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Date 2024/06/08 11:30:55
Name 유랑
Link #1 https://m.site.naver.com/1oBRP
Subject [일반] 부린이가 알아야 할 대출상식 44가지(24년5월)


v 2024년 5월, 비규제지역 아파트 거래 기준입니다.
v 워낙 부동산 및 대출 정책은 지역, 시기, 소득, 가격 등에 따라 적용되는 내용이 다르므로
이 정리는 말 그대로 전혀 감을 못 잡는 '부린이'를 위한 가이드입니다.
상세한 내용은 별도 확인 바랍니다.
v 저도 전문가가 아니라 혹시 누락되거나 잘못된 사항은 정정 부탁드립니다!
v 추가 참고 사항 블로그 아카이브 링크 참조



[ 주택담보대출(주담대) ]

01. [무주택] [비규제지역] 대출 시 LTV 70%(생초80%) DTI 60% DSR 40% (1금융권)
02. [생애최초] =생초. 주택을 취득 한 적 없는 무주택자.
  대출한도 최대 6억 / LTV 80% (주택가격, 소득제한 없음)
03. [서민·실수요자] 무주택, 부부합산 연소득 9천만원 이하
  8억(조정대상지역)/ 9억(투기과열지역) 이하 주택 LTV70%
04. [규제지역] = 투기과열지구(투기지역) +조정대상지역,
  2023년 1월5일 기준 강남/서초/송파/용산 서울 총4개 구
05. [1주택자] 기존주택 처분 조건으로 무주택자와 LTV 동일 조건
06. [다주택자] 비규제지역 60%
  규제지역내 주택담보대출 허용(LTV 0→30%)
07. [15억 초과] 주택 대출제한 해제 (2022.12.)


[ 대출 한도 ]

08. 대출 산정 기준 가격은 매매계약가격, KB시세 또는 감정평가액 중 낮은 가격.
  보통 일반 구축(아파트)는 KB시세의 일반평균가 (1층은 하위평균)
09. 방공제: 소액임차보증금 명목으로 대출가능금액에서 추가로 차감
  서울은 5,500만원. (2023.02.21.)
10. MCI(모기지신용보증) 가입 시 방공제 없이 LTV 한도까지 대출 가능
11. [스트레스DSR] 변동·혼합·주기형 대출상품에 대해 적용 시
  대출 한도가 줄어드는 효과.


[ DSR 추가규제 ]

12. DTI (소득대비 대출원리금상환비율) 를 강화한 차주단위 DSR (총상환능력심사)
  - 가계부채 관리방안 2021.04.29.발표
13. DSR 1금융권 40% 2금융권 50%
14. DSR 계산시 신용대출 만기를 '5년'으로 축소 (기존 10년)
15. DSR 산정 시 제외 대출:
  정책자금대출(디딤돌, 보금자리론), 3백만원 이하 소액신용대출, 전세자금대출 등
16. [스트레스DSR] 변동·혼합·주기형 대출상품에 대해 2024년 2월 이후 단계적 시행
17. 정책자금대출(특례, 보금자리론, 디딤돌)은 고정금리, DSR이 아닌 DTI 적용.
  (변동금리에 적용 하는 스트레스DSR 적용 대상 외)


[ 대출 금리]

18. 대출금리 = 기준금리 + 가산금리
19. 기준금리 1) 고정/변동 (주기)에 따라 적용되는 기준금리가 다름
20. 기준금리 2) 변동금리의 경우 스트레스DSR 적용
21. 가산금리 1)  금융사 내부 신용등급과 NICE 및 KCB 신용점수에 따라 금리가 차등 적용 될 수 있음.
22. 가산금리 2) 부수거래조건 항목이 모두 충족 되어야 최저금리가 적용 됨.
23. 1금융권(은행) 대출금리는 대출 실행되는 날(잔금일) 기준으로 최종 확정.
24. 보험사, 생명사 대출금리는 서류접수 되는 날 금리로 대출실행 되는 날(잔금일)까지 예약.


[ 생활안정자금대출 ]

25. 주택 구매 이후 주택을 담보로 받는 대출
  - 소유권 이전 등기일로부터 3개월 경과한 경우.
26. 한도 제한 폐지 (1억→2억→폐지 / LTV, DTI, DSR 적용)
  - 단, 은행에서는 여전히 자체적 한도를 두기도 함
27. ‘추가주택 매수금지 약정’ 적용 (2018.09.14.이후)
  - 위반 시 기한이익 상실(대출 회수), 향후 3년간 주택 관련 대출 제한


[ 신용대출 ]

28. 신용대출 1억 초과로 받을 경우 규제지역 주택구매 불가 (2020.11.30. 이후)
  - 위반 시 기한이익 상실(대출 회수), 향후 3년간 주택 관련 대출 제한
29. 신용대출과 담보대출을 모두 받아야 한다면
  DSR 조건을 미리 확인 하여 취급 순서를 조율할 것



[ 정책자금대출 ]

30. 소득, 주택가격 등 기준에 부합하는 자를 대상으로
  더 높은 대출한도, 낮은 대출금리의 대출을 지원하는 제도.
31. [신생아특례대출] 주택가격 9억원 이하 대출한도 최대 5억원
  부부합산 연소득 1.3억원 등 조건 확인 요망
32. [보금자리론] 주택가격 6억원 이하 대출한도 최대4억원
  신혼부부, 다자녀, 전세사기 피해자 등 조건 확인 요망
33. [디딤돌대출] 주택가격 5~6억원 이하 대출한도 최대 4억원
  신혼부부, 다자녀 등 조건 확인 요망


[ 공동명의,세대원 조건 ]

34. 공동명의 주택인 경우 1인의 명의로 담보대출 신청
35. 나머지 명의자도 담보제공자로 동의 필요
36. DTI, DSR 조건으로 인해 공동명의자 혹은 배우자의 소득증빙이 추가로 필요할 수 있음
37. 무주택자 혹은 1주택 처분 조건인 경우 배우자를 포함 한 세대원 전원의 주택보유수 확인이 필요


[ 기타 대출관련 부동산정책 ]

38. [갭투자금지법] 규제지역 주담대 시 전입요건 폐지 (2022.08.)
39. [전입의무] 실거주 의무
  (신생아 특례) 디딤돌 대출 차주는 대출 받은 날로부터 1개월 내에
  대출 받은 주택에 전입 후 1년이상 실거주 유지해야 함.
40. 대출 신청 시 분양권도 주택수에 포함 (미계약, 미분양, 조합원 입주권 모두)
41. [자금조달계획서] 투기과열지구 주택 주택 매수시 대출을 받았다면
  부채잔액증명서 또는 금융거래확인서 증빙 필수
42. [온라인 주담대 대환대출] 시세 조회가 가능한 10억이하 주담대 대상
43. [중도상환수수료] 대출일로부터 3년 이내 상환 시 부과.
  카뱅 2024년 연말까지 면제. 금융당국 대출 중도상환수수료 개편 논의 중.
44. [집단대출] 신축/ 분양/ 후취담보대출 정보는 별도!






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Radiologist
24/06/08 12:10
수정 아이콘
좋은 정보 감사합니다.

저 스트레스DSR 덕택에 대출 완화시킨다고 해도 기존에 대출 있는 사람들은 그림의 떡이더라구요.
24/06/08 13:10
수정 아이콘
취지는 이해하지만 제도가 너무 복잡하고 어려워집니다...
대출 한도가 많이 필요하시다면 고정금리 대출을 이용하거나 제2금융권으로 넘어가면 좀 완화되긴 해요
이혜리
24/06/08 12:34
수정 아이콘
음.
무슨 말인지 모르겠으니,
그냥 집을 안 사도록 해야겠다.
24/06/08 13:11
수정 아이콘
돈 있는 사람은 집 부터 삽니다. 코인으로 벌어도 종착역은 강남 집이더군요.
나라가 집을 못 사게 할 수록 집을 사야 합니다...?
24/06/08 13:22
수정 아이콘
DSR 때문에 갈아타기가 어려워졌더군요. 제도도 복잡하고 처음 살 때 주담대 최대로 땡겨두는게 무조건 이득인 것 같습니다.
24/06/08 13:42
수정 아이콘
인터넷 대환대출이 인기라더니 실제로는 갈아타기가 쉽지 않은가보네요
24/06/08 15:00
수정 아이콘
(수정됨)
삭제, 일반탭 정치 발화 방지(벌점 4점)
엘브로
24/06/08 15:03
수정 아이콘
오! 정리감사합니다.
스트레스 DSR실행전에 실거주집 사야 하는데 ㅜㅜ
다른지역에 집이 안팔려서 못 사고 있습니다.
24/06/08 17:11
수정 아이콘
갈아타기 하시는 입장이라면 그 동안 대출 정책 변경사항이 더 헷갈리실겁니다... @_@;;
거래 잘 마무리 되시길!
안군시대
24/06/08 17:52
수정 아이콘
생초는 DSR 규제를 아예 받지 않는건가요? 그것도 모르고 살았네... ㅠㅠ
24/06/08 21:52
수정 아이콘
아뇨 생초는 LTV 80%까지 우대 받는 것에 주택가격, 소득제한이 없다는 뜻이고
(서민실수요자는 규제지역에서 LTV70%까지 우대 받을 때 주택가격과 소득제한이 있거든요)
DSR이나 DTI는 별도입니다.
최대한 간단히 줄이다보니 이런 설명엔 누락이 있네요..
옥동이
24/06/08 20:01
수정 아이콘
결혼 예정인 사람들이 생초로 집을 구할 예정이면 각자 개인의 생초 대출 찬스가 있는 건가요?

최대한 대출을 땡기고 싶다면 샟오 최대한도 6억 보다 투기과열지구의 9억 ltv 70의 6억3천이 더 유리한것이 맞는 해석인가요?
24/06/08 21:59
수정 아이콘
결혼 이전엔 각각 생초 찬스는 있지만 혼인으로 합가했는데 배우자가 이미 매수 이력이 있으면 그 부부는 이제 생초 대출 찬스가 없죵.
부부는 개인이 아닌 세대당 주택보유수를 따지니까요.
대출 금액을 많이 받는게 목적이면 굳이 투기과열지구 찾아갈 게 아니라 어느지역이든 집값 비싼걸 고르고
생초는 6억 한도제한이 있으니 생초는 포기하고 무주택 LTV70% 적용하면 됩니다.
그런데 LTV 높여봤자 DSR때문에 대출은 6억3천이 힘들텐데요...
24/06/09 10:00
수정 아이콘
03. 연소득 9천 이하 무주택 대출이 어떤 건가요?
아이우에오
24/06/09 11:06
수정 아이콘
dsr 때문에 요새 대출받기 하늘에 별따기죠..
애기찌와
24/06/10 09:25
수정 아이콘
허..
올해 12월에 신축 입주 예정입니다. 현재 저희 지역 신규 아파트 공급수가 어마어마해서 구축이 제값을 못 받고있고, 또 매수인 찾기도 쉽지 않아서 1년정도 단기로 적당한 금액에 월세 내주고 공급이 어느정도 끝나 잠잠해질 때 매도를 진행하려 했는데..

혹 이런 상황이면 기존 아파트, 신축아파트 2주택자가 되어서 대출 받는데 어려움이 있을 수 있을까요??
니카라과
24/06/10 12:42
수정 아이콘
디딤돌대출은 여러번 받을수있는건가요?
지금 디딤돌대출 중인데요 현재 집을 처분하면서 대출 상환하고 무주택이되면 다시 디딤돌을 받을수있을까요?
24/06/13 11:30
수정 아이콘
생애최초랑 생애최초 디딤돌 대출은 다른 건가요...?

생애최초는 금리도 일반 시중 금리 대비 저렴한가요?
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