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09/02/04 16:34
지금보다 향후가 더 문제겠지요. 부동산과 같은 자산 버블은 경기 호황기에 조금씩 빼줘야 큰 문제 없이 연착륙할 수 있는데, 요즘 같은 시기에는 버블을 빼려다가는 아예 망하는 수가 생기기 쉽기 때문에 어쩔 수 없이 버블을 유지시킬 수 밖에 없고 그러다 보면 버블이 점점 커져서 터지는 것 밖에는 방법이 없는 상황에 내 몰릴 수 있겠지요. 풍선과 비슷하겠지요. 풍선의 크기가 작을 때는 별 충격없이 바람을 빼기가 쉽지만, 풍선 크기가 너무 커진 후에는 충격 없이 바람을 빼기도 어렵고 조금만 잘못 다루면 터져버리니까요.
이미 풍선의 크기가 너무 커지게 내버려둔 것이 아닌가 싶습니다.
09/02/04 16:47
가카의 주특기는 사고를 다음대에 터지게 한다는 데 있습니다.
현대 건설이 망하게 된 원인을 제공한건 가카의 반자이 돌격 정신이었지만 현대 건설이 망한건 가카가 물러나고 난 다음이지요. 서울시가 흔들흔들 한 원인은 가카의 반자이 돌격 정신이었지만 서울시 적자가 드러나고 청계천 뒷감당을 하는건 오시장이지요. 부동산도 비슷할 겁니다. 지금 한은에서 유동성을 대폭 풀었고 금리도 많이 내렸습니다. 거기에 수많은 규제철폐에 세금감면에. 가카 및 경제팀은 그냥 시한폭탄을 두고 5년만 버티자인듯 합니다. 사실 버틸지는 잘 모르겠지만 어쨌든 지금도 버티기에 들어갔습니다. 연착륙이라니요. 지금 부동산 가격도 더 올라야 한다고 여권 핵심부가 말하고 있는데요. 사실 정권초기에 이런 경제위기가 터진게 정말 다행이라 생각합니다. 상승기에 가카식 경기부양에 747 공약 달렸으면 2년쯤 후에는 아이슬란드꼴 났겠지요.
09/02/04 16:47
정부부채야 타국에 비하면 큰 문제도 아니지만, 민간부채는 정말...
대출끼고 집 안사본 가구를 찾기 힘들 정도이니 말이죠. 특히나 요 몇년새 거품낀 집 구매자들은 꽤나 오래 고생하게 될듯합니다. 그게 심해져서 떨어진 집값으로 대출상환조차 안되고 은행권에 타격입으면 미국,일본과 똑같은 상황 가는거죠. 아직까지도 부동산 불패론자들이 득세하긴 하지만, 시기가 문제일 뿐이라고 생각합니다. 결국 가격은 자리 찾아가겠죠. 얼마나 충격을 완하할수 있는지가 문제일뿐...
09/02/04 16:50
InToTheDream님// 보통 100%대출로 집을 사는 경우는 없죠.. 예를 들어 집값이 1억이라고 하면 보통은 40%정도.. 4천만원정도 대출을 하기 때문에.. 70%인 7천만원에 은행에서 판다고 은행은 손해 안납니다..4000만원에 대한 이자도 받고 있었고.. 빌려준 원금보다 적게는 안받으니까요..
09/02/04 16:51
실물경기가 하락하고 있는 요즘, 집값이라고 타격을 안 받는게 더 이상한거죠.
포트폴리오 이론이 여기서 까이고 저기서 까이고 요새 많이 까이고 있습니다만, 우리나라처럼 계란을 한 바구니(주택)에 넣어놓는 포트폴리오 구성이 잘 굴러갈리가 만무하죠. 분명 부동산 가격 하락이 국내 경제에 미쳐올 영향이 지대하리라고 예상합니다만, 그렇다고 국가 경제가 무너질만큼 심각한 영향을 끼치리라고 보지도 않습니다. 국가에서도 적극적으로 유동성을 확대, 관리하기 시작한 이상 미국의 서브 프라임처럼 한방에 경제가 무너질 상황은 오지 않으리라 봅니다. 다만 실직 등을 통한 대출이자의 문제 발생 때문에 불경기의 사이클이 좀 오래 지속되지 않을까 생각은 됩니다. 그에 맞춘 포트폴리오 구성이 새로 필요하겠죠.
09/02/04 16:55
애국보수님// 오히려 유동성을 억죄면 그야말로 대참사 터지는 겁니다. 지금 유동성을 이만큼이라도 풀어놨으니 은행에서 쥔돈만 안풀고 있는거지, 유동성 문제 해결한다고 돈 안풀었으면 시중에 풀려있는 돈 은행에서 다 빨아들였을겁니다. 그랬으면.. 생각만해도 끔찍하네요.
09/02/04 17:11
여자예비역님// 음 실제로는 제1금융권 40~50% 제2금융권 20~40%추가 대출 등 실제로는 거래가액의 70%이상 대출을 받아서 집산분들이 상당히 있습니다. 그리고 그런분들이 최근 집값 상승의 주된 요인이기도 합니다. 그렇기 때문에 고점대비 40%만 하락해도 깡통 아파트가 나오게 됩니다. 그리고 대부분이 경매를 통해서 넘어가는데 경매는 특성상 하락한 집값의 70%정도로 거래가 이루어지니 은행의 손해가 이만저만이 아니게되는거죠
09/02/04 17:15
제 생각에는 부동산 붕괴는 급격하게 이루어지지는 않을것 같습니다.
일단 이자비용이 아직까지는 견딜만한 수준이고 주택 매도인들이 금리의 추가 상승이 없는 한에는 현재 시세에서 더 내려서 팔지 않을 가능성이 높습니다. 아주 급매가 이닌이상에는요 그렇기에 횡보를 거듭하지 않을까 합니다. 다만 실물경제가 급속도로 악화되면서 은행들이 더 힘들어지고 그 때문에 대출금리의 지속적 상승 및 대출 회수 절차에 들어간다면 또 틀려지겠죠 일단 물건들이 경매시장에 풀리기 시작하면 그동안 매가와 호가의 차이로 거래가 없어서 가격 하락이 이루어 지지 않아 횡보를 하던 부동산 경기가 경매 물건의 대량 출현으로 경매가가 시장가를 끌어내리면서 대붕괴에 빠질수도 있겠지만 적어도 1년 안에는 그런일은 없지 않을까 합니다. 다만 이번 정권이 끝나고도 경기 회복이 안된다면 뭐..
09/02/04 17:22
라이시륜님// 그건 맞는 말입니다. 그런데 현 정부는 유동성을 푸는데서 그치지 않고 있지요. 온갖 규제를 다 풀고, 공급을 대대적으로 확대하는등 오히려 버블을 일으키기 위해서 안간힘을 쓰고 있습니다. 이 설겆이는 다음 정권이 해야 할겁니다. 가카의 주특기가 바로 똥 싸고 빠지기니까요.
Cmoon님// 제생각도 비슷합니다. 개인적으로는 긴 L자형의 불황이 시작되지 않을까 합니다.
09/02/04 17:37
둘 다 맞는 말씀이라고 보아야겠지요.
1금융권만 따지면 여자예비역님의 말씀이 맞고, 2금융권까지 합하면 달라집니다. 월급생활자는 월급 가지고는 애당초 이자를 부담할 수가 없는 경우가 많기 때문에 후자까지 대출을 당겨 쓴 분이 많지는 않습니다만(10억짜리 아파트에 대하여 7억을 대출받으면 금리를 연 6%로 가정해도 한 달 이자만 350만 원이 되기 때문에 원금을 아예 갚을 엄두를 못 내게 됩니다), 사업을 하시는 분이나 자영업자들은 이를 당겨 쓴 사람도 많습니다. 사실 2금융권까지 대출이 나간 것은 주택 자체를 구입하기 위한 것보다는 주택 값이 상승하니 대출여력이 추가로 생겨서 사업자금 등 다른 데 사용할 돈을 주택값 상승을 이용하여 추가로 더 대출받은 경우가 많습니다. 은행은 가급적 안전하게 가니까 추가대출을 작게 가져갔지만 2금융권은 그렇게 안전하게 하다가는 대출이자 수입을 기대할 수 없기 때문에 공격적으로 대출을 실행했던 것이지요. Cmoon님의 말씀에 약간만 부연한다면, 부동산의 내재가치가 분명히 하락하는 경우에도 호가는 좀처럼 떨어지지 않아서, Cmoon님의 말씀처럼 [주택 매도인들이 금리의 추가 상승이 없는 한에는 현재 시세에서 더 내려서 팔지 않을 가능성이 높]게 됩니다. 부동산은 공산품처럼 표준화된 상품이 아니기 때문에(아파트와 같은 경우 하나의 단지 내에서는 일종의 표준화 비슷한 것으로 볼 수 있기는 합니다만, 그것도 층수와 위치에 따라 약간씩 가격이 달라지는 상품이지요), 부동산 가격에 대하여 어차피 소유주들은 그 부동산이 기록했던 최고 가격을 정당한 가격이라고 생각하고, 따라서 부동산의 호가 자체는 하방경직성을 가집니다. 그런 관계로 부동산 가격이 떨어질 때는 정말 급한 사람(아 도저히 이자를 못 버티겠어!)이어서 스스로 할 수 없이 급매가격으로 내리거나, 경매 등 경쟁적인 가격평가가 개입하여(나 망했어!) 타의에 의하여 강제로 끌어내리지 않는 한 웬만한 부담을 지워서는 호가 자체가 안 떨어집니다(이 점에서 이런저런 약이 다 무효이니 차라리 심리적 압박을 주어 '매도인들이 생각하는 정당한 가격'의 상한선을 일정 선에서 제어하자는 것이 종부세라는 제도로 나타나게 된 것입니다). 빚이 적거나 없는 사람은 아예 팔 생각을 거둬들이고 그냥 쥐고 있습니다. 이에 따라 거래가 사라지지요(그래서 거래가 없는 것은 가격이 떨어지기 전의 신호가 되고, 여기서 더 나아가면 경매물량이 우수수 나오면서 시장가격에 서서히 반영됩니다). 뭐... 이런저런 주사를 놓아서 버티고 있는 것만 해도 용하다는 생각입니다. 저 개인적인 사정만으로 따지면 집이 없으니(3년간 지방 갔다 오니까 서울 집값이 5배도 넘게 올랐더군요 -_-) IMF처럼 한번 폭락해 주는 것이 좋겠지만, 그랬다가는 너무나 많은 사람이 망할테니... 가장 좋은 것은 지금처럼 계속 조금씩 떨어져서 원상태(어디가 원상태일까요?)로 돌아가는 것인데, 그게 제대로 될 지는 의문입니다.
09/02/04 17:54
은별님// 저도 은별님의 의견에 심히 공감합니다.
저는 좀 비관적으로 폭락할 것이라고 예상합니다만 사실 조금이라도 경기가 좋아지길 바라고 있습니다. 재개발 문제에 걸려있는지라... --; 걱정은 제 바램과는 반대로 갈 가능성이 상당히 농후하다는 거지요. 현재 정부에서 금리를 내리라고 기준금리도 내리면서 압박을 하고 있습니다만 은행들은 요지부동이더군요. 실물경기가 침체하는데 자영업자들도 이자 내기가 만만치 않을테니 결국 강제로 가격이 내려가게 될 듯 싶네요. T.T
09/02/04 18:22
한국 부채를 이야기 할때 지방자치단체의 부채를 빼고 중앙의 부채만을 발표 하기 때문에 생기는 오류 입니다
지자체의 부채까지 모두 합칠 경우 한국은 미국, 일본을 능가하는 부채대국으로 알고 있습니다. 마크 트웨인이 말하고는 했던 통계의 거짓말인거죠 거짓말에는 세 종류가 있다. "그냥 거짓말과 지독한 거짓말, 그리고 통계가 그것이다" - 마크 트웨인 그리고 한국의 부동산 거품은 일단 서서히 빠지거나 어느정도 버텨줄 것입니다 이런 이유는 다른 나라와는 확연히 틀린 한국의 대출제도 때문인데요 한국의 대출 제도는 대인대출입니다 대출을 받을때 아파트와 함께 개인까지 함께 빚을 빌리는 사람까지 보증을 세웁니다 고로 집값이 떨어 지더라도 이 사람은 그 떨어진 만큼 죽어라 일해서 집값을 은행에 갚아야 합니다 그렇기 때문에 은행권의 가계 부실이 있다고 해도 어느정도 버틸 수 있는 것입니다 대신에 부실대출의 정리가 안되기 때문에 나중에 크게 한방 터질수 있습니다 대인대출에는 3 가지 길이 있습니다 노예처럼 죽을때 까지 일해서 은행에 빚을 갚거나 아니면 신불자로 살거나 그렇지 않으면 죽거나 미국이나 유럽의 경우는 대출대출 즉, 집값이 떨어지면 집의 거품을 제대로 평가 하지 못하고 무제한적으로 돈을 빌려준 은행이 함께 책임을 지는 제도 입니다 집값이 빚보다 많이 떨어 지면 대출자는 그 집을 은행에 넘기면 됩니다 그럼 은행들은 구조조정 되면서 자연히 부채가 해결되는 구조 입니다 한국이요 ? 부실대출 지금 터지지도 않았습니다 서서히 갉아 먹고 있죠 아파트 공화국에 노예 처럼 부림 당하면서 살아가게될 한국 국민들의 깜깜한 앞날이 스펙타클하게 펼쳐지지 않습니까 ! 애국보수님// 원래 다음대에 터지게 만들어서 오히려 자기들이 큰소리 치는 수법은 한나라당 주특기죠
09/02/04 18:47
다들 전세제도를 깜빡하시고 계시네요.
전세제도가 있기에 우리나라가 투기적가수요 나 빛이 심각해도 어느정도 견딜수 있는 여건이라고 생각합니다.
09/02/04 18:59
혹시 상호저축은행쪽 금리 보시는 분 있으신가요? 전 주요 자산을 저축은행에 넣기 때문에 하루에 한번씩 서울에 있는 은행 금리를 살펴봅니다.
http://www.fsb.or.kr/ 이 싸이트에서 손쉽게 저축과 예금 금리를 확인할 수 있죠 문제는 불과 1-2개월만에 8.0% ~ 8.7%하던 금리가 5.0% ~ 6.3% 사이로 확 줄었다는 것입니다. 시중에 돈이 없어 고금리를 유지하던 저축은행들이 무슨일인가 갑자기 금리인하를 단행했죠. 한국은행 기준금리 인하를 쫓아간다고도 볼 수 있지만, 뭔가 냄새가 나는 것 같습니다. 프로젝트 파이낸싱이다 뭐다 해서 저축은행들은 분명 예금이 필요할 텐데도 담합을 한 듯이 금리인하를 했으니까요. 똑!똑!하!신 대통령께서는 30평형 아파트가 6억에서 10억하는게 맞다고 생각하시나봅니다. 껄껄
09/02/04 20:39
애국보수님//
현 상황에서 부동산마저 무너지면 답이 없기 때문에 현상 유지를 위한 대책들이 필요한 것은 사실이죠. 어디까지가 적정한 부양 정책인지를 현재로선 판별하기가 쉽지 않기도 하구요. 부동산 문제에 있어서 현 정부의 대책들이 맘에 드는 것은 아니지만, 적어도 그 원인 제공이 현 정부에 있는 것은 아니겠지요. 부동산 버블을 줄이기 좋은 적당한 시기에 줄이지 못한 것이 더 문제가 아닐런지요. 지금할 수 있는 일은 다음 경기 호황이 올 때까지 버블 생성을 최소한으로 억제하는 것 정도라고 생각되고, 경기 상황이 다시 좀 좋아진다고 그 상황에 취해서 과거의 잘못을 되풀이 하지 않기를 바랄뿐입니다.
09/02/04 22:37
나는탈모진행중이다.님// 이번에 월세의 소득공제로 전세에서 월세로 전환될 사람들이 늘거란 글들을 읽어보았습니다. 그렇다면 이것이 거품붕괴의 새로운 뇌관이 될 수 있을까요?
09/02/04 23:11
몽키.D.루피님//
그렇지는 않을 것으로 보입니다. 월세의 소득공제를 해 준다 하더라도 전세에서 월세로 일부러 전환하는 것은 계산상으로도 손해입니다. 일반적으로 전월세 전환비율은 은행 대출금리보다 비쌉니다. 월세로 살 만한 사람은 원래 소득이 작은 사람이고, 따라서 내는 세금도 많지 않아서, 소득공제로 돌려받는 금액 역시 클 수가 없고, 결국 일부러 월세로 전환한다 하더라도 돌려받는 세금보다 추가로 부담하는 월세가 더 커져서 혜택을 보기 어렵습니다. 반대로, 전월세 전환비율보다 비싼 금리로 전세자금을 빌린 사람도 없을 것입니다. 집을 사는 것도 아닌데 월세보다 금리가 비싸게 전세자금을 빌리느니 이미 월세로 살고 있을 것이기 때문입니다. 즉, 가계사정이 특별히 어려워진 경우가 아닌 한 일부러 월세로 전환하지는 않을 것이고, 위 소득공제의 혜택을 받는 주된 계층은, 기존에 이미 월세로 거주하고 있는 사람들이 될 것입니다.
09/02/04 23:35
은별님// 늘 법에 대한 이해를 시켜주셔서 감사히 보고 있습니다.
근데 오늘은 전혀 다른 분야(?)에 대한 정보를 주시는데 혹시 이쪽 분야를 자주 다루시는 건가요? ^^
09/02/05 00:20
분수님//
그저 알고 있는 내용을 언급할 뿐인데... 도움이 되셨다니 다행이고, 또 감사합니다. 저희도 부동산 관련 업무를 상당 부분 합니다. 몇 년 전에 2년 가량 경매 담당을 했는데(IMF 직후라서 사건 폭주로 죽는 줄 알았습니다), 그것만 해도 상당히 많이 알게 되고요. 민사사건도 부동산이 걸려 있는 사건이 많고, 주로 접수되는 사건의 성격들도 경제상황에 따라 달라집니다. 사실 이 동네에 오는 사건들 중 법리가 문제될 만한 사건은 거의 없고, 대부분 사실인정의 문제다 보니, 공부 안 하면 처리를 못 합니다. 예컨대, 매매계약 체결 후 부동산이 폭등하면 매도인은 계약금을 물어주고라도 계약을 해제하려 하고, 매수인은 무슨 수를 써서든 계약을 이행하기를 원하지요(인지상정입니다). 폭락장세에서는 그 반대가 되지요. 그러나 법률상 그런 건 해제사유가 안 되니 일방은 별별 핑계를 대면서 어떻게든 해제사유를 만들어 이행을 거절하려 하고, 일방은 법원에 공탁하고 내용증명 보내면서 이행을 촉구하게 됩니다. 결국 뒤에 숨어 있는 꿍꿍이들이 다 보여야 사건 처리방향을 구상할 수 있게 되는 것이지요. 형사사건 또한 부동산 폭등세를 틈타 자기 돈 하나도 안 들이고 PF만 성사되면 몇십 억씩 벌게 된다는 주먹구구식 계획 하에 여기저기서 돈 끌어댔다가 깡통차고 빌린 돈 못 갚아서 쇠고랑차는 사람 많습니다(구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있지만, 계획이 주먹구구식이면 사업상 돈을 빌린 것도 사기가 됩니다). 이래저래 사건을 처리하려 해도 공부를 해야 하고, 또 사건을 처리하다 보니 공부가 저절로 되기도 하고, 뭐 그렇습니다. ^^
09/02/05 00:59
은별님// 죄송합니다만. 질문 하나 드려도 될는지 모르겠습니다.
아는 분 중 한 분이 법원 부동산 경매를 받아서 수익을 얻는 사업을 하고 계신데, 요즘처럼 집값이 폭락하는 상황에서 그 분 사업이 위험하진 않으실지. 어떻게 보시는지 답변 주시면 너무나 감사하겠습니다.
09/02/05 03:40
acdang님//
단순히 위험한지 아닌지를 물으신다면, 위험하다고 말씀드릴 수밖에 없겠습니다. 특별한 사정이 없는 한 법원 경매/자산관리공사 공매에 의한 가격은 시장가격과 거의 일치합니다. 그렇기에 경매를 받아서 되파는 사업은 부동산 가격 상승기가 아니라면 사실 돈을 벌 수가 없습니다. 현재는 하락기로 보아야 할 것이므로, 아주 낮은 가격에 낙찰받는 경우가 아닌 한 손해를 볼 수밖에 없습니다. 아마도, 현업에 종사하시는 분이 그 점은 더 잘 알 것입니다. 무리해서 낙찰받지는 않겠지요.
09/02/05 09:24
이런 글 보면 거품도 다 서울에 몰려있는 듯 싶네요. 사실 지방 대도시만 해도 1~2억이면 30평형 아파트 산답니다. 그리고 PGR에도 보면 모든 부동산 토론의 중심이 서울 중심으로.. 지방에서 느끼기엔 완존히 다른 나라의 이야기네요.
사실 전 10억짜리 아파트 이해도 안되고 10억짜리 아파트 사기 위해 7억 대출받는 것도 이해 안되는군요. 새 아파트 분양 받는 것이라면 그 분양을 담보로 대출받을 수 있겠지만 새로 분양하는 아파트가 최근 서울지역에 많았던가 싶은게 첫번째 의문이구요. 서울 근교 경기도권이라면 평당 천만원 정도 하는 것으로 알고 있습니다. 도대체 분양가 10억짜리 아파트는 어디에 있는 겁니까? 그리고 기존에 있는 아파트를 사기 위해 대출을 받아서 산다..라는 것에 대해서는 아직 내 것이 되지도 않은 아파트를 사는데에 돈을 빌려주는 은행이 있나 싶네요. 이건 신용대출도 아니고 담보대출도 아니고 애매하군요. 정말 그런 대출이 있었는지 싶네요. 10억짜리 아파트를 담보로 7억이 빌린 사람이 다른 사람에게 3억에 팔 수는 있겠습니다만. 내가 10억짜리 아파트를 살거니까 나 7억만 빌려주라라는 것은 빌게이츠의 사위되는 것과 크게 다른 것이 없는듯한데.. 실제 이런 거래가 있었는지 저도 잘 모르겠습니다만 너무 어이없는 대출이 아닌가 싶네요. 마지막으로 집값은 다 버블이다..라고 생각하시는 분들. 그래요 평당 4000~5000짜리라면 그런 생각 듭니다만 서울 몇몇 지역 제외하면 대부분 평당 1000만원 정도던데 이게 버블이라는 생각은 크게 안드네요.
09/02/05 10:29
렐랴님// 서울내에서는 이미 평당 1000만원 아파트는 없습니다. 미개발지인 금천/구로의 소형 아파트도 (분양아파트가 아닌 오래된 아파트입니다.) 이미 평당 1200~1300만원을 호가 하며 신규 분양 아파트는 서울에서는 못해도 1500이상 강남등의 경우에는 4000천을 넘는 경우도 있습니다.(성수동 한화팰리스나 반포의 자이 혹은 래미안 등) 서울 주변부를 보더라도 고양의 일산 자이의 경우 분양가가 1800이상을 넘겨서 분양하고 있습니다.(다만 미분양 크리로 요즘 시끄럽기는 합니다만) 일단 전 국민의 절반이 좀 못되는 인구가 서울 및 경기에 거주하고 있다보니 부동산 문제는 서울 및 경기 지역을 집중적으로 거론된다고 생각됩니다.
09/02/05 11:14
렐랴님// 분양도 마찬가지입니다. 잔금을 다 내기 전에는 자기집이 아닌데도, 은행에서는 대출을 해주죠. 기존 주택을 살 때에도 몇가지 조건만 충족한다면 대출을 해줍니다. 저희 회사 사람도 기존 주택을 구입하셨는데 은행에서 어느정도 대출받아 구입하셨습니다.
평당 천만원이라면 근로자가 1년에 천만원(한달에 약 80만원 저축) 했을 때 이자소득 제외하고 30년 걸려야 빚 없이 30평형을 구입할 수 있습니다. 2천만원을 모으면 15년이 걸리고요. 1년에 천만원도 모으지 못하는 가구가 많은데도 평당 천만원은 높은 것이 아닌가 생각합니다. 그렇다고 아파트보다 가격이 저렴했던 다세대 주택을 공급해주는 것도 아니고, 오히려 다세대 주택들을 정리해 가격이 높은 아파트들을 공급하고 있죠.
09/02/05 11:26
Cmoon님// 분양아파트가 아닌 오래된 아파트가 평당 1200을 넘는 이유는 재개발 가능성 때문에 그런 것일 가능성이 높죠. 특히나 소형의 아파트라면 그 구조상 건설업체가 이익을 많이 남길 수 있습니다. 이건 이미 투기의 대상이니 제외합시다.
그리고 대한민국 특별자치국 강남공화국에 대해서는 특별히 할 말이 없으니 넘아가고 싶네요. 저는 그냥 다른나라라고 생각합니다. 기왕이면 관세도 좀 물렸으면 좋겠네요. 한 400프로로. 서울내 외각 지역의 분양아파트가 대략 1000~1500사이 정도의 시세를 형성하는 것으로 알고 있습니다. 이정도면 30평형대면 5억정도 가격 형성하죠. 이정도면 정규직 맞벌이라는 가정하에서 질러볼만 하죠. 이정도는 버블이라고 하긴 그렇죠. 집값 전체적인 버블이 아니라 투기 대상 지역에서의 버블이 문제지요. 사실 평당 1500도 싼 가격은 아닙니다. 하지만 수요 공급 법칙에 의해 적절히 정해진거죠. 서울 및 경기도 주민들 스스로 땅값을 올리는 거지요. 좁은 땅덩어리에 그만큼 많은 사람들이 사니 그럴 수 밖에요. 오히려 서울집값을 평당 800으로 아예 강제해버린다면 오히려 말이 많을걸요? 한정된 공급에 폭발적 수요. 평당 800으로 정해버리면 30평이 2억 4천입니다. 누구나 쉽게 집을 소유할 수 있다는 이야긴데 이게 서울 안에서 말이 됩니까? 면적으로만 보자면 다른 대도시보다 20% 조금 더 큰 서울시내에 거주인구는 1500만 정도 생각하고 있습니다. 타 대도시 인구의 3~10배 정도 됩니다. 지방 대도시가 평당 1000만원 정도에서 가격이 형성된다고 생각할때 단순 계산기질로 평당 5000이 넘어도 할말이 없겠네요. 이런 점들을 개선하기 지방으로 분산시켜야지요. 기업체도 옮기고 문화 시설도 옮기고. 그런데 아이러니컬하게도 이걸 서울 및 경기도민들이 반대한다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 오히려 지방에 있는 것마저 서울 경기권으로 이전시키고 그리고 그걸 또 서울 경기 시민들은 좋아라 하죠. 그리고 지방에 대한 투자가 이루어지려 하면 잘 되지도 않고 계획도 주먹구구에 사업계획은 중앙 정부에서 세우고 돈은 지방자치단체에서 알아서들 하라고 하고.
09/02/05 12:15
렐랴님//
재건축 가능성이 있는 오래된 아파트는 그 정도가 아니고 그 가격의 몇 배입니다. 재건축을 하면 받올 수 있는 평수가 이미 가격에 상당 부분 반영되어 있지요. 당장 재건축 예정이 없는 적당히 오래된 아파트도 1,000만 원을 넘는 이유는, 재건축 가능성보다는 도심에서는 그 가격으로 살 수 있는 아파트가 없다 보니 외곽 쪽 수요가 늘어나고, 공급이 딸리니 덩달아 올라간 점이 더 크게 반영되어 있습니다. 그 아래에서 지적하신 대로 수요공급의 문제입니다. 강남발 부동산 폭등이 외곽 지역에도 유탄을 날린 격이지요. 즉, 도심 부동산 가격이 내가 도저히 접근할 수 없는 가격으로 올라가 버리면 외곽으로 갈 수밖에 없고, 서울 외곽에서도 집을 못 사면 경기도로 갈 수밖에 없습니다. 그러다 보니 서울로 출근해야 하는 사람은 수원에서 출퇴근하고, 정작 수원에 출근하는 사람은 수원에서 집을 살 수가 없어서 평택에서 출퇴근하는 식으로 길에다가 기름을 뿌리는 웃지못할 상황을 주위에서 많이 찾아볼 수 있습니다. 또, 서울인 이상 외곽 지역이라 하더라도 [대략 1,000~1,500] 정도로 분양가가 책정되는 예는 많지 않습니다. 그보다는 분양가가 높게 책정되는 경우가 대다수이지요. 수원, 용인 등이 이미 1,700에 분양한 전력이 있고, 판교도 명목상은 1,300이지만 주택채권 환매금액까지 따지면 1,700~1,800선에서 분양을 했으니까요(물론 당시에는 로또 맞은 듯한 느낌을 가졌던 피분양자들이 지금은 죽을 맛이지만요). 건설업체들이 분양가를 정할 때 주위 시세대로 정하기보다는 완공 당시 올라갈 가격까지 어느 정도 생각해서 책정하거든요. 피분양자들도 2년 후에는 얼마가 되겠지라고 생각하고 청약을 하고요. 거기다가 새집이라는 점까지 반영되다 보니 주위 시세보다는 높게 책정될 수밖에 없습니다. 건설사들의 대규모 미분양사태가 난 이유도, 부동산 가격이 정점을 찍었음에도 불구하고 평소 세팅하던 대로 분양가를 책정했으니 아무도 청약을 안 할 수밖에 없다는 데 있습니다. 시행 한 건 해서 떼돈 버는 데만 익숙해진 사람은 다른 일을 못 합니다. 계속 올라갈 줄 알고 계속 집을 찍어냈으니 버틸 수가 있나요.
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