가 없었습니다.
17/04/05 14:46
수정 아이콘
재밌는 상황이네요
그래서 결과가 어떻게 되었나요 궁금하네요
17/04/05 14:57
수정 아이콘
서로 변호사 세워서 했는데 임차인이 보넨 내용증명도 문제가 있고, 상임법상에도 임차인이 귀책사유가 있어서 보넸죠.
부친이 "글마 원금(보증금과 그 임차인이 그 전의 임차인에 준 권리금)은 손해 안끼쳐야지 해서" 그거 주고 보넸습니다.
우리아들뭐하니
17/04/05 15:44
수정 아이콘
권리금 장사하는거보면 이게 기획부동산이랑 뭐가 다른지 모르겠네요.
개념은?
17/04/05 16:26
수정 아이콘
임대료는 합의하에 연 30%까지 가능한걸로 알고, 그 외 특별한 합의가 없다면 6%가 통상적으로 알고 있는데 제가 잘못알고 있나요?
17/04/05 16:27
수정 아이콘
전혀 처음 들어보는 비율인데 어디서 나온 이야기 인가요?
17/04/05 17:15
수정 아이콘
임대료가 상가임대차보호법 적용받는 금액이면 연 9%까지만 올릴수 있고 이것도 정당한 사유가 있어야 가능합니다. 보호법 적용 안받는 금액이면 특별한 제한이 없고요.
17/04/05 17:18
수정 아이콘
그리고 글쓴님이 전에 쓰신 질문글 이제 봤는데 저 상황이면 2천만원은 말이 안되고 5년 계얄 끝나면 윈래 권리금인 천만원만 주고 나가라고 하면 될거 같습니다.
또한, 월세를 130만원으로 올리는게 주변 시세랑 비슷한 수준이라면 권리금 회수를 방해한다고 볼수도 없을거 같네요.
17/04/05 17:27
수정 아이콘
5년이 지나면 권리금을 줄 의무가 없는거 아닐까요?
17/04/05 17:42
수정 아이콘
제가 알기로 그거 아직 명확히 안 정해진걸로 알고 있습니다.
5년 지난뒤의 권리금 보호에 대해 아직 판결이 서로 엇갈리는 걸로 알고 있습니다.
17/04/05 17:27
수정 아이콘
권리금을 법적으로 명확하게 적시하는 작업이 있어야 돌파구가 생기겟군요.
홍승식
17/04/06 11:23
수정 아이콘
자기 영업을 위해서 건물을 매입하는 경우라면 비어있는 건물에 들어가거나 새로 건물을 지어야 겠죠.
건물을 매입하여 임대수입을 받는 건물주 입장에서 누구라도 임대료 잘 내고 있으면 더 바라면 안된다고 봅니다.
임대료 협상이야 가능하겠지만요.

전에 다른 글에도 잠깐 댓글로 달았었는데 권리금은 임대차보호법에 넣으면 안됩니다.
권리금은 일종의 영업권인데 건물주는 영업권이랑 아무 상관이 없으니까요.
다만 문제는 영업의 연속성이 보장이 안되니 권리금을 주고 받고 하는 거죠.

제 생각은 건물주는 월세만 꼬박꼬박 잘 내면 건물이 존재하는 한 세입자를 강제로 내보낼 수 없게 해야한다고 생각합니다.
지대의 상승으로 인한 건물의 가치상승은 임대료 협상을 통해 얻을 수 있으니까요.
법적으로 적정비율(10%?)이나 공시지가의 상승률 중 큰 것 등으로 제한하면 크게 문제가 없을 것 같아요.
건물 리모델링 등을 통한 계약해지 등도 막고 완전히 건물을 재건축 - 부수고 다시 지음 - 할 때만 계약이 종료되게 해야 합니다.
대신 본문에 적어주신 임차인 끼리의 계약 계승 같은 것은 있을 필요가 없죠.

이정도만 되어도 권리금의 문제는 완전히 사라질 수 있습니다.
그래도 장사 잘 되는 곳에 뒷돈 줘가면서 들어오려고 하는 사람이 있을 수 있겠지만 지금처럼 권리금 장사를 위해서 들어오지는 못할 겁니다.
내가 낸 권리금을 보장 받을 수 없으니까요.

다만 법만드시는 분들이 대부분 건물주 셔서 이런 법을 만들리는 없겠죠.
사르르
17/04/07 01:48
수정 아이콘
집주인이 자기 건물 상가에서 장사하고싶으면 권리금을 임차인에게 주면되는거죠
인테리어와 기존 손님 등을 모두 합쳐서 권리금이 있는건데 그걸 집주인이라해서 그냥나가라했기 때문에 문제가 된거같네요.
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