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14/11/21 08:47
읽어도 뭔 말인지 모르겠다..토지/건물 등기부등본 명의랑 담보잡힌현황보고 만약에 경매넘어갔을시 내 전세금이 반환우선순위로 해당 토지/건물 시세금액보다 안쪽에 있는거 정도 확인하면 되는거 아니었나요 ㅠ.ㅠ
14/11/21 08:48
이런식이면 개인이 아무리 조심한다고 해도 왠만하면 당할 수 밖에 없을 정도로 치밀하네요.
더 무서운 건 저런걸 기획한 놈은 무사히 빠져나가 또 다른 희생양을 찾고 있으리라는 것.
14/11/21 09:20
우선은 두개의 글을 읽어보시면 좋을 듯 합니다.
http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/662437.html http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/663501.html 읽어보시면 알 수 있겠지만, 내가 들어가려는 집에 대출이 아무리 많다고 해도 내 임대차보증금은 최우선 변제 대상이니까 최악의 경우에도 경매 끝날때까지 돈이 묶일수는 있어도 다 받을수는 있겠지...라고 안일하게 입주하는 경우 변제받지 못할 가능성이 큽니다. 그리고제가 접한 수많은 경우에서는 브로커가 개입해서 처음부터 못 받게 될걸 알고 있으면서 세입자를 구하는 경우가 많았습니다. 임대인에게는 어차피 경매 넘어가면 한푼도 못 받을테니 내가 이거 얼마 떼어줄테니 협조해라 라고 요청하고, 세입자를 구하면서는 이거 지금 주인이 경제적 상황이 안좋은건 맞다, 근데 이정도 집 이 가격에 절대 못 구한다, 어차피 국가에서 법적으로 최우선 변제 보장하는데 뭐가 걱정이냐? 못믿겠으면 최우선변제권이 뭔지 인터넷 찾아봐라 라면서 계약을 유도합니다. 그리고 계약이 체결되면 약간만 임대인에게 떼어주고 자기는 나머지 보증금을 가지는거죠. 이럴 경우 세입자에게 불리한 조건이 한두가지가 아닙니다. 주인의 경제적 사정이 좋지 않아 곧 경매될 수 있음을 알고 있었고, 주변 시세에 비해 비상식적으로 저렴한 가격에 입주했으며, 대부분의 경우 입주한지 얼마 되지도 않아 경매가 시작됩니다. 소송으로 간 경우 판사가 판단하기에 정상적인 주거를 목적으로 하지 않았다고 볼 수 있는 정황들이죠. 결론적으로 많은 분들이 생각하시는 것 처럼 막연하게 최우선 변제권이 있으면 내 보증금은 언제나 안전하다는 믿음은 정말 위험하다는 것을 알려드리고 싶어 짧게나마 글을 씁니다.
14/11/21 11:18
음... 저는 일반적으로 전세 사기를 위의 이라세오날님 케이스처럼 최우선변제권과 관련된 케이스라고 생각했습니다.
본문 사례는 전세제도를 이용한 사기라기보다는 이중계약에 서류위조를 통한 일반적인 부동산 사기의 피해자가 전세입자라고 생각했고요. 뭐 애초에 둘이 엄밀하게 다르다는 의도를 갖고 작성한 리플도 아니었습니다마는...
14/11/21 11:05
이런 사례가 없는 건 아니지만, 너무 극단적인 케이스 같네요.
중개사가 서류를 새로 써주고, 대출심사하면서 확인 전화 한번도 없다? 충분히 있을 수 있지만, 너무 극단적이네요.
14/11/21 11:15
이런거만 보면 월세금이 낮으면 그냥 월세가 현명한 것도 같은데 월세금도 높고 보증금도 요구하잖아.... 아마 안될 거야 이생각이 드네요.
14/11/21 11:45
근데 이건 정말 너무 극단적인데요.. 정말 지어냈다고 해도 할정도로요. 계약금을 줄때 집주인이랑 잔금치를때 집주인이랑 다르다는건데요. 그리고 부동산은 공범이라고도 볼수있을정도로 악의적인데요. 이상황을 모른다는게 말이나되나요. 단순히 예견하는 문제가 아니라 공모를 한수준 같은데..
14/11/21 12:08
계약금을 줄때 집주인이랑 잔금치를때 집주인까지는 같았지만,
그 뒤에 기존 집주인이 집을 팔면서 계약서를 위조 했다는 내용입니다. 결국 [나만 빼고] 기존 집주인, 새 집주인, 부동산, 은행 모두 민형사상 책임을 물어야 하는 내용이죠.
14/11/21 12:17
아 로그인하다가 늦었네요 하하...
잔금치룰때까지는 집주인이 같았는데 4/15에 매매계약을 하면서 계약일을 입주일은 4/10보다 앞당긴 4/9로 위조한거네요 그래서 잔금준 집주인과 현재 집주인이 같지 않아버린거죠 임대업자와 매매한 집주인이 공모한게 맞다고 나오네요
14/11/21 12:44
여기서 문제는 전입신고가 늦었다는겁니다.
전입신고가 제 때 이루어졌다면 저런 대출이 발생하지 않죠. 그런 사정을 사기꾼이 알고 있었다는건데 중개업자가 공범일 가능성이 높아요.
14/11/21 21:24
매매의 중개업자와 임대차의 중개업자가 같은 사람이라면 그렇습니다만, 다른 사람이면 그렇지 않을 수도 있습니다. 기사에는 명확하지 않네요.
복비를 받아야 하는 입장에서 정말로 아무 생각 없이 그렇게 해줬을 수도 있습니다. 원래 소급계약만으로는 별 문제가 발생하지 않으니까요. 이 사건에서도 사악군님께서 말씀하신 바와 같이 기자가 전입신고를 안 한게 문제이지 소급계약을 아무리 해봐야 전입신고만 제때 됐어도 문제가 안 생겼을 테니까요. 중개업자 입장에서야 등기기록은 떼볼 수 있지만 주민조회는 할 수도 없구요.
14/11/21 20:46
확정일자란, 확정일자 도장을 찍어주는 날, 바로 그 확정일자가 찍힌 계약서가 존재하고 있었다는 의미입니다.
즉 확정일자는 계약서를 나누어 가진 후에는 언제든지 받을 수 있죠. 다만, 어차피 전입신고하러 가야 하니 동사무소 따로따로 두 번 들르는 것이 번거롭기도 하거니와, 우선변제권에 있어서는 둘 중에 늦은 쪽으로 효력이 발생하기 때문에, 관행적으로 전입신고하러 가서 확정일자까지 한번에 받는 경우가 많은 것 뿐입니다.
14/11/21 21:11
아무리 읽어봐도 기자 부부가 손해볼 뻔 한 부분은 전입당일 전입신고를 안 한 것 때문이지, A의 행위에 의한 것이 아닙니다. A는 물론 나쁜놈이지만, 기자 부부를 타겟으로 삼은 건 아니었거든요.
사안을 복잡하게 써놔서 뭔가 있나 싶었는데, 그냥 주인이 안 바뀌었어도 결과는 똑같은 겁니다. 사실 기사를 이렇게 써야 정상인 거죠. A가 은행을 속이려 했다... 그런데 마치 위 기사에서 기자는 A가 마치 임차인을 속이려 한 것처럼 써 놓았습니다. 과연 그럴까요? 월세계약서를 위조했다 했습니다. 즉 A는 사기를 치려고 한 건 사실이지만 임차인이 선순위라고 생각하고 그런 짓을 한 겁니다. 애당초 임차인을 후순위라고 생각했으면 월세계약서를 위조할 필요도 없었죠. A는 은행만 속일 생각이었는데, 기자 부부가 실수로 전입신고를 늦게 하면서 기자 부부가 은행보다 후순위로 밀려 버렸고, 그래서 이 모든 게 원래 의도한 바와 달리 은행이 아닌 임차인이 손해를 보게 되면서, 임차인에 의해 밝혀진 겁니다. "확정일자는 근저당 설정 날짜보다 빠르지만, 전입신고는 그보다 늦었던 우리는 불안했다."라고 쓰여 있는데, 기사를 잘 보면 다른 날짜는 잘 적어놓고 전입신고일은 안 적어 놨습니다. 이해하기가 어렵죠. 사실 전입신고일을 적는 순간, 기사거리가 안 되기 때문입니다. 위와 같이 기사를 좀 애매하게 썼지만, 우리는 기사 내에서 전입신고일을 추측할 수 있습니다. 위 기사에서 은행에 근저당권설정을 해 준 자는 신 소유자입니다. 즉 은행이 근저당권을 설정한 건 소유권이전등기가 있었던 4월 15일 이후라는 게 됩니다. 결국 소유권이 양도되었는지 아닌지 이런 건 직접적인 상관이 없고, 4월 10일날 잔금을 치르고 입주한 기자가 4월 15일 이후에서야 전입신고를 했기 때문에 문제가 발생한 것입니다. 소급계약서 부분이 뭐 대단한 게 있는지 모르겠습니다. 물권변동에 있어서 등기를 요하는 우리나라 법제상 신 소유자의 소유권취득일은 4월 15일이고, 주택임대차보호법상의 양수인 승계도 이루어진 것으로 보아야 합니다. 등기원인일자가 4월 9일이라는 건 대항력이나 우선변제권 등에서 아무 의미가 없습니다. 물론 2년 지난 후에, "C가 나한테 팔아놓고 그 다음 날 임대를 놓았대요" 하면서 전 주인인 C에게 받으라고 배째라고 할 수는 있지만, 대체 주택을 사놓고 자기가 사는 것도 아니고 타인에게 임대도 안 놓으면서 2년 동안 누가 사는지도 확인 안 하는 사람이 있을 수가 있나요? 기자가 의심하는 A의 의도 자체가 (전입신고만 제날짜에 되어 있었다면) 애당초 2년 후 법정에 가서 먹힐 수 없는 주장인 겁니다. 그러면 왜 소급계약을 했을까요? 전 소유자에게 임대차보증금의 반환책임을 떠넘기려던 게 아니고, 월세계약서를 위조해서 대출을 더 뽑아내기 위해 썼던 겁니다. 뭐 거창하긴 했지만, 그냥 기자가 제대로 전입신고만 했으면 아무것도 아닌 사건입니다. 그리고 위 기사의 "사전에 예방하는 것 자체가 불가능할 뿐더러", "임차인이 멍청해서가 아니라, 사기 치는 사람이 너무 영악하기 때문에 당했다는 것을"이라는 문구에서, 기자가 이 엄청난 사건을 겪고 난 후에도 자기가 뭘 실수했는지를 아직 제대로 모르고 있다는 사실을 알 수 있습니다. 결론) 전입신고는 반드시 이사하는 날 하도록 합시다.
14/11/21 23:19
이 글 후속글을 보면 전입신고를 5월에 했다는 얘기가 나옵니다.
사실 확정일자는 3월에 받아놓고, 입주 당일 등기등본까지 떼볼 정도의 꼼꼼함을 보였던 기자가 왜 입주 당일 전입신고라는 별로 어렵지도 않은 일을 안하다가 저 사단이 났는지가 가장 신기한 기사였죠. 기자가 등기의 효력 발생시를 '등기원인시'로 오해하고 있는 부분은 뭐 모를 수 있다 치더라도...(현행 부등법 6조 2항이 '접수시'라고 명시하고 있죠. 물론 그 취지는 민법 186조로부터 유래한게 맞고요.) 여러모로 본문의 기자는 자신이 대단한 음모로부터 살아나왔다고 생각하고 있을지 모르지만 그건 착각인게 분명합니다.
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